Bất động sản đã trải qua một năm đầy biến động với nhiều tín hiệu tích cực và thách thức. Nhận định về thị trường bất động sản năm 2019, nhiều chuyên gia đánh giá vẫn giữ được sự phát triển ổn định. Cụ thể, thị trường bất động sản đã không xuất hiện hiện tượng “bong bóng bất động sản” và vẫn còn trong chu kỳ phục hồi tăng trưởng nhưng đã có dấu hiệu sụt giảm cả về nguồn cung dự án, sản phẩm nhà ở và số lượng giao dịch. Sau đây, hãy cùng datnendep.vn điểm qua Top 10 Điểm nhấn Hot nhất của thị trường bất động sản năm 2019 nhé.
Mục lục bài viết
Hàng loạt dự án khủng trong nội thành TPHCM bị thanh tra (tháng 2/2019)
Theo tài liệu Sở Tài nguyên môi trường TPHCM cung cấp theo yêu cầu của Đoàn thanh tra Chính phủ, tính đến tháng 2/2019 trên địa bàn TPHCM đang có 100 dự án (bao gồm các dự án đã hoàn thành và chưa hoàn thành) được yêu cầu thanh tra. Theo đó, Tổng Thanh tra Chính phủ đã có Quyết định 1416 thành lập đoàn Thanh tra về “Công tác quản lý nhà nước và thực hiện pháp luật trong quy hoạch, quản lý xây dựng, đất đai, môi trường đối với khu công nghiệp, khu đô thị, việc chuyển đổi nhà đất công có vị trí đắc địa sang mục đích khác; việc tái cơ cấu doanh nghiệp nhà nước…”.
Trong đó có thể kể tên các dự án khủng ở Khu đô thị Thủ Thiêm (Quận 2), các khu đất vàng ở Trần Phú, Trần Hưng Đạo, Lý Thường Kiệt… Trong số các dự án nói trên, có những dự án còn dở dang đền bù giải tỏa, có dự án chỉ là mặt bằng trống như khu Mả Lạng, 79 Lý Thường Kiệt, 152 Trần Phú… Song cũng có những dự án chủ đầu tư đã hoàn thành đưa vào sử dụng khá lâu, như cao ốc 51 Nguyễn Thị Minh Khai, chung cư 16 Âu Cơ,…
Xem thêm các bài viết khác tại: Đất nền Bà Rịa – Vũng Tàu
Trong các dự án nói trên, thời điểm đó nhiều chủ đầu tư yêu cầu được giải quyết các thủ tục về chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch; xác định tiền thuê đất, tiền sử dụng đất; điều chỉnh quy hoạch, điều chỉnh ranh hoặc mục tiêu dự án… ký hợp đồng thuê đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất, do đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định… Do đó, Sở TNMT có văn bản đề nghị UBND TP kiến nghị Thanh tra Chính phủ có ý kiến để các sở, ngành liên quan tiếp tục giải quyết các thủ tục tiếp theo cho các dự án nói trên. Chính vì vậy năm 2019 đã chứng kiến sự sụt giảm mạnh ở phân khúc căn hộ so với năm 2018.
Xem thêm các bài viết khác tại: Đất nền thị xã Phú Mỹ
Chỉ số giá bất động sản tăng mạnh
Mặc dù thị trường bất động sản năm 2019 trải qua nhiều biến động và rào cản, tuy nhiên xét trên chỉ số giá rao bán bất động sản ở Hà Nội tăng 6%, ở TP.HCM tăng 12%. Các chỉ số tăng giá này cao hơn rất nhiều so với các chỉ số kinh tế khác như: chỉ số giá CPI 2,5% (Quý 3), mức độ gia tăng GDP là 6,98%. Điều này cho thấy mặc dù có sự giảm sút về nguồn cung nhưng hầu hết các phân khúc (căn hộ, nhà phố, đất nền…) đều có sự tăng mạnh về giá bán.
