Tiềm năng là một trong những yếu tố mà các nhà đầu tư quan tâm nhất khi lựa chọn một bất động sản. Vậy nhà đất thế nào được đánh giá là tiềm năng? Datnendep.vn xin tổng hợp một số kinh nghiệm đắt giá khi lựa chọn bất động sản tiềm năng để quý khách hàng tiện tham khảo đầu tư.
Bất động sản tiềm năng được xác định ở hai khía cạnh, là về ở hay về đầu tư
Bất động sản tiềm năng là gì? Thế nào được đánh giá là tiềm năng?
Thời nay, điều kiện sống được nâng cao kéo theo việc ngày càng nhiều người quan tâm đến thị trường bất động sản. Khi tìm hiểu về bất động sản, có nhiều bạn hỏi Khu A, Khu B kia có tiềm năng không? Hay Dự án X, Dự án Y có tiềm năng không? Để trả lời được câu hỏi này, đầu tiên chúng ta cần phải hiểu “Tiềm năng” là gì? và cách để đánh giá một bất động sản tiềm năng.
Theo định nghĩa thông thường thì “tiềm năng” chính là những năng lực tiềm tàng, hay những thế mạnh còn chưa được khai thác, chưa được biết đến.
Khi xét ở góc độ một dự án bất động sản hay một vùng nào đó, Bất động sản tiềm năng được xác định ở hai khía cạnh, là về ở hay về đầu tư.
Nếu Tiềm năng về ở, nghĩa là khu vực đó hiện tại điều kiện để ở chưa tốt lắm, nhưng có điểm nào có thể khai thác để nó trở thành nơi ở lý tưởng hơn trong tương lai hay không?
Còn nếu Tiềm năng về đầu tư, thì dự án, khu vực đó trong có điểm gì thu hút làm tăng giá trị của nó trong tương lai hay không lên hay không?
Thế nên câu trả lời chính xác cho việc Tiềm năng hay không? chính là việc xem xét các giá trị của bất động sản đó ở tương lai. Tức là trả lời câu hỏi “Cái này sau này ở được không?” hay “Cái này sau này có tăng giá không?”.
Khi câu trả lời là CÓ, thì bất kể dự án hay khu vực ở đâu cũng đều có thể gọi là có tiềm năng.
Tiềm năng về ở
Một nơi được xem là tiềm năng để ở thì phải chứng tỏ được nơi đó đáng để mọi người nghĩ đến khi lựa chọn nơi ở. Để làm được điều đó thì chúng ta phải xác định được những điều kiện cần có ở một nơi ở. Nơi đó thích hợp cho những ai? Mức sống và môi trường sống ở đó như thế nào? Khu vực đó có những điều kiện thuận tiện nào? Khi họ đến đây sống thì họ có thể làm những công việc gì để nuôi sống bản thân, gia đình?
Tiềm năng về đầu tư
Khi xem xét một dự án bất động sản hay khu vực về tiềm năng về đầu tư, ta cần quan tâm đến sự chênh lệch giữa giá và giá trị của sản phẩm. Giá thì là một con số cụ thể, còn giá trị thì tuỳ thuộc vào tâm lý, cách đánh giá và cảm nhận của người mua. Do đó, tiềm năng về đầu tư khó để nhận biết và xác định một cách rõ ràng.
Chúng ta có thể đánh giá một khu vực là có tiềm năng về đầu tư hay không bằng cách chỉ ra các thông tin về lợi thế, khả năng phát triển và tạo ra lợi nhuận của dự án trong bối cảnh tương lai. Và vì văn hoá của người tiêu dùng Việt Nam rất dễ bị tác động bởi các thông tin, dễ chạy theo đám đông, nên nhiều người biết và khai thác những đặc điểm này để tạo ra những cảm nhận khác nhau về giá trị của sản phẩm cho người mua.
Bất động sản tiềm năng khi nó đáp ứng được nhu cầu của người mua về nơi ở hoặc đầu tư trong tương lai. Và để đánh giá một bất động sản có tiềm năng hay không thì phải tìm hiểu thêm thông tin và phân tích ở nhiều mặt khác nhau dựa trên mục đích của người mua. Khi xác định được các bất động sản tiềm năng, người mua sẽ dễ dàng hơn trong việc lựa chọn và ra quyết định.
