2019 được coi là một năm đầy khó khăn của thị trường bất động sản khi đa số dự án bị đình trệ, doanh nghiệp không chỉ bị chôn vốn mà còn phải chịu phát sinh nhiều chi phí cả về thời gian lẫn tiền bạc.
Mục lục bài viết
Thị trường Bất động sản Việt Nam Quý 3/2019
Tình hình Kinh tế Việt Nam
Kinh tế của Việt Nam sẽ tiếp tục đà tăng trưởng trong 3 năm tới, với tăng trưởng GDP hàng đầu Đông Nam Á. Tăng trưởng đầu tư trong nước, tín dụng được kiểm soát, và thị trường chứng khoán phục hồi sau thời gian sụt giảm. Niềm tin của nhà đầu tư cũng rất khả quan so với các nước trong khu vực, nhờ môi trường kinh doanh được cải thiện.
Tăng trưởng GDP trong 9 tháng đầu năm đạt 7%, cao nhất trong vòng 9 năm trở lại đây. Trong đó, ngành công nghiệp chế biến và chế tạo dẫn dắt nền kinh tế với mức tăng trưởng 11% theo năm và tăng trưởng ngành dịch vụ (bao gồm bán buôn và bán lẻ tăng trưởng 8% theo năm). Kim ngạch xuất khẩu đạt hơn 190 tỷ USD, giúp cho cán cân thương mại hàng hóa 9 tháng đầu năm ước tính xuất siêu 5,9 tỷ USD. Trong đó, thị trường Mỹ là thị trường xuất khẩu lớn nhất. Vốn FDI đăng kí mới và bổ sung đạt 15,7 tỷ USD, giảm 20% theo năm, tuy nhiên hoạt động góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài tăng mạnh 82% theo năm, đạt 10,4 tỷ USD.
Tổng vốn FDI đăng kí trong 9 tháng đạt 26.2 tỷ USD, tăng 3% theo năm. Vốn FDI thực hiện tăng 7% theo năm và đạt mức 14 tỷ USD. Hàn Quốc là nhà đầu tư lớn nhất về nguồn vốn FDI vào Việt Nam, trong khi đó, ngành công nghiệp chế tạo và chế biến thu hút nhiều vốn FDI nhất. CPI được kiểm soát tốt dưới mức 3%, trong khi đó, lượng khách du lịch quốc tế tiếp tục xu hướng tăng và đạt mức 12,8 triệu lượt khách, tăng 11% theo năm.
Tình hình chung của Bất động sản
Tình hình căn hộ ở TPHCM
Theo Savills Việt Nam, trong Q3/2019, thành phố có hơn 15600 giao dịch căn hộ với tỷ lệ hấp thụ đạt 79 phần trăm. Thị trường cho thấy sự cải thiện đáng kể so với hai quý đầu năm 2019, thời điểm ghi nhận chưa tới 9000 giao dịch mỗi quý. Hạng C tiếp tục dẫn đầu thị trường, chiếm hơn 80% tổng lượng giao dịch toàn thị trường. Trong khi đó, các dự án hạng A mới như phân khu The Crest Residence thuộc tổng dự án Metropole Thủ Thiêm, dự án Feliz Somerset và giai đoạn kế tiếp của dự án Grand Manhattan đều được hấp thụ tốt.
Tình hình biệt thự/nhà phố: Nguồn cung mới hạn chế
Theo Savills Việt Nam, trong Q3/2019, thị trường tiếp nhận 220 sản phẩm nhà phố/biệt thự mới, giảm -65% theo quý và -62% theo năm, mức thấp nhất trong bốn năm gần đây. Quỹ đất hạn hẹp và quy trình pháp lý bị thắt chặt là nguyên nhân chính khiến nguồn cung mới hạn hẹp.
Giá đất tăng mạnh trong thời gian qua đã hạn chế các lựa chọn đầu tư của người mua. Với quỹ đất hiện còn rất hạn chế, nguồn cung không đáp ứng được nhu đầu và đặc biệt giá đất quá cao trên mức thực tế khiến thị trường BĐS TP HCM đang chững lại từ đầu năm 2019. Việc chững lại của BĐS TPHCM phần nào đó đã thúc đẩy BĐS vùng ven như Long An, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu… có những bước phát triển nhanh chóng, nhất là các thị trường có hạ tầng giao thông thuận lợi.
Xem thêm các bài viết khác tại: Đất nền Bà Rịa – Vũng Tàu
Theo dự báo của Công ty DKRA Vietnam trong quý 4/2019, đất nền tiếp tục duy trì sự khan hiếm. Các dự án được triển khai đa phần có quy mô nhỏ, tập trung chủ yếu ở khu vực vùng ven như huyện Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh…
Trái ngược với TPHCM, tại các thị trường vùng ven như Long An, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu giá đất hiện còn khá mềm, người dân có nhiều sự lựa chọn khi có đa dạng các loại sản phẩm từ đất nền, nhà phố, biệt thự tới các BĐS nghỉ dưỡng. Bên cạnh đó, hạ tầng giao thông, tiện ích của các vùng ven hiện cũng đã được xây dựng đồng bộ hóa, việc di chuyển vào TPHCM thuận tiện cũng là nguyên nhân khiến người dân lựa chọn đầu tư ở các khu vực vùng ven.
Không ít người lo ngại đến 2020, thị trường này còn khắc nghiệt hơn và các doanh nghiệp bất động sản sẽ khó khăn hơn rất nhiều.
Xem thêm các bài viết khác tại: Đất nền thị xã Phú Mỹ
Thị trường Bất động sản trong năm 2020 sẽ ra sao?