Sốt đất cục bộ tại nhiều địa phương từ đầu năm 2019
Việc sốt đất cục bộ bắt đầu từ Đà Nẵng vào tháng 1/2019, đến Vân Đồn vào tháng 2/2019 sau khi khánh thành nhiều công trình lớn và tiếp sau là Bình Thuận với thông tin dự kiến thành lập sân bay tại Phan Thiết hay tại Phú Quốc xin chủ trương thành lập thành phố.
Bên cạnh đó, tình trạng nóng sốt cục bộ cũng được ghi nhận trên địa bàn TP Cần Thơ những ngày đầu năm, cũng bằng các chiêu trò thổi giá, tung thông tin phát triển hạ tầng, tranh thủ tâm lý thích mua đất nền để dành. Nhiều dự án đất nền, đất thổ cư tăng giá từ 30-50% chỉ trong 1 tháng.
Xem thêm bài viết khác tại: Kinh nghiệm đầu tư đất nền trong cơn “sốt giá”
Ngoài ra, TPHCM vẫn luôn là tâm điểm của cơn sốt đất do quỹ đất không nhiều trong khi hằng năm đều có hàng trăm ngàn người lao động đủ mọi tầng lớp từ khắp nơi đổ về nơi này. Tính đến 0 giờ ngày 1/4/2019, dân số TP Hồ Chí Minh đạt hơn 8,99 triệu người, trở thành địa phương đông dân nhất cả nước, tăng 1,8 triệu người so với năm 2009; trong đó nam chiếm 48,7%, nữ 51,3%.
Do đó, thị trường bất động sản TPHCM năm 2019 không ngừng chứng kiến những cơn sốt giá ở hầu khắp các phân khúc. Việc giá nhà đất nhảy múa không chỉ khiến giấc mơ an cư của nhiều người ngày càng xa với, mà ngay cả với các doanh nghiệp, giới đầu tư máu mặt cũng phải “khóc ròng”.
Theo đó, sự biến động về giá bất động sản tại TPHCM diễn ra mạnh nhất không thuộc về các quận trung tâm, mà ở các quận, huyện vùng ven, đặc biệt là các quận gần trung tâm, có kết nối hạ tầng giao thông tốt như quận 12, quận 9, quận 2,… Được biết, giá đất ở các khu vực này đã tăng từ 70 – 100% so với 3 năm trước.
Tháng 8/2019, cơn sốt đất xảy ra tại tỉnh Đồng Nai, đặc biệt ở địa bàn Long Thành sau khi có thông tin chốt thời hạn khởi công sân bay Long Thành và Nhơn Trạch chốt phương án xây dựng cầu Cát Lái.
Không dừng ở đó, cơn sốt đất còn lan rộng ra tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. Trong vòng 9 tháng đầu năm 2019, giá nhà đất ở trung tâm Bà Rịa – Vũng Tàu đã tăng đến 30%. Hàng loạt dự án nhà phố, đất nền chào bán thời điểm cuối năm 2018 đến nay đều ghi nhận sự điều chỉnh giá theo chiều hướng tăng từ 20-30%. Bà Rịa đang là địa phương có giá đất tăng cao nhất trong số các tỉnh thuộc khu vực phía Nam và là 1 trong 7 thị trường bất động sản được nhà đầu tư quan tâm tìm kiếm nhiều nhất trong các 9 tháng đầu năm 2019.
Nguồn cung căn hộ khan hiếm
Với tình trạng quỹ đất ở các khu vực trung tâm ngày càng hạn hẹp, các dự án khủng đang nằm trong diện bị thanh tra hoặc đang xin phép dẫn tới nguồn cung bất động sản đặc biệt ở thị trường TPHCM trở nên khan hiếm. Theo nghiên cứu của Batdongsan.com.vn thì nhu cầu tìm kiếm căn hộ vẫn tăng mạnh ở năm 2019 và tập trung hơn 60% vào phân khúc tầm trung và bình dân.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam, trong quý 3/2019, lượng căn hộ đủ điều kiện bán hàng theo số liệu của sở Xây dựng TPHCM là 11.797 sản phẩm. Trong đó nguồn cung mới chào bán đạt 10.753 sản phẩm, lượng giao dịch đạt 10.205 sản phẩm. Tỷ lệ hấp thụ 95%, đây là tỷ lệ hấp thụ cao nhất tại TPHCM từ trước đến nay.
