Theo các chuyên gia nghiên cứu thị trường, đất nền luôn là loại hình bất động sản được giới đầu tư ưa chuộng nhất so với các loại hình khác như nhà phố, villa, biệt thự,… Trong quý II/2019, đất nền tiếp tục là kênh lựa chọn đầu tư hàng đầu, nhất là đất nền phân lô tại các tỉnh giáp ranh TPHCM như Bà Rịa – Vũng Tàu.

Thị trường hấp thụ tốt

Trong năm 2019, đất nền vẫn là phân khúc chủ đạo do giá đất thường tăng lên theo thời gian chứ không bị sụt giảm và ít chịu tác động xấu theo chu kỳ tăng trưởng hay suy thoái của thị trường. Trong điều kiện kinh tế vĩ mô ổn đình và duy trì tốc độ tăng trưởng như hiện nay, các nhà đầu tư thường nhận thấy một quy luật chung. Đó là giá mua có “đóng băng” nhưng cuối cùng vẫn sẽ tăng.

Ngay từ đầu năm, đất nền đã sốt nóng cục bộ ở một số khu vực. Nếu như trong năm 2018, phạm vi sốt đất trên cả nước rộng hơn thì hiện nay vào giai đoạn cuối năm 2019, đất nền tiếp tục “tái sốt” và tăng nhiệt, giá trị của đất sẽ tăng lên và đột biến theo chu kỳ phát triển kinh tế, hạ tầng của các khu vực. Mặc dù đối với nhiều người dân sinh sống ở nơi đó, giá đất được tính là khá đắt nhưng trên thực tế, nhờ vào sự phát triển của cơ sở hạ tầng và quy hoạch đô thị, quyết định “xuống tiền” đầu tư luôn đảm bảo được lợi nhuận tăng theo cấp số nhân với họ trong tương lai.

Tuy nhiên, trong cơn sốt đất, nhiều nhà đầu tư lo ngại về sự “sốt ảo” so với giá trị thật của nó. Thực tế, giá đất ở Việt Nam nói chung và các tỉnh thành nói riêng đều khó có thể đo lường được một cách chính xác giá trị thực theo khoa học. Do đó, để biết được giá có thật sự tăng hay chỉ là sự thổi phồng vô căn cứ, các nhà đầu tư chỉ cần xem xét kỹ về địa thế, quy hoạch khu vực và khả năng không bị biến động theo thị trường để tránh rơi vào bẫy của hàng loạt “cò đất” đội lốt dự án như Alibaba.

Xem thêm chi tiết tại: 5 nguyên tắc đầu tư đất nền để không gặp phải “Alibaba”

Giữa thời điểm sốt đất, hoàn toàn không có gì chắc chắn được là mình hời hay không. Bởi khi mua lướt sóng với mức giá 10% so với mặt bằng thị trường tại thời điểm đó thì lợi nhuận sẽ được đảm bảo. Nhưng thực tế giá tăng, giá ảo rất khó phân biệt. Quan trọng là miếng đất mà quyết định “xuống tiền” có giá trị lâu dài hay không, vị trí địa lý thế nào, có tiềm năng tăng giá hay không. Nếu không thì sẽ rất dễ rơi vào tình trạng “om đất”.

Ông Phạm Lâm, tổng giám đốc DKRA Việt Nam nhận định, phân khúc đất nền quý II tiếp tục tăng mạnh, nhất là đất nền phân lô tại các tỉnh giáp ranh TPHCM như Bà Rịa – Vũng Tàu, Long An, Đồng Nai – những nơi đang có dự án của nhiều ông lớn ồ ạt đổ về.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), đất nền luôn là phân khúc nóng nhất của thị trường. Bởi tâm lý chung của người phương Đông như Việt Nam, đất đai là tài sản giá trị nhất đối với một người. “An cư lạc nghiệp”, tư tưởng này ảnh hưởng rất nhiều đến xu hướng mua đất ở thị trường Việt Nam nên không khó để hiểu vì sao đất nền nhìn chung vẫn có mức độ hấp thụ tốt hơn so với những loại hình bất động sản khác.

