Pháp lý trong kinh doanh BĐS – Rủi ro đáng quan ngại cho các nhà đầu tư

Theo Luật Đất đai năm 2013, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Luật Nhà ở năm 2014, các chính sách từ các luật liên quan đến nghị định, thông tư có nhiều điểm xung đột, không chỉ gây khó khăn cho doanh nghiệp, các nhà đầu tư mà còn có nguy cơ phát sinh nhiều rủi ro nếu không may xảy ra tranh chấp có liên quan đến .

Các xung đột trong đầu tư xây dựng gây nhiều khó khăn cho nhà đầu tư BĐS nói chung và đất nền nói riêng
Các xung đột trong đầu tư xây dựng gây nhiều khó khăn cho nhà đầu tư BĐS nói chung và đất nền nói riêng

Không đồng nhất trong các quy định liên quan đến pháp lý

Các giấy tờ liên quan đến đất đai có bắt buộc phải công chứng hay không vốn chưa được quy định thống nhất bằng văn bản theo pháp luật. Các giấy tờ bao gồm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hay mua bán tài sản gắn liền với đất (trong đó có nhà ở hình thành trong tương lai) giữa tổ chức kinh doanh bất động sản với cá nhân tổ chức. Do chưa có văn bản cụ thể thống nhất chung các quy định nên việc có công chứng hay không lại phụ thuộc vào nhu cầu của các bên tham gia giao dịch.

Theo luật Nhà nước hiện hành khi thực hiện chứng nhận tính pháp lý của hợp đồng giao dịch mua bán nhà, đất thì người dân có quyền chọn giữa hai hình thức là công chức hoặc chứng thực các giấy tờ liên quan. Theo đó, công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản,… mà theo quy định phải được công chứng hoặc do nhu cầu của các bên yêu cầu công chứng. Trong đó, hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện đã được công chứng không cần phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố vô hiệu.

Xem thêm các bài viết khác tại: Đất nền Bà Rịa – Vũng Tàu
Công chứng hay không vẫn còn chưa được thống nhất ở nhiều chỗ trong lĩnh vực đầu tư BĐS
Công chứng hay không vẫn còn chưa được thống nhất ở nhiều chỗ trong lĩnh vực đầu tư BĐS

Đối với dự án, nhà ở thì nhiều trường hợp bên nhận chuyển nhượng không biết đầy đủ thông tin lịch sử của khu nhà hình thành trong tương lai trước khi xác lập, dẫn đến một tài sản cùng được bán cho nhiều người. Ngoài ra, có trường hợp hợp đồng mua bán, chuyển nhượng được công chứng, có khi lại không. Do đó, cơ quan chức năng lẫn người dân không thể tra cứu, xác minh liệu tài sản đó đã được giao dịch trước đó hay chưa.

Bên cạnh đó, mặc dù nhà nước có các quy định về thế chấp dự án, nhà ở trong dự án tại tổ chức tín dụng nhưng nhiều trường hợp chủ đầu tư chưa thực hiện đúng trách nhiệm, cố ý không giải chấp tài sản, không cung cấp thông tin đầy đủ cho khách hàng về tình trạng pháp lý của tài sản mà ký kết hợp đồng chuyển nhượng khi chưa có văn bản của Sở Xây dựng về nhà ở đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Xuất phát từ bất cập trong quy định về công chứng hợp đồng, giao dịch bất động sản, lại chưa có các chế tài xử lý vi phạm đủ sức răn đe và giám sát chủ đầu tư thực thi các trách nhiệm trong quá trình giao dịch, nên dẫn đến việc chủ đầu tư lợi dụng kẽ hở trong pháp luật để cố ý không thực hiện đúng trách nhiệm theo quy định.

Xem thêm các bài viết khác tại: Đất nền thị xã Phú Mỹ (BRVT)
Nhiều chủ đầu tư chưa thực hiện đúng trách nhiệm, cố ý không giải chấp tài sản, không cung cấp thông tin đầy đủ cho khách hàng
Nhiều chủ đầu tư chưa thực hiện đúng trách nhiệm, cố ý không giải chấp tài sản, không cung cấp thông tin đầy đủ cho khách hàng

Đối với phân khúc đất nền thì việc công chứng hay không cũng tùy thuộc vào các điều kiện cụ thể.

Trong trường hợp đất nền thuộc về bên chủ dự án đầu tư, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc về chủ đầu tư, phù hợp với quy định pháp luật thì khi giao kết hợp đồng với chủ đầu tư, hợp đồng này bắt buộc phải thực hiện các thủ tục công chứng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền mới có giá trị pháp lý.