Nguồn cung khan hiếm trong khi nhu cầu của khách mua ở, nhà đầu tư rất cao đã đẩy các nhà đầu tư chuyển dịch dần về khu vực vùng ven TPHCM, trong đó nổi bật nhất là các khu vực Bình Dương, Long An, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu,…
Xem thêm bài viết khác tại: Thị trường Bất động sản Việt Nam Quý 3/2019
Vạch mặt “Tập đoàn lừa đảo” Công ty Cổ phần Địa ốc Alibaba
Vào thời điểm tháng 9/2019, giới đầu tư bất động sản xôn xao trước thông tin Chủ tịch Alibaba Nguyễn Thái Luyện bị bắt phục vụ cho công tác điều tra các sai phạm đất đai của Công ty CP Địa ốc Alibaba. Đây là một thông tin không quá bất ngờ đối với các nhà đầu tư lâu năm và các công ty làm ăn chân chính trong thị trường, nhưng là một cú sốc với hơn 1.000 nhà đầu tư nhẹ dạ cả tin vào công ty này.
Xem thêm bài viết khác tại: Từ Alibaba đến Hoàng Kim Land: Bùng phát dự án “ma” trong năm 2019
Alibaba bán đất và huy động vốn thông qua hình thức kêu gọi đầu tư vào hàng ngàn lô đất nông nghiệp ở Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu. Việc huy động vốn và nhận lãi tương tự mô hình lừa đảo Ponzi, tức là các nhà đầu tư ký hợp đồng với Alibaba sẽ có quyền chọn (đất hoặc lãi suất cam kết), và sau mỗi lần mở bán thì Alibaba sẽ cộng thêm phần lãi của đợt mở bán trước và chi phí quản lý. Về cơ bản, mô hình huy vộng vốn này gặp rất nhiều rủi ro nhưng các nhà đầu tư vẫn tin tưởng và kết quả là Alibaba đã lừa đảo hàng nghìn tỷ đồng nhờ vào việc huy động này.
Sau khi cơ quan chức năng phanh phui hành vi lừa đảo của công ty Địa ốc Alibaba, tại nhiều điểm ‘nóng’ về đất nền vùng ven TP Hồ Chí Minh không còn cảnh nhộn nhịp ‘người mua kẻ bán’ như cách đây vài tháng. Nhiều nhà đầu tư gom quỹ đất lớn đang tìm cách chuyển nhượng để thu hồi vốn.
Việc sai phạm của Công ty CP Địa ốc Alibaba kéo theo sự trầm lắng đáng kể về số lượng tìm kiếm đất nền cũng như giao dịch ở phân khúc này. Tâm lý lo ngại và e dè từ các nhà đầu tư cũng lan ra cả thị trường, không chỉ ở TP.HCM mà còn ở các khu vực lân cận, đặc biệt là tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu.
Được biết, tại TX.Phú Mỹ có 8 “dự án” Alibaba tại các xã Châu Pha, Sông Xoài, Tóc Tiên và P.Hắc Dịch. Từ năm 2017, Công ty Alibaba bắt đầu phân lô, bán nền các “dự án” này. Chỉ tính từ ngày 23.4.2017 – 9.10.2018, Công ty Alibaba đã triển khai 7/8 “dự án” tại thị xã Phú Mỹ và nhận góp vốn đầu tư của hàng ngàn khách hàng, với tổng cộng 3.333 nền đất, thu về số tiền hơn 770 tỉ đồng.
