Phạt đến 1 tỷ đồng đối với hành vi phân lô đất nền bừa bãi

Ngày 19/11/2019, Chính phủ ban hành Nghị định số 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính lĩnh vực đất đai, thay thế Nghị định 102/2014. Trong đó, nghị định 91 có nhiều điểm mới và được quy định rõ ràng hơn so với nghị định cũ trước đó.

Nghị định mới quy định về các hình thức xử phạm hành chính trong mua bán đất nền

Đối tượng bị xử phạt

Đối tượng bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của Nghị định này gồm các đối tượng có hành vi vi phạm hành chính quy định tại Nghị định số số 91/2019/NĐ-CP xảy ra trên lãnh thổ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam. Nghị định bổ sung quy định mới xử phạt với trường hợp tổ chức thực hiện dự án kinh doanh bất động sản không nộp hồ sơ làm thủ tục cấp sổ đỏ cho người mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng, người nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc không cung cấp, cung cấp không đầy đủ giấy tờ cho người mua.

Xem thêm các bài viết khác tại: Đất nền Bà Rịa – Vũng Tàu

Các hành vi lấn, chiếm đất bất hợp pháp bị phạt tới 1 tỷ đồng

Theo khoản 3 Điều 14 Nghị định 91/2019, trường hợp lấn, chiếm đất phi nông nghiệp tại khu vực nông thôn, trừ trường hợp lấn, chiếm đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình và đất công trình có hành lang bảo vệ, đất trụ sở làm việc và cơ sở hoạt động sự nghiệp của cơ quan, tổ chức thì bị xử phạt như sau:

TT	Diện tích bị lấn, chiếm (héc ta)	Nông thôn (triệu đồng)	Đô thị
1	Dưới 0,05	Từ 10 – 20	Mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt đối với hành vi vi phạm tương ứng tại khu vực nông thôn và mức phạt tối đa không quá 500 triệu đồng đối với cá nhân, không quá 01 tỷ đồng đối với tổ chức.
2	Từ 0,05 đến dưới 0,1	Từ 20 – 40
3	Từ 0,1 đến dưới 0,5	Từ 40 – 100
4	Từ 0,5 đến dưới 01	Từ 100 – 200
5	Từ 01 héc ta trở lên	Từ 200 – 500

Phạt đến 1 tỷ đồng nếu phân lô, bán nền đất khi chưa đủ điều kiện

Theo đó, trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê không đủ một trong các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 41 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP sẽ bị xử phạt như sau:

• Phạt tiền từ 20 triệu đồng đến 50 triệu đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng dưới 0,5 ha.
• Phạt tiền từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 0,5 ha đến dưới 01 ha.
• Phạt tiền từ 100 triệu đồng đến 200 triệu đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 01 ha đến dưới 03 ha.
• Phạt tiền từ 200 triệu đồng đến 500 triệu đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 03 ha trở lên.

Xem thêm các bài viết khác tại: Đất nền thị xã Phú Mỹ

Đồng thời, với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê không đủ từ hai điều kiện trở lên quy định tại khoản 1 Điều 41 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP sẽ bị xử phạt như sau:

• Phạt tiền từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng dưới 0,5 ha.
• Phạt tiền từ 100 triệu đồng đến 200 triệu đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 0,5 ha đến dưới 01 ha.
• Phạt tiền từ 200 triệu đồng đến 500 triệu đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 01 ha đến dưới 03 ha.
• Phạt tiền từ 500 triệu đồng đến 1 tỷ đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 03 ha trở lên.

Nghị định số 91/2019/NĐ-CP bắt đầu có hiệu lực thi hành kể từ ngày 05/01/2020.

Xem thêm bài viết khác tại: Bà Rịa – Vũng Tàu: Phát hành ứng dụng tra cứu thông tin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Mua bán đất không có Sổ đỏ sẽ bị phạt nặng

Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định: Người sử dụng đất được chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:

• Có Giấy chứng nhận;
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất.

Theo khoản 3 Điều 18 Nghị định 91/2019, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thế chấp bằng quyền sử dụng đất khi không đủ điều kiện bị phạt tiền với mức như sau:

Hành vi vi phạm	Nông thôn	Đô thị
Chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất không đủ một trong các  điều kiện.	Từ 03 – 05 triệu đồng.	Từ 05 – 10 triệu đồng.
Chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất không đủ từ hai điều kiện trở lên.	Từ 05 – 10 triệu đồng.	Từ 10 – 20 triệu đồng.
Lưu ý: Mức phạt trên đây áp dụng đối với cá nhân, mức phạt đối với tổ chức bằng 02 lần mức phạt tiền đối với cá nhân (tối đa là 40 triệu đồng).

