Hiện nay, giá bất động sản ngày càng vượt xa thu nhập đi làm của phần lớn người lao động. Mơ ước được sở hữu tổ ấm riêng của nhiều gia đình trẻ ngày càng trở nên xa vời nên nhiều nhà đầu tư trẻ, người trẻ chưa có nhiều kinh nghiệm thường lựa chọn loại hình bất động sản tầm trung, giá rẻ như đất nền để đầu tư. Lợi dụng tâm lý ham giá rẻ của nhiều người, nhiều môi giới, cò đất đã cố tình thổi vào tai khách hàng những lời ong bướm đường mật chỉ để có thể bán được hàng. Do đó, làm thế nào để trở thành nhà đầu tư thông minh trở thành một trong những mối trăn trở lớn nhất của mọi người, nhất là trong bối cảnh tình hình dịch covid diễn ra căng thẳng như hiện tại.
Thẩm định giá chính xác giúp các nhà đầu tư tránh được nhiều tổn thất về mặt tiền bạc và cơ hội chi phí
Bất động sản mùa dịch: Trong thách thức có cơ hội
Sau đợt dịch bệnh hoành hành dẫn tới khủng hoảng trên toàn thế giới cũng là lúc các nhà đầu tư nhận ra trong các phân khúc bất động sản thì bất động sản nghỉ dưỡng là phân khúc bị tác động nhiều nhất bởi khủng hoảng, bất động sản công nghiệp và lân cận khu công nghiệp là phân khúc bền vững nhất. Chính cuộc chiến tranh thương mại giữa Mỹ và Trung Quốc đã kích hoạt làn sóng di rời các nhà máy ra khỏi Trung Quốc, cuộc khủng hoảng bởi Covid-19 hiện nay càng kích thích làn sóng này trở nên mạnh mẽ hơn. Chắc chắn một điều Việt Nam đang là lựa chọn số một và cũng là quốc gia được hưởng lợi nhiều nhất từ làn sóng di rời này.
Sau cơn mưa trời lại sáng, đại dịch này rồi sẽ kết thúc, dòng tiền của nhà nước sẽ đổ vào nền kinh tế rất lớn thông qua các gói kích thích kinh tế, các dự án phát triển hạ tầng, các khoản hỗ trợ người dân … Phần lớn dòng tiền này sẽ được tích tụ và lại đổ vào kênh bất động sản. Những nhà đầu tư thông thái nắm rõ quy luật này nên họ vẫn đang âm thầm đi gom đất ở những nơi thị trường tốt nhất như thị xã Phú Mỹ, Bình Châu, Hồ Tràm,… rồi khi thị trường sôi động trở lại sẽ là lúc họ bán ra để chốt lời.
Bất động sản liền thổ luôn là sự lựa chọn ưu tiên hàng đầu của các nhà đầu tư
Đầu tư bất động sản là việc sở hữu bất động sản và thu lợi nhuận bằng việc khai thác hoặc bán nó đi như 1 loại hàng hoá. Mà hiệu quả của việc này dựa vào giá trị của bất động sản hay nói cách khác nó phản ánh “cầu” thị trường và là thước đo phát triển của nền kinh tế. Về bản chất, bạn sẽ chẳng thu được gì nếu dòng tiền không đổ vào khu vực bạn đang đầu tư. Vậy hiện tại chúng ta nên tập trung vào dòng bất động sản nào? Nhu cầu thực và tỉ lệ tiếp cận tốt như phân khúc tầm trung, khu vực đã có hạ tầng kết nối hoàn chỉnh là những tiêu chí đầu tiên mà các nhà đầu tư nên hướng đến trước khi quyết định đầu tư vào một khu vực nào đó.
Theo các chuyên gia nhận định, bất động sản vẫn được coi là một trong những kênh cất giữ tài sản tương đối an toàn trong trường hợp khủng hoảng. Trong đó, phân khúc nhà ở, đất nền có vị trí tốt, giá vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu thực và được phát triển bởi các đơn vị uy tín sẽ tiếp tục giữ vai trò chủ đạo trên thị trường.
