5 Phương pháp thẩm định giá đất giúp nhà đầu tư tránh bẫy sốt ảo

Khi kinh doanh mua bán một mặt hàng nào đó, mọi người thường quan tâm tới giá cả bởi đây là yếu tố quan trọng, thậm chí chi phối quyết định mua hoặc bán của người đang có nhu cầu tham gia trao đổi trên thị trường. Trong mua bán bất động sản, nhiều người vẫn lơ là khâu thẩm định giá đất trước khi tiến hành giao dịch nên đôi khi mức giá thỏa thuận chưa sát với thị trường, gây thiệt hại về lợi ích cho các nhà đầu tư.

Tiềm năng của Bất động sản Vũng Tàu
Tiềm năng của Bất động sản Vũng Tàu

Định giá Bất động sản là gì?

Theo điều 4 Pháp lệnh Giá số 40 quy định: “Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế”

Như vậy, định giá Bất động sản là số tiền ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình vật kiến trúc gắn liền với đất đang được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá và cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp được quy định tại Điều 112 Luật đất đai, Điều 4, Điều 5 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định.

Thị xã Phú Mỹ - Vùng "đất vàng" nổi lên nhờ tiềm năng phát triển vượt bậc ở Bà Rịa - Vũng Tàu
Thị xã Phú Mỹ – Vùng “đất vàng” nổi lên nhờ tiềm năng phát triển vượt bậc ở Bà Rịa – Vũng Tàu

Giá cả bất động sản tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung – cầu trên thị trường. Khi cầu lớn hơn cung, giá bất động sản thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi cầu thấp hơn cung, giá bất động sản có xu hướng giảm xuống.

Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ những khiếm khuyết của thị trường như “độc quyền”, “đầu cơ”, “cạnh tranh không lành mạnh”,… có những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước như đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư (đường giao thông, cấp và thoát nước, cấp điện…).

Xem thêm các bài viết khác tại: Đất nền Bà Rịa – Vũng Tàu

Tiềm năng của Bất động sản Vũng Tàu
Tiềm năng của Bất động sản Vũng Tàu

Định giá nhà đất

Định giá nhà đất giúp xác định giá của bất động sản cụ thể tại một thời điểm nhất định rõ ràng. Định giá đất đai hiện nay được phân chia thành định giá đất nhà nước và thẩm định giá đất theo thị trường dành cho các nhà đầu tư, mua bán chuyển nhượng đất tính theo giá thị trường.

Phụ thuộc vào việc xác định giá đất theo quy định của nhà nước hay phục vụ mục đích đầu tư chuyển nhượng mà ý nghĩa của hoạt động thẩm định giá đất sẽ khác nhau.

Xem thêm các bài viết khác tại: Đất nền thị xã Phú Mỹ

Đất "sốt" nhờ miệng "cò"
Đất “sốt” nhờ miệng “cò”

Ý nghĩa xác định giá đất theo thị trường

Định giá bất động sản là chủ sở hữu quy định giá mua, giá bán tài sản, bất động sản và không mang tính bắt buộc tuân thủ theo các quy định của pháp luật nào. Mức giá này sẽ do chủ sở hữu đưa ra nếu phù hợp với thị trường thì chính khách hàng sẽ chấp nhận giá đó và ngược lại nếu giá không phù hợp khiến người bán không thể bán được thì chắc chắn bản thân chủ sở hữu sẽ phải tự sở hữu.

Hiện nay, định giá đất nhà nước quy định sẽ có mức giá thấp hơn nên trong giao dịch thị trường sẽ ít có trường hợp thỏa thuận mua bán theo định giá đất theo quy định của nhà nước. Nhìn chung, ý nghĩa của việc định giá theo thị trường đó là phương pháp nhận định mức giá bất động sản thích hợp với thị trường mà người bán và người mua có lợi.

Người bán tự định giá nhà đất để làm sao có thể bán được và có giá tốt nhất. Và về người có quyền quyết định về giá nhà đất khi giao dịch đương nhiên chính là chủ sở hữu tài sản. Còn người mua sẽ định giá để làm sao mua được nhà, đất ở giá rẻ, tránh mua cao khi so sánh giá đất tại khu vực và thời điểm đó.

