Thị trường bất động sản thường trải qua các giai đoạn phát triển: tăng trưởng – ổn định – nóng sốt – đóng băng – trầm lắng – phục hồi và tăng trưởng trở lại. Sau giai đoạn tăng trưởng nóng, thị trường bất động sản sẽ rơi vào trạng thái khủng hoảng suy thoái hoặc đóng băng. Tình trạng này thực tế đã xảy ra tại Việt Nam vào các thời điểm năm 1995 – 1999 và nặng nề nhất là việc vỡ bong bóng bất động sản từ đầu năm 2008 đến giữa năm 2009 đã gây ra nhiều hậu quả nghiêm trọng cho toàn thị trường địa ốc trong thời điểm đó.
Bong bóng bất động sản là hiện tượng giá bất động sản tăng quá mức so với giá trị thực của nó
Khái niệm bong bóng bất động sản
Bong bóng bất động sản (hay bong bóng nhà đất) là một loại bong bóng kinh tế xảy ra theo chu kỳ trên thị trường bất động sản địa phương hoặc toàn cầu. Hiện tượng này xảy ra khi giá thị trường của bất động sản tăng nhanh chóng vượt khỏi giá trị thực của nó cho đến một mức độ không bền vững và sau đó suy giảm.
Hiểu một cách đơn giản hơn đó là hiện tượng giá bất động sản tăng quá mức so với giá trị thực.
Nhiều nhà đầu tư lo ngại về sự “sốt ảo” của đất so với giá trị thật của nó
Dấu hiệu, biểu hiện bong bóng bất động sản
- Lượng giao dịch đột biến tăng cao.
- Nguồn cung tăng cao nhanh chóng.
- Sốt giá, sóng lớn trong thời gian ngắn.
- Đầu tư “lướt sóng” là chủ yếu, nhu cầu ở rất ít.
- Dự án ảo, mua trên giấy chưa hình thành quá nhiều.
Xem thêm các bài viết khác tại: Đất nền thị xã Phú Mỹ
Nguyên nhân dẫn đến bong bóng bất động sản
Bong bóng bất động sản được bắt nguồn từ rất nhiều nguyên nhân khác nhau, trong đó có 4 nguyên nhân chính: phân khúc không đồng đều, kinh tế phát triển bùng nổ, ngân hàng tín dụng lỏng và đầu cơ chi phối thị trường. Theo đó, khi nhìn lại thời kỳ hoàng kim trong quá khứ (2007 – 2011), ta có thể rút ra được 6 nguyên nhân dẫn đến việc bong bóng bất động sản phình to và đổ vỡ, từ đó làm cơ sở để nhận định đầu tư vào năm 2020 sắp tới.
- Thứ nhất, năm 2007, tăng trưởng GDP ở mức rất cao, đạt 8,48%. Tại TPHCM, mức tăng trưởng GDP năm 2007 là 12,6%, mức tăng cao nhất trong 10 năm tính từ năm 1997. Khi đó, người dân và doanh nghiệp dễ kiếm tiền, bất động sản được chọn là kênh đầu tư để kinh doanh, cất trữ, kể cả đầu cơ.
- Thứ hai, nguyên nhân từ chính sách nới lỏng tín dụng. Các ngân hàng thương mại đã cho vay dưới chuẩn, thể hiện tăng trưởng tín dụng năm 2007 rất cao lên đến hơn 37%. Trong đó, một phần lớn vốn tín dụng và nguồn vốn xã hội đổ vào đầu tư kinh doanh bất động sản. Ngoài ra còn có tình trạng các ngân hàng thương mại buông lỏng việc kiểm soát nguồn vốn vay tín dụng mà lẽ ra phải được sử dụng đúng mục đích.
- Thứ ba, thị trường xuất hiện tình trạng lệch pha cung – cầu, chủ yếu phát triển nóng ở phân khúc bất động sản cao cấp.
