Biến chuyển của nền kinh tế vĩ mô và những thách thức của thị trường bất động sản năm 2019 sẽ là nền tảng và lực đẩy cho thị trường bất động sản 2020. Mặc dù năm 2019 là năm không mấy may mắn của thị trường bất động sản, tuy nhiên dịp cuối năm, đây vẫn là kênh thu hút các nhà đầu tư, đặc biệt ở phân khúc đất nền.
Mục lục bài viết
Nền kinh tế Việt Nam có nhiều gam màu tích cực
Tại Hội nghị Bất động sản Việt Nam 2019 (Vres 2019), ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định nền kinh tế vĩ mô đang tạo đà thuận lợi cho sự phát triển của thị trường bất động sản trong tương lai.
Trong 9 tháng đầu năm 2019, kinh tế Việt Nam đạt mức tăng trưởng tốt nhất trong 9 năm qua với con số ấn tượng là 6,98%. Nguồn vốn FDI tiếp tục tăng trưởng mạnh, đạt 31,8 tỷ USD, tăng 7% so với cùng kì năm ngoái. Bất động sản tiếp tục là lĩnh vực hấp dẫn khi đứng thứ 2 về thu hút nguồn vốn này, đạt 3,1 tỷ USD.
Xem thêm bài viết khác tại: Bí quyết vàng tránh mất tiền tỷ khi mua nhà đất bao sổ đỏ, sổ hồng
Đồng quan điểm, TS. Cấn Văn Lực – Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV cũng cho rằng bức tranh kinh tế vĩ mô 2019-2020 đang chuyển biến với nhiều gam màu tích cực khi được dự báo sẽ tăng trưởng khá cao: 7% năm 2019 và khoảng 6,8% năm 2020; lạm phát tiếp tục được kiểm soát ở mức khoảng 3-3,5%.
Bên cạnh đó, sản xuất cá nhân, dịch vụ và tiêu dùng cá nhân tăng khá. Đầu tư tư nhân, thu hút FDI, đầu tư gián tiếp, kiều hối tiếp tục khả quan. Tỷ giá, lãi suất cơ bản ổn định và dự trữ ngoại hối đạt mức kỷ lục. Thị trường chứng khoán được dự báo khả quan hơn so với năm 2018.
Chính phủ tiếp tục cam kết cải cách môi trường đầu tư – kinh doanh, do đó, đến hết tháng 11/2019 có 126,7 nghìn doanh nghiệp mới thành lập, tăng 4,5% về số doanh nghiệp, tăng 27,5% về vốn đăng ký và 11,8% việc làm. Hội nhập quốc tế được tăng cường với CPTPP có hiệu lực từ 14/1/2019 và EVFTA có thể có hiệu lực năm 2020.
Xem thêm bài viết khác tại: Làm gì để hạn chế rủi ro khi đầu tư bất động sản?
Dù có những thuận lợi nhất định từ nền tảng kinh tế, nhưng các chuyên gia vẫn chỉ ra những thách thức của thị trường trong năm 2020. Những khó khăn đó là hệ quả nối tiếp của năm 2019 như tín dụng siết chặt, nguồn cung mới khan hiếm, các loại hình bất động sản như condotel gây mất niềm tin đối với nhà đầu tư, mức độ cạnh tranh về sản phẩm ngày càng gay gắt…
Đối mặt với những thách thức đó, tiến sĩ Cấn Văn Lực cho rằng các doanh nghiệp bất động sản cần có sự thay đổi để thích ứng như tