Đầu tư bất động sản có thể kiếm được lợi nhuận lớn nhưng cũng phải đối mặt với rất nhiều rủi ro. Rủi ro bất động sản được thể hiện qua 4 mặt: độ an toàn của vốn, độ tin cậy của mức độ thu lợi dự tính, mức độ chuyển đổi thành tiền và mức độ phức tạp trong việc quản lý tài sản. Theo đó, tình trạng ‘vỡ trận’ trong đầu tư các loại hình bất động sản như condotel, đất nền… diễn ra thời gian qua khiến nhiều người hoang mang. Hãy cùng datnendep.vn điểm qua các giải pháp để làm giảm bớt rủi ro trong đầu tư bất động sản nhé.
Cần tạo ra nhiều “sân chơi” bất động sản
Ở Việt Nam, khái niệm đầu tư và đầu cơ bất động sản còn nhập nhằng. Hầu hết mọi người vẫn có những định kiến lâu đời như đất đai không sinh ra, mua vàng thì lỗ mua thổ thì lời… Mặt khác, với sự bùng nổ dân số, tình trạng di dân… khiến giá đất liên tục tăng. Ở góc độ tài chính, khi nhìn thấy xu hướng giá thì người ta luôn luôn muốn kiếm lời.
Vấn đề đặt ra, cơ quan quản lý phải tạo ra nhiều kênh đầu tư, đầu cơ khác nhau để giảm bớt áp lực cho thị trường bất động sản. Khi đó người đầu tư sẽ có nhiều lựa chọn hơn thay vì chỉ tập trung mua nhà đất để không chờ tăng giá bán ra kiếm lời.
Nếu như càng chậm chân đưa ra khuôn khổ pháp lý, định nghĩa sân chơi và tạo ra nhiều những “món ăn” khác nhau thì thị trường bất động sản sẽ tiếp tục có những rối ren. Bởi thị trường sẽ méo mó khi có những hình thức đầu tư lai căng “râu ông nọ cắm cằm bà kia” khiến việc mua bán lộn xộn, không quản lý được.
Nghiêm trọng hơn, khi có tranh chấp xảy ra, người đầu tư không biết kiện ai và khi kiện không biết lấy luật nào xử.
Thay đổi về luật pháp và phương thức đầu tư
Những khủng hoảng đầu tư các loại hình bất động sản vừa qua có nguyên nhân chính là do cơ chế, phương thức mua bán bất động sản ở Việt Nam hiện nay có nhiều vấn đề. Hiện những quy định về điều kiện mua bán bất động sản có nhưng chưa đầy đủ nên việc mua bán đất nền, condotel và ngay cả căn hộ nhà chung cư đều nảy sinh nhiều tranh chấp, bất cập.
Nếu xem việc mua bán bất động sản như các tài sản khác thì phải “tiền trao cháo múc”. Tất nhiên nhà đất là tài sản lớn, phải có thời gian đầu tư dài nên phải có thể bán trước khi hình thành.
Thế nhưng, rõ ràng Nhà nước phải có các quy định quản lý về mặt thời gian hoàn thiện dự án, giao nhà và giấy chứng nhận sở hữu, cơ chế giải quyết tranh chấp, cơ chế bồi thường khi chủ đầu tư giao nhà không đúng thời hạn…
Không thể để tình trạng có người trả tiền hàng chục năm nhưng không được chủ đầu tư giao đất, nhà. Chính những quy định cụ thể này tạo điều kiện để khi xảy ra tranh chấp, người đầu tư có cơ sở dễ dàng khởi kiện và được tòa phân xử đòi quyền lợi của mình.
Đừng đầu tư khi nghe quảng cáo
Condotel là một loại hình bất động sản mới, nguồn cung lại quá lớn so với nhu cầu nên các chủ đầu tư phải tìm mọi cách để bán được hàng, trong đó có việc đẩy cam kết lợi nhuận lên rất cao. Đây là mức lợi nhuận quá hấp dẫn khiến nhiều nhà đầu tư xuống tiền tại những nơi mà họ có khi còn chưa đặt chân tới.
Tuy nhiên, đi kèm với lợi nhuận cao là nhiều rủi ro mà nhiều nhà đầu tư chưa nhận biết rõ ở loại hình bất động sản mới. Ngoài rủi ro về pháp lý, rủi ro tiếp theo là thị trường bất động sản nghỉ dưỡng hầu như không có thị trường giao dịch thứ cấp.
Việc mua đi bán lại condotel hầu như không có mà người mua chỉ giao lại cho chủ đầu tư kinh doanh để phân chia lợi nhuận, chưa có nhiều để chứng minh rằng người đầu tư sẽ có lời như kỳ vọng. Nhiều dự án cứ phát triển condotel/ biệt thự nghỉ dưỡng nhưng không tính đến năng lực thu hút khách du lịch, các điểm đặc thù về du lịch tại địa phương/ địa điểm đó.
