Kinh nghiệm đầu tư đất nền trong cơn “sốt giá”

Khái niệm cơn sốt đất ảo chỉ sự gia tăng giá đất trên diện rộng với mức tăng đột biến (tăng gấp 1,5-2 lần) trong thời gian ngắn nhưng nhu cầu sử dụng đất không có thật. Người mua đất chủ yếu là giới đầu cơ, không mua để ở, cũng không xây dựng để kinh doanh mà thường bỏ hoang và mua không quan tâm đến giá trị thực tế. Cơn sốt đất ảo giá đất được hình thành do tin đồn hoặc thông tin không rõ ràng, chưa có cơ sở chắc chắn. Mặt bằng giá đất liên tục tăng do tâm lý đám đông, dẫn đến xuất hiện nhiều nhu cầu ảo, khiến giá đất tăng thiếu cơ sở thực tế hoặc bị kỳ vọng thái quá.

Mặt bằng giá đất tăng liên tục do tâm lý đám đông
Mặt bằng giá đất tăng liên tục do tâm lý đám đông

Nguyên nhân khiến đất lên cơn sốt ảo

Đầu cơ

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, Lê Hoàng Châu cho rằng, việc giá đất tăng bất thường từ cuối năm 2016 đến nay tại nhiều khu vực, trong đó đặc biệt là các huyện vùng ven là do có sự tác động của giới đầu cơ đất. Đây là những đầu sỏ chuyên thâu tóm quỹ đất, thường hoạt động theo nhóm hoặc cá nhân nhưng có điểm chung là luôn hoạt động mạnh tại những khu vực xuất hiện công trình hạ tầng mới hoặc các siêu dự án tầm cỡ.

Những đối tượng này có lợi thế về dòng vốn lớn và nắm bắt thông tin nhanh nhạy trước biến động của thị trường. Tình trạng thu gom đất để đầu cơ (chủ yếu chờ tăng giá hoặc trực tiếp thổi giá để bán kiếm lời) khiến cho thị trường bị nhiễu loạn thông tin, tác động đến việc hình thành tâm lý đám đông. Nguồn cung trở nên khan hiếm cục bộ, xuất hiện nhiều mức giá mới cao hơn, tăng đột biến trên thị trường, thổi bùng cơn sốt đất ảo.

 

Giá đất tăng trong những năm qua có sự đóng góp lớn của giới đầu cơ
Giá đất tăng trong những năm qua có sự đóng góp lớn của giới đầu cơ

Sốt vì cò đất

Theo khảo sát, đa số mức tăng nóng là giá chào bán được đưa ra bởi một số môi giới (cò đất), ăn theo sau các thông tin về quy hoạch hạ tầng hay các dự án bất động sản quy mô lớn. Theo đó, hiện tượng giá đất ở một số nơi tại TPHCM tăng đột biến trên thị trường trong những năm qua là do chịu sự tác động không nhỏ của lực lượng cò đất địa phương. Những người này gây ảnh hưởng lên giá chào bán nhà đất và góp phần khá lớn vào việc dẫn dắt, định hướng dòng chảy của thị trường địa ốc.

Xem thêm chi tiết tại: Đất nền Phú Mỹ – Bà Rịa: Chạy theo đám đông hay xu thế thị trường chuyển hướng?

Đất "sốt" nhờ miệng "cò"
Đất “sốt” nhờ miệng “cò”

Sốt vì doanh nghiệp chạy đua săn quỹ đất mới

Trong quá khứ, thị trường bất động sản TPHCM đã chứng kiến cuộc đua săn lùng quỹ đất mạnh mẽ chưa từng có của nhiều doanh nghiệp địa ốc. Làn sóng này lên cao nhất trong 10 năm qua đã thổi bùng cơn sốt đất từ các địa bàn trọng điểm lan nhanh ra toàn thành phố. Đặc biệt trong giai đoạn 2016-2017, khi cuộc đua giữa các ông lớn dần lộ rõ và được đẩy lên đỉnh điểm bằng sự kiện hàng loạt các siêu dự án được công bố liên tục đã khiến thị trường chuyển từ trạng thái tăng nóng sang sốt cao.

