Doanh nghiệp môi giới và nhân viên môi giới bất động sản là thành phần quan trọng không thể thiếu trong thị trường bất động sản, giúp kết nối cung – cầu giữa các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và người mua nhà đất. Tuy nhiên, để lôi kéo được khách hàng trong tình hình thị trường có nhiều biến động, một số nhà môi giới đã không tiếc sử dụng các “chiêu trò” lừa đảo tinh vi không chỉ gây mất thời gian, chi phí cơ hội mà còn gây nhiều thiệt hại về mặt tài sản cho khách hàng.
Đất “sốt” nhờ miệng “cò”
Bất động sản năm 2024 – Một năm đầy khó khăn và biến động
Năm 2023 là năm của những biến động rõ nét trên thị trường nhà đất. Nếu đầu năm chứng kiến những con sốt đất với tỉ lệ hấp thụ cao ngất thì đến giữa Quý 3 và Quý 4, những sai phạm nghiêm trọng của một số đơn vị kinh doanh bất động sản đã gây ảnh hưởng không tốt đến tâm lý khách hàng. Đồng thời những hành vi này cũng tác động tiêu cực đến một số doanh nghiệp khác đã và đang hoạt động trong cùng phân khúc.
Theo các chuyên gia, năm 2023 là một năm đầy khó khăn với các doanh nghiệp bất động sản và những công ty môi giới. Nguyên do là bởi nguồn cung khan hiếm cục bộ ảnh hưởng từ việc chính quyền thắt chặt việc cấp giấy phép xây dựng cho các dự án mới.
Theo thống kê từ HoREA, cả năm 2023 chỉ có duy nhất một dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư, giảm khoảng 83%. Thị trường khó khăn dẫn đến việc chỉ có 32 dự án nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện huy động vốn với 19 662 căn nhà, giảm 58,44% về số lượng dự án và giảm 30,56% về số lượng căn nhà so với năm 2018.
Do khan hiếm nguồn hàng, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã phải cơ cấu lại nguồn nhân lực, cắt giảm nhân sự kinh doanh vì không đủ chi phí nuôi quân. Chia sẻ tại sự kiện báo cáo thị trường Quý III mới đây, ông Phạm Lâm – Giám đốc Công ty DKRA Việt Nam cho biết chưa có năm nào thị trường bất động sản lại khan hiếm nguồn hàng như năm nay.
Bên cạnh đó, nguồn cung mới hạn chế, việc chậm triển khai các thủ tục dự án đã tạo ra sự khan hiếm sản phẩm đã đẩy giá đất lên cao, làm sụt giảm số lượng giao dịch so với năm trước. Được biết, trong 11 tháng đầu năm 2023 số lượng môi giới đã bắt đầu giảm sút. Thậm chí, có những môi giới 4 – 5 tháng liền không hề có một đồng thu nhập nào do không bán được sản phẩm hoặc không có hàng để bán.
Do đó việc nguồn cung khan hiếm tại TPHCM – Hà Nội đã gây ra áp lực rất lớn cho những công ty phân phối bất động sản và những người hành nghề môi giới bất động sản. Cung không đáp ứng đủ nguồn cầu. Từ đó gây ra những hệ lụy đáng tiếc, nổi bật nhất là việc các dự án ma đua nhau mọc lên đánh trúng vào tâm lý của các khách hàng đang có nhu cầu đầu tư nhà đất trong năm 2023.
Các dự án ma đua nhau mọc lên ở TPHCM
Bên cạnh những môi giới bất động sản làm nghề chân chính thì có không ít môi giới sử dụng chiêu trò để “giăng bẫy” nhà đầu tư. Theo ghi nhận, vài tháng qua những cái bẫy này xuất hiện rất nhiều ở TPHCM.
