Giá đất Phú Mỹ – Bà Rịa Vũng Tàu liên tục tăng mạnh là do đâu?

Giá đất tăng, tiền kiếm hàng tỷ, người người, nhà nhà mua đất… là những hình ảnh được báo chí miêu tả về cơn sốt đất cục bộ ở các địa phương. Nhiều ý kiến cho rằng, thực chất, thị trường đang diễn ra cơn sốt ảo do những nhà đầu tư lướt sóng, cò đất đua nhau thổi phồng thông tin để nâng giá bán. Nhưng ở góc nhìn khác, theo giới đầu tư, sốt cục bộ là điều tất yếu của một thị trường bất động sản đang hội tụ những tiềm năng mà nhà đầu tư đánh giá là thông tin tốt.

Đất nền liên tục sốt giá vào cuối năm 2019
liên tục sốt giá vào cuối năm 2019

Đất “sốt” từ nhu cầu thật hay do cò?

Không chỉ có các doanh nghiệp bất động sản mà cả đội ngũ môi giới lẫn những người đầu tư nhỏ lẻ đều đang đổ dồn về các tỉnh tìm kiếm lợi nhuận, làm cung – cầu và giá nhà đất ở nhiều địa phương như Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu,… tăng đột biến. Điều này khiến không ít người lo ngại sẽ tái diễn những cơn sốt đất ảo như trong quá khứ.

Theo các cơ quan quản lý, nguyên nhân sốt đất ở các tỉnh lẻ, chủ yếu là do chiêu trò của giới đầu cơ. Họ cung cấp những thông tin giả (hoặc thông tin nửa đúng nửa sai) về quy hoạch phát triển đô thị, phát triển hệ thống hạ tầng giao thông, các dự án lớn… trên mạng xã hội và các trang thông tin điện tử để làm giá, thổi giá đất, kích động tâm lý đám đông, tạo sóng trên thị trường bất động sản để trục lợi. Trong đó, giá đất lên là do các đơn vị và những cá nhân môi giới kết hợp với những người đầu cơ tập trung “thổi giá” lần lượt theo từng dự án.

Đất nền sốt nóng ở nhiều khu vực do cò "thổi giá"
Đất nền sốt nóng ở nhiều khu vực do cò “thổi giá”

Nếu các nhà đầu tư chỉ giao dịch theo đám đông thì việc tỉnh lẻ sẽ dẫn đến lãng phí nguồn tài nguyên, làm mắc kẹt giá trị đầu tư của khách hàng và để lại những hệ luỵ đáng tiếc.

Hiện nay, các nhà đầu tư đua nhau mua đất theo phong trào vẫn có nhưng giờ đây họ đã có sự nhìn nhận, đánh giá chuẩn xác hơn về dự án và sản phẩm đầu tư. Trong đó, thông thường họ chỉ nhắm đến những dự án có vị trí đẹp, thiết kế tốt, tiện ích đồng bộ, gần khu dân cư hiện hữu, vừa có thể đầu tư lâu dài, vừa có khả năng sử dụng trong ngắn hạn để xuống tiền.

Các chủ đầu tư cũng chú trọng phát triển chiều sâu dự án hơn, không chỉ làm hạ tầng mà còn tạo dựng đầy đủ tiện ích, cảnh quan cho dự án. Vốn đầu tư bất động sản hiện nay cũng là vốn thực nhiều hơn, chứ không dùng đòn bẩy tài chính lớn như trước đây.

Các chủ đầu tư chú trọng phát triển tiện ích nội khu và ngoại khu
Các chủ đầu tư chú trọng phát triển tiện ích nội khu và ngoại khu

Nhiều ý kiến cho rằng, thị trường đang diễn ra việc thổi giá kiếm lời từ chính các nhà đầu tư và môi giới dẫn tới tình trạng “sốt” ảo. Tuy nhiên, ở góc nhìn khác, các chuyên gia lại cho rằng việc “sốt” ảo chỉ diễn ra cục bộ nhỏ tại các tâm điểm đang sốt đất. Còn bản chất, thị trường vẫn đang “sốt” thật, giá trị thực của sản phẩm bất động sản vẫn tồn tại.

Nếu quỹ đất nằm ở một nơi phát triển, có đường đi mà trước đây không có thì chủ đất có thể thu được tiền kinh doanh từ quỹ đất này hay chỉ là tiền đi thuê. Rõ ràng, giá trị thương mại của quỹ đất gia tăng, đồng nghĩa giá trị thực của nó tăng. Tuy nhiên, nếu quỹ đất nằm ở khu vực chưa có hạ tầng giao thông, chưa có dịch vụ tiện ích, không gần khu dân cư thì giá trị thực của quỹ đất không thể tăng theo. Nếu trường hợp giá đất tăng khi không có các điều kiện đi kèm như trên thì lúc này mới được gọi là “sốt ảo”. Do đó, nguy cơ sốt ảo (giá tăng từ 50% trở lên trong thời gian ngắn) vẫn xuất hiện ở một số địa phương song mức độ sốt ảo không cao như trước. 