Các xu hướng đầu cơ gom đất ăn theo những quỹ đất mới được thâu tóm (đa số đều là siêu dự án của doanh nghiệp tầm cỡ trong tương lai) ngày càng trở nên phổ biến đã tạo điều kiện hình thành cơn sốt đất ảo. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, cơn sốt ảo này khó có cơ hội kéo dài do thị trường có khả năng tự cân bằng, những mức giá đất bất hợp lý, thậm chí phi lý sẽ dần hạ nhiệt khi những tin đồn, dự thảo, kế hoạch thiếu tính khả thi lắng xuống.

Các doanh nghiệp đổ xô đi săn quỹ đất mới
Các doanh nghiệp đổ xô đi săn quỹ đất mới

Sốt vì người dân còn nặng tâm lý tích lũy đất

Một đặc điểm chung của thị trường nhà đất TP HCM, các tỉnh vùng ven nói riêng và Việt Nam nói chung là người mua bị ám ảnh phải sở hữu tài sản gắn liền với đất bằng mọi giá. Hơn 90% người dân đô thị lẫn nông thôn Việt Nam đang sống với tâm lý này.

Công thức gần như không đổi trong suốt đời người, từ lúc sinh ra, lớn lên, học tập, đi làm đến khi tích lũy tiền bạc đủ lớn sẽ chuyển sang tích lũy tài sản nhà ở. Thay vì mang tiền đi kinh doanh sản xuất, họ đặc biệt ưa chuộng bất động sản liền thổ và không ngại mua đất trống, đất bỏ hoang, đất nông nghiệp với mục đích làm của để dành. Điều này ăn sâu vào nếp sống, định hình hành vi tiêu dùng rõ rệt trên thị trường bất động sản tại các đô thị lớn.

Khi thị trường địa ốc hoạt động bình thường (không nóng sốt cũng không suy thoái, khủng hoảng) tâm lý mua đất để dành ít bị thôi thúc. Thế nhưng khi thị trường tăng nhiệt, nóng lên, ý thức gom đất, thâu tóm đất ở nhóm người có tiền tích lũy bị kích cầu mạnh mẽ. Trong bối cảnh đầu tư đất vừa là kênh trú ẩn tránh trượt giá, vừa có thể kỳ vọng sinh lời cao, vừa trở thành thị hiếu phổ biến, cơn sốt đất ảo do tâm lý đám đông xuất hiện như một điều tất yếu.

Người dân có tâm lý tích lũy đất làm của để dành
Người dân có tâm lý tích lũy đất làm của để dành

Các thị trường đang lên cơn sốt đất cuối năm 2019

Những cơn sốt đất thường khởi phát từ những khu vực vùng ven. Tuy nhiên, điểm khác biệt của cơn sốt ảo nằm ở chỗ khu đất chưa đủ động lực thúc đẩy gia tăng giá trị nhưng biên độ tăng lại quá lớn.

Theo đó, các cơn sốt đất thông thường chỉ diễn ra cục bộ tại một vài vị trí có thay đổi quy hoạch, biến chuyển hạ tầng, nơi có các dự án cầu, đường, công trình tầm cỡ được xây dựng đúng tiến độ. Tỷ lệ tăng thường không vượt ngưỡng 30-50% trong một vài quý đến một năm.

Cơn sốt đất thường diễn ra cục bộ tại một vài vị trí có thay đổi quy hoạch
Cơn sốt đất thường diễn ra cục bộ tại một vài vị trí có thay đổi quy hoạch

Còn cơn sốt đất ảo thường tăng giá mạnh trên 100% trong 6-12 tháng, thậm chí cao hơn trong một thời gian ngắn. Việc tăng giá mạnh xuất phát từ vùng ven sau đó lan ra vùng sâu vùng xa và bùng phát trên diện rộng ngay cả với tin đồn hoặc những thông tin chưa được công bố rộng rãi, chưa được kiểm chứng.

Giá đất trên thị trường bất động sản có tính chu kỳ (lên xuống trong những khoảng thời gian dài), theo nguyên tắc nước chảy về chỗ trũng. Những khu vực có giá đất còn rẻ sẽ từng bước hình thành mặt bằng giá mới và sẽ được săn lùng, đầu cơ nhiều hơn. Khu vực vùng ven thường là tâm điểm của những cơn sốt đất do giá đất tại khu vực này luôn rẻ hơn các khu vực khác. Vì mong muốn tiết kiệm chi phí đầu vào và kỳ vọng sự phát triển hạ tầng có thể kích giá đất tăng lên đáng kể nên các nhà đầu cơ thường đổ xô ra vùng ven để mua đất.