Chỉ trong 5 tháng trở lại đây, tình trạng rao bán dự án “ma” xuất hiện dày đặc ở TPHCM. Hồi giữa tháng 8, UBND phường Tân Thới Nhất, quận 12 đã ra văn bản cảnh báo người dân cẩn trọng với một dự án ma do công ty Vietland làm chủ đầu tư. Dự án này nằm trên đường Dương Thị Giang, phường Tân Thới Nhất, quận 12, TPHCM.
Ngoài ra, tháng 6/2023, UBND quận Bình Tân cũng cảnh báo về 6 doanh nghiệp bán dự án ma bao gồm: Công ty TNHH phát triển nhà ở Nablaland, Công ty Hoàng Kim Land, công ty Đất Vàng Hoàng Gia, Công ty Angel Lina, Công ty Bất Động Sản Anh Kiệt, Công ty TNHH MTV Kinh doanh nhà Năm Tài. Trong đó, Nablaland và Angel Lina là hai đơn vị có nhiều dự án nhất.
Cùng lúc đó, UBND phường Thạnh Xuân, quận 12 cũng đã có văn bản cảnh báo về tình trạng rao bán, sang nhượng đất nền trái phép trên địa bàn. Lợi dụng tâm lý mua đất giá rẻ và nguồn cung khan hiếm, nhiều đối tượng đã tiếp thị, phát tờ rơi quảng cáo sai sự thật về các khu đất ở phường này.
Mặc dù chính quyền ra sức cảnh báo nhưng các đầu nậu vẫn có nhiều chiêu núp bóng khó kiểm soát. Các đối tượng dùng nhiều chiêu trò hòng dụ những khách hàng tay mơ, tin vào những lời “mật ngọt chết ruồi”. Từ những cái bẫy giăng sẵn này, thời gian qua có không ít nhà đầu tư đã rơi vào cảnh “tiền mất tật mang”.
Người bị lừa thường là người mới đi kinh doanh bất động sản, mù mờ về pháp lý và không đi kiểm tra thực tế từng dự án. Chiêu sành sỏi nhất của các đối tượng là núp bóng các công ty lớn để tạo dựng niềm tin với người mua. Mục đích đầu tiên của chúng là nhận tiền cọc, sau đó đổi luôn sim số và “lặn mất tăm”…
Các chiêu trò bán hàng của môi giới bất động sản
Hiện nay, các doanh nghiệp cũng như nhân viên môi giới đã được pháp luật công nhận tư cách pháp lý trong Luật Kinh doanh bất động sản từ năm 2006 cho đến nay. Trên thực tế, các nhà môi giới đã đóng góp vai trò kết nối cung cầu, hỗ trợ người tiêu dùng.
Tuy nhiên, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM, trên thị trường hiện nay cũng có một số công ty môi giới, nhân viên môi giới bất động sản hành nghề không đúng quy định của pháp luật, thậm chí, có dấu hiệu lừa đảo gây thiệt hại cho người mua nhà đất.
Trong đó, một số chiêu trò của môi giới bất động sản diễn ra phổ biến nhất trên thị trường hiện nay đã gây ảnh hưởng đến quyền lợi và thiệt hại về mặt tài sản cho khách hàng. Cụ thể:
Tự ý thay đổi tên dự án, “râu ông nọ cắm cằm bà kia”
Hiện nay có không ít các công ty, nhân viên môi giới khi bán sản phẩm cho người tiêu dùng thường “qua mặt” người mua bằng cách tự ý đổi tên dự án, thay đổi tên của chủ đầu tư thật sự khiến người mua nhà không thể truy cập, tìm hiểu thông tin đúng về dự án và chủ đầu tư.
Năm 2023 thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn do nhiều dự án đình trệ và khan hiếm nguồn cung
Sử dụng lực lượng “chim mồi”
Những công ty môi giới có dấu hiệu hoạt động trái pháp luật thường hẹn khách hàng đến công ty của họ để đi xem đất. Do nguồn cung khan hiếm, các nhà môi giới bắt đầu có xu hướng chuyển hướng sang các tỉnh vùng ven TPHCM như Bình Dương, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu,… Nhưng thay vì dẫn khách đi tham quan khu đất thực tế đang bán thì các nhà môi giới lại tự ý quảng cáo sai sự thật. Quảng cáo một đằng làm một nẻo.
