Sau dịch nhà đầu tư có mặn mà với việc mua nhà đất?

Dịch bệnh đã làm cho không chỉ doanh nghiệp mà rất nhiều nhà đầu tư cá nhân như đang “ngồi trên đống lửa” với sự sụt giảm không phanh các danh mục đầu tư. Do chịu ảnh hưởng trực tiếp từ dịch COVID-19, tăng trưởng kinh tế quý I/2020 của cả nước đạt 3,82%, đây là mức tăng thấp nhất trong giai đoạn 10 năm 2011-2020 với sự sụt giảm tăng trưởng ở cả ba khu vực. Chính vì thế câu hỏi được quan tâm nhất hiện nay là: Sau COVID-19 nên đầu tư nhà đất hay vẫn giữ tiền mặt để lấy lại thế cân bằng?

Chứng khoán, tài chính, vàng hay bất động sản?

Thị trường chứng khoán trong nước liên tục lao dốc do tác động tín hiệu xấu từ chứng khoán thế giới trong bối cảnh dịch COVID-19 tiếp tục lan rộng. Từ đầu năm 2020 đến nay VN-Index đã giảm gần 200 điểm, từng vùng 966 điểm xuống dưới ngưỡng 675 điểm đã làm cho những nhà đầu tư sừng sỏ nhất cũng không thể dự đoán và hình dung nổi sự tụt dốc đến thế. Điều mong mỏi của các nhà đầu tư hiện nay là dịch bệnh mau chóng được kiểm soát để thị trường có thể phục hồi trở lại.

Tuy vậy thị trường chứng khoán vẫn có những cửa sáng. Thời gian qua mặc dù thị trường chứng khoán liên tục lao dốc do ảnh hưởng dịch bệnh cộng với tâm lý bán tháo đã làm cho nhiều người âm nặng, nhưng nhà đầu tư nếu biết lựa chọn những mã cổ phiếu có giá tốt và biên độ ổn định như mã về dược, thực phẩm, y tế… vẫn có thể sinh lời trong thời điểm này.

Xem thêm bài viết khác tại: Tại sao nói đầu tư đất nền không lo mất giá về lâu dài?

Đối với kênh tài chính và vàng mặc dù thời gian qua giá vàng đã tăng vọt do ảnh hưởng của dịch khiến người dân có tâm lý tích trữ, tuy nhiên vàng lại được dự báo sẽ hạ khi dịch được khống chế thành công.

Lãi suất tiết kiệm cũng đang giảm do kinh tế suy yếu, mặc dù đây là không phải là gu của các nhà đầu tư trẻ, nhưng lại là cửa an toàn của các nhà đầu tư lớn tuổi có phần bảo thủ, tuy vậy trong những thời điểm này thì đầu tư vàng, gửi tiết kiệm vẫn là cách bảo đảm sự an toàn vì theo một số nhà đầu tư nhận định: Nhu cầu tiêu thụ ít thì việc bảo tồn vốn tiền mặt và vàng là cần thiết để có thể tái đầu tư lại ngay sau khi dịch bệnh được khống chế một cách chủ động nhất trước khi tận dụng các gói hỗ trợ từ chính phủ.

Xem thêm bài viết khác tại: Bất động sản Bà Rịa – Vũng Tàu đứng trước cơ hội bứt phá nhờ hạ tầng

Theo nhiều nhà đầu tư doanh nghiệp và cá nhân, bất động sản vẫn là kênh tránh bão an toàn và là kênh có thể tạo ra nhiều biên độ lợi nhuận về trước mắt lẫn lâu dài, nhưng đầu tư vào phân khúc nào để đảm bảo an toàn và tối ưu hóa lợi nhuận vẫn là một câu hỏi cần phải nghiên cứu kỹ lưỡng.

Nền kinh tế thường chịu ảnh hưởng của thiên tai, dịch bệnh, chiến tranh… và trong các biến động tương tự xảy ra trên thế giới, các nhà đầu tư thường có xu hướng phân bổ vốn vào bất động sản nhiều hơn vì yếu tố rủi ro thấp so với các ngành khác và biên độ lợi nhuận hấp dẫn hơn.