Thị xã Phú Mỹ - Vùng "đất vàng" nổi lên nhờ tiềm năng phát triển vượt bậc ở Bà Rịa - Vũng Tàu
Thị xã Phú Mỹ – Vùng “đất vàng” nổi lên nhờ tiềm năng phát triển vượt bậc ở Bà Rịa – Vũng Tàu

Cuối năm 2019, thị trường địa ốc TPHCM ảm đạm ở nhiều phân khúc. Sự khan hiếm nguồn hàng mới tại TPHCM khiến nhu cầu đầu tư bất động sản đổ mạnh về các thị trường tỉnh như Bà Rịa – Vũng Tàu, Long An, Đồng Nai,… Hơn nữa, xu hướng này được dự báo sẽ tiếp tục gia tăng trong các tháng cuối năm và đầu năm tới.

Theo báo cáo UBND tỉnh Đồng Nai, trong 2 năm qua, giá đất tại Đồng Nai biến động rất lớn so với bảng giá đất hiện hành,  mức tăng phổ biến từ 4 – 8 lần. Đặc biệt, tại một số địa phương như các huyện Long Thành, Nhơn Trạch, Trảng Bom, TP Biên Hòa, TP Long Khánh,… giá đất tăng rất cao, lên đến trên 10 lần.

Sân bay Long Thành - cú hích thúc đẩy các khu vực lân cận như Bà Rịa Vũng Tàu phát triển
Sân bay Long Thành – cú hích thúc đẩy các khu vực lân cận như Bà Rịa Vũng Tàu phát triển

Trong khi đó, ở Bình Dương, dự án tại thị trấn Lái Thiêu (khu vực giáp Sài Gòn qua quận 12) cách đây 4-5 tháng đã nhảy lên vùng giá 17-18 triệu đồng mỗi m2 thì nay tiếp tục vọt lên 23 triệu đồng, tăng 5 triệu đồng mỗi m2. Như vậy, mặt bằng giá đất tại đây đã đội lên 30% chỉ trong vòng chưa đầy nửa năm. Nhà đầu tư mua bán chênh lệch trung bình 500 triệu đồng cho mỗi nền 100m2.

Tại Long An, đất dự án tại Cần Giuộc, Cần Đước đều có vị trí giáp ranh Sài Gòn đã xuất hiện mặt bằng giá mới, tăng 30% so với cuối năm 2017. Còn ở huyện Đức Hòa, đất nền dự án kết nối về Sài Gòn qua Quốc lộ 22, có giá đất giao dịch bình quân 10-11 triệu đồng mỗi m2. Những lô đẹp còn xuất hiện mức giá 13-14 triệu đồng mỗi m2 dù năm 2016 giá đất tại đây chỉ chào bán ở vùng giá 5,5-7 triệu đồng. Cũng trong quý II/2018, đất ở xã Kiến Tường, Long An được giao dịch ở mức giá 6-9 triệu đồng mỗi m2.

Địa ốc TPHCM chững lại, cơ hội vàng cho các bất động sản vùng ven như Bà Rịa - Vũng Tàu, Đồng Nai,...
Địa ốc TPHCM chững lại, cơ hội vàng cho các bất động sản vùng ven như Bà Rịa – Vũng Tàu, Đồng Nai,…

Trong đó, khi nói về thị trường bất động sản đang sốt trong thời gian gần đây, một số nhà đầu tư cho rằng so với các thị trường bất động sản vùng ven của TP.HCM như Long An, Bình Dương, Đồng Nai thì Bà Rịa – Vũng Tàu được xem là thị trường mới nổi. Tuy nhiên, Bà Rịa – Vũng Tàu mới là địa bàn “nóng” nhất trong các thị trường bất động sản vệ tinh tính đến thời điểm hiện tại.

Xem thêm chi tiết tại: Thị trường đất nền Phú Mỹ – Bà Rịa đón nhận nhiều tín hiệu tích cực cuối năm 2019

Từ đầu năm 2018 đến nay, hàng loạt thông tin về dự án “khủng” cũng như việc các nhà đầu tư hàng đầu trong nước và thế giới đến tìm hiểu, tìm kiếm cơ hội đầu tư tại Bà Rịa – Vũng Tàu đã tạo cho nơi này một không khí sôi động về thị trường bất động sản. Giá đất trên địa bàn hầu hết các huyện, thị xã, thành phố trong tỉnh, đặc biệt là TP.Vũng Tàu, Huyện Long Điền, thị xã Phú Mỹ, huyện Xuyên Mộc tăng mạnh, có nơi tăng từ 30-60%. Kéo theo đó, lượng hồ sơ mua bán, giao dịch bất động sản tại các địa phương trên cũng tăng cao.