Kỷ lục bán hơn 10 000 căn hộ dự án Vinhomes Grand Park
Theo công bố của Tập đoàn Vingroup, hơn 10 000 căn hộ ở dự án Vinhomes Grand Park – phân khu Sapphire được bán ra trong vòng 17 ngày. Đây là một kỷ lục chưa từng có tại thị trường bất động sản TPHCM cũng như ở Việt Nam. Sức hút của Vinhomes Grand Park đến từ các yếu tố thiên thời (ra mắt đúng thời điểm khan hiếm nguồn cung căn hộ), địa lợi (mô hình sinh thái ở một vị trí đắc địa gần sông và khu dân cư) và nhân hòa (các dự án trước đã được khẳng định và tạo được uy tín của chủ đầu tư). Bên cạnh đó, dự án này cũng đã nhận được sự quan tâm lớn từ nhà đầu tư trong 2 năm qua.
Siết tín dụng bất động sản – Huy động trái phiếu doanh nghiệp lập kỷ lục
Ngân hàng nhà nước đã thực hiện theo chỉ đạo của Quốc hội và Chính phủ thông qua việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật như tăng hệ số rủi ro đối với các khoản vay bất động sản, kiểm soát dư nợ, giảm tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng cho vay trung hạn… Cụ thể, Ngân hàng nhà nước vừa ban hành Thông tư 22 quy định các giới hạn, tỷ lệ đảm bảo an toàn trong hoạt động của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài.
Trong đó, từ 1/1/2020 đến ngày 30/9/2020, tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn là 40%, từ tháng 10/2022 sẽ giảm xuống còn 30%. Đặc biệt, bên cạnh việc giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn, ngân hàng Nhà nước còn tăng hệ số rủi ro khi kinh doanh bất động sản từ 150% lên 200%.
Ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết Ngân hàng nhà nước giảm dòng vốn vào thị trường bất động sản tiếp tục là “cú đấm” rất mạnh cho thị trường bất động sản. Mặc dù, lộ trình siết chặt tín dụng đã được báo trước. Theo phân tích của Hiệp hội BĐS TPHCM, nguồn vốn huy động từ khách hàng phần lớn lại có nguồn gốc từ tín dụng ngân hàng. Thị trường vốn nước vẫn đang thiếu các nguồn vốn khác như các quỹ đầu tư (kể cả quỹ đầu tư mạo hiểm), quỹ tín thác bất động sản, quỹ tiết kiệm nhà ở, nguồn vốn từ thị trường chứng khoán…
Đặc biệt, hoạt động đầu tư phát triển, kinh doanh bất động sản là hoạt động có tính chất trung hạn, dài hạn, nhưng thực tế, chưa có cơ chế đầy đủ để tạo lập nguồn vốn đầu tư, nguồn vốn tín dụng trung hạn, dài hạn. Trong khi đó, ở nước ta, nếu được vay trung hạn, dài hạn, lãi suất lại cao hơn lãi suất vay ngắn hạn, trong khi ở các nước khác ngược lại, lãi suất vay trung hạn, dài hạn thấp hơn lãi suất vay ngắn hạn.
Do đó, việc siết tín dụng vào bất động sản tác động rất mạnh đến các nhà đầu tư kinh doanh, các doanh nghiệp phát triển dự án bất động sản. Ngoài ra, nó còn có thể tác động bất lợi đến người tiêu dùng thu nhập thấp hoặc các ngành, nghề có liên quan đến thị trường bất động sản và công ăn, việc làm của người lao động Điều này dẫn tới việc các doanh nghiệp bất động sản đua nhau đẩy mạnh việc phát hành trái phiếu để đảm bảo cho các dự án.
Tuy nhiên, bên cạnh đó, các chuyên gia cũng nhận định cách kiểm soát này được cho là thuận theo xu thế chung của thị trường bất động sản thế giới cũng như phù hợp với bối cảnh hiện nay của Việt Nam. Đây là giai đoạn thị trường Việt Nam tăng trưởng mạnh, thu hút sự tham gia mạnh mẽ của các chủ đầu tư trong và ngoài nước. Song, vì không đủ tiềm lực tài chính, nhiều chủ đầu tư sẵn sàng vay vốn để chào bán nhưng trên thực tế không đủ năng lực bàn giao dự án chất lượng, dễ dẫn tới tình trạng sản phẩm tồn đọng, gia tăng nợ xấu.