Bản thân năng lực vận hành dự án của chủ đầu tư cũng là vấn đề gây e ngại cho người mua khi chưa chứng minh được ngoài một vài chủ đầu tư lớn. Nhiều chủ đầu tư cứ nghĩ mình là ngôi sao, là khác biệt nên rất tự tin cho đến khi đi vào vận hành mới thấy muôn vàn khó khăn phức tạp không thể lường hết được, dẫn tới phá sản kế hoạch kinh doanh và không thể trả lợi nhuận cho người mua. Đừng đầu tư chỉ dựa vào quảng cáo và hứa hẹn.
Phải hỏi thật nhiều trước khi xuống tiền
Rất nhiều nhà đầu tư cá nhân khi nghe giới thiệu những sản phẩm, dự án đất nền có tỉ suất lợi nhuận cao là tin ngay mà không có một sự do dự hay suy nghĩ hoặc hỏi ngược lại.
Nguyên tắc chính của đầu tư là lợi nhuận cao thì rủi ro cao. Tất cả mọi sản phẩm, dự án đầu tư đều có rủi ro. Lãi suất kỳ vọng càng cao thì rủi ro càng lớn. Do vậy, những tổ chức chuyên nghiệp luôn cảnh báo cho nhà đầu tư những rủi ro tiềm ẩn của sản phẩm. Và hầu hết những tổ chức thật sự chuyên nghiệp sẽ không cam kết lãi suất cao.
Để tránh rủi ro, nhà đầu tư phải tìm hiểu tổ chức, doanh nghiệp cam kết với mình là ai? Nếu họ cam kết lãi suất cao như thế, tại sao các quỹ, các tổ chức đầu tư, ngân hàng không đổ tiền vào cho họ?
Mặt khác, nhà đầu tư cũng phải tìm hiểu về pháp lý của doanh nghiệp, hợp đồng họ sẽ ký với mình. Đồng thời cũng phải tìm hiểu nền tảng, khả năng tài chính, tình trạng kinh doanh, triết lý kinh doanh… của họ. Quan trọng nhất, nhà đầu tư phải tìm hiểu kỹ về thị trường và sản phẩm mình đầu tư. Tự tìm hiểu những thông tin đó, nhà đầu tư sẽ ra được quyết định đúng đắn.
Cân nhắc thời điểm bỏ tiền đầu tư nhà đất
Nhu cầu cơ bản của con người theo thứ tự là “ăn, mặc, ở”. Chỉ có ở Việt Nam mới nhấn mạnh chuyện nhà cửa trong khi nước ngoài họ chỉ lo việc làm và thu nhập cho người lao động vì có cái đó là có tất cả. Người có việc làm có tiền thuê nhà rồi tích lũy dần dần để mua nhà. Mua một ngôi nhà không chỉ là nhu cầu về chỗ ở mà đó còn là một khoản đầu tư.
Quan niệm an cư lập nghiệp và phải sở hữu nhà bắt nguồn từ thời kỳ phong kiến khi nông nghiệp là chủ đạo. Con người phải ở nơi gần và gắn liền với mảnh ruộng cố định của họ trong gần như suốt cả cuộc đời. Còn kinh tế đô thị gắn với công việc. Công việc ở đâu thì người lao động ở đó và di chuyển linh động theo công việc. Căn nhà trong đô thị là căn hộ thuê tùy nhu cầu thực tế. Do đó việc mua nhà đất phải tính toán lâu dài.
Lúc thị trường lãi suất cao thì người lao động nên tích lũy vốn gửi ngân hàng, lúc thị trường lãi suất thấp, bất lợi thì tính toán mua nhà, đất. Hiện nay lãi suất ngân hàng là thực dương, như vậy là ổn với người gửi tiền.
Cẩn thận rủi ro với các kiểu lừa đảo trong mua bán đất nền
Kiểu huy động vốn Ponzi của Địa ốc Alibaba
Theo cơ quan CSĐT Công an TP.HCM, Công ty cổ phần Alibaba (Công ty Alibaba) núp bóng dưới dạng kinh doanh bất động sản nhưng thực chất là lừa đảo chiếm đoạt tài sản, thông qua hình thức huy động vốn theo phương thức Ponzi đa cấp tiếp nối.
Nhận định về các dự án của Alibaba, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho rằng dự án của Alibaba vi phạm ở tất cả các luật bao gồm Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Quy hoạch Đô thị,…
- Huy động vốn: Huy động vốn trái phép
- Thỏa thuận dân sự: Chưa đủ điều kiện kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật, tức là chưa được phép cho người bán sản phẩm ra thị trường.
- Nghĩa vụ của chủ đất: Khi chưa đủ điều kiện kinh doanh bất động sản thì chủ đất chưa được cấp quyền thì không thể ủy quyền cho nhân viên bán ra thị trường được.