Bà Rịa – Vũng Tàu là một trong những khu thu hút nhiều sự quan tâm của các nhà đầu tư trong những năm gần đây nhờ tiềm năng phát triển vượt bậc về du lịch và nghỉ dưỡng
Kinh nghiệm đắt giá để chọn bất động sản tiềm năng
Những “bẫy kép” lùa khách kinh điển
Hiện nay, chỉ cần lên mạng gõ bất kỳ thông tin bất động sản mà bạn muốn tìm kiếm như: đất nền, nhà phố, chung cư,…thì sẽ nhận được hàng triệu kết quả trong thời gian chưa tới 1 giây. Như vậy, trong hàng triệu tin đăng bạn nhận được đó sẽ có bao nhiêu tin thật sự có giá trị với bạn?
Nhìn chung, các khách hàng sẽ nhận được các tin đăng dưới dạng phổ biến như sau:
- Đăng tin bất động sản nằm ở vị trí trung tâm với giá cực rẻ: Do Sales lùa gà đăng như thế để thu hút người xem, đánh vào lòng tham hoặc sự thiếu hiểu biết về giá dựa trên mặt bằng chung của bất động sản khu vực đó, từ đó người xem sẽ bốc máy lên là hẹn cuộc hẹn để xem nhà/đất đó. Đến hẹn, khách hàng sẽ nhận được câu trả lời là bất động sản đó đã được bán, hoặc chủ bất động sản đổi ý không bán nữa, sau đó khách sẽ được lùa đi xem một dự án bánh vẽ ABC tại địa phương XYZ nào đó với xung quanh là bao la mây trời, sông nước, khỉ ho cò gáy,…
- Đăng tin bán nhà/đất với giá bằng ½ hoặc 1/3 giá trị thật của bất động sản: Cũng do Sales lùa gà hoặc môi giới đăng để người xem thấy sao mà rẻ quá, rồi hẹn đi xem, rồi lại lùa đi xem dự án như cách 1 ở trên.
- Giật tít bán bất động sản bằng những từ giật gân, bi thương đại loại như: “Người thân bị ung thư cần bán gấp nhà…”, “Vợ chồng li dị cần bán gấp chia tài sản”, “Định cư nước ngoài cần bán gấp”, “Cần tiền cho con du học”, “Bể nợ”, “Trả nợ ngân hàng”,….nhưng nhìn qua cách đăng tin là biết ngay tin của Sales lùa gà, của môi giới đăng.
Những lưu ý quan trọng khi đầu tư nhà đất tiềm năng các tỉnh vùng ven Sài Gòn
Trước khi nói về đầu tư nhà đất tại vùng ven như thế nào thì trước hết ta cần hiểu bản chất của đầu tư là gì? Đầu tư đó chính là tạo ra lợi nhuận phù hợp trong một khoảng thời gian cho phép và đầu tư bất động sản là một bài toán về tài chính nếu môi trường minh bạch và trong sạch.
Tuy nhiên tại Việt Nam, thị trường bất động sản không phải là một thị trường minh bạch vì các thông tin về giá, thông tin lịch sử mua bán không được công khai (hoặc chưa có hệ thống để công khai), người môi giới đa phần không có chứng chỉ hành nghề nên đầu tư bất động sản tại Việt Nam chưa phải là một bài toán về tài chính.
Dù vậy ta vẫn có thể áp dụng một số tips sau để có thể biến bài toán này thành bài toán tài chính khi đầu tư bất động sản nhất là nhà đất ở vùng ven Sài Gòn:
- Chỉ cần mua đúng giá trị của bất động sản, mỗi năm giá trị của 1 bất động sản tăng ít nhất khoảng 15 – 20% (ở nước ngoài là khoảng 10 -15%). Giá trị ở đây là giá trị thật chứ không phải giá thị trường. Còn để xác định được giá trị thật của một bất động sản thì sẽ dựa vào kinh nghiệm và một số cách tính. Trong đó, vùng ven Sài Gòn là vùng có thể dễ tìm được giá trị thật của bất động sản.
- Các bất động sản với giá trị thấp (vài trăm triệu, 1-2 tỷ) thì xác suất tăng giá cao hơn là các bất động sản với mức giá vài tỷ. Trong đó, vùng ven Sài Gòn là vùng có thể dễ tìm được mức giá này.
