Năm 2019 chứng kiến nhiều sự biến động của thị trường bất động sản, nhất là sự sụt giảm nguồn cung mới và lượng giao dịch. Dự báo, năm 2020 thị trường bất động sản có dấu hiệu hồi phục trở lại với dòng sản phẩm chủ đạo là căn hộ giá rẻ và đất nền. Sau đây, hãy cùng datnendep.vn đưa ra những dự đoán về tình hình thị trường địa ốc năm 2020 nhé.
Mục lục bài viết
Thị trường bất động sản hồi phục trở lại
Trong vòng 5 năm qua, từ năm 2015 đến nay thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua các giai đoạn khác nhau như tăng trưởng (2015) < Phát triển nóng (2016 – 2017) < Bắt đầu hạ nhiệt (giữa năm 2018) < Suy giảm (2019).
Theo số liệu tổng hợp từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, toàn thị trường trong năm 2019 giảm sút về nguồn cung sản phẩm nhưng vẫn ghi nhận có sự phát triển khá tốt. Số lượng dự án mới xuất hiện giảm nhưng số lượng căn hộ vẫn giữ mức tương đương hoặc nhiều hơn so với năm 2018.
So với năm 2018, mức độ quan tâm của khách hàng đối với lĩnh vực bất động sản đã tăng 2.8%. Trong đó, tổng số lượng tin đăng về tất cả loại hình bất động sản tăng 42%. Lượng bất động sản bán và cho thuê tăng lần lượt là 40% – 50%. Tỷ lệ hấp thụ trung bình đạt gần 70%, riêng tỷ lệ hấp thụ này tại TPHCM đã đạt 95%.
Qua những con số trên, có thể thấy thị trường bất động sản đã phát triển tốt trong thời gian vừa qua và dự đoán còn nhiều tiềm năng để phát triển trong 2 năm tới.
Ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết: Thị trường bất động sản có phần chững lại trong năm 2019 là do nhiều địa phương đẩy mạnh công tác rà soát, thanh tra nhiều dự án khiến nguồn cung suy giảm trầm trọng. Trong đó, Hà Nội – Đà Nẵng và Khánh Hòa là những địa phương thực hiện quá trình này khá chậm. Đặc biệt, TPHCM không có dự án bất động sản mới nào được phê duyệt.
Theo dự đoán của các chuyên gia, thị trường bất động sản trong năm 2020 sẽ có dấu hiệu hồi phục trở lại, nguồn cung sẽ tốt hơn năm 2019.
Xem thêm các bài viết khác tại: Đất nền Bà Rịa – Vũng Tàu
Cùng lúc đó, ông Nguyễn Mạnh Khởi – Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho hay: Trong năm 2020, những điểm nghẽn về thủ tục pháp lý sẽ sớm được tháo gỡ khi nhiều quy định liên quan đến hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản sẽ được trình Quốc hội chỉnh sửa, bổ sung. Đặc biệt, dự kiến trình Quốc hội thông qua Luật Đất đai mới trong năm 2020 sẽ giúp cho doanh nghiệp phát triển.
Mặc dù dự đoán có dấu hiệu hồi phục trở lại nhưng thị trường bất động sản vẫn còn nhiều khó khăn như vướng mắc về pháp lý không dễ giải quyết trong ngắn hạn, thiếu vốn do hạn chế nguồn tín dụng, khó khăn trong tiếp cận đất đai…
Xem thêm các bài viết khác tại: Đất nền thị xã Phú Mỹ
Đất nền và căn hộ giá rẻ sẽ trở thành dòng sản phẩm chủ đạo năm 2020
Mặc dù thị trường đang gặp nhiều khó khăn, nhưng bước sang năm 2020 sẽ vẫn phát triển tốt và ổn định bởi hai yếu tố: Nhu cầu đầu tư và Nhu cầu mua sắm nhà ở đều rất lớn.
Theo Vietnamreport, chỉ trong vòng 10 năm qua, thị trường đã xuất hiện hàng loạt doanh nghiệp thuộc nhóm hoạt động kinh doanh bất động sản có quy mô vốn lên đến hàng tyỉ USD như Vingroup, Novaland, Sungroup và FLC. Điều này cho thấy tiềm năng phát triển của ngành bất động sản trong dài hạn.
Mặc dù có những bước tiến đáng ghi nhận, song thị trường bất động sản Việt năm 2020 cũng đồng thời đối mặt với nhiều khó khăn và thách thức.
Nền kinh tế vĩ mô đang tăng trưởng ổn định, hoạt động kinh doanh có hiệu quả, xuất hiện thêm nhiều người có thu nhập cao, nên nhu cầu đầu tư bất động sản đang rất lớn, nhưng thị trường lại chưa thể đáp ứng được vì cung vẫn thấp hơn cầu. Bên cạnh đó, bất động sản vẫn là kênh đầu tư có hiệu quả nhất, mang lại lợi ích lớn nhất. Tại các đô thị lớn như Hà Nội và TPHCM, quỹ đất để phát triển nhà ở không còn nhiều, nhưng dân số lại ngày càng tăng. Vì vậy, hai TP này phải ưu tiên để phát triển chung cư, tận dụng quỹ đất không còn nhiều để phát triển nhà cao tầng.