Cụ thể, một mặt đăng tin rao bán các dự án nằm ở vị trí đẹp trong TPHCM xung quanh khu vực quận 2, quận 9,… nhưng mặt khác lại dẫn khách đi sang các khu ngoại ô hay vùng ven TPHCM.
Do đó, sau khi đưa người mua đi lòng vòng để “câu giờ”, các môi giới sẽ đưa ra những lý do như đã bán hết hàng, không còn vị trí đẹp,… để các “chim mồi” trên xe dẫn dụ người mua đi đến những khu đất mà họ muốn bán ở Nhơn Trạch, Long Thành, Trảng Bom (Đồng Nai), Phú Mỹ (Bà Rịa – Vũng Tàu), hay thậm chí ở tận Bến Lức (Long An),…
Bằng cách bám sát, vẽ ra khung cảnh đẹp như mơ mà mới chỉ có trong tưởng tượng hoặc trên giấy, lực lượng “chim mồi” bằng mọi cách lôi kéo, thuyết phục, thậm chí gây áp lực khiến người mua phải đặt cọc giữ chỗ mua đất. Những “chiêu trò” nói trên của một số công ty và nhân viên môi giới bất động sản không chỉ gây mất lòng tin cho người dân mà còn gây thiệt hại nhiều về tiền của cho những nhà đầu tư đang có ý định mua đất.
Đất “sốt” nhờ miệng “cò”
Lập dự án “ma”, tự ý vẽ quy hoạch chi tiết 1/500
Tình trạng bán dự án ma xảy ra phổ biến trên địa bàn TPHCM trong năm 2023 khiến chính quyền đã nhiều lần phải vào cuộc. Tuy nhiên, theo ghi nhận tình trạng mua bán đất quy hoạch, đất công viên, đất thuộc quyền sở hữu của dân vẫn đang ngầm diễn ra ở khắp các quận vùng ven như Quận 12, huyện Củ Chi, Hóc Môn…
Chiêu thức dễ nhận thấy là đất được quảng cáo giá rẻ hơn nhiều so với thị trường. Tuy nhiên, các đối tượng này không còn vẽ ra những dự án lớn, cũng không quảng cáo rầm rộ trên mạng xã hội, internet như trước đây mà chọn cách gọi điện thoại cho từng khách hàng để quảng cáo.
Bên cạnh đó, không chỉ ở nội thành TPHCM, mà ở các tỉnh vùng ven TPHCM như Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu,… môi giới cũng tự ý vẽ lại quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hoặc thay đổi bản vẽ của tổng mặt bằng dự án để thêm vào đó những dịch vụ, tiện ích không có thật của dự án. Chẳng hạn, các “cò đất” thường vẽ trường học, trung tâm thương mại, bệnh viện, khu vui chơi giải trí,… đẹp như mơ gần bên dự án mà mình đang rao bán nhằm “dụ” khách hàng xuống tiền mua nhà, mua đất song thực tế lại chỉ toàn là đất hoang, cũng không có các công trình nào như giới thiệu gần đó.
Tự điều chỉnh giá bán hòng ăn chênh lệch
Doanh nghiệp môi giới làm ăn không chân chính sẽ tự ý nâng giá bán đã thỏa thuận giữa những công ty môi giới này với chủ đầu tư, đẩy giá bán lên cao cho người mua để ăn phần chênh lệch.
Hình thức “lách luật” dễ thấy nhất là bên môi giới soạn ra các văn bản với nội dung phụ thu như “phí tư vấn môi giới”, “phí tư vấn bán hàng”,… Điều này đã từng xảy xa đối với người dân khi mua đất nền các dự án ở tỉnh Đồng Nai của Công ty CP Địa ốc Kim Phát, Việt Hưng Phát.
Các môi giới tự điều chỉnh giá bán hòng lách luật ăn chênh lệch cao ngất ngưỡng
Để người không có thẩm quyền quyết định ký kết các giấy tờ mua bán nhà đất
Sử dụng nhân viên không đủ thẩm quyền để ký những giao dịch với khách hàng. Ví dụ như văn bản đặt cọc giữ chỗ, có đóng dấu công ty phía trên cùng giấy đặt cọc giữ chỗ nhưng ở cuối tờ giấy này chỉ là chữ ký của một nhân viên bình thường không có chức vụ và không đóng dấu đỏ của công ty.
Cùng với đó, những điều khoản thỏa thuận, ràng buộc người mua được các môi giới đưa ra một cách mơ hồ, thiếu rõ ràng minh bạch, điều này thường gây thiệt hai cho bên đặt cọc.
Bí kíp tránh sập bẫy khi mua đất nền
Nghiên cứu hồ sơ pháp lý dự án
Theo quy định pháp luật, tất cả các dự án hợp lệ đều phải được cơ quan chức năng phê duyệt, vì vậy đây là căn cứ đầu tiên cần xem xét để nhận biết những “dự án ma”.
Đối với đất nền, khách hàng cần yêu cầu bên bán cho xem bản chính giấy tờ chứng minh quyền sở hữu lô đất đó như: sổ đỏ, sổ hồng, thông báo và biên lai nộp thuế trước bạ, bản vẽ hiện trạng…
Để chắc chắn, khách hàng có thể đến các cơ quan như Phòng TN&MT quận/huyện hoặc Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất để xác minh thông tin xem lô đất đó có nằm trong diện quy hoạch hay không.
Đối với chung cư, có thể kiểm tra pháp lý bằng cách yêu cầu được xem giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của chủ đầu tư, giấy phép xây dựng dự án chung cư…
Ngoài ra cũng cần xem xét dự án đã đủ điều kiện mở bán chưa, bởi theo Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014, chủ đầu tư chỉ được phép ký kết Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai với khách hàng sau khi dự án đã hoàn thành xây xong phần móng.
Pháp lý vẫn là điều quan trọng nhất trong đầu tư đất nền hiện nay
Kiểm tra thế chấp ngân hàng
Đây là cách giúp nhà đầu tư tránh mua phải bất động sản đang bị sở hữu chéo, nói cách khác là bị thế chấp tại nhiều tổ chức tín dụng.
Để kiểm tra dự án có đang thế chấp ngân hàng hay không, người mua phải yêu cầu chủ đầu tư cung cấp hồ sơ giấy tờ pháp lý đồng thời tìm hiểu thông tin về dự án qua các phương tiện thông tin đại chúng.
Trong trường hợp chủ đầu tư mang dự án đi thế chấp, cần theo dõi và giám sát chặt chẽ dự án, yêu cầu chủ đầu tư cung cấp tiến độ thực hiện dự án, tiến độ giải chấp các tài sản trên trước thời điểm bàn giao bất động sản cho bên mua.
Xem thêm bài viết khác tại: Top 10 Quy định về nhà đất liên quan đến sổ đỏ không thể bỏ qua
Các nhà đầu tư cần kiểm tra xem nhà đất có đang thế chấp hay không để giảm thiểu rủi ro
Không quá tin thông tin quảng cáo
Đừng quá tin vào những lời “mật ngọt” mà quảng cáo dự án hay môi giới rót vào tai. Đó có thể chỉ là chiêu thức marketing của chủ đầu tư nhằm thu hút khách hàng, còn giữa quảng cáo và thực tế lại khác nhau một trời một vực.
Khi giới thiệu sản phẩm, các nhân viên môi giới thường đưa ra nhiều thông tin làm nhiễu khả năng phân tích của người mua, tạo sự mất cảnh giác. Khách hàng bị hấp dẫn nên luôn có cảm giác vội vã, không kịp suy nghĩ, gấp rút ký hợp đồng, xuống tiền mà không kịp tìm hiểu kỹ thông tin.