Trong đó, 6 tháng đầu năm 2019, thị trường bất động sản Phú Mỹ đã đón nhận 9 dự án với gần 4.200 nền đất, nhà phố tập trung chủ yếu tại khu vực trung tâm thị xã Phú Mỹ. Cùng với “cơn sóng” nguồn cung, thị trường cũng đang thiết lập một mặt bằng giá mới cao chưa từng có, nhiều dự án trong đợt mở bán lần đầu đã đưa ra mức giá 15- 20 triệu/m2, những khu vực sầm uất đã cán mức 30 triệu/m2.

Đất nền Phú Mỹ có tính thanh khoản cao
Đất nền Phú Mỹ có tính thanh khoản cao

Kinh nghiệm trong cơn sốt giá

Trong cơn “sốt” đất, do tâm lý vội vã mua nhanh, sợ bỏ lỡ cơ hội nên nhiều nhà đầu tư thường bỏ qua tính pháp lý. Nhưng đây lại là vấn đề cực kỳ quan trọng khi xác định mua một sản phẩm đất nền trong cơn “sốt”.

Thứ nhất, nhà đầu tư cần xác định quỹ đất này nằm trong quy hoạch nào. Nếu là đất ruộng, không có giấy tờ sở hữu thì việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ không phải là hình thức dễ dàng. Khi đó, nếu một số nhà đầu tư bất chấp khuyến nghị, bỏ tiền vào mua những quỹ đất không thuộc quy hoạch đất ở. Khi chính quyền địa phương thanh tra hoạt động chuyển nhượng mục đích sử dụng đất, nhiều chủ đầu tư đã rơi vào tình trạng đọng vốn.

Giấy chứng nhận sử dụng đất luôn là thứ mà các nhà đầu tư quan tâm hàng đầu khi quyết định "xuống tiền"
Giấy chứng nhận sử dụng đất (sổ đỏ) luôn là thứ mà các nhà đầu tư quan tâm hàng đầu khi quyết định “xuống tiền”

Thứ hai, đối với đất nền dự án, nhà đầu tư cần kiểm tra kỹ lưỡng tính pháp lý khi mua. Khi “sốt” đất, trong một số trường hợp, nhiều môi giới mượn tên dự án, thổi phồng thông tin để bán hàng bất chấp dự án đó chưa đủ cơ sở pháp lý đem bán. Hoặc trường hợp khác, chủ đầu tư chưa đem bán cũng như ủy quyền cho sàn môi giới nhưng đội ngũ môi giới vẫn tiến hành bán cho khách. Trong đó, quan trọng nhất là việc kiểm tra tính pháp lý của dự án để đảm bảo quỹ đất mình mua đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu đất. Vì khi dự án dính vướng mắc về pháp lý, nếu chủ đầu tư không thể thực hiện việc bàn giao quyền sử dụng đất thì sẽ dẫn tới những tranh chấp, kiện tụng không đáng có trong tương lai.

Pháp lý vẫn là điều quan trọng nhất trong đầu tư đất nền hiện nay
Pháp lý vẫn là điều quan trọng nhất trong đầu tư đất nền hiện nay

Ngoài ra, khi mua đất nền các nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ về giá và đi tham khảo vài lần trước khi “xuống tiền”. Theo đó, các nhà đầu tư nên tìm hiểu và so sánh giá quỹ đất này với 3 – 5 quỹ đất có vị trí tương tự xung quanh. Việc so sánh giá của các quỹ đất xung quanh về vị trí, độ dài mặt tiền… của cùng một dự án hoặc cùng 1 khu vực sẽ giúp cho nhà đầu tư nắm được các thông tin cơ bản về giá. Điều này sẽ cho giúp cho mọi người biết được giá đất ở khu vực này có biến động gì hay không, cách tìm hiểu giá,… Từ đó nhận biết được rằng, giá đất thực sự mà mình đang muốn đầu tư vào có giá trị như thế nào.

Xem thêm chi tiết tại: Đất nền Phú Mỹ – Bà Rịa: Cơ hội mới khi đầu tư dài hạn