Xem thêm chi tiết tại: Hệ thống giao thông đồng bộ – Đòn bẩy thúc đẩy giá trị bất động sản Phú Mỹ

Sân bay Hồ Tràm dự kiến được xây dựng với tổng kinh phí lên đến 4000 tỷ đồng
Sân bay Hồ Tràm dự kiến được xây dựng với tổng kinh phí lên đến 4000 tỷ đồng

Nhu cầu của thị trường bất động sản phụ thuộc vào mức độ phát triển kinh tế và tiềm năng của từng vùng, từng tỉnh và được phân bố hợp lý cho từng thời kỳ, từng giai đoạn sao cho phù hợp với chủ trương, kế hoạch, tiến độ, phát triển kinh tế của địa phương. Cũng vì thế, gần đây nhiều nhà đầu tư bắt đầu rót vốn vào các tỉnh lẻ khi thấy rõ ràng có hạ tầng và giá trị tiềm năng của tài sản như logistics, du lịch, công nghiệp, thương mại… hay các tỉnh lẻ có quy hoạch, có định hướng, có lợi thế cạnh tranh có thể kể đến như Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu,…

Xem thêm chi tiết tại: Khách hàng đầu tư Phú Mỹ hưởng lợi gì từ tăng trưởng du lịch?

Thị trường bất động sản tỉnh lẻ sôi động hầu như là do sự tham gia của các nhà đầu tư. Bởi ở tỉnh lẻ, người dân thường không thiếu đất. Các nhà đầu tư lại muốn mở rộng thị trường, tìm kiếm cơ hội đầu tư mới như Bình Châu, Phú Mỹ (Bà Rịa – Vũng Tàu),…

Đất nền Phú Mỹ ngày càng hấp dẫn nhiều nhà đầu tư bởi quy hoạch cơ sở hạ tầng hoàn thiện
ngày càng hấp dẫn nhiều nhà đầu tư bởi quy hoạch cơ sở hạ tầng hoàn thiện

Nguyên nhân khiến đất nền trở thành kênh đầu tư “vua”

Theo chuyên gia, so với đầu tư căn hộ hay các dòng sản phẩm mới như officetel, hometel, condotel,… thì kênh đầu tư đất nền đang vượt trội hơn hẳn về 4 yếu tố: khả năng tăng giá mạnh, tỷ suất sinh lời đột biến, nguồn cung hạn chế và thanh khoản cao. Ở nhóm bất động sản liền thổ, đất nền có ưu thế về chi phí vốn vì dòng tiền mua đất nền thường có giá mềm hơn rất nhiều so với nhà phố và biệt thự.

Trong khi đó, so với các kênh đầu tư tài chính khác như: gửi tiết kiệm, vàng, ngoại tệ, chứng khoán, đất nền vượt trội về tính ổn định, chống trượt giá cao và là kênh trú ẩn an toàn cho dòng tiền trung và dài hạn.

Xem thêm chi tiết tại: Vàng giảm nhiệt, đất nền vẫn hot vì nguồn cung khan hiếm

Nhiều người chọn đất nền làm kênh đầu tư tài chính hàng đầu vì tính thanh khoản cao và an toàn
Nhiều người chọn đất nền làm kênh đầu tư tài chính hàng đầu vì tính thanh khoản cao và an toàn

Gửi tiết kiệm lo ngại trượt giá, đầu tư vàng phải tích trữ ảnh hưởng đến độ an toàn hoặc tốn phí ký gửi, chứng khoán lại biến động quá nhanh và khó kiểm soát. Với những hạn chế của các kênh đầu tư tài chính này, đất nền nghiễm nhiên trở thành sự lựa chọn ổn định và an toàn với tỷ suất sinh lời hấp dẫn, trung bình trên 20% mỗi năm và hứa hẹn tiếp tục duy trì phong độ này trong thời gian tới.

Ngoài ra đất nền trở thành kênh đầu tư vua còn có nguyên nhân chính nữa là do thị trường địa ốc vẫn chịu sức ép tâm lý khá nặng nề, đó là tâm lý đám đông và tâm lý Á Đông.  

Thị trường đầu tư đất nền trong 4 năm qua liên tục tăng giá và nhiều nhà đầu tư đã thắng lớn trong giai đoạn này, hình thành nên hình thức đầu tư theo đám đông. Rất nhiều người không cần quan tâm đến việc đánh giá ưu và nhược điểm của sản phẩm mà vẫn đổ tiền vào đầu tư như một phong trào. Tâm lý đám đông thường có sức lan tỏa mạnh mẽ và có phần mù quáng.

