So sánh Đất nền dự án và Đất nền tư nhân: nhà hàng hay quán ven?

Đất nền dự án – “nhà hàng sang trọng”

Mua đất nền dự án cần lưu ý gì?

1. Quyết định 1/500 và quyết định giao đất, đồng ý phân lô bán nền của chính quyền địa phương.
2. Năng lực, uy tín của chủ đầu tư:  chủ đầu tư có năng lực tốt, đã có uy tín  sẽ được ưu tiên hơn.
3. Hiện trạng cơ sở hạ tầng của dự án: một dự án khi được triển khai về cơ bản thì cơ sở hạ tầng phải được hoàn thiện (giải phóng mặt bằng, làm đường, điện, cống…)
4. Khi hoạt động ký kết hợp đồng thông qua sàn phân phối, người mua cần xem giấy ủy quyền phân phối được ký kết giữa chủ đầu tư và sàn giao dịch đó.
5. Không nên mua đất chung sổ: Thủ tục tách sổ rất rườm rà phức tạp đối với những người không chuyên. Ngoài ra việc tranh chấp giữa các bên đồng sở hữu là điều hoàn toàn có thể xảy ra..

Ưu điểm của đất nền dự án

• Hạ tầng, quy hoạch: Như thông tin ở trên, đất phân lô dự án thường đã được các chủ đầu tư san lấp sạch sẽ, có đường sá, đèn, cống thoát nước, vỉa hè… theo đúng quy hoạch 1/500 đã được phê duyệt.
• Vị trí: các dự án của các chủ đầu tư lớn thường là những khu đất đẹp, đắc địa, nằm gần các cung đường huyết mạch, là trung tâm phát triển của địa phương trong tương lai.
• Ngân hàng hỗ trợ: các chủ đầu tư cũng thường liên kết với các ngân hàng để hỗ trợ vay vốn cho khách đầu tư. Người đầu tư sẽ thế chấp bằng chính sổ đất mà mình vừa mua.

Nhược điểm của đất nền dự án

• Giá cao: do chi phí thời gian để lập quy hoạch, phê duyệt một dự án rất lâu (thường không dưới 1 năm) đồng thời phải triển khai các hạn mục hạ tầng, giải phóng mặt bằng nên đơn giá đất nền dự án bao giờ cũng cao hơn đất tư nhân bên ngoài từ 30% – 50%.
• Lâu có sổ: Thông thường, thời gian để chủ đầu tư hoàn thành tách sổ và bàn giao cho khách hàng gồm các yếu tố sau
  • Dự án đã được bán hết toàn bộ,
  • Chủ đầu tư đã hoàn thành các nghĩa vụ về thuế với cơ quan nhà nước
  • Các hạn mục công trình của dự án đã được nghiệm thu toàn bộ.
• Tiến độ dự án / Tgian bàn giao phụ thuộc vào tốc độ bán hàng
  • Một rủi ro mà các nhà đầu tư thường gặp phải là tốc độ thi công dự án phụ thuộc vào tốc độ bán hàng. Các chủ đầu tư không mạnh về vốn sẽ phải chờ đợi dòng tiền bán hàng “gối đầu” cho việc thi công. Trong thường hợp tiến độ bán hàng không tốt do ảnh hưởng nền kinh tế thì tốc độ bàn giao của dự án cũng sẽ bị ảnh hưởng theo.

Đất nền tư nhân – “Quán quen bên đường”

Pháp lý đất nền phân lô tư nhân

• Đất có sổ chưa? Sổ đỏ là pháp lý cao nhất trong luật đất đai, nếu đất đã tách sổ thành công, nhà đầu tư có thể không cần quan tâm chủ trương hay quy hoạch 1/500 như đất dự án. 
• Đất có lên thổ cư chưa? Nếu đất có thể hiện thổ cư trong sổ là an toàn nhất. Trường hợp đất trồng cây lâu năm, chưa lên thổ cư thì nhà đầu tư cần quan tâm đến quy hoạch khu đất có thuộc khu dân cư không vì đây là điều kiện cần thiết để xin lên thổ cư sau này. Để biết đất có thuộc quy hoạch thổ cư hay không, nhà đầu tư có thể kiểm tra trực tiếp tại phòng tài nguyên môi trường của huyện tại khu vực đất đó.
• Đất có đường không? Một yếu tố nữa nhà đầu tư đất nền cần phải biết khi mua đất tư nhân chính là khu đất mình chọn mua đã có đường hiện hữu chưa? Nếu có đường nhà nước hiện hữu, ghi rõ trên sổ là tốt nhất. Trường hợp đất chưa thể hiện đường thì phải có văn bản thể hiện địa phương chấp thuận để chủ đất hiến đất làm đường ngang qua khu đất mà khách hàng dự định đầu tư.

Ưu điểm của đất nền tư nhân

• Giá rẻ: do là đất sở hữu cá nhân nên chủ đất chỉ tốn chi phí tách thửa, chi phí lên thổ cư là đã có thể sang nhượng lại được ngay, không mất quá nhiều thời gian và chi phí. Do đó, đất tư nhân thường có giá tốt hơn nhiều so với đất dự án cùng diện tích và vị trí.
• Nhận sổ ngay sau khi nhận tiền: do đã có sổ đỏ sẵn, khách hàng chỉ cần chờ không quá 30 ngày sau khi “chồng đủ tiền” là có thể nhận sổ ngay.

Nhược điểm

• Vị trí thường không đẹp như đất dự án, thường phải tốn nhiều công sức chọn lựa mới được những mảnh đất đẹp, ưng ý.
• Hạ tầng không chú trọng như dự án (do giá rẻ): đường sá, hạ tầng xung quanh đất tư nhân thường sử dụng nguồn tài nguyên hiện hữu của nhà nước nên thường không được mới và đồng bộ như của dự án.
• Có thể có hoặc không có ngân hàng hỗ trợ.

 

Kết luận: Nên mua đất nền dự án hay đất phân lô tư nhân?

• Muốn mua đất đẹp để xây nhà, đầu tư lâu dài, cần đường sá, hạ tầng giao thông hoàn thiện, ngân hàng hỗ trợ vay vốn... thì nên mua đất dự án. 
• Muốn mua đất để đầu tư linh hoạt (thanh khoản tốt), tiềm năng tăng giá cao, có sổ ngay… thì nên chọn đất phân lô tư nhân, do giá thành ban đầu rẻ mà vẫn thừa hưởng đầy đủ tiện ích từ các dự án lớn xung quanh. VD: đất nền ven biển Bình Châu Opal Villa là đất khu dân cư phân lô tư nhân, giá chỉ từ 2,6 – 3,9 triệu/m2, vẫn có đầy đủ các tiện ích từ các dự án lớn xung quanh như Nova World Hồ Tràm (35tr – 50tr/m2) hay Seaway Bình Châu (4,9 triệu – 6 triệu/m2)….

 

TÓM TẮT CÁC THÔNG TIN