Xem thêm bài viết khác tại: Toàn cảnh thị trường bất động sản Việt Nam năm 2019
Theo Bộ Xây dựng, để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp tại các khu vực đô thị, cả nước hoàn thành xây dựng khoảng 700 000 căn hộ vào năm 2020. Tuy nhiên, mục tiêu này khó chạm mốc bởi thị trường nhà ở chưa bắt kịp với mức thu nhập của người lao động bình thường.
Theo đó, mặt bằng giá bất động sản nói chung đã tăng vọt lên 50%, có nơi cả 100% và thậm chí 200% chỉ trong vòng vài năm trong khi mức tăng trưởng kinh tế chỉ khoảng gần 7%/năm, mức tăng thu nhập bình quân đầu người cũng chỉ ở mức 7-8%/năm.
Khảo sát cho thấy, giá nhà ở trung bình hiện tại cao hơn 25 lần so với thu nhập trung bình năm của người lao động, lớn gấp 5 lần so với các nước phát triển và lớn gấp 10 lần so với các nước chậm phát triển.
Cũng theo số liệu tổng hợp của Bộ Xây Dựng, nhu cầu Nhà ở xã hội trên toàn quốc giai đoạn 2011-2020 khoảng 440 000 căn hộ, nhưng đến nay chỉ mới hoàn thành được khoảng 30% kế hoạch.
Như vậy, các doanh nghiệp bất động sản có thể khai thác loại hình căn hộ giá rẻ trong năm 2020 để đáp ứng nhu cầu thực của thị trường. Hơn nữa, trước tình hình ngân hàng tiếp tục siết chặt tín dụng cho bất động sản khiến huy động vốn đầu tư thêm khó thì kênh đầu tư vào phân khúc nhà giá rẻ mang tính khả thi cao đối với doanh nghiệp.
Bên cạnh đó, giới đầu tư cũng dự đoán đất nền chính là dòng sản phẩm chủ đạo của thị trường bất động sản trong năm 2020. Bởi đặc tính của phân khúc này là đầu tư dài hạn và nguồn vốn để đầu tư cũng phù hợp với ngân sách của hầu hết các nhà đầu tư hiện nay.
Xem thêm bài viết khác tại: 3 yếu tố tác động đến giá đất Phú Mỹ năm 2020
Nguồn vốn đến từ 4 dòng tiền chính: vốn ngân hàng, chứng khoán hay trái phiếu doanh nghiệp, vốn ngoại hối và từ các kênh đầu tư khác
Một vấn đề đặt ra đó là trong những năm tới, dòng tiền vào bất động sẽ đến từ những nguồn nào là chủ yếu? Theo khảo sát, dòng tiền đổ vào bất động sản năm 2020 sẽ có 56,6% đến từ vốn ngân hàng; 5,7% từ chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp và 37,7% đến từ vốn ngoại hối và chuyển từ các kênh đầu tư khác sang bất động sản.
Thực tế, thị trường bất động sản biến đổi theo chiều hướng bất lợi, không kịp xoay xở vốn để tiếp tục thi công do tác động bởi quy định giới hạn về tỷ lệ vay và siết chặt các khoản tín dụng đối với cá nhân/doanh nghiệp vay kinh doanh bất động sản vào đầu năm 2019. Hệ thống ngân hàng tiếp tục siết chặt khi vay vốn trung – dài hạn, dẫn đến nguồn cung bất động sản mới trong năm 2020 tiếp tục giảm.
Cụ thể, lãi suất huy động cao đến 8.7%, cộng thêm biên độ 3% khiến lãi suất cho vay lên đến 11%-12%/năm. Đồng thời, nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung – dài hạn tiếp tục giảm từ 45% xuống 40%, hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay bất động sản tăng từ 150% lên 200%. Do đó, ngân hàng phải cẩn trọng hơn trong việc cho vay kinh doanh BĐS cũng là điều dễ thấy.
Thêm vào đó, bảng giá đất mới điều chỉnh được áp dụng trong năm 2020 sẽ đẩy giá bán nhà lên cao. Do đó, doanh nghiệp gặp thêm khó khăn trong việc tiếp cận đất đai, giải phóng mặt bằng, dẫn đến hệ quả nguồn cung sản phẩm mới cũng bị hạn chế.
Bên cạnh đó, hiện nay, vốn đầu tư của Nhật Bản, Hàn Quốc là những dòng vốn tốt. Còn Trung Quốc cũng đầu tư nhiều nhưng chủ yếu là khu công nghiệp; trung tâm thương mại; nhà phố thì nguồn vốn nhiều nhất là Hàn Quốc và Nhật Bản.
Xem thêm bài viết khác tại: Top 3 Điểm sáng của thị trường bất động sản Phú Mỹ
TÓM TẮT CÁC THÔNG TIN
Trong vòng 5 năm qua, từ năm 2015 đến nay thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua các giai đoạn khác nhau như tăng trưởng (2015) < Phát triển nóng (2016 – 2017) < Bắt đầu hạ nhiệt (giữa năm 2018) < Suy giảm (2019).
Giới đầu tư cũng dự đoán đất nền chính là dòng sản phẩm chủ đạo của thị trường bất động sản trong năm 2020. Bởi đặc tính của phân khúc này là đầu tư dài hạn và nguồn vốn để đầu tư cũng phù hợp với ngân sách của hầu hết các nhà đầu tư hiện nay.
Nguồn vốn đến từ 4 dòng tiền chính: vốn ngân hàng, chứng khoán hay trái phiếu doanh nghiệp, vốn ngoại hối và từ các kênh đầu tư khác.