- Thứ tư, nhiều nhà đầu tư kinh doanh bất động sản thứ cấp, cò đất, môi giới xuất hiện với giới đầu cơ chuyên nghiệp cầm trịch làm giá, tạo sóng, đẩy giá tăng cao so với giá trị thực để trục lợi, kích thích tâm lý đầu tư lướt sóng.
- Thứ năm, việc điều tiết thị trường bất động sản khi xuất hiện dấu hiệu bong bóng chưa hiệu quả. Cụ thể, các cơ quan có thẩm quyền không sử dụng kịp thời, hiệu quả công cụ về thuế, tín dụng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Thứ sáu, một nguyên nhân dẫn đến bong bóng bất động sản năm 2010 là hệ quả của gói kích cầu đầu tư với quy mô gần 1 tỷ USD vào giữa năm 2009. Một phần đáng kể trong nguồn vốn này được sử dụng sai mục đích để đầu tư vào bất động sản mà không được các ngân hàng thương mại kiểm soát chặt.
Hậu quả của bong bóng bất động sản
Nợ xấu
Nợ xấu tại các ngân hàng gây ảnh hưởng trực tiếp tới nền kinh tế và chính ngân hàng đó.
Ảnh hưởng tới ngân hàng: chủ thể hay ở đây là các nhà đầu tư, doanh nghiệp không có khả năng hoàn trả vốn. Việc không thu hồi được nợ (gốc, lãi và các khoản phí) làm cho nguồn vốn của các ngân hàng bị thâm hụt, lợi nhuận giảm sút. Tỷ lệ nợ xấu quá hạn cao làm cho uy tín, tiềm lực tài chính của ngân hàng bị suy giảm, dẫn đến làm giảm khả năng huy động vốn của ngân hàng.
Ảnh hưởng tới nền kinh tế: rủi ro tín dụng ảnh hưởng đến việc mở rộng hoạt động, tăng trưởng của ngân hàng. Nếu ngân hàng phá sản thì sẽ tạo hiệu ứng dây chuyền, gây ảnh hưởng tiêu cực, khủng hoảng đối với toàn bộ nền kinh tế.
Xem thêm bài viết khác tại: Làm gì để hạn chế rủi ro khi đầu tư bất động sản?
Năm 2019 là mốc thời gian đầy biến động của thị trường bất động sản Việt Nam
Bất động sản ma
Nhà đầu tư, doanh nghiệp phá sản dẫn đến các dự án bỏ dở, hoàn thành cũng không có người ở.
Dự án ma: biệt thư, khu nghỉ dưỡng không có bóng người. Hàng loạt các dự án bỏ hoang mà chưa biết sử dụng vào mục đích gì. Giá trị mà các dự án này trước đây mang có giá hàng nghìn tỷ nay không một ai ngó đến.
Chính quyền gặp khó: câu hỏi là làm gì với đống lộn xộn và không theo quy hoạch đang bỏ hoang ngoài kia. Tái cấu trúc hay đập bỏ để xây lại? Tất cả hướng giải quyết đều gặp vô vàn khó khăn và phải mất hàng chục năm hay hậu quả gây ra là mãi mãi.
Xem thêm bài viết khác tại: 5 Tác động của việc tăng bảng giá đất năm 2020
Đất nền Phú Mỹ ngày càng hấp dẫn nhiều nhà đầu tư bởi quy hoạch cơ sở hạ tầng hoàn thiện
Nguy cơ xảy ra bong bóng bất động sản năm 2020
Thị trường bất động sản liên quan chặt chẽ đến kinh tế vĩ mô. Diễn biến trên thị trường này hiện nay khác xa so với giai đoạn 2009 – 2013. Giai đoạn trước, lạm phát cao, nguồn vốn tín dụng cho bất động sản đang mở rộng thì đột ngột bị đóng lại…, thị trường bất động sản tụt dốc nhanh sau thời gian tăng cao chót vót.