Tổng quan tình hình chung về thị trường đất nền ở Bà Rịa – Vũng Tàu

Ghi nhận thực tế cho thấy, trong năm 2019, giá đất nền trên địa bàn hầu hết các huyện, thị xã, thành phố trong tỉnh, đặc biệt là khu vực trung tâm TP. Bà Rịa, TX. Phú Mỹ, TP. Vũng Tàu tăng mạnh từ 20-30% so với năm trước.

Báo cáo của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ) huyện Xuyên Mộc cho thấy, từ đầu năm 2019 đến nay, đơn vị đã tiếp nhận hơn 3.000 hồ sơ giao dịch, tăng gấp 2 lần so với cùng kỳ năm 2018. Trong đó, lượng hồ sơ chuyển nhượng chiếm hơn phân nửa.

Ông Phạm Tấn Bình, Giám đốc Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Xuyên Mộc cho biết: “Giao dịch đất nền tại địa phương bắt đầu sôi động từ khoảng tháng 3/2018 đến nay, trong đó tăng mạnh nhất vào những tháng cuối năm 2018 và từ sau Tết Nguyên đán 2019 đến nay. Đất giao dịch nhiều chủ yếu là các khu vực ven biển và trung tâm huyện”.

Trong khi đó, tại huyện Đất Đỏ, hoạt động mua bán đất nền rầm rộ diễn ra quanh khu công nghiệp Đất Đỏ 1 (xã Phước Long Thọ) và khu vực ven biển xã Lộc An, thị trấn Phước Hải. Theo đó, trên địa bàn huyện, các khu vực có khu công nghiệp, khu quy hoạch sân bay trực thăng và khu vực ven biển đầu tư các dự án du lịch, giao dịch đất nền tăng mạnh so với các khu vực khác trong huyện. Nhiều người mua đến từ các địa phương khác như TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai… Trong những tháng đầu năm 2019, Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện đã tiếp nhận hơn 2.000 hồ sơ giao dịch về lĩnh vực đất đai, trong đó có đến 900 hồ sơ chuyển nhượng đất.

Cơn sốt giá mang tên đất nền Phú Mỹ

Xét về biên độ tăng giá, Bà Rịa – Vũng Tàu có mức tăng nhanh hơn, song xét về mặt bằng giá chung so với các khu vực lân cận như Đồng Nai, Bình Dương thì giá đất tại đây vẫn còn khá “mềm”. Do đó, cùng với quy hoạch đô thị và nhiều công trình giao thông trọng điểm, trong thời gian gần đây, người dân có xu hướng chuyển sang đầu tư đất nền ở Bà Rịa – Vũng Tàu – nơi mà mặt bằng giá cả hiện tại vẫn còn thấp hơn so với tiềm năng thực sự của nó.

Hiện tại Bà Rịa – Vũng Tàu có 2 thành phố lớn trực thuộc tỉnh, 1 thị xã và 5 huyện, bao gồm: TP Bà Rịa, TP Vũng Tàu, Thị xã Phú Mỹ, huyện Châu Đức, huyện Côn Đảo, huyện Đất Đỏ, huyện Long Điền và huyện Xuyên Mộc.

Khảo sát thực tế cho thấy, giá đất tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu trong Quý I/2019 đang có xu hướng tăng mạnh. Hàng loạt dự án đất nền, đặc biệt là khu vực trung tâm Bà Rịa, thị xã Phú Mỹ liên tục tăng từ 20 – 30% so với năm trước. Lượng hồ sơ mua bán, giao dịch bất động sản tại các huyện cũng tăng tương ứng, thậm chí lên đến 50% vào giữa năm 2019.