Vì vậy, lộ trình giảm dần nguồn tín dụng bất động sản yêu cầu các doanh nghiệp phải chủ động tìm kiếm các nguồn vốn bổ sung từ nhà đầu tư, khách hàng, huy động vốn trên thị trường chứng khoán, trái phiếu, song song với đó là nâng cao năng lực tài chính. Mục tiêu cuối cùng là vừa giúp thị trường sàng lọc đi những dự án kém chất lượng, vừa đảm bảo được nguồn khách hàng mua ở thật, giúp thị trường hoạt động ổn định và bền vững trong dài hạn.
Tính tới tháng 12/2019, hơn 61.000 tỷ đồng phát hành từ trái phiếu doanh nghiệp, trong đó riêng ngành bất động sản, xây dựng, hạ tầng chiếm 27%, tương đương với hơn 16.000 tỷ đồng.
Tranh chấp chung cư – đòi sổ hồng
Vấn đề tranh chấp chung cư không còn mới mẻ trên thị trường bất động sản, nhưng trong năm 2019 khi số lượng chung cư đi vào vận hành nhiều hơn, cộng với các sai phạm trong quá trình chuyển nhượng đất công thì các vụ việc tranh chấp lan rộng ra toàn quốc từ Hà Nội tới TP.HCM. Các vụ án tranh chấp phần lớn đến từ việc vi phạm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, vi phạm quy định sử dụng quỹ bảo trì, hội nghị chung cư lần đầu, thay đổi thiết kế tòa nhà, hay sau khi nhận bàn giao không đúng với nhà mẫu quảng cáo trước đó…
Điển hình nhất trong những phức tạp này là vụ tranh chấp tầng hầm để xe tại The Manor – khu đô thị được coi là cao cấp nhất Hà Nội. Sự việc kéo dài suốt từ khi đưa vào sử dụng năm 2007 đến nay vẫn chưa được giải quyết dù TP Hà Nội đã vào cuộc. Ở khu đô thị 54 Hạ Đình, quận Thanh Xuân, dân dứt khoát khẳng định lối đi trong khu nhà thuộc sở hữu chung, trong khi chủ đầu tư khăng khăng họ được phép quản lý và khai thác vì điều này đã ghi trong quy chế. Còn ở chung cư 17 tầng Cầu Diễn, huyện Từ Liêm, tầng hầm chẳng ai tranh chấp, nhưng chủ đầu tư và người dân lại mâu thuẫn về diện tích sân thượng…
Chính sự không rõ ràng trong hợp đồng mua bán, lại chưa có tiền lệ khiến mọi chuyện trở nên “rối như tơ vò”. Và các quyết định mang tính “độc tài” của chủ đầu tư là nguyên nhân thổi bùng lên mâu thuẫn.
Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam mới chỉ manh nha, tính chuyên nghiệp còn rất hạn chế. Khi kinh doanh nhà chung cư, cơ quan Nhà nước, chủ đầu tư và người dân hầu như chưa tính đến diện tích chung riêng. Chỉ khi đưa vào sử dụng, nhiều mâu thuẫn mới xảy ra, khiến việc ban hành các quy định để xử lý toàn phải chạy sau.
Cocobay ngừng trả lợi nhuận theo cam kết
Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng nở rộ trong khoảng thời gian 2 năm trở lại đây với đa dạng dòng sản phẩm cho nhà đầu tư lựa chọn cùng mức giá hợp lý, cam kết cao về lãi suất đã thu hút rất đông nhà đầu tư tham gia. Mặc dù chưa có hành lang pháp lý về loại hình bất động sản này, nhưng dựa trên tiềm năng du lịch cũng như mức cam kết cao đã tạo ra một thị trường condotel rất sôi động từ 2016-2019.