Đầu tư ngắn hạn thường chỉ mang yếu tố thời điểm khi thị trường sôi động hay có các yếu tố kích hoạt bất ngờ như công bố quy hoạch mới, mở đường hay khởi động các dự án trọng điểm… Khi thị trường trầm lắng sẽ sàng lọc mạnh nhà đầu tư. Nhà đầu tư ngắn hạn thường vốn yếu, tỷ lệ sử dụng đòn bẩy tài chính cao sẽ sớm rời thị trường. Còn lại các nhà đầu tư dài hạn, có nguồn lực tốt họ sẽ lựa chọn các sản phẩm tốt và chờ đợi đến khi thị trường khởi sắc trở lại.
Tại sao nói đầu tư bất động sản, đặc biệt là đất nền luôn sát với nhu cầu thực và không lo mất giá về lâu dài
Việc tăng giá của bất động sản đến từ bốn nguồn: “trượt giá tiêu dùng tự nhiên”, “tăng giá trị thực”, “có nhu cầu cao” và “bị làm giá”.
- Bất động sản tăng giá do trượt giá tiêu dùng tự nhiên:
Giống các sản phẩm khác như tô phở, dĩa cơm, ly cafe, bản thân bất động sản cũng sẽ tự tăng giá do trượt giá 6-7 %/ năm. Tuy yếu tố này không thể tạo ra mức tăng đột biến như chúng ta đang thấy hiện tại, nhưng cũng đã cao hơn mức tăng 3-5 % trượt giá của thu nhập từ lương.
- Bất động sản tăng giá do tăng giá trị thực:
Bất động sản có rất nhiều cơ hội để được thúc đẩy tăng giá trị thực:
- Chuyển đổi mục đích sử dụng đất: Ví dụ đất nông nghiệp lên thổ cư…
- Thay đổi bộ mặt bên trong: Ví dụ tham gia mua căn hộ từ khi mới làm móng, giá trị bất động sản sẽ tự tăng theo tiến độ xây dựng (đổ sàn 10, đổ sàn 20, cất nóc, hoàn thiện, giao nhà…). Hay các dự án đất nền sẽ tự tăng giá trị theo “mức độ sáng đèn”, nghĩa là càng nhiều người đến ở, càng nhiều nhà được xây thì càng thúc đẩy đất tăng giá trị…
- Thay đổi bộ mặt hạ tầng xung quanh: Ví dụ giải phóng đất mở đường, xây cầu kết nối, hoàn thiện hạ tầng (trải nhựa đường, hệ thống điện, nước, viễn thông…), các dự án lớn được triển khai gần bên…
- Hoàn thiện pháp lý: Ví dụ tham gia mua nhà/ căn hộ/ đất nền lúc chưa có sổ, đến khi ra sổ thì bất động sản sẽ tự tăng giá trị (ngược lại dự án chưa ra được sổ thì tự giảm giá trị).
- Vị trí bất động sản được “thăng cấp” từ huyện lên quận, từ quận lên thành phố, từ tỉnh lên thành phố trực thuộc trung ương…
- Cơ hội kiếm thêm dòng tiền từ bất động sản để phụ trả nợ vay ngân hàng: Ví dụ tạo ra bất động sản vừa có thể ở, vừa có thể cho thuê.
Các yếu tố trên có thể làm bất động sản tăng đột phá gấp 2-3 lần giá trị. Điều mà tăng lương theo năng lực bản thân không thể có được.
- Bất động sản tăng giá do có nhu cầu cao:
Trừ những thời điểm bị đóng băng trầm lắng, nhu cầu mua bất động sản luôn rất cao. Việc mua bất động sản đến từ bốn nhóm chính: người đầu tư trung – dài hạn, người lướt sóng ngắn hạn, Nhân viên sales/ môi giới, người có nhu cầu sử dụng cuối.
- Người đầu tư trung – dài hạn: Họ phần lớn nhà người có tiền nhàn rỗi, đã có thu nhập cao đều ở công việc chính (chủ doanh nghiệp, làm thuê lương cao) nên dành một phần thu nhập mua bất động sản để dành, coi như quên luôn trong 5-10 năm. Mục đích của họ là tích trữ tài sản an toàn lâu dài, tránh trượt giá đồng tiền và kỳ vọng tài sản tự tăng giá trị theo thời gian.