Để tránh tình trạng này, nhà đầu tư chỉ nên mua những bất động sản có thông tin quảng cáo thể hiện đúng với hồ sơ thiết kế, quy hoạch của dự án được phê duyệt. Việc đối chiếu này đòi hỏi bạn phải thật tỉnh táo, không quá tin vào những lời chào mời, hứa hẹn của đối phương.
Cẩn thận hơn, nhà đầu tư nên có sự tham vấn của luật sư hoặc những người có kinh nghiệm, am hiểu pháp luật. Họ sẽ giúp bạn đánh giá những rủi ro khi tham gia giao dịch và đưa ra những tư vấn, lời khuyên hữu ích.
Quảng cáo bắt mắt khiến các nhà đầu tư bị cuốn vào những lời hoa mỹ ngọt ngào
Khảo sát thực tế dự án
Pháp luật quy định dự án có đầy đủ cơ sở hạ tầng mới được phép lưu thông nhưng hầu hết các “dự án ma” thường không đảm bảo được điều này. Nhiều dự án chỉ làm đường đá sỏi tạm bợ, lòng đường hẹp từ 4 – 6m (Trong khi quy định của Nhà nước yêu cầu đường tối thiểu là 8m).
Hệ thống hạ tầng của các dự án này cũng không đảm bảo về điều kiện theo đúng quy định về xây dựng hạ tầng cho dự án phân lô bán nền. Vì vậy, người mua cần phải đến khảo sát thực tế để nắm bắt tình hình, trường hợp nhận thấy có những dấu hiệu trên thì nên cẩn thận nếu không muốn sập bẫy “dự án ma”.
Thông tin ghi trên sổ đỏ – Thổ cư và Đường
Kiểm tra kỹ hợp đồng giao dịch
Trên thực tế, các vụ lừa đảo như Alibaba đều ký với người mua những hợp đồng đội lốt “dự án ma” như hợp đồng hứa mua hứa bán, hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng thỏa thuận đầu tư… Biểu hiện rõ nhất là mời chào khách hàng nhưng không nhằm để mua bán đất mà là để đặt chỗ mua trước, “làm ăn chung”, dụ dỗ người mua rót vốn vào sau đó rất khó thu hồi, thậm chí mất trắng.
Do đó, khách hàng phải thật tỉnh táo khi ký hợp đồng. Cần phải biết rõ chủ tài sản là ai và nên chỉ ký kết với người đó, trừ trường hợp ký với cá nhân ủy quyền cho cá nhân theo văn bản ủy quyền tại công chứng.
Nếu là hợp đồng ký với công ty môi giới thì người mua cần kiểm tra văn bản giữa chủ đầu tư và công ty môi giới để xem phạm vi công ty môi giới có thể ký kết và thu tiền của khách hàng đến đâu.
Phạt đến 1 tỷ đồng đối với hành vi lấn, chiếm và phân lô bán đất nền bừa bãi
Đàm phán điều khoản bất lợi
Mẫu hợp đồng chuẩn và được soạn sẵn chỉ là cái cớ mà nhiều chủ đầu tư đưa ra để lờ đi việc đàm phán các điều khoản. Trong khi pháp luật quy định người mua hoàn toàn có quyền thương thuyết, thêm bớt hay thay đổi điều khoản hợp đồng trước khi ký.
Vì vậy, khách hàng mua nhà đất dự án nên xem xét và đề xuất sửa đổi các điều khoản bất lợi cho bên mua trong hợp đồng.
Nếu mua nhà ở hình thành trong tương lai, khách hàng nên yêu cầu chủ đầu tư đưa nhà mẫu vào phụ lục hợp đồng, như một cam kết đó là mẫu nhà hoặc cấu trúc nhà sẽ bàn giao.