Tuy nhiên, vào giữa tháng 11/2019, chủ đầu tư Cocobay – Tập đoàn Empire đã gửi thư cho khách hàng thông báo không thể thực hiện được việc chi trả lợi nhuận như đã cam kết lên tới 12%/năm. Vụ việc này đã gây chấn động cả thị trường, nhiều góc nhìn khác nhau về loại hình bất động sản này đã được đưa ra. Vào thời điểm giao dịch condotel chững lại, hành lang pháp lý chưa rõ ràng và việc phá vỡ cam kết từ một dự án được kỳ vọng rất cao của chủ đầu tư dẫn đến nhiều nghi ngờ đối với loại hình bất động sản này.
Xem thêm bài viết khác tại: Cocobay Đà Nẵng và hồi chuông báo động cho thị trường condotel
Ứng dụng công nghệ vào bất động sản
Cuộc cách mạng 4.0 hiện nay phần nào ảnh hưởng tới thị trường bất động sản và năm 2019 chứng kiến rất nhiều startup vào ngành này. Hàng loạt dự án/ứng dụng công nghệ được triển khai cả trong và ngoài nước trong việc kinh doanh, quản lý bất động sản. Việc ứng dụng công nghệ đang giúp cho các chủ đầu tư tiết kiệm được thời gian, chi phí, cũng như hiệu quả bán hàng. Việc này đã được chứng minh ở một trong những phần mềm quản lý bán hàng mạnh nhất trên thị trường là Fastkey Property, hỗ trợ từ khâu E-salekit, E-booking, tự động thu lead và hỗ trợ đo lường hiệu quả theo thời gian thực.
Đưa ra dự báo về thị trường năm 2020, Giám đốc Chi nhánh Batdongsan.com.vn TPHCM cho rằng, năm 2020 sẽ tiếp tục là một năm Chính phủ/Bộ tập trung vào việc thay đổi khung giá đất, xem xét thuế vào bất động sản và có hành lang pháp lý cho condotel. Bên cạnh đó, doanh nghiệp cũng cần phải đầu tư và phát triển nguồn nhân lực có các kế hoạch dài hơi hơn 5-10 năm và ứng dụng công nghệ vào bất động sản.
Dự báo năm 2020 sẽ là một năm tiếp tục khan hiếm nguồn cung căn hộ, biệt thự liền kề, đặc biệt là phân khúc bình dân. Đất nền tiếp tục nóng lan rộng ở các thị trường tỉnh, giá bất động sản vẫn tiếp tục ổn định và có sự tăng trưởng. Và năm 2020 sẽ là một năm khó khăn của phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng.
Xem thêm bài viết khác tại: Công nghệ 4.0 có tác động như thế nào đến thị trường bất động sản?TÓM TẮT CÁC THÔNG TIN
– Hàng loạt dự án khủng trong nội thành TPHCM bị thanh tra (tháng 2/2019).
– Chỉ số giá bất động sản tăng mạnh.
– Sốt đất cục bộ tại nhiều địa phương từ đầu năm 2019.
– Nguồn cung căn hộ khan hiếm.
– Vạch mặt “Tập đoàn lừa đảo” Công ty Cổ phần Địa ốc Alibaba.
– Kỷ lục bán hơn 10 000 căn hộ dự án Vinhomes Grand Park.
– Siết tín dụng bất động sản – Huy động trái phiếu doanh nghiệp lập kỷ lục.
– Tranh chấp chung cư – đòi sổ hồng.
– Cocobay ngừng trả lợi nhuận theo cam kết.
– Ứng dụng công nghệ vào bất động sản.
Vào thời điểm tháng 9/2019, giới đầu tư bất động sản xôn xao trước thông tin Chủ tịch Alibaba Nguyễn Thái Luyện bị bắt phục vụ cho công tác điều tra các sai phạm đất đai của Công ty CP Địa ốc Alibaba.
Giữa tháng 11/2019, chủ đầu tư Cocobay – Tập đoàn Empire đã gửi thư cho khách hàng thông báo không thể thực hiện được việc chi trả lợi nhuận như đã cam kết lên tới 12%/năm. Vụ việc này đã gây chấn động cả thị trường, nhiều góc nhìn khác nhau về loại hình bất động sản này đã được đưa ra.