Xem thêm bài viết khác tại: Bí quyết đầu tư bất động sản thành công

Những nhà đầu tư ít kinh nghiệm thường khó cưỡng lại sức hấp dẫn của quảng cáo và môi giới
Những nhà đầu tư ít kinh nghiệm thường khó cưỡng lại sức hấp dẫn của quảng cáo và môi giới

Ý nghĩa xác định giá đất nhà nước quy định

Đối với việc định giá đất theo quy định của nhà nước thì không có ý nghĩa nhiều đối với các giao dịch hợp đồng mua bán nhà đất trên thị trường tự do. Tuy nhiên, điều này không có nghĩa là không cần định giá đất vì quy định bảng giá đất của Nhà nước sẽ được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp:

  • Căn cứ tính tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
  • Căn cứ tính thuế sử dụng đất.
  • Căn cứ tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;
  • Căn cứ tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
  • Tính tiền đền bù, bồi thường khi thu hồi, nhà nước gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai như (định giá đất rừng sản xuất, định giá đất trồng cây lâu năm, đất nông nghiệp, phi nông nghiệp, đất ao…)
  • Căn cứ tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước nếu đất được giao đất có thu tiền sử dụng đất, cấp chứng nhận QSDĐ hay thẩm định giá đất thuê trả tiền một lần, định giá đất thuê trả tiền hàng năm hay xác định giá đất cho thuê 50 năm…

Như vậy, xét về ý nghĩa thì cách tính giá bất động sản sẽ khác nhau tùy theo mục đích thẩm định giá để mua bán tự do hay tính toán đến nghĩa vụ và quyền lợi của sở hữu nhà, được công nhận quyền sử dụng đất ở.

Giấy chứng nhận sử dụng đất luôn là thứ mà các nhà đầu tư quan tâm hàng đầu khi quyết định "xuống tiền"
Giấy chứng nhận sử dụng đất luôn là thứ mà các nhà đầu tư quan tâm hàng đầu khi quyết định “xuống tiền”

5 Phương pháp định giá bất động sản

Tại các nước như Mỹ, Thuỵ Điển, Anh, Pháp, Úc, Malaysia, Singapore…định giá đất và bất động sản đã trở thành một ngành quan trọng của nền kinh tế. Các kết quả nghiên cứu về giá đất, các nguyên tắc và phương pháp định giá bất động sản đã được đưa vào ứng dụng rộng rãi trong hoạt động định giá, tạo điều kiện cho các giao dịch dân sự trên thị trường bất động sản như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp bất động sản diễn ra thuận lợi.

Hiện nay, hoạt động định giá đất và bất động sản tại nhiều nước trên thế giới vừa là một công cụ của quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản, vừa là một loại dịch vụ phổ biến trong nền kinh tế thị trường nằm trong sự kiểm soát của nhà nước.

Mặc dù có sự khác nhau về hình thức và tổ chức bộ máy nhà nước nhưng nội dung định giá và quản lý nhà nước đối với hoạt động định giá đất và bất động sản nói chung tại nhiều nước trên thế giới có những điểm rất giống nhau, và đây là những điểm mà nước ta có thể áp dụng để kìm hãm tình trạng giá bất động sản đang bị thả nổi như hiện nay.

Xem thêm bài viết khác tại: 5 Sai lầm khi đầu tư bất động sản

Chuyên gia khẳng định giá bất động sản sẽ rất khó giảm
Chuyên gia khẳng định giá bất động sản sẽ rất khó giảm

Đa số luật liên quan đến bất động sản và môi giới bất động sản của các nước đều chỉ rõ định giá và quản lý hoạt động định giá đất được xác định là một trong những nội dung chính của hoạt động quản lý nhà nước. Hoạt động định giá đất và bất động sản diễn ra trong hành lang pháp lý đã được xác lập, trong đó các nội dung được thể chế hoá rất đầy đủ và chi tiết.

Về chế độ định giá bất động sản: Các tài sản thuộc đối tượng phải định giá là đất và các bất động sản khác gắn liền với đất. Phạm vi cần định giá các loại đất và bất động sản thuộc diện phải chịu thuế hoặc chịu lệ phí khi có sự chuyển nhượng mục đích sử dụng. Việc định giá đất và bất động sản được tiến hành theo định kỳ 4 năm, 5 năm hoặc 6 năm một lần tuỳ theo quy định của mỗi nước. Trong các trường hợp phát sinh chuyển nhượng, nhận thừa kế, thế chấp hoặc chuyển mục đích sử dụng đất thì việc định giá đất và bất động sản sẽ được tiến hành đột xuất theo yêu cầu.

Xem thêm bài viết khác tại: Tác động của việc điều chỉnh khung giá đất mới đến thị trường bất động sản (2020 – 2024)

Nhiều nhà đầu tư lo ngại về sự “sốt ảo” của đất so với giá trị thật của nó
Nhiều nhà đầu tư lo ngại về sự “sốt ảo” của đất so với giá trị thật của nó

Phương pháp định giá so sánh trực tiếp

Định nghĩa

Đây là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí đất, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (QSDĐ) (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá QSDĐ để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.