Xem thêm bài viết khác tại: Bất động sản có ảnh hưởng thế nào trước tâm bão virus Corona?

Điểm khác biệt giữa nhà đầu tư bất động sản Hà Nội và TPHCM

Không chỉ khách nhau về giọng nói, thưởng thức ẩm thực mà cách đầu tư bất động sản giữa người TP.HCM và người Hà Nội cũng có nhiều điểm khác nhau. Thông qua tìm hiểu điểm khác biệt này, ta có thể có cái nhìn tổng quát hơn về xu hướng của thị trường cũng như có thể tham khảo trước khi quyết định xuống tiền vào lĩnh vực bất động sản trong giai đoạn khó khăn này.

Nhà đầu tư Hà Nội thích tích lũy tài sản nhưng cũng sẵn sàng lướt sóng. Trong 3 năm trở lại đây, dự án có quy mô lớn hoặc sản phẩm hoành tráng, thuộc hàng hiếm là mục tiêu ưa thích của đa phần nhà đầu tư Hà Nội. 

Trong nhiều chu kỳ tăng trưởng của thị trường, hơn 60% nhà đầu tư Hà Nội có khả năng tậu nhà, đất, căn hộ chung cư, khách sạn, mua từng phần hoặc toàn phần cao ốc văn phòng… có giá trị rất cao với mục tiêu tích lũy tài sản, giá trị này có thể lên đến 7 hơn 10 tỉ đồng căn hộ hoặc nhà đất. 

Tuy nhiên, họ cũng nhanh chóng bán đi khi có cơ hội chốt lời hoặc cắt lỗ và ít ưu tiên mục tiêu giữ tài sản để cho thuê. Riêng thị trường phía nam, nhà đầu tư TP.HCM lại ưu tiên bất động sản cho tiêu dùng, cho thuê, hơn 80% cho biết dùng vào mục đích này.

Hơn 80% nhà đầu tư địa ốc Sài Gòn ưa chuộng bất động sản có khả năng khai thác tiêu dùng (cho thuê). Họ có gu đầu tư nhắm đến 2 mục tiêu song song: mang lại dòng tiền ổn định hằng tháng và tích lũy tài sản.

Sự khác biệt đối với khu vực bất động sản xa. Nhà đầu tư Hà Nội rất quan tâm, những khu vực mới phát triển hay thậm chí bất chấp địa lý xa xôi như thế nào. Họ có thể dùng tiền mua bất động sản những khu đô thị vùng ven như Bắc Giang, Hà Giang..  trong khi nhà đầu tư bất động sản phía Nam lại chỉ gần như quan tâm những bất động sản ở vị trí lõi trung tâm.

Nhà đầu tư Hà Nội được đánh giá ưa chinh phạt những địa bàn mới, bất chấp khoảng cách lớn về địa lý, để săn tìm bất động sản tiềm năng. Họ thường xuyên xuống tiền mua bất động sản ngoại tỉnh. Làn sóng Nam tiến của nhà đầu tư phía Bắc, đặc biệt là Hà Nội đã diễn ra trong hơn một thập kỷ qua tại nhiều thị trường: Sài Gòn, Bình Dương, Đồng Nai, gần đây nhất là Bà Rịa Vũng Tàu và các thành phố biển lớn của Việt Nam như Phú Quốc, Nha Trang, Đà Nẵng.

Trong khi đó, nhà đầu tư bất động sản tại TP HCM đa phần hoạt động trong phạm vi hẹp quanh Sài Gòn hoặc địa bàn lân cận phía Nam. Họ chuộng săn tìm cơ hội trên “sân nhà” hơn là đánh trận trên “sân khách”. Có rất ít nhà đầu tư bất động sản TP HCM Bắc tiến hoặc tiến ra các tỉnh miền Trung.

