Toàn cảnh thị trường bất động sản Việt Nam năm 2019

Năm 2019 được đánh giá là năm có nhiều biến động của thị trường bất động sản. Mặc dù thị trường địa ốc đã không xuất hiện hiện tượng “bong bóng bất động sản” và vẫn còn trong chu kỳ phục hồi, tăng trưởng nhưng đã sụt giảm cả về nguồn cung dự án, nguồn cung sản phẩm nhà ở và số lượng giao dịch cùng với giá bán tăng cao do những vướng mắc về hành lang pháp lý. Trong đó, bùng nổ dự án “ma”, nhiều lãnh đạo doanh nghiệp bị khởi tố, condotel “vỡ trận”, hàng chục dự án sai phạm… là những dấu ấn đáng buồn của thị trường địa ốc Việt Nam 2019.

Năm 2019 là mốc thời gian đầy biến động của thị trường bất động sản Việt Nam
Năm 2019 là mốc thời gian đầy biến động của thị trường bất động sản Việt Nam

Thị trường bất động sản năm 2019 kết thúc với nhiều sóng gió và biến động. Dù vậy, giới đầu tư và chuyên gia cho rằng, thị trường đã đi vào giai đoạn bình ổn và chiều sâu. Bước sang năm 2020, thị trường bất động sản sẽ khởi đầu bằng Thông tư 22 chính thức có hiệu lực. Đây được coi là một trong động thái siết tín dụng vào bất động sản.

Tuy nhiên, giới chuyên gia cho rằng, chính sách của Ngân hàng Nhà nước là hoàn toàn đúng đắn, nhằm tránh rủi ro có thể xảy ra trên thị trường.

Thực tế, không ít doanh nghiệp bất động sản đã tự chủ động tìm kiếm nguồn vốn mới thông qua các thương vụ M&A hay phát hành trái phiếu. 2019 là năm các doanh nghiệp địa ốc ồ ạt tung ra trái phiếu. 

Báo cáo thị trường tiền tệ mới nhất của SSI Retail Research cho thấy, lũy kế 10 tháng năm 2019 các doanh nghiệp bất động sản với tổng lượng phát hành 61 269 tỷ đồng, chiếm 34.3%.

Dù còn nhiều thách thức nhưng bất động sản 2019 vẫn được nhận định sẽ còn nhiều cơ hội. Cơ sở kinh tế, cơ sở thực tiễn đều khẳng định rằng bất động sản 2020 không thể đi xuống. Nhưng điều quan trọng, các nhà đầu tư phải nhận ra phân khúc nào phát triển, phân khúc nào ổn định hay phân khúc nào nhà nước sẽ điều chỉnh để có thể đưa ra sự lựa chọn đúng đắn trước khi quyết định “xuống tiền.”

Xem thêm các bài viết khác tại: Đất nền Bà Rịa – Vũng Tàu

Các ý kiến của chuyên gia về thị trường bất động sản năm 2019
Các ý kiến của chuyên gia về thị trường bất động sản năm 2019

Hơn 1 năm trước, diễn biến giảm tốc của thị trường với cơn sốt đất nền bùng nổ đã đặt ra e ngại về một kịch bản bong bóng bất động sản sẽ vỡ. Ám ảnh của “lời nguyền” bong bóng cùng một vòng quay chu kỳ khủng hoảng 10 năm đang diễn ra khiến lo ngại đổ vỡ trên thị trường sẽ xuất hiện. Nhưng, đến thời điểm hiện tại, thị trường bất động sản đã bước theo một quỹ đạo vận động hoàn toàn khác, không bong bóng, không khủng hoảng, dẫu rằng, đó là một khoảng thời gian đầy biến động và sóng gió không hề nhỏ.

Tại Diễn đàn Bất động sản Việt Nam thường niên vừa qua, đánh giá về thị trường bất động sản trong năm 2019, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Lê Quang Hùng cho rằng: “Sự phát triển của thị trường bất động sản chưa thực sự bền vững, còn tiềm ẩn yếu tố rủi ro; tình trạng các tổ chức, cá nhân và doanh nghiệp vi phạm quy định pháp luật còn xảy ra tại một số địa phương; cơ sở dữ liệu, thông tin về thị trường bất động sản chưa đầy đủ, thiếu minh bạch; công tác thanh tra, kiểm tra và xử lý vi phạm chưa đáp ứng yêu cầu quy định”.

Dù còn nhiều khó khăn, nhưng Thứ trưởng Lê Quang Hùng khẳng định, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn nhiều tiềm năng để phát triển.