Đối tượng

Được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

Xu hướng sử dụng sản phẩm "xanh" lên ngôi, mọi người đổ xô về các tỉnh để đầu tư ở những khu vực gắn liền với cảnh quan thiên nhiên
Xu hướng sử dụng sản phẩm “xanh” lên ngôi, mọi người đổ xô về các tỉnh để đầu tư ở những khu vực gắn liền với cảnh quan thiên nhiên

Công thức tính

Không có công thức cố định mà chỉ dựa vào các giao dịch mua bán trên thị trường và phân tích giá bán và những điểm khác nhau của các tài sản để điều chỉnh cho phù hợp.

Ưu điểm

Đơn giản, dễ áp dụng, được công nhận vì nó dựa vào giá thị trường.

Nhược điểm

  • Bắt buộc phải có thông tin về các dữ liệu lịch sử đã giao dịch.
  • Rất khó có thể tìm được một tài sản đang được mua bán trên thị trường hoàn toàn giống với tài sản thẩm định giá.
Bất động sản liền thổ luôn là sự lựa chọn ưu tiên hàng đầu của các nhà đầu tư
Bất động sản liền thổ luôn là sự lựa chọn ưu tiên hàng đầu của các nhà đầu tư

Phương pháp thu nhập (còn gọi là phương pháp đầu tư hoặc phương pháp vốn hóa):

Định nghĩa

Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất được tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính tới thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại NHTM nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.

Đối tượng

Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất.

Xem thêm bài viết khác tại: Từ Alibaba đến Hoàng Kim Land: Bùng phát dự án “ma” trong năm 2019

Dân số tăng nhanh gây áp lực lên nhu cầu nhà ở tại TPHCM
Dân số tăng nhanh gây áp lực lên nhu cầu nhà ở tại TPHCM

Công thức

Giá trị hiện tại của tài sản = Thu nhập ròng / Tỷ suất vốn hóa * Thu nhập ròng hàng năm = Doanh thu hàng năm – Chi phí phát sinh hàng năm * Tỷ suất vốn hóa: là tỷ suất của lợi tức mong đợi trong một năm trên tổng giá trị tài sản (dựa vào giá trị tài sản tương tự giao dịch trên thị trường).

Ưu điểm

Đơn giản, dễ sử dụng.

Nhược điểm

Việc xác định tỷ suất vốn hóa chính xác là phức tạp do phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của từng cá nhân.

Mặt bằng giá đất tăng liên tục do tâm lý đám đông
Mặt bằng giá đất tăng liên tục do tâm lý đám đông

Phương pháp chi phí ( phương pháp giá thành):

Định nghĩa

Phương pháp này chủ yếu được áp dụng để định giá những BĐS không có hoặc rất ít khi xảy ra việc mua bán chúng trên thị trường BĐS (nhà thờ, trường học, bệnh viện, công sở…)

Dựa trên nguyên tắc thay thế, phương pháp giá thành cho phép giả định rằng, giá trị của một tài sản hiện có, có thể đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự có vai trò như là một vật thay thế, nghĩa là giá trị của khu đất thay thế cộng với chi phí xây dựng hiện hành.

Công thức

Giá trị tài sản = Giá trị ước tính của lô đất + Chi phí tái tạo hay chi phí thay thế công trình xây dựng trên đất – Giá trị hao mòn tích lũy của công trình xây dựng.

Nhiều nhà đầu tư có xu hướng tìm kiếm mua đất ở các khu vực lân cận TPHCM
Nhiều nhà đầu tư có xu hướng tìm kiếm mua đất ở các khu vực lân cận TPHCM

Ưu điểm

Áp dụng đối với những tài sản không có cơ sở để so sánh trên thị trường do sử dụng cho mục đích riêng biệt.

Nhược điểm

  • Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị; giá trị thị trường toàn bộ không hẳn là giá trị của từng bộ phận cộng lại.
  • Khấu hao mang tính chủ quan.
  • Thẩm định viên về giá phải có kinh nghiệm.

Phương pháp định giá chiết trừ

Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất, bằng cách là loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị BĐS (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).

Phương pháp này được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp có đủ số liệu về giá các BĐS (gồm đất và tài sản gắn liền với đất) tương tự với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá QSDĐ.

Đầu tư bất động sản thường mang lại lợi nhuận cao
Đầu tư bất động sản thường mang lại lợi nhuận cao

Phương pháp thặng dư (hay phương pháp phân tích kinh doanh / phát triển giả định)

Định nghĩa

Là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.