Nhà đầu tư TP.HCM không mặn mà bất động sản có giá quá cao. Nhà đầu tư Sài Gòn có gu mua sắm bất động sản rộng hơn. Họ tìm kiếm gần như mọi phân khúc: bình dân, trung cấp hoặc cao cấp và cả luxury (hạng sang). Tuy nhiên điểm khác biệt lớn nằm ở chỗ họ chỉ xuống tiền cho món hàng có mức giá hợp lý. Nhà đầu tư Sài Gòn cũng mặc cả (thương lượng giá) khá nhiều.

Nhà đầu tư Hà Nội thường chuẩn bị dòng vốn đầu tư lớn. Dù GDP bình quân tại Hà Nội thấp hơn Sài Gòn, các nhà đầu tư đến từ thủ đô thường dự phòng dòng tiền lớn hơn khi đầu tư địa ốc. Họ có thể chuẩn bị được dòng vốn lên đến hàng chục tỷ đồng cho mục tiêu săn tìm tài sản. Trong 2 thập kỷ qua, những nhà đầu tư cá nhân đến từ phía Bắc, trong đó có Hà Nội luôn được các công ty bất động sản trên cả nước săn đón để bán hàng nhờ đặc điểm có vốn mạnh dẫn đầu thị trường.

Sẵn sàng vay tỷ lệ cao khi giá trị tài sản vượt ngân sách. Khi bất động sản tiềm năng lọt vào tầm ngắm của nhà đầu tư Hà Nội, dù giá trị tài sản vượt ngân sách dự kiến 20-30% trở lên, đa phần họ vẫn không từ bỏ mục tiêu. Các nhà đầu tư phía Bắc, đặc biệt là nhà đầu tư đến từ thủ đô, thường không quá so đo, chần chừ khi đưa ra quyết định vay vốn để đầu tư bất động sản. Ngưỡng chịu đựng khi dùng đòn bẩy tài chính của nhóm này luôn dẫn đầu thị trường.

Đầu tư an toàn. Đa số nhà đầu tư phía Nam không có thói quen mạo hiểm. Vì có dòng vốn vừa và nhỏ nên xu hướng đầu tư vượt ngân sách thường chiếm tỷ lệ khá thấp. Họ không vung tay quá trán mà bảo toàn mục tiêu, chấp nhận lợi nhuận ổn định, vừa phải.

Giữ tiền mặt hay xuống tiền đầu tư nhà đất?

Thời gian vừa qua, khi dịch diễn biến phức tạp, mọi hoạt động liên quan đến mở bán dự án tập trung đã bị dừng lại. Việc loạt doanh nghiệp BĐS cho nhân viên sales làm việc, bán hàng, chào khách mua BĐS bằng hình thức online cũng không mấy hiệu quả.

Trong đó, những khách hàng giữ tiền tích lũy thì không dám bung ra mua BĐS vì tâm lý giữ tiền mặt mùa dịch, nên dường như suốt thời gian qua thị trường BĐS không tìm ra khách hàng. Có chăng những giao dịch diễn ra trong mùa dịch chủ yếu ở các sản phẩm đất nền có sổ, căn hộ giá vừa túi tiền. Điều quan tâm của các doanh nghiệp, môi giới BĐS hiện nay là sau thời điểm dịch tạm ổn thì khách hàng đã quay trở lại thị trường ngay hay còn tâm lý e dè với việc “xuống tiền” mua nhà đất, hay đến bao giờ mới là thời điểm mà giao dịch BĐS ổn định trở lại?

Trả lời về vấn đề này, một chuyên gia BĐS trong ngành cho rằng, có thể mất khoảng 6 tháng để thị trường quay trở lại nhịp độ bình thường nếu hết dịch. Điều đó có nghĩa là khách hàng sẽ quay lại thị trường lẻ tẻ chứ không ồ ạt. Sau dịch, tâm lý của khách mua để đầu tư sẽ thận trọng dòng tiền hơn, sẽ chỉ tìm kiếm các dự án BĐS có pháp lý đầy đủ, quy hoạch rõ ràng.