Từ Alibaba đến Hoàng Kim Land: Bùng phát dự án “ma” trong năm 2023
“Chọn mặt gửi vàng” chủ đầu tư hoặc các công ty môi giới uy tín
Không loại trừ trường hợp người bán, môi giới xưng danh chủ đầu tư nhưng thực tế dự án chưa có, đất vẫn thuộc quyền của người khác. Vì vậy, người mua chỉ nên chọn dự án của những chủ đầu tư hoặc những khu đất nền do các công ty môi giới có uy tín phân phối.
Lai lịch chủ đầu tư cũng như các thông tin liên quan đến doanh nghiệp và người đại diện đứng ra giao dịch cần được người mua kiểm tra kỹ.
Theo đó, những chủ đầu tư và công ty môi giới uy tín thường có các dự án xây dựng đúng tiến độ, đúng cam kết thi công, bàn giao nhà đất và giấy chứng nhận quyền sở hữu đúng thời hạn. Các nhà đầu tư cũng có thể tìm hiểu năng lực tài chính của chủ đầu tư thông qua báo cáo tài chính năm trong thời gian gần nhất.
Đối với những chủ đầu tư nợ đọng vốn lớn ở các ngân hàng, có nhiều dự án bị thế chấp trong thời gian dài thì khách hàng không nên tiếp cận vì có thể dự án sắp triển khai cũng đã bị thế chấp. Ngoài ra, khách hàng cần căn cứ vào tiềm lực tài chính và những dự án trước đó mà chủ đầu tư này đã thực hiện để đánh giá xem liệu công ty môi giới này có đáng tin hay không bằng cách tham khảo từ chính người dân đã mua các dự án trước đó của chủ đầu tư hoặc công ty môi giới đó.
ODICO – Nơi đầu tư an tâm
Với mục tiêu mang lại niềm tin và giá trị gia tăng bền vững cho khách hàng, cho đối tác và cho cổ đông thông qua việc cung cấp những dịch vụ bất động sản toàn diện, an toàn và hiệu quả, ODICO luôn lắng nghe những góp ý của khách hàng, đối tác để có thể cung cấp dịch vụ ngày càng tốt hơn cho khách hàng.
Theo đó, qua mỗi dự án ODICO luôn giành được nhiều lời khen tích cực từ phía khách hàng thông qua thái độ chuyên nghiệp và luôn cam kết đảm bảo an toàn về mặt pháp lý, đúng với tôn chỉ “Nơi đầu tư an tâm của mọi nhà.”
ODICO tự hào là công ty môi giới uy tín luôn đem đến sự yên tâm và gia tăng lợi nhuận cho khách hàng
TÓM TẮT CÁC THÔNG TIN
Khó khăn của bất động sản năm 2023?
Năm 2023 là năm của những biến động rõ nét trên thị trường nhà đất. Nếu đầu năm chứng kiến những con sốt đất với tỉ lệ hấp thụ cao ngất thì đến giữa Quý 3 và Quý 4, những sai phạm nghiêm trọng của một số đơn vị kinh doanh bất động sản đã gây ảnh hưởng không tốt đến tâm lý khách hàng. Đồng thời những hành vi này cũng tác động tiêu cực đến một số doanh nghiệp khác đã và đang hoạt động trong cùng phân khúc.
Các chiêu trò bán hàng của môi giới bất động sản?
– Tự ý thay đổi tên dự án, “râu ông nọ cắm cằm bà kia”.
– Sử dụng lực lượng “chim mồi”.
– Lập dự án “ma”, tự ý vẽ quy hoạch chi tiết 1/500.
– Tự điều chỉnh giá bán hòng ăn chênh lệch.
– Để người không có thẩm quyền quyết định ký kết các giấy tờ mua bán nhà đất.
Bí kíp tránh sập bẫy khi mua đất nền
– Nghiên cứu hồ sơ pháp lý dự án.
– Kiểm tra thế chấp ngân hàng.
– Không quá tin thông tin quảng cáo.
– Khảo sát thực tế dự án.
– Kiểm tra kỹ hợp đồng giao dịch.
– Đàm phán điều khoản bất lợi.
– “Chọn mặt gửi vàng” chủ đầu tư hoặc các công ty môi giới uy tín.