- Người lướt sóng ngắn hạn: Đây là nhóm muốn kiếm tiền nhanh, nhiều từ bất động sản. Họ mua đi bán lại liên tục trong thời gian vài tuần, vài tháng ở một khu vực, dự án. Khi đã lướt qua lại nhiều vòng, cảm giác giá đã được đẩy đủ cao, họ sẽ cùng nhân viên sales/ môi giới rút đi làm chỗ khác. Chính nhóm này kết hợp với nhân viên sales/ môi giới đã đẩy giá bất động sản lên nhanh.
- Nhân viên sales/ môi giới: Tuy không trực tiếp đầu tư và không có nhu cầu sử dụng, nhưng họ cũng có nhu cầu cao trong việc bất động sản được giao dịch nhiều, liên tục để tăng thu nhập nhanh, nhiều từ bất động sản. Do đó, nhóm này sẽ chung tay với nhóm lướt sóng ngắn hạn để thúc đẩy việc mua đi bán lại liên tục, tạo ra nhu cầu cao, làm tăng giá bất động sản.
- Người có nhu cầu sử dụng cuối: Với chân lý “người nở – đất không nở”, nhu cầu sử dụng thực sự đối với bất động sản luôn cao (mua ở, thuê ở, thuê sản xuất, thuê làm kho…). Đáng tiếc, phần lớn nhóm này lại không có kiến thức bất động sản, nên khi tiếp cận mua thì giá bất động sản đã bị người lướt sóng ngắn hạn và nhân viên sales/ môi giới đẩy lên cao hơn nhiều so với giá trị rao bán ban đầu. Chỉ khi thị trường đóng băng trầm lắng, nhóm lướt sóng ngắn hạn và nhân viên sales/ môi giới đã “rời cuộc chơi”, cơ hội để họ tìm mua bất động sản sử dụng mới dễ thở hơn.
Rõ ràng, xét về yếu tố nhu cầu, thu nhập của lao động không thể tăng nhanh, nhiều bằng giá của bất động sản. Sức lao động của một người chỉ đáp ứng nhu cầu cho người sử dụng cuối (chủ doanh nghiệp), không thể tích lũy – lướt sóng – thúc đây mua đi bán lại liên tục sức lao động được.
- Bất động sản tăng giá do bị làm giá:
Bất động sản sẽ bị làm giá từ chủ đầu tư đến nhân viên sales/ môi giới, người lướt sóng, mạng xã hội… Với yếu tố này, mức tăng thu nhập của lao động cũng hoàn toàn thua mức tăng của bất động sản. Vì sức lao động không được ai làm giá, trong khi bất động sản thì được rất nhiều người đẩy giá.
Do đó, khi so sánh các yếu tố làm tăng thu nhập của người lao động với các yếu tố làm tăng giá của bất động sản, ta sẽ thấy thu nhập của người lao động mãi mãi không theo kịp mức tăng của bất động sản. Thời gian càng dài, khoảng cách này chỉ càng thăng thêm chứ không thể thu hẹp lại. Đây chính là lý do khi để dành đủ tiền mới mua nhà, mua đất thì căn nhà và giá đất cũng đã vượt rất xa so với số tiền có được.
Nếu so với các kênh đầu tư như vàng, hay chứng khoán thì khách quan mà nói bất động sản, đặc biệt là đất nền vẫn là nhu cầu gắn liền thiết thực với tâm lý sở hữu của số đông. Dù nó có biến động nhưng nhu cầu luôn có và không thể mất đi mà còn có khả năng tăng dần theo từng năm. Do đó, đầu tư thế nào cho hiệu quả vẫn luôn là mối quan tâm hàng đầu của các nhà đầu tư hiện nay.
Tips đầu tư bất động sản, đất nền hiệu quả
Trước khi quyết định đầu tư thì các nhà đầu tư nên tìm hiểu thông tin về cung – cầu của thị trường hiện tại và xu hướng trong tương lai ngắn, trung và dài hạn (chung và riêng từng vùng đang nhắm đến). Đừng chỉ đọc và tin hoàn toàn vào báo chí, bởi những tin tức về thị trường thì hoặc là trễ hơn diễn biến thực tế hoặc là thông tin đã bị định hướng. Sau đó, tìm hiểu các chính sách, quy định mới của nhà nước mới hoặc sắp được áp dụng có ảnh hưởng đến thị trường như thế nào, từ đó tìm ra loại hình và giá trị bất động sản phù hợp với khả năng tài chính của mình.