 

Không sang tên Sổ đỏ bị phạt tới 20 triệu đồng

* Lưu ý về cách gọi: Sang tên Sổ đỏ theo là cách thường gọi của người dân để chỉ thủ tục đăng ký biến động khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. Khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định: Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất phải đăng ký biến động trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày xảy ra biến động (thường sẽ là ngày hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho có hiệu lực). Theo khoản 2, 3 Điều 17 Nghị định 91/2019, trường hợp không thực hiện đăng ký biến động đất đai theo quy định bị phạt tiền như sau:

Thời gian	Nông thôn	Đô thị
Trong thời gian 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn.	Phạt tiền từ 01 – 03 triệu đồng.	Mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt đối với từng trường hợp tương ứng theo quy định với khu vực nông thôn.
Quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn.	Phạt tiền từ 02 – 05 triệu đồng.
Lưu ý: Mức phạt trên đây áp dụng đối với cá nhân, mức phạt đối với tổ chức bằng 02 lần mức phạt tiền đối với cá nhân (tối đa là 20 triệu đồng).

Quy định rõ hành vi hủy hoại đất

Theo khoản 3 Điều 3 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, hủy hoại đất là hành vi làm biến dạng địa hình hoặc làm suy giảm chất lượng đất hoặc gây ô nhiễm đất mà làm mất hoặc giảm khả năng sử dụng đất theo mục đích đã được xác định. Trong đó chỉ rõ các hành vi hủy hoại đất như sau:

1. Làm biến dạng địa hình trong các trường hợp:

• Thay đổi độ dốc bề mặt đất;
• Hạ thấp bề mặt đất do lấy đất mặt dùng vào việc khác hoặc làm cho bề mặt đất thấp hơn so với thửa đất liền kề;
• San lấp đất có mặt nước chuyên dùng, kênh, mương tưới, tiêu nước hoặc san lấp nâng cao bề mặt của đất sản xuất nông nghiệp so với các thửa đất liền kề.

     2. Trừ trường hợp cải tạo đất nông nghiệp thành ruộng bậc thang và hình thức cải tạo đất khác phù hợp với mục đích sử dụng đất được giao, được thuê hoặc phù hợp với dự án đầu tư đã được UBND cấp có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất phê duyệt hoặc chấp thuận.

     3. Làm suy giảm chất lượng đất trong các trường hợp:

• Làm mất hoặc giảm độ dầy tầng đất đang canh tác;
• Làm thay đổi lớp mặt của đất sản xuất nông nghiệp bằng các loại vật liệu, chất thải hoặc đất lẫn sỏi, đá hay loại đất có thành phần khác với loại đất đang sử dụng;
• Gây xói mòn, rửa trôi đất nông nghiệp.

     4. Gây ô nhiễm đất là trường hợp đưa vào trong đất các chất độc hại hoặc vi sinh vật, ký sinh trùng có hại cho cây trồng, vật nuôi, con người.      5. Làm mất khả năng sử dụng đất theo mục đích đã được xác định.      6. Làm giảm khả năng sử dụng đất theo mục đích đã được xác định.

Bổ sung thêm nhiều biện pháp khắc phục hậu quả

Nghị định 102/2014/NĐ-CP không có điều khoản quy định riêng về các biện pháp khắc phục hậu quả khi vi phạm mà quy định biện pháp khắc phục hậu quả theo từng hành vi vi phạm. Trong đó, chủ yếu gồm 03 biện pháp: Buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm; bộc nộp lại số lợi bất hợp pháp; buộc trả lại diện tích đất đã nhận. Tuy nhiên, tại khoản 3 Điều 5 Nghị định 91/2019, các biện pháp khắc phục hậu quả được quy định rõ hơn và được bổ sung thêm nhiều biện pháp, gồm:

TT	Tên biện pháp
1	– Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm.
2	– Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm.
3	– Buộc thực hiện thủ tục hành chính về đất đai.
4	– Buộc trả lại đất sử dụng không đúng quy định.
5	– Buộc chấm dứt hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất.
6	– Buộc hoàn trả tiền chuyển nhượng, tiền cho thuê, tiền cho thuê lại đất không đúng quy định của pháp luật trong thời gian sử dụng đất còn lại.
7	– Buộc hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai.
8	– Buộc hoàn thành việc đầu tư xây dựng theo đúng quy định.
9	– Buộc chấm dứt hợp đồng mua, bán, cho thuê tài sản gắn liền với đất không đủ điều kiện quy định.
10	– Buộc sử dụng đất đúng theo mục đích được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất.
11	– Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của chỉ giới sử dụng đất, mốc địa giới hành chính như trước khi vi phạm.
12	– Buộc cung cấp hoặc cung cấp lại thông tin, giấy tờ, tài liệu theo yêu cầu cơ quan, người có thẩm quyền thanh tra, kiểm tra, giải quyết tranh chấp đất đai.
13	– Buộc thực hiện đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
14	– Buộc nộp Giấy chứng nhận đã cấp.
15	– Hủy bỏ kết quả thực hiện thủ tục hành chính về đất đai đã thực hiện đối với trường hợp sử dụng giấy tờ giả để thực hiện thủ tục hành chính và các công việc khác liên quan đến đất đai mà chưa đến mức truy cứu trách nhiệm hình sự.
16	– Xử lý tài sản tạo lập không hợp pháp.
17	– Thu hồi đất.