Hiện nay, nền kinh tế vĩ mô đang ổn định, lạm phát được kiềm chế, nguồn vốn tín dụng cho bất động sản ngày càng bị thắt chặt (theo lộ trình) có tác động phần nào đến thị trường bất động sản. Song về cơ bản, việc chững lại của thị trường giai đoạn hiện nay chủ yếu là do thiếu nguồn cung dự án mới, số dự án được cấp phép ít.
Tuy vậy, nhu cầu trên thị trường vẫn rất cao. Theo thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, quý 3/2019 lượng giao dịch nhà ở trên thị trường rất khả quan, tỷ lệ hấp thụ của TPHCM đạt trên 90%, thậm chí có phân khúc lên tới 95 – 97%.
Muốn biết thị trường bất động sản phát triển lành mạnh hay rủi ro phải nhìn vào tài chính bất động sản. Khi có những tác động đến thị trường bất động sản dẫn đến vỡ bong bóng, dấu hiệu đầu tiên của nó sẽ xuất hiện tại những nơi có dòng tiền đang đổ vào nhiều nhất, bởi khủng hoảng bất động sản gắn với khủng hoảng tài chính, dòng tiền vào bất động sản và tính thanh khoản của thị trường.
Theo ông Nguyễn Mạnh Hà – Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam, kinh nghiệm của các đợt khủng hoảng trước đó, phân khúc chịu tác động nhiều nhất là bất động sản cao cấp. Đối với nhà ở trung cấp và bình dân, đây là các phân khúc thực sự cần thiết với người tiêu dùng nên kể cả khi có khủng hoảng, phân khúc này vẫn sẽ có thanh khoản. Do đó, phân khúc cần hạn chế là bất động sản cao cấp, các căn hộ diện tích lớn, giá thành cao.
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, trong năm 2019, tổng số giao dịch nhà đất thành công khoảng 83 136 giao dịch, giảm 26,1% so với năm 2018. Số lượng bất động sản nghỉ dưỡng như căn hộ du lịch, biệt thự du lịch có khoảng 6280 giao dịch, cũng giảm 20% so với năm 2018.
Về giá bất động sản năm 2019, Bộ Xây dựng cho biết tại thị trường Hà Nội giá căn hộ chung cư quý 4/2019 tăng khoảng 0,54% so với cùng kỳ; giá nhà ở nhà ở riêng lẻ tăng khoảng 3% so với cùng kỳ. Tại Tp.HCM: giá căn hộ chung cư tăng khoảng 3,52% so với cùng kỳ; giá nhà ở riêng lẻ tăng khoảng 9% so với cùng kỳ.
Về dư nợ tín dụng bất động sản, tính đến hết quý 3/2019 là 486 683 tỷ đồng, duy trì ổn định so với năm 2018.
Theo Bộ Xây dựng, trên cơ sở đánh giá, dự báo các yếu tố có khả năng ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản thì có thể dự báo thị trường bất động sản đến năm 2020 ít có nguy cơ xảy ra “bong bóng bất động sản”.
Xem thêm bài viết khác tại: 10 Điều kiêng kỵ khi mua đất làm nhà vào dịp đầu năm
Bất động sản liền thổ luôn là sự lựa chọn ưu tiên hàng đầu của các nhà đầu tư
Những động thái tích cực hạn chế nguy cơ bùng phát bong bóng bất động sản năm 2020
Bộ nhìn nhận trong năm 2020 thị trường có thể tiếp tục xảy ra tình trạng tăng giá đất nền tại các khu vực có quy hoạch trở thành các đặc khu, các khu đô thị mới được đầu tư đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và tình trạng sốt nóng cục bộ tại các dự án nhà ở trong khu vực trung tâm đô thị có tiến độ thi công nhanh, hạ tầng đồng bộ, chủ đầu tư có uy tín, giá cả phù hợp.
Bên cạnh đó, thị trường cũng có thể sụt giảm ở một số phân khúc do cung cầu hoặc không có các giải pháp hiệu quả tháo gỡ khó khăn cho một số dự án bất động sản, nhất là tại Hà Nội và TPHCM.