- Trách nhiệm của nhân viên: Chưa được phân quyền nhưng vẫn tham gia do chưa nắm rõ pháp luật.
- Người mua: Đang mua sản phẩm bất động sản không rõ về pháp lý và tiếp tục bán đi cho người khác.
Chủ tịch và giám đốc Công ty cổ phần địa ốc Alibaba bị bắt khẩn cấp với tội danh “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản”
Đầu tư vào đất nền chưa đầy đủ pháp lý, chưa rõ quy hoạch
Đây là phân khúc rất nhiều nhà đầu tư tham gia, trong đó có thể đáp ứng được 2 tiêu chí là: Tạo giá trị lâu bền và lướt sóng.
Chính vì sự hấp dẫn này mà đầu tư vào đất nền phát sinh rất nhiều tiêu cực. Có những người thấy mảnh đất đẹp liền mua lại và chia lô bán nền. Sau đó, người người ào ào vào mua mà không quan tâm đến quy hoạch, pháp lý, đường xá, chính sách….
Trong khi đó chủ đất thì dùng các thủ thuật để đánh vào lòng tham của nhà đầu tư như: Thủ thuật bánh vẽ dự án, bánh vẽ quy hoạch và “tựa bóng ông lớn”. Theo Luật sư này, thực tế có rất nhiều hồ sơ bán đất giả con dấu nếu người mua không hiểu biết pháp luật, thiếu thông tin và cách thức kiểm tra quy hoạch thì rất dễ bị đánh lừa niềm tin.
Chỉ cần có mặt “ông lớn” là giá đất ở đó ngay lập tức tăng cao. Thậm chí giả mạo “bóng ông lớn” để lừa người mua bằng các văn bản về việc đầu tư vào khu vực nào đó. Theo ông Lộc, những văn bản kiểu này vẫn tồn tại trên thị trường và người mua bị lừa rất nhiều.
Rủi ro khi mua bán cọc
“Cọc” nghĩa là mua ngay thời điểm trước công chứng (trước chuyển nhượng dự án).
Chính vì thực hiện giao dịch “cọc” này quá dễ dàng nên đã tạo kẽ hở cho nhiều cú lừa vì rất nhiều người không rõ mua bán cọc là gì. Theo các chuyên gia, đây là một thỏa thuận dân sự chưa tiệm cận đến Luật kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật.
Hình thức này chủ yếu là thỏa thuận dân sự giữa người bán và người mua. Trong trường hợp đó, người mua phải chấp nhận theo luật chơi vẽ ra bởi bên bán. Theo đó, cũng chính vì hợp đồng đa phần do bên bán đặt ra cho nên rủi ro nằm ở những người không biết thẩm định và thiếu kiến thức về pháp lý.
Rủi ro khi đất không hình thành đơn vị ở có tính pháp lý chưa rõ ràng
Đó là những dự án cao cấp như Villa Resort, condotel… được quảng cáo cấp sổ đỏ lâu dài và cam kết lợi nhuận.
Có 3 vấn đề ở loại hình bất động sản này là cam kết (có những cam kết thể hiện luôn trên văn bản), thực hiện cam kết và giải quyết vướng mắc từ cơ quan chức năng. Từ các vấn đề này mới xảy ra xung đột giữa 2 bên.
Vừa qua thông tin thu hồi sổ đỏ 1 condotel ở Đà Nẵng cho thấy, nếu mua bán loại hình condotel thì thỏa thuận 2 bên như thế nào thì sẽ như vậy. Chủ yếu là căn cứ vào hợp đồng khai thác/mua bán căn hộ nghỉ dưỡng giữa hai bên.
Theo chuyên gia, condotel là đầu tư lướt sóng vì pháp lý chưa ổn. Hiện tại chưa có tiêu chí nào để khẳng định đây là loại hình đầu tư giá trị, bền vững. Nếu đã là sản phẩm đầu tư lướt sóng thì nhà đầu tư phải tuân theo các nguyên tắc của đầu tư lướt sóng.
TÓM TẮT CÁC THÔNG TIN
Cân nhắc thời điểm bỏ tiền đầu tư nhà đất
Lúc thị trường lãi suất cao thì người lao động nên tích lũy vốn gửi ngân hàng, lúc thị trường lãi suất thấp, bất lợi thì tính toán mua nhà, đất.
Các kiểu lừa đảo trong mua bán đất nền?
– Kiểu huy động vốn Ponzi của Địa ốc Alibaba.
– Đầu tư vào đất nền chưa đầy đủ pháp lý, chưa rõ quy hoạch.
– Mua bán cọc.
– Đất không hình thành đơn vị ở có tính pháp lý chưa rõ ràng.
Làm gì để hạn chế rủi ro khi đầu tư bất động sản?
– Cân nhắc thật kỹ trước khi xuống tiền.
– Đừng đầu tư khi nghe quảng cáo.
– Cẩn thận về tính pháp lý….