Trên đây là những điểm đáng chú ý nhất của Nghị định 91/2019 về xử lý vi phạm hành chính lĩnh vực đất đai. Khác với Nghị định 102/2014/NĐ-CP, nghị định 91 quy định các mức phạt đối với hầu hết các hành vi vi phạm riêng cho khu vực nông thôn, đô thị và tăng mạnh mức phạt tiền với tất cả các hành vi vi phạm.

Tình trạng phân lô, bán nền bừa bãi trong năm 2019

Được biết trong thời gian qua, rất nhiều địa phương như Quảng Ninh, Khánh Hòa, Bình Thuận, Bà Rịa – Vũng Tàu, Đồng Nai,… đã xảy ra việc phân lô, bán đất nền, chuyển đổi đất trái phép, chưa đủ điều kiện gây hoang mang dự luận.

Tại Đồng Nai, không chỉ xây dựng trái phép diễn ra rầm rộ mà tình trạng phân lô bán nền trái phép trên đất trồng cây lâu năm, đất nông nghiệp cũng diễn ra tràn lan, thách thức pháp luật. Trong khi chính quyền các địa phương chưa thật sự quyết liệt trong xử lý vi phạm đã gây ra nhiều hệ lụy cho phát triển kinh tế, xã hội.

Tại một số huyện “điểm nóng” về đất đai, như: Trảng Bom, Long Thành, Thống Nhất, tình trạng phân lô, bán nền xây dựng trái phép trên đất nông nghiệp cũng diễn ra phức tạp. Mới đây, sau đợt giám sát về công tác quản lý nhà nước về vấn đề này, HĐND tỉnh Đồng Nai đánh giá: tình trạng phân lô, bán nền đất nông nghiệp trái phép kéo theo việc vi phạm trật tự xây dựng diễn ra phức tạp, có trách nhiệm của chính quyền địa phương trong quản lý đất đai. Ngoài ra, việc chậm phát hiện, xử lý không đúng quy định của chính quyền cơ sở đối với những trường hợp vi phạm khiến vấn đề trở nên phức tạp, nhức nhối hơn.

Đặc biệt, ở tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, Theo báo cáo vừa được đoàn khảo sát của HĐND tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu đưa ra, trên địa bàn tỉnh đang có 191 trường hợp thực hiện phân lô, tách thửa. Trong đó có đến 119 trường hợp đầu tư phân lô, tách thửa không phép.

UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu cho biết trong thời gian thị trường bất động sản địa phương đang nóng nên nhiều tổ chức, cá nhân đã lợi dụng quy định cho phép tách thửa đất nông nghiệp để thực hiện phân lô , tách thửa, làm đường giao thông trái phép. Sau đó, các đơn vị này đã rao bán đất dưới hình thức các dự án.

Bên cạnh đó, một số địa phương còn thiếu trách nhiệm, buông lỏng quản lý đất đai và quản lý xây dựng; không báo cáo kịp thời và có phương án xử lý triệt để, dẫn đến không khắc phục kịp thời các sai phạm và nhiều trường hợp tái phạm với quy mô lớn.

Xem thêm bài viết khác tại: Các dự án đầu tư trọng điểm của tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu năm 2019

Một số cá nhân, tổ chức cố tình làm sai quy định của Nhà nước, tự ý làm đường trên đất nông nghiệp để phân lô hoặc lợi dụng sự thiếu chặt chẽ tại Quyết định số 23/2017/QĐ-UBND quy định về việc tách thửa trên địa bàn để lách luật, thực hiện tách thửa để trục lợi.

Vì thế, với Nghị định mới này, trong thời gian tới, các địa phương sẽ có thêm công cụ pháp luật để kiểm soát tốt hơn các vấn đề bất cập liên quan đến phân lô, bán nền, chuyển nhượng đất đai trái phép. Điều này cũng khiến người dân và các nhà đầu tư giảm thiểu rủi ro mua phải đất công, không có sổ đỏ hay các dự án ma như Alibaba. Từ đó khách hàng dễ dàng tiếp cận được nhiều nguồn thông tin chính thống, quy hoạch cần thiết và giảm được chi phí cơ hội, cũng như tránh hao hụt tài sản không cần thiết trong quá trình đầu tư.

Tuy nhiên, Sở Xây dựng tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu cũng khuyến cáo, trước khi mua, nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ và so sánh với giá đất do nhà nước công bố tại khu vực đó, bởi giá thị trường hiện nay không phải là giá trị thực. Hơn nữa, nếu muốn đầu tư, người mua nên tìm hiểu tính pháp lý của thửa đất như nguồn gốc, giấy tờ, quy hoạch, bởi các thông tin này đều được công khai. Trường hợp còn thắc mắc, người mua có thể đến các cơ quan chức năng để được trả lời bằng văn bản, tránh nghe các thông tin sai lệch từ giới “cò” đất, tránh thiệt hại cho bản thân.

 

TÓM TẮT CÁC THÔNG TIN