Phương pháp này là một dạng của phương pháp giá thành. Thường được áp dụng cho những BĐS không phải theo hiện trạng sử dụng mà căn cứ vào mục đích sẽ được sử dụng chúng trong tương lai, theo quy hoạch sẽ được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Nó dựa trên nguyên tắc: Giá trị hiện tại của bất động sản là giá trị còn lại nhận được từ giá trị ước tính của sự phát triển dự kiến trong tương lai trừ đi tất cả các chi phí để tạo ra sự phát triển đó.

Công thức tính

Vtd=Vpt-Cpt        Vtd: Giá trị thặng dư, chính là giá trị lô đất tính theo phương pháp thặng dư        Vpt: Giá trị phát triển        Cpt: Chi phí phát triển

Ưu điểm

Áp dụng để tính toán giá trị vốn của các vị trí phát triển mà ở đó các phương pháp khác có thể ước tính thấp dưới mức giá trị của vị trí đó.

Nhược điểm

  • Tất cả mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường.
  • Cần có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm để ước tính tất cả các khoản mục khác nhau.
  • Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của đồng tiền, giả định là tất cả các dòng tiền mặt xảy ra ở cùng một thời điểm, mà giả định này không hiện thực.
Bà Rịa - Vũng Tàu được đánh giá là thị trường có tiềm năng phát triển bởi du lịch và hạ tầng giao thông đồng bộ
Bà Rịa – Vũng Tàu được đánh giá là thị trường có tiềm năng phát triển bởi du lịch và hạ tầng giao thông đồng bộ

Phương pháp định giá hệ số điều chỉnh giá đất

Riêng đối với phương pháp định giá hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá đất cho: Các trường hợp quy định tại các Điểm a, b, с và d Khoản 4 Điều 114; Khoản 2 Điều 172 và Khoản 3 Điều 189 của Luật Đất đai ban hành mà thửa đất hoặc khu đất của dự án có giá trị (tính theo giá đất trong bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương và dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao, dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại, còn đối với trường hợp thuê đất thu tiền hàng năm mà phải xác định lại đơn giá thuê đất để điều chỉnh cho chu kỳ tiếp theo, giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm.

Hàng năm thì UBND cấp tỉnh quy định hệ số điều chỉnh giá đất để áp dụng cho các trường hợp như quy định trên.

Nhiều nhà đầu tư lo ngại về sự “sốt ảo” của đất so với giá trị thật của nó
Nhiều nhà đầu tư lo ngại về sự “sốt ảo” của đất so với giá trị thật của nó

Bên cạnh đó, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất cũng được áp dụng cho trường hợp quy định tại Điểm đ Khoản 4 Điều 114 của Luật Đất đai đối với dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau. Đối với trường hợp này thì UBND cấp tỉnh quyết định hệ số điều chỉnh giá đất để áp dụng cho từng dự án tại thời điểm Nhà nước quyết định thu hồi đất.

Tuy nhiên trong thực tế, việc định giá trong mua bán nhà đất còn phụ thuộc rất nhiều vào người bán và mức giá chung của thị trường hiện tại. Vì thế, việc biết được giá nhà đất và nắm được lịch sự giá rao bán của bất động sản trong một khu vực cụ thể có thể phần nào giúp người mua định giá được mức giá bán hợp lý của bất động sản đó.

TÓM TẮT CÁC THÔNG TIN

Định giá Bất động sản là gì?

Định giá Bất động sản là số tiền ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình vật kiến trúc gắn liền với đất đang được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá và cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định theo quy định của Pháp luật.

Xác định giá đất theo thị trường có ý nghĩa gì?

Hiện nay, định giá đất nhà nước quy định sẽ có mức giá thấp hơn nên trong giao dịch thị trường sẽ ít có trường hợp thỏa thuận mua bán theo định giá đất theo quy định của nhà nước. Nhìn chung, ý nghĩa của việc định giá đất theo thị trường đó là phương pháp nhận định mức giá bất động sản thích hợp với thị trường mà người bán và người mua có lợi.

Các phương pháp định giá bất động sản?

– Phương pháp định giá so sánh trực tiếp.
– Phương pháp thu nhập (còn gọi là phương pháp đầu tư hoặc phương pháp vốn hóa).
– Phương pháp chi phí ( phương pháp giá thành).
– Phương pháp định giá chiết trừ.
– Phương pháp thặng dư (hay phương pháp phân tích kinh doanh / phát triển giả định).
– Phương pháp định giá hệ số điều chỉnh giá đất.