Sức mua mạnh trong khi nguồn cung khan hiếm
Khủng hoảng thể hiện ở sức mua bất động sản nhà ở rất mạnh nhưng không có hàng để bán. Nguồn cung khan hiếm do hàng loạt dự án bị đóng băng. Điều đó kéo theo hệ luỵ là đẩy giá nhà đất lên cao, người dân, nhất là những người có thu nhập trung bình trở xuống càng khó có cơ hội sở hữu nhà ở. Đồng thời, doanh nghiệp cũng khốn đốn vì chi phí vốn đội lên nhiều lần, lãi vay ngân hàng tăng và đặc biệt là bị mất cơ hội kinh doanh.
Theo ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, khó khăn trên thị trường bất động sản còn kéo dài trong 2020 bởi những vấn đề về pháp lý, về tín dụng, về an toàn dòng vốn… Vướng mắc về pháp lý không dễ được giải quyết ngay, tín dụng cho bất động sản thì ngày càng thắt chặt, việc tiếp cận đất đai ngày càng hạn chế… sẽ khiến thị trường ngày càng khó khăn, suy giảm.
Xem thêm bài viết khác tại: 5 nguyên tắc đầu tư đất nền để không gặp phải “Alibaba”
Các chuyên gia cho rằng khó khăn của thị trường cũng như của các doanh nghiệp bất động sản hiện nay là do tinh thần luật mới chưa được chuyển hóa đến các cơ quan công quyền. Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Quy hoạch, Luật Đất đai… đều có sự sửa đổi, theo đó, nhiều quy định liên quan đến giải phóng mặt bằng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đấu giá, đấu thầu đất đai… cũng thay đổi. Tuy nhiên, thủ tục hành chính vẫn còn mơ hồ, chồng chéo.
Nhiều đơn vị thực thi pháp luật hiện vẫn chưa hiểu rõ, chưa nắm được có cái gì mới, cái gì nên làm và cái gì không nên làm. Vì vậy, không ai dám ký, đồng thời các cơ quan chức năng cũng không thể hướng dẫn các doanh nghiệp làm đúng Luật, khiến hàng loạt dự án bị chững lại…
Thế nhưng tiếng nói của doanh nghiệp, những người chấp hành luật pháp thì dường như chưa được các cơ quan soạn thảo Luật để tâm nên nhiều quy định còn bất cập và gây nhiều bức xúc. Hơn nữa, với việc áp dụng bảng giá đất mới theo xu hướng tăng mạnh thì công tác giải phóng mặt bằng, triển khai dự án cũng sẽ khó khăn hơn, việc bán hàng cũng rất khó vì giá sản phẩm cao…
Xem thêm bài viết khác tại: Lỗ hổng pháp lý trong kinh doanh BĐS: Rủi ro đáng quan ngại cho các nhà đầu tư
Hệ số sinh lời sẽ thấp đi
Cũng bàn về vấn đề trên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM, đánh giá, thị trường bất động sản đang bị ách tắc, bị sụt giảm nguồn cung dự án, nguồn cung sản phẩm nhà ở và do “độ trễ” nên sẽ còn tiếp tục tác động tiêu cực trong những năm tới, dẫn đến một số doanh nghiệp có thể lâm vào tình cảnh khó khăn, thậm chí có nguy cơ phá sản. Người tiêu dùng khó tạo lập nhà ở do giá nhà có xu thế tăng giá theo quy luật cung – cầu (do cầu lớn nhưng nguồn cung ít). Nguồn thu ngân sách nhà nước từ tiền sử dụng đất và thị trường bất động sản có thể còn bị sụt giảm hơn nữa.
Xem thêm bài viết khác tại: Bà Rịa – Vũng Tàu: Phát hành ứng dụng tra cứu thông tin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Còn ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản thì cho rằng: tính khả thi của một số quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản còn thấp, không chỉ làm tăng chi phí đầu tư, giảm năng lực cạnh tranh của các doanh nghiệp mà còn làm chậm tiến độ thực hiện dự án, gây mất niềm tin của các nhà đầu tư. Song những vướng mắc này khó có thể được giải quyết ngay được, bên cạnh đó, nguồn vốn tín dụng cho bất động sản ngày càng bị thắt chặt, khiến dòng tiền đầu tư vào lĩnh vực này sẽ sụt giảm.
Bởi vậy, trong năm tới, tình khó khăn của thị trường bất động sản vẫn còn tiếp tục. Từ đó, đòi hỏi các chủ đầu tư phải nghiên cứu kỹ thị trường trước khi triển khai dự án, phải bỏ vốn đầu tư nhiều hơn, chỉn chu, cẩn trọng hơn nhưng cũng phải chấp nhận hệ số sinh lời thấp đi.
TÓM TẮT CÁC THÔNG TIN
– Sốt đất trải dài từ Bắc vào Nam.
– Loạn dự án “ma”.
– Khan hiếm nguồn cung căn hộ kỷ lục.
– Nhiều doanh nghiệp địa ốc lao đao.
– Thị trường condotel ảm đạm.
Theo Savills Việt Nam, trong Q3/2019, thành phố có hơn 15600 giao dịch căn hộ với tỷ lệ hấp thụ đạt 79 phần trăm. Thị trường cho thấy sự cải thiện đáng kể so với hai quý đầu năm 2019, thời điểm ghi nhận chưa tới 9000 giao dịch mỗi quý.
– Sức mua mạnh trong khi nguồn cung khan hiếm.
– Hệ số sinh lời sẽ thấp đi.