Khi đã nhắm được loại hình và tầm giá của bất động sản rồi thì đến bước khảo sát vị trí, hiện trạng của dự án đang như thế nào? Hạ tầng giao thông (cả hiện tại và trong quy hoạch), mật độ và tính chất của dân cư khu vực dự án như thế nào? Có gần khu công nghiệp nào không?…
Các nhà đầu tư nên đặt nhiều câu hỏi trước khi quyết định xuống tiền
Bước khảo sát này sẽ giúp ta đánh giá được tiềm năng tăng giá của bất động sản. Đây là những bước phân tích căn bản, mất nhiều công sức nhất nhưng sẽ quyết định đến 90% sự thành công của thương vụ. Theo đó, trong quá trình khảo sát, các nhà đầu tư nên chú ý:
- Đầu tư đất có vị trí kết nối giao thông ở mức từ trung bình đến khá thuận tiện. Khi hạ tầng hoàn thiện dần, cơ hội tăng giá trị sẽ lớn dần. Đây chính là cách nhắm đến tiềm năng tăng giá trị của khu đất.
- Đầu tư những nơi đã hình thành những cụm cư dân với mật độ từ vừa phải đến đông đúc. Tuyệt đối không chọn những nơi “đồng không mông quạnh” dù có siêu rẻ. Nhà đầu tư cần tỉnh táo trước những cái bẫy rẻ và rẻ khi chọn đầu tư đất. Hãy đặt ra các câu hỏi vì sao giá trị rẻ như vậy, có nên mua chỉ vì nó rẻ, liệu đất siêu rẻ có bao nhiêu cơ hội tăng giá… Đầu tư đất nền được xem là kênh mang lại tỷ suất sinh lời cao nhưng rủi ro cũng rất lớn.
- Chỉ đầu tư đất có pháp lý hoàn chỉnh. Khu đất đã có sổ đỏ, không vướng quy hoạch, có giấy phép xây dựng là những tài sản an toàn. Rủi ro lớn nhất cho nhà đầu tư là đầu tư đất nền pháp lý dở dang. 2 kịch bản xấu có thể xảy ra trong tình huống này là hoặc phải mất nhiều thời gian để hoàn thiện pháp lý; hoặc không thể ra sổ (giấy chứng nhận) được do vướng các quy định, quy chuẩn. Nếu mua đất nền dự án, điều kiện buộc phải có phê duyệt 1/500 và kèm theo chủ đầu tư uy tín, làm hạ tầng đúng tiến độ hợp đồng, đã từng phát triển thành công nhiều dự án trên thị trường.
Pháp lý là vấn đề mà hầu hết nhà đầu tư đều quan tâm
- Cần tiến hành định giá trị nền đất trước khi mua. Nhà đầu tư cần tìm chuyên gia bất động sản, chuyên gia thẩm định giá để được tư vấn giá trị đất nền dự định mua đã hợp lý hay chưa. Phương pháp định giá trị phổ thông là làm phép toán so sánh giá các nền đất lân cận trong thời gian gần nhất. Chỉ nên đầu tư khi giá trị nền đất bằng hoặc thấp hơn giá thị trường. Đây là nguyên tắc kiếm lời khi mua vào chứ đừng chờ đến khi ban ra.
- Cân nhắc đến tính thanh khoản thật sự của khu đất. Nhà đầu tư nên làm một cuộc khảo sát sơ bộ về các giao dịch đất nền trong khu vực mình chọn mua. Cần tìm hiểu nhu cầu (cung – cầu) mua – bán giao dịch nơi này có thật hay không. Chỉ nên mua vào khi thanh khoản của tài sản tốt (có thể bán nhanh được khi cần tiền), tránh được kịch bản bị chôn vốn bất khả kháng.