ĐƠN VỊ HÀNH CHÍNH BRVT	TP Bà Rịa	TP Vũng Tàu	Thị xã Phú Mỹ	Huyện Châu Đức	Huyện Côn Đảo	Huyện Đất Đỏ	Huyện Long Điền	Huyện Xuyên Mộc
Dân số (người)	205.192	527.025	221.030	143.306	8360	76.659	140.485	162.356
Mật độ dân số (người/km2)	1338	3635	720	339	110	404	1825	253
Giá đất TB (mặt tiền)	12 – 23 triệu/m2	85 – 90 triệu/m2.	14 – 20 triệu/m2	1 – 5 triệu/m2	13 – 30 triệu/m2	2 – 5 triệu/m2	8 – 15 triệu/m2	1,1 – 6 triệu/m2

 

Ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu cao thì giá đất tăng cao. Trong khi đó, ở các khu vực đang phát triển nếu tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị hóa diễn ra nhanh thì giá đất ở khu vực này sẽ tăng lên nhanh chóng. Ngoài ra, tình trạng đầu cơ vào nhà đất (là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến động của giá cả nhà đất để thu lợi nhuận), điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của khu vực (điều kiện giao thông, cơ sở hạ tầng, chất lượng môi trường, hạn chế của quy hoạch đô thị), vị trí kinh tế đều là những yếu tổ chủ yếu quyết định đến giá đất ở khu vực đó tăng trưởng như thế nào.

Nhìn chung ở các khu vực trung tâm của TP Bà Rịa, TP Vũng Tàu, quỹ đất hiện tại không còn nhiều. Hơn nữa giá cả được xem là cao nhất so với các huyện và thị xã còn lại. Cụ thể, trên mặt tiền đường Lê Hồng Phong, TP Vũng Tàu nhiều nơi giá dao động từ 85 – 90 triệu/m2. Đây cũng là nơi có dân số và mật độ dân số cao nhất trong tỉnh.

Trong khi đó, các huyện, thị xã còn lại như huyện Xuyên Mộc, huyện Đất Đỏ, thị xã Phú Mỹ hiện tại đang được tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu tập trung quy hoạch nhiều công trình giao thông trọng điểm và thu hút được những siêu dự án quy mô “khủng” có thể kể đến như Novaland Bình Châu – Hồ Tràm, sân bay Hồ Tràm và Gò Găng, tuyến cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, Cảng Cái Mép – Thị Vải,… Đây được xem là những động lực thúc đẩy tiến trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng. Đồng thời cũng là nhân tố chính ảnh hưởng đến tiềm năng tăng giá ở những khu vực vốn dĩ có giá thấp hơn rất nhiều trước đây.

Xét về tiềm năng tăng giá, hiện nay TP Vũng Tàu – nơi hạ tầng tương đối hoàn thiện và giá đất đã ở một ngưỡng cao trong khu vực cho nên trong thời gian tới, giá cả ở TP Vũng Tàu rất khó lại tăng lên, hoặc có tăng thì mức chênh lệch cũng không đáng kể. Ngược lại, ở những nơi có giá cả tương đối thấp và đang trong quá trình đô thị hóa, thu hút vốn đáng kể của các nhà đầu tư trong và ngoài nước thì đây đang là thời điểm chín muồi để tiến hành đầu cơ. Nhất là những nơi đang nổi lên nhờ các dự án khủng và có các trục đường quan trọng nối các khu vực trong tỉnh và các địa phương lân cận đi qua như thị xã Phú Mỹ.

Xem thêm chi tiết tại: 3 lý do khiến đất nền Phú Mỹ được xem như là khoản đầu tư “hời”

Được biết, trong 6 tháng đầu năm, thị trường bất động sản Phú Mỹ đón nhận 9 dự án với gần 4.200 nền đất, nhà phố tập trung chủ yếu tại khu vực trung tâm thị xã Phú Mỹ. Theo đó, hiện tại đất nền ở khu vực này đang có giá dao động từ 15 – 20 triệu/m2, thậm chí lúc đỉnh điểm có khi lên đến 30 triệu/m2.

Tuy nhiên hiện tại quỹ đất được quy hoạch đất ở ở thị xã Phú Mỹ không còn nhiều. Đặc biệt là những nơi có mật độ xây dựng thấp và vị trí đẹp như ở xã Tân Hải, thị xã Phú Mỹ thì tiềm năng tăng giá lại rất cao vì sự khan hiếm bất động sản, trong khi nhu cầu “săn đất” của nhà đầu tư ngày một nhiều.