Đối với người mua ở thực, thực tế đã tham gia lẻ tẻ vào thị trường trong thời điểm dịch, sau dịch có thể đi tìm hiểu nhà đất nhiều hơn ở các khu vực có mức độ chững giá lại. Theo đó, sau dịch có thể hoạt động mua bán nhà đất ở đối tượng người mua ở thực sẽ khả quan hơn người mua đầu tư. Có nghĩa là thị trường không nên quá kì vọng vào việc là dòng tiền của NĐT sẽ ồ ạt chảy vào thị trường sau thời điểm dịch.

Ngoài ra, việc chào bán sản phẩm của các doanh nghiệp BĐS cũng dựa vào lượng khách quan tâm đến dự án trước đó. Đa số các doanh nghiệp đều cho biết, vì dịch lượng khách hàng quan tâm đến dự án rất ít. Thậm chí chạy marketing online thời gian dài không có một khách hàng quan tâm dự án. Vì thế, có thể sau dịch sẽ mất một khoảng thời gian để khách mua tìm hiểu thêm dự án cũng như “chịu” đi xem BĐS hay không.

Nhưng có thể phải đến thời điểm cuối năm khi mà tình hình dịch bệnh hết hẳn, có thể NĐT sẽ tìm cơ hội để chốt lời vào năm sau. Cũng theo vị Trưởng phòng này, thường sau thời điểm Tết là lúc sức mua nhà đất tốt nhất, nhưng do năm nay dịch bệnh nên đảo lộn mọi thứ. Thị trường có thể lùi lại sau mùa mưa, dòng tiền của người mua có thể chuyển đến cuối năm nay.

Tuy vậy, cũng có một số phân khúc như căn hộ trên dưới 2 tỉ đồng/căn, đất nền ven TPHCM như Bà Rịa Vũng Tàu, Đồng Nai, Bình Dương,… giá hợp lý, người mua vẫn “xuống tiền” trong mùa dịch, dù giao dịch giảm hơn so với trước. Dự báo có thể sau dịch loại hình này vẫn được quan tâm hơn các phân khúc giá cao trên thị trường. Người mua chủ yếu là NĐT có dòng tiền nhàn rỗi, muốn tìm kiếm BĐS độ an toàn cao.

Để thị trường BĐS quay trở lại nhịp độ bình thường thì còn phụ thuộc phần lớn vào sức khỏe nền kinh tế, chính trị. Có thể thị trường quý 3/2020 sẽ hồi phục dần, mua bán phần nào trở lại.

Theo ghi nhận, mặc dù nguồn cung dự báo tiếp tục khan hiếm trong thời gian tới nhưng việc giao dịch thành công sản phẩm ở bối cảnh hiện nay không phải điều dễ dàng khi mà suốt thời gian dài niềm tin của khách hàng với thị trường BĐS phần nào đã bị lung lay. Theo ý kiến những người trong cuộc, dịch bệnh không chỉ thử thách độ bền của doanh nghiệp BĐS mà còn “thử” luôn niềm tin của người mua nhà vào thị trường BĐS. Khi mà sau thời điểm trong và sau dịch có thể họ sẽ tìm kiếm được những sản phẩm đúng giá trị thực- những sản phẩm mà có thể trước đó họ phải mua vào với giá cao hoặc không biết đâu là khung giá chính xác.

Dành lời khuyên cho người mua, ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc DKRA Vietnam cho rằng, với nhà đầu tư có rất nhiều sự lựa chọn trong trong tình hình này và nên có quan điểm, chiến lược đầu tư mang tính chất trung và dài hạn. Nên lựa chọn sản phẩm chất lượng của những nhà phát triển có uy tín, có bề dày kinh nghiệm, có sản phẩm đối chứng,… Về chiến thuật, thì nên đầu tư ở các thị trường có nhiều lợi thế phát triển ổn định. Tránh tình trạng đầu tư vào các loại hình sản phẩm giá rẻ, không an toàn, thiếu tính bền vững.

 

TÓM TẮT CÁC THÔNG TIN