Xem thêm các bài viết khác tại: Đất nền thị xã Phú Mỹ

Mức độ quan tâm của các tỉnh miền Nam theo loại hình bất động sản. (Nguồn: batdongsan.com)
Mức độ quan tâm của các tỉnh miền Nam theo loại hình bất động sản. (Nguồn: batdongsan.com)

Đây cũng là năm mà sự dịch chuyển rót vốn vào vùng ven diễn ra mạnh mẽ như: Quảng Ninh, Bắc Giang, Bắc Ninh, Thừa Thiên Huế, Ninh Thuận, Bình Thuận, Tây Ninh… Cùng với đó là sự xê dịch của các doanh nghiệp phát triển bất động sản trong thời điểm quỹ đất nội đô eo hẹp.

Cùng lúc đó, “sốt đất nền” đã trở thành từ khóa không mấy xa lạ với các nhà đầu tư trong suốt năm 2019 vừa qua. Thực tế năm 2018, với sức sốt nóng của đất nền, thị trường bất động sản 2019 đã rơi vào tình trạng cảnh báo vỡ bong bóng. Song, may mắn là điều đó đã không xảy ra. Phân khúc đất nền năm 2019 vẫn được đánh giá là kênh đầu tư “vua” khi vẫn tiếp tục đảm bảo khả năng sinh lời.

Tuy nhiên, 2019 là một năm biến động của đất nền khi tình trạng sốt nóng xảy ra ở nhiều địa phương. Lợi dụng những cơn sốt đất nền trong vài năm trở lại đây, nhiều chủ đầu tư lừa đảo người mua bằng những dự án “ma”. Các khu đô thị kiểu mẫu, đầy đủ tiện tích, kết nối giao thông thuận lợi, tiềm năng đầu tư sinh lợi hấp dẫn thực chất là đất nông nghiệp, đất công, đất thuộc công trình công cộng, quốc phòng, đất chưa bồi thường, chưa lập quy hoạch, chưa lập dự án đầu tư, chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước… 

Ngoài chiêu hứa hẹn lợi nhuận hấp dẫn, một số công ty còn đánh vào tâm lý đám đông, gài chim mồi, hô hào khẩu hiệu không nhanh thì hết, xuống tiền cọc ảo, cho nhiều người giả tranh giành suất đầu tư… làm không ít khách hàng đi xem đất dễ bị cảm giác đám đông tác động mà xuống tiền mua ngay. Một khi đã xuống tiền, việc lấy lại hay chấm dứt suất đầu tư là rất khó vì phía công ty cố tình kéo dài thủ tục hoàn trả. Trong đó, nhiều hợp đồng còn mập mờ các khoản chi phí, bồi hoàn mà khách hàng chưa tìm hiểu kỹ đã bị thúc giục ký vội.

Đặc biệt, Vào thời điểm tháng 9/2019, giới đầu tư bất động sản xôn xao trước thông tin Chủ tịch Alibaba Nguyễn Thái Luyện bị bắt phục vụ cho công tác điều tra các sai phạm đất đai của Công ty CP Địa ốc Alibaba. Đây là một thông tin không quá bất ngờ đối với các nhà đầu tư lâu năm và các công ty làm ăn chân chính trong thị trường, nhưng là một cú sốc với hơn 1.000 nhà đầu tư nhẹ dạ cả tin vào công ty này.

Xem thêm bài viết khác tại: Top 10 điểm nhấn hot nhất thị trường bất động sản năm 2019

Pháp lý vẫn là điều quan trọng nhất trong đầu tư đất nền hiện nay
Pháp lý vẫn là điều quan trọng nhất trong đầu tư đất nền hiện nay

Nhận định về tác động của vụ việc này, ông Nguyễn Văn Đính, Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng: “Sự đổ vỡ từ vụ Alibaba làm cho giao dịch, mua bán đất nền dừng lại, thậm chí khiến các dự án đang hoạt động trên thị trường đều phải đồng loạt trải qua kiểm tra, rà soát. Thị trường do đó càng khó khăn hơn, thậm chí nhiều người dân, nhiều nhà đầu tư “tiền mất tật mang”.

Tác động của sự vụ lừa đảo Alibaba là không hề nhỏ. Theo ông Đính, tính đến thời điểm hiện tại, ở một số địa phương phát triển đầu tư đất nền đã chững lại do các nhà đầu tư hoang mang, nghi ngại, e sợ. Ngay bản thân chính quyền các địa phương cũng lo sợ nên giờ mới bắt đầu rà soát và ngăn chặn. 