- Kiểm tra mức độ tăng giá hàng năm, nếu qua một năm mà tăng quá 50% thì tốt nhất nên bán đi để tái đầu tư. Vì xác suất cao là những năm sau chững giá hoặc tăng chậm, tái đầu tư vào 1 bất động sản khác có khi sẽ tốt hơn.
- Cơ hội để đầu tư bất động sản thì rất nhiều, tiền thì hữu hạn. Nên đừng tiếc khi bỏ qua 1 cơ hội ngon mà hãy tiếc khi mình đầu tư mà mình không biết phân tích BĐS có nên đầu tư hay không
- Tính đột biến của khu đất: Yếu tố đột biến là lựa chọn trên hết của các nhà đầu tư chuyên nghiệp vì nó mang lại gia tăng giá trị đất nhanh nhất trong thời gian ngắn nhất. Còn yếu tố thị trường rẻ hơn 10-30% chỉ dành cho nhà đầu tư thứ cấp. Khi có thông tin về khu vực có yếu tố đột biến cao, các nhà đầu tư chuyên nghiệp sẵn sàng bán rẻ các khu vực khác để tập trung nguồn lực vào khu vực có yếu tố đột biến cao. Vì tỉ lệ lợi nhuận tăng giá trị có thể được tính bằng số lần.
Trong đó, tính đột biến là yếu tố để có lợi nhuận lớn nhất nếu biết phân tích và dự đoán. Tính đột biến có tính chất thời điểm và bao gồm những thay đổi :
- Quy hoạch (từ QH xấu sang QH tốt hoặc ngược lại, dự án)
- Cơ sở hạ tầng (triển khai đường dự phóng)
- Chính sách (đơn vị hành chính lên cấp)
- Thay đổi bảng giá đất Nhà Nước (tạo ra sự chênh lệch về giá trị giữa đất có thổ cư và không thổ cư)
Đất nền Phú Mỹ ngày càng hấp dẫn nhiều nhà đầu tư bởi quy hoạch cơ sở hạ tầng hoàn thiện
Tiêu chí dành cho người muốn mua bất động sản An toàn – Bền vững – Lâu Dài
6 tiêu chí đáng cân nhắc của một tài sản bất động sản để đảm bảo SỰ BÌNH AN – BỀN VỮNG LÂU DÀI:
- AN TOÀN: Pháp lý chủ quyền đứng tên mình, tài sản nằm trong tầm tay mình, dễ dàng Thăm – Ngắm – Bán khi thích
- AN NHÀN: Tài sản có thể tự vận hành, không khó khăn trong khâu quản lý, không ảnh hưởng đến cuộc sống; Dễ dàng kiếm người thay mình khai thác quản lý, không lệ thuộc hoàn toàn vào 1 hoặc 1 vài đối tác
- DÒNG TIỀN: Tài sản tự tạo ra “Thu Nhập Đều Đặn Hàng Tháng” ngang với lãi suất cơ bản ngân hàng (5%/năm), kể cả trong lúc ngủ
- LÃI VỐN: Tài sản có khả năng tự tăng giá trị 2,5 lần – 3 lần trong 7-10 năm như quy luật chu kì của thị trường BĐS
- ĐÒN BẨY: Tài sản có giá trị thế chấp trên “Ít nhất 60%” giá thị trường để huy động vốn khi cần
- KẾ THỪA: Tài sản được Sở Hữu Lâu Dài, có thể truyền lại cho 2-3 thế hệ sau
Tổng hợp và tham khảo từ:
- Mỹ Tiên (Thế nào gọi là bất động sản tiềm năng – Remaps.vn)
- Đinh Hoài Nam, Mạnh Còi (Diễn đàn bất động sản Việt Nam)
TÓM TẮT CÁC THÔNG TIN
Thế nào là bất động sản tiềm năng?
Bất động sản tiềm năng được xác định ở hai khía cạnh, là về ở hay về đầu tư.
Khi đầu tư thì cần quan tâm đến yếu tố gì?
Khi xem xét một dự án bất động sản hay khu vực về tiềm năng về đầu tư, ta cần quan tâm đến sự chênh lệch giữa giá và giá trị thật của sản phẩm.
Bất động sản như thế nào được xem là có tiềm năng để ở?
Xác định điều kiện cần để ở: Nơi đó thích hợp cho những ai? Mức sống và môi trường sống ở đó như thế nào? Khu vực đó có những điều kiện thuận tiện nào?