Bên cạnh đó, theo như tâm lý của người châu Á trong đó có Việt Nam, đất đai là tài sản quan trọng. Trải qua nhiều giai đoạn thị trường nhà đất nóng sốt, quan niệm này càng được củng cố. Niềm tin giá đất tăng dần theo thời gian hoặc giữ giá tốt hơn những tài sản khác khiến người Việt luôn ưu tiên loại sản phẩm này, thậm chí họ còn dùng đất nền làm của hồi môn, tích lũy tài sản lâu dài.

Thị xã Phú Mỹ - Vùng "đất vàng" nổi lên nhờ tiềm năng phát triển vượt bậc ở Bà Rịa - Vũng Tàu
– Vùng “đất vàng” nổi lên nhờ tiềm năng phát triển vượt bậc ở Bà Rịa – Vũng Tàu

Trên thực tế, đất nền chỉ thật sự có giá trị hoặc giữ vững được chuỗi giá trị sau chu kỳ tăng trưởng nếu hội tụ được các tiêu chí sau: nằm trong khu vực phát triển đô thị, hạ tầng giao thông đồng bộ, kinh tế vùng phát triển, quy hoạch bài bản.

Ngược lại đất nền có vị trí ở khu vực kém phát triển, hoặc không nằm trong chiến lược phát triển đô thị bài bản, hay có vị trí quá xa xôi có thể khiến cho các kỳ vọng của nhà đầu tư trở thành bom xịt, thậm chí bị chôn vốn và thua lỗ.

Đất nền Phú Mỹ có tính thanh khoản cao
Đất nền Phú Mỹ có tính thanh khoản cao

Các chuyên gia nói gì về tình hình đất nền Phú Mỹ – Bà Rịa hiện tại?

Cuối quý 2/2019, thị trường đất nền tại Phú Mỹ, Bà Rịa – Vũng Tàu đã thiết lập một mặt bằng giá mới cao chưa từng có trong 5 năm qua, đạt ngưỡng 15 – 20 triệu/m2, có khu vực mức giá chạm ngưỡng 30 triệu/m2.

6 tháng đầu năm, thị trường đón nhận 9 dự án với gần 4.200 nền đất, nhà phố tập trung chủ yếu tại khu vực phường Hắc Dịch, , trung tâm Phú Mỹ. Cùng với “cơn sóng” nguồn cung, thị trường đất nền Phú Mỹ cũng đang thiết lập một mặt bằng giá mới cao chưa từng có, nhiều dự án trong đợt mở bán lần đầu đã đưa ra mức giá 15- 20 triệu/m2, những khu vực sầm uất đã cán mức 30 triệu/m2, tương đương với giá đất thành phố Bà Rịa.

Tổng quan thị trường, bảng giá đất nền ở Bà Rịa - Vũng Tàu trong Quý II/2019
Tổng quan thị trường, bảng giá đất nền ở Bà Rịa – Vũng Tàu trong Quý II/2019

Theo giới chuyên gia, bất kỳ nơi nào có cảng quốc tế, không sớm thì muộn cũng sẽ trở thành trung tâm giao thương của cả quốc gia và khu vực. Có cảng biển quốc tế, sẽ được đầu tư hạ tầng; khi có hạ tầng sẽ thu hút các khu công nghiệp; có khu công nghiệp sẽ thu hút lao động và chuyên gia; tăng dân số sẽ kéo theo nhiều lĩnh vực khác cùng phát triển.

Nhiều chuyên gia nhận định, giá bất động sản Phú Mỹ tăng nhanh từ thời điểm Phú Mỹ lên thị xã đến nay. Tuy nhiên, giá đất tại khu vực này vẫn đang còn thấp so với tiềm năng hiện tại của Phú Mỹ. Trong khi đó, mức giá tăng mạnh nhất ở Phú Mỹ tập trung tại khu vực xã Tân Hải – nơi Phú Mỹ đã chi hàng trăm tỷ để mở con đường 4 làn xe nối 2 cung đường quốc lộ huyết mạch là Quốc lộ 51 và Quốc lộ 56. Cung đường này có chiều rộng 20,5 m, với quy mô 4 làn xe, thuộc địa phận xã Tân Hải, thị xã Phú Mỹ. Khi cung đường này hoàn thành, nó ngay lập tức sẽ trở thành 1 trong 3 trục đường huyết mạch của Phú Mỹ, nối liền Quốc lộ 51 (nối Phú Mỹ với Long Thành) và Quốc lộ 56 (nối Phú Mỹ với TP Long Khánh). Theo đó, ngay sau khi báo chí đưa tin tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu chú trọng đầu tư xây dựng hai tuyến đường trọng điểm này, mức giá khu vực này đã tăng 50 – 70% so với thời điểm trước Tết năm 2019.

Xem thêm chi tiết tại: Phân tích tiềm năng đất nền Phú Mỹ