Trong khi đó, ông Dương Đức Hiển, Giám đốc kinh doanh Savills miền Bắc và miền Trung cũng nhận định: “Sau vụ Alibaba, nhà đầu tư đã cẩn trọng hơn về yếu tố pháp lý. Bởi các nhà đầu tư hiện nay đã có thể đến các cơ quan chính quyền địa phương để xác nhận thông tin của dự án có đúng là được phê duyệt không? Có giấy phép gì chưa? Chúng ta phải hiểu, các dự án được mở bán phải đạt các điều kiện cần và đủ”.

Xem thêm bài viết khác tại: 5 Thách thức cho thị trường bất động sản Việt Nam năm 2020

Pháp lý rõ ràng, sổ đỏ đầy đủ là yếu tố quan trọng hàng đầu mà nhà đầu tư cần quan tâm
Pháp lý rõ ràng, sổ đỏ đầy đủ là yếu tố quan trọng hàng đầu mà nhà đầu tư cần quan tâm

Năm 2019, tuy vấn đề siết tín dụng đã khuyến khích phát triển thị trường bất động sản cấp thấp, nhưng lại làm sụt giảm nguồn vay đầu tư và ảnh hưởng khá lớn tới phân khúc cao cấp cũng như đến condotel – mô hình kinh doanh tiêu biểu của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng. Bên cạnh đó, các nhà đầu tư cũng bắt đầu ngập ngừng với mô hình căn hộ khách sạn khi cam kết cùng năng lực triển khai của chủ đầu tư còn xa rời thực tế và chưa đạt được như kì vọng. 

Dù được đánh giá vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn trong những năm trở lại đây song phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng đã có một năm giảm nhiệt và biến động. Đánh giá từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, tiếp nối sự trầm lắng từ nửa cuối năm 2018, bất động sản nghỉ dưỡng 2019 ghi nhận dự án mới ra đời ít, lượng giao dịch giảm, hàng tồn kho gia tăng. Đặc biệt, sự giảm tốc mạnh mẽ của loại hình condotel – từng “làm mưa làm gió” trước đó, khiến cho thị trường tiếp bước vào gam màu trầm. Theo đó, báo cáo về tốc độ tăng trưởng của du lịch chững lại đã đưa tới e ngại về về bất động sản nghỉ dưỡng khi phân khúc này đã bão hòa.

Xem thêm bài viết khác tại: Cocobay Đà Nẵng và hồi chuông báo động cho thị trường condotel

Cocobay Đà Nẵng chấm dứt việc cam kết lợi nhuận lên tới 12%/năm như đã hứa
Cocobay Đà Nẵng chấm dứt việc cam kết lợi nhuận lên tới 12%/năm như đã hứa

Từng là một trong những dự án nổi bật nhất thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng giai đoạn 2016-2017, Cocobay Đà Nẵng được chủ đầu tư là Tập đoàn Empire chi mạnh tay với nguồn vốn lên đên 11.000 tỷ đồng, hứa hẹn sẽ trở thành tổ hợp lưu trú, di lịch, giải trí đẳng cấp tại Việt Nam. 

Nhưng mới đây, chủ đầu tư dự án Cocobay Đà Nẵng đã chính thức thừa nhận việc khó khăn về dòng tiền doanh nghiệp. Do đó Tập đoàn này buộc phải chấm dứt việc chi trả lợi nhuận cam kết lên tới 12%/năm như đã ký với khách hàng. Với thông báo này, Cocobay Đà Nẵng chính thức là dự án Condotel đầu tiên mà chủ đầu tư thất hứa với khách hàng về “cam kết lợi nhuận” khi hai bên ký hợp đồng mua bán.

Theo đó, “quả bom” này đã dấy lên sự hoài nghi, tranh luận về sự đổ vỡ domino trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng. Rõ ràng, ở thời điểm, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đang đối mặt với sự tồn kho và bão hòa thì sự vụ Cocobay khiến tâm lý nhà đầu tư phải dao động và lo ngại.

Nguồn cung condotel. (Nguồn: Hội môi giới Bất động sản Việt Nam).
Nguồn cung condotel. (Nguồn: Hội môi giới Bất động sản Việt Nam)

Tác động của Cocobay đến tâm lý nhà đầu tư là điều không phủ nhận. Nhưng theo giới chuyên gia, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng của Việt Nam vẫn còn nhiều tiềm năng khi tốc độ tăng trưởng được dự báo tốt. Chưa kể, giá bất động sản nghỉ dưỡng của Việt Nam vẫn ở mặt bằng thấp.