Theo Chỉ thị của Thủ trướng, thời gian qua, bên cạnh một số mặt tích cực, sự phát triển của thị trường bất động sản vẫn chưa thực sự bền vững, còn tiềm ẩn nhiều rủi ro. Cơ cấu hàng hóa bất động sản chưa hợp lý, dư thừa sản phẩm nhà ở cao cấp, diện tích lớn, giá bán cao, thiếu sản phẩm nhà ở xã hội và nhà ở giá thấp phù hợp với nhu cầu của đại bộ phận người dân.
Đáng chú ý, giá cả hàng hóa bất động sản, nhất là giá nhà ở còn khá cao so với thu nhập của người dân, nguồn lực huy động chưa đa dạng. Cơ sở dữ liệu, thông tin về thị trường bất động sản từ khâu quy hoạch, lựa chọn nhà đầu tư, thực hiện dự án đến giao dịch bất động sản chưa đồng bộ, đầy đủ, thiếu tin cậy, thiếu minh bạch.
Xem thêm bài viết khác tại: 7 Chính sách mới về đất đai, bất động sản có hiệu lực từ tháng 1/2020
Cocobay bắt đầu xảy ra khủng hoảng do những ách tắc trong việc hoàn tất các thủ tục của dự án
Nhằm khắc phục những yếu kém, tồn tại nêu trên và tiếp tục thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định và lành mạnh trong thời gian tới, Thủ tướng Chính phủ yêu cầu Bộ Xây dựng hoàn thành dự án Luật sửa đổi, bổ sung Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản để trình các cấp có thẩm quyền xem xét theo đúng chương trình xây dựng pháp luật của Quốc hội.
Liên quan đến các vấn đề “nóng” của thị trường bất động sản, các chuyên gia khẳng định, thị trường năm qua duy trì sự ổn định, dù hiện tượng sốt giá cục bộ xảy ra ở một số địa phương. Dự báo trong năm 2020, thị trường chưa có dấu hiệu trạng thái cực đoan lớn, nhưng tiềm ẩn nhiều phức tạp. Vì vậy, các địa phương phải theo dõi và chủ động ứng phó tình hình trầm lắng, bong bóng, sốt đất cục bộ.
Riêng đối với loại hình condotel, Bộ trưởng Phạm Hồng Hà khẳng định, hiện đã có đầy đủ quy định pháp luật để quản lý vận hành xây dựng condotel. Bộ Xây dựng đã ban hành quy chuẩn, tiêu chuẩn như dân số, quy hoạch, bố trí mặt bằng, tính toán căn hộ… Bộ Xây dựng cũng ban hành thông tư quản lý vận hành chung cư, trong đó có quản lý condotel, officetel.
Cụ thể, Bộ Xây dựng vừa ban hành quy chuẩn, tiêu chuẩn về condotel theo Chỉ thị 11 của Thủ tướng, trong đó, quy định rõ chỉ tiêu dân số, quy hoạch, bố trí mặt bằng, cũng như tính toán cụ thể cho condotel và officetel.
TÓM TẮT CÁC THÔNG TIN
Bong bóng bất động sản là gì?
Bong bóng bất động sản (hay bong bóng nhà đất) là một loại bong bóng kinh tế xảy ra theo chu kỳ trên thị trường bất động sản địa phương hoặc toàn cầu. Hiện tượng này xảy ra khi giá thị trường của bất động sản tăng nhanh chóng vượt khỏi giá trị thực của nó cho đến một mức độ không bền vững và sau đó suy giảm.
Nguyên nhân dẫn đến bong bóng bất động sản là gì?
Bong bóng bất động sản được bắt nguồn từ rất nhiều nguyên nhân khác nhau, trong đó có 4 nguyên nhân chính: phân khúc không đồng đều, kinh tế phát triển bùng nổ, ngân hàng tín dụng lỏng và đầu cơ chi phối thị trường.
Hậu quả của bong bóng bất động sản là gì?
– Nợ xấu.
– Bất động sản ma.