- Không đầu tư quá số tiền đang có và quá khả năng thanh toán nếu vay ngân hàng. Chỉ nên vay trong ngưỡng an toàn (60% giá trị tài sản trở xuống). Trước khi vay, nên tính đến bài toán lãi suất thả nổi và sức chịu đựng nhà đầu tư trả lãi được bao lâu để lường trước các áp lực. Bên cạnh đó, nhà đầu tư nên đọc rõ các điều khoản trong hợp đồng, các chi tiết về tiến độ đóng tiền, về lãi suất… cân nhắc việc có nên dùng đòn bẩy tài chính hay không và dùng với tỷ lệ như thế nào để có kế hoạch tài chính phù hợp, tránh việc buộc phải thanh khoản bất động sản do mất kiểm soát về tài chính.
Đòn bẩy tài chính là một cách để nhà đầu tư tối ưu dòng tiền
- Nên đầu tư đất lúc thị trường khủng hoảng, giá trị sụt giảm mạnh, đóng băng thị trường (bắt đáy cần có kinh nghiệm) là thời điểm vàng. Thị trường càng nóng sốt, càng phải biết liệu cơm gắp mắm. (Theo kinh nghiệm trong tháng 7 Âm Lịch và tháng 12 Dương Lịch là 2 tháng có thể giá trị giảm để đầu tư trong năm. Chu kỳ giảm sau 2-3 năm tăng – sau khủng hoảng kinh tế.
- Nên đầu tư đất nền tại các khu dân cư có người sinh sống đã có sẵn các tiện ích: Chợ, trường học, trạm xá, UBND, ngân hàng, siêu thị ,bến xe bus, khu công nghiệp … Nếu đầu tư đất dự án nên chọn các dự án có đầu tư các tiện ích nội khu đầy đủ, có phê duyệt 1/500 rõ ràng các tiện ích này, chủ đầu tư phải uy tín cao.
- Nên đầu tư BĐS theo đội nhóm. Rủi ro có giảm đi khi có nhiều đối tác cùng đồng hành phân tích. Đầu tư kinh doanh BĐS là thị trường phức tạp, nhiều cạm bẫy đối với nhà đầu tư non kinh nghiệm. Đầu tư theo nhóm có ưu điểm là kiến thức của các đối tác về đất nền sẽ được cộng hưởng rất tốt. Đi một mình chỉ được chặng ngắn, đi cùng nhau có thể tiến xa.
TÓM TẮT CÁC THÔNG TIN
Tình hình đất nền trong mùa dịch Covid 19 như thế nào?
Theo các chuyên gia nhận định, bất động sản vẫn được coi là một trong những kênh cất giữ tài sản tương đối an toàn trong trường hợp khủng hoảng. Trong đó, phân khúc nhà ở, đất nền có vị trí tốt, giá vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu thực và được phát triển bởi các đơn vị uy tín sẽ tiếp tục giữ vai trò chủ đạo trên thị trường.
Tại sao nói đất nền luôn sát với nhu cầu thực và không lo mất giá về lâu dài?
– Giống các sản phẩm khác như tô phở, dĩa cơm, ly cafe, bản thân bất động sản cũng sẽ tự tăng giá do trượt giá 6-7 %/ năm. Tuy yếu tố này không thể tạo ra mức tăng đột biến như chúng ta đang thấy hiện tại, nhưng cũng đã cao hơn mức tăng 3-5 % trượt giá của thu nhập từ lương.
– Việc tăng giá của bất động sản đến từ bốn nguồn: “trượt giá tiêu dùng tự nhiên”, “tăng giá trị thực”, “có nhu cầu cao” và “bị làm giá”.
Tips đầu tư bất động sản, đất nền hiệu quả
– Đầu tư đất có vị trí kết nối giao thông ở mức từ trung bình đến khá thuận tiện.
– Đầu tư những nơi đã hình thành những cụm cư dân với mật độ từ vừa phải đến đông đúc. Tuyệt đối không chọn những nơi “đồng không mông quạnh” dù có siêu rẻ.
– Chỉ đầu tư đất có pháp lý hoàn chỉnh.
– Cần tiến hành định giá trị nền đất trước khi mua.
– Cân nhắc đến tính thanh khoản thật sự của khu đất.
– Không đầu tư quá số tiền đang có và quá khả năng thanh toán nếu vay ngân hàng….