Điểm sáng của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đang đến từ chiến lược “đánh bắt xa bờ” của các doanh nghiệp địa ốc. Những vùng đất mới như Bình Thuận, Ninh Thuận, Phú Yên, Vũng Tàu, Quảng Bình, Quy Nhơn và Quảng Ninh… đã dần lột xác về cơ sở hạ tầng, trở thành điểm du lịch đầy hứa hẹn. Đây được coi là động lực cho thị trường bất động sản du lịch năm 2020.

Xem thêm bài viết khác tại: Dự báo thị trường bất động sản năm 2020: “Sóng” sẽ đổ về đâu?

Thị trường condotel ghi nhận sự chững lại về cả nguồn cung lẫn lượng giao dịch
Thị trường condotel ghi nhận sự chững lại về cả nguồn cung lẫn lượng giao dịch

Nhà ở

Các báo cáo của những tổ chức bất động sản trong năm qua đều cho thấy, thị trường nhà ở tại TPHCM và Hà Nội sụt giảm mạnh. Theo Sở Xây dựng Hà Nội nguồn cung bất động sản năm 2019 chỉ bằng 40% số lượng của năm 2018. Còn tại TPHCM, HoREA cho biết, trong 9 tháng qua chỉ có duy nhất 1 dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư, giảm khoảng 83%.

Nguyên nhân của tình trạng này đến từ cuộc rà soát về pháp lý. Tất yếu của tình trạng này là sự ách tắc dự án, thiếu nguồn cung. Trong khi đó, các báo cáo đều chỉ ra rằng, nhu cầu về nhà ở thực vẫn lớn, tỷ lệ hấp thụ lên tới trên 80%. Đặc biệt, cũng trong năm 2019, sự xuất hiện của những khu đô thị với tiện ích đồng bộ trở thành điểm sáng trên thị trường khi sở hữu tỉ lệ hấp thụ sản phẩm lớn. Dự báo từ giới chuyên gia, mô hình nhà ở “tất cả trong một” này vẫn tiếp tục giữ vững sức hấp lực trong tương lai.

Một điểm nổi bật khác của thị trường bất động sản năm 2019 là tình trạng mất cân đối về cơ cấu sản phẩm. Cơ cấu sản phẩm cũng bị mất cân đối. Đặc biệt là thị trường TPHCM mất hẳn nguồn cung sản phẩm cho giá rẻ, bình dân. Nhiều dự án lúc mở bán xác định là nhà ở cho phân khúc bình dân chỉ 10 – 20 triệu đồng/m2, nhưng đến khi chào bán toàn trên 30 triệu đồng/m2, vượt khỏi ngưỡng nhà ở bình dân. Trong khi đó, nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp, từ 25 triệu đồng/m2 trở xuống cung không đủ cầu, đặc biệt là ở các tỉnh và thành phố loại I.

Do đó, theo các chuyên gia, thị trường bất động sản năm 2020 sẽ tiếp tục gặp vấn đề cầu nhiều mà cung ít nếu như không có giải pháp rà soát đúng quy định pháp luật. Theo dự báo, tình trạng này tiếp tục sẽ khiến thị trường đi xuống hơn so với 2019.

Xem thêm bài viết khác tại: Chuyên đề phân tích: Định hướng về khu vực đầu tư bất động sản

Địa ốc TPHCM chững lại, cơ hội vàng cho các bất động sản vùng ven như Bà Rịa - Vũng Tàu, Đồng Nai,...
Địa ốc TPHCM chững lại, cơ hội vàng cho các bất động sản vùng ven như Bà Rịa – Vũng Tàu, Đồng Nai,…

Năm 2019 cũng là năm chứng kiến sự bùng nổ mạnh mẽ của thị trường bất động sản công nghiệp, bao gồm đất công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn, nhà kho và logistics. Thị trường này ở Việt Nam đang đứng trước những cơ hội phát triển mạnh mẽ, thu hút các nhà đầu tư nước ngoài trong xu hướng dịch chuyển đầu tư quốc tế, đặc biệt trong bối cảnh chiến tranh thương mại Mỹ – Trung Quốc.

Trước đó, Savills Việt Nam đã công bố báo cáo chuyên đề bất động sản công nghiệp những tháng đầu năm 2019 và đưa ra đánh giá tích cực cho chu kỳ phát triển mới đầy tiềm năng của thị trường này. Báo cáo cũng giải thích vì sao bất động sản công nghiệp Việt Nam đang bước vào thời hoàng kim và trở thành thỏi nam châm thu hút sự quan tâm của giới đầu tư trong vòng 6 – 12 tháng qua.

Ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam nhận định: “Tương lai của thị trường bất động sản công nghiệp nằm ở việc dịch chuyển lên trên chuỗi giá trị, hướng đến những ngành công nghiệp giá trị cao hoặc ngành công nghiệp trong khu vực 3 của nền kinh tế – các ngành công nghiệp dịch vụ.”

Xem thêm bài viết khác tại: Cụm cảng Cái Mép – Thị Vải: Ưu thế giúp thị xã Phú Mỹ phát triển vượt bậc trong năm 2020

Cảng Cái Mép - Thị Vải, định hướng xây dựng cảng biển quốc tế hàng đầu khu vực ở tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu
Cảng Cái Mép – Thị Vải, định hướng xây dựng cảng biển quốc tế hàng đầu khu vực ở tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu

Bất động sản nông nghiệp

Kết thúc năm 2019, Hội thảo chuyên đề “Kiến tạo thị trường bất động sản nông nghiệp: Thực trạng và kiến nghị chính sách” diễn ra tại Hà Nội đã mở ra hướng phát triển mới cho năm 2020. Tại Hội thảo, những vấn đề về kiến tạo thị trường bất động sản nông nghiệp được các chuyên gia phân tích, đánh giá tiềm năng.

Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản nông nghiệp đã được hình thành từ sớm song mức độ quan tâm và bỏ ngỏ với lĩnh vực này còn lớn. Hiện cả nước đang có 36 000 trang trại, tăng 500 so 2018, sử dụng nhiều đất, sản xuất lượng nông sản hàng hóa lớn; tổ chức theo chuỗi, hợp tác liên kết quy mô.

Trong đó, năm 2019, số doanh nghiệp nông nghiệp đã tăng mạnh: thành lập mới hơn 2.750 DN, tăng 25% so 2018, tổng số: 12 600 DN, tăng 36%, chiếm 1,8% tổng số DN của nền kinh tế. Nhiều tập đoàn, doanh nghiệp lớn tăng đầu tư vào nông nghiệp công nghệ cao như Vinamilk, TH, Đồng Giao, Nafoods, Dabaco, Masan, Thaoco, Lavifood, Ba Huân, Biển Đông…

Lý do thị trường bất động sản nông nghiệp không phát triển như kỳ vọng đến từ cải cách thể chế chậm, hệ thống chính sách không nhất quán, khó dự báo, chồng chéo và rối rắm do khó giải ngân vốn đầu tư công và năng lực cạnh tranh chậm cải thiện.

Trong tương lai, xu hướng chung – dài hạn là tiếp tục tăng tích cực do các yếu tố kích phát như du lịch, công nghệ, thị trường thế giới, hỗ trợ của Chính phủ, áp lực giải tỏa nền nông nghiệp “truyền thống” tạo cơ hội. Du lịch được chú trọng thì nông nghiệp công nghệ cao cũng được chú trọng. Xu hướng thị trường thế giới cũng buộc Việt Nam phải xác định nông nghiệp phải là lợi thế, thế mạnh của Việt Nam. Nền nông nghiệp Việt Nam mà khẳng định hướng phát triển của mình, thì bất động sản nông nghiệp cũng theo đó mà phát triển.

TÓM TẮT CÁC THÔNG TIN

năm 2019 ra sao?

Năm 2019 là một năm biến động của đất nền khi tình trạng sốt nóng xảy ra ở nhiều địa phương. Lợi dụng những cơn sốt đất nền trong vài năm trở lại đây, nhiều chủ đầu tư lừa đảo người mua bằng những dự án “ma”.

Bất động sản nghỉ dưỡng năm 2019 như thế nào?

Năm 2019, tuy vấn đề siết tín dụng đã khuyến khích phát triển thị trường bất động sản cấp thấp, nhưng lại làm sụt giảm nguồn vay đầu tư và ảnh hưởng khá lớn tới phân khúc cao cấp cũng như đến condotel – mô hình kinh doanh tiêu biểu của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng.

Thị trường nhà ở năm 2019?

Các báo cáo của những tổ chức bất động sản trong năm qua đều cho thấy, thị trường nhà ở tại TPHCM và Hà Nội sụt giảm mạnh. Theo Sở Xây dựng Hà Nội nguồn cung bất động sản năm 2019 chỉ bằng 40% số lượng của năm 2018. Còn tại TPHCM, HoREA cho biết, trong 9 tháng qua chỉ có duy nhất 1 dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư, giảm khoảng 83%.