Trong trường hợp để xác định hợp đồng giao kết giữa người mua và công ty là chủ thể kinh doanh bất động sản về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có giá trị hay không thì phải xem xem công ty đó có vai trò là môi giới hay người trực tiếp nhận chuyển nhượng từ chủ đầu tư. Theo đó, nếu là người môi giới thì hợp đồng chuyển nhượng giữa hai bên không có giá trị pháp lý (công ty không phải là người sử dụng đất).

Trường hợp công ty kinh doanh bất động sản đã nhận chuyển nhượng từ chủ đầu tư thì việc giao kết giữa hai bên không bắt buộc phải công chứng và thực hiện theo yêu cầu các bên. Nếu người mua có yêu cầu thì vẫn có thể thực hiện công chứng nếu việc giao dịch của hai bên đáp ứng đầy đủ các điều kiện về hình thức, nội dung không vi phạm pháp luật.

Người mua nên yêu cầu công chứng sổ đỏ và các giấy tờ có liên quan để đảm bảo quyền lợi của mình
Người mua nên yêu cầu công chứng sổ đỏ và các giấy tờ có liên quan để đảm bảo quyền lợi của mình

Tuy nhiên, mọi người cần kiểm tra các thông tin trước khi tiến hành ký kết các hợp đồng chuyển nhượng và bắt buộc công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền để tránh các rủi ro phát sinh cũng như đảm bảo quyền lợi của bản thân.

Lỗ hổng pháp luật, biến tướng các “dự án ma”

Nhiều dự án có tính pháp lý chưa rõ ràng, chưa đủ điều kiện giao dịch, kinh doanh nhưng chủ đầu tư vẫn đưa ra giao dịch, mua bán với các hình thức ký kết “Hợp đồng góp vốn đầu tư”, “Hợp đồng thỏa thuận điều kiện chuyển nhượng bất động sản”, “hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng bất động sản”, “Hợp đồng hứa chuyển nhượng, hứa nhận chuyển nhượng”, “Hợp đồng đặt cọc”,…

Xem thêm chi tiết tại: 3 bí quyết đầu tư đất nền dự án thành công sau “cú lừa” Alibaba

Theo quy định tại Khoản 7 Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị, chủ đầu tư dự án tổ chức lập quy hoạch chi tiết 1/500 khu vực được giao đầu tư. Trong đó, đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan có chức năng phê duyệt, là cơ sở để cấp giấy phép xây dựng và lập dự án đầu tư xây dựng. Tuy nhiên, đề xuất quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 thường bị ách tắc do Sở Quy hoạch – Kiến trúc không nhận hồ sơ của “nhà đầu tư” dù đã có quyết định chủ trương đầu tư của UBND vì khoản 7 Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị, quy định “chủ đầu tư” mới là người đề xuất đồ án quy hoạch chi tiết.

Chủ đầu tư phải xin được Quy hoạch chi tiết 1/500 thì mới có thể tiến hành phân lô đất nền
Chủ đầu tư phải xin được Quy hoạch chi tiết 1/500 thì mới có thể tiến hành phân lô đất nền

Trạng thái bất cập pháp luật dẫn đến hoạt động đầu tư bị ách tắc, nguồn cung bất động sản bị suy giảm. Việc xung đột pháp lý trong các Luật liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản là vấn đề nóng hổi trong thời gian qua từ khi rộ lên vụ lừa đảo bạc tỷ của “ông trùm lừa đảo” Alibaba.

Ở góc độ chuyên gia, GS. Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường cho biết từ mười năm trước, Quốc hội đã phải ban hành Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật có liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản để sửa đổi nhóm luật ban hành trong giai đoạn 2003 – 2005 bao gồm Luật Xây dựng, Luật Đấu thầu, Luật doanh nghiệp, Luật đất đai và Luật Nhà ở vì lý do xung đột pháp luật ở một số điều khoản giữa các luật này.

Do đó, khi quyết định đầu tư bất động sản nói chung, đặc biệt là đất nền nói riêng, người mua cần phải xem xét kỹ càng về tính pháp lý để tránh những chủ đầu tư lừa đảo như Alibaba lợi dụng trục lợi. Trong đó, có ba điều cần đặc biệt lưu ý trong đó chính là Sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), đất quy hoạch thổ cư (thể hiện rõ trên sổ) và đường có thể hiện rõ ràng trên sổ hay không. Nếu đã có đường của nhà nước thì có thể an tâm về quy hoạch đường sá và hạ tầng sau này.

Xem thêm chi tiết tại: 5 nguyên tắc đầu tư đất nền để không gặp phải “Alibaba”
Thông tin ghi trên sổ đỏ - Thổ cư và Đường
Thông tin ghi trên sổ đỏ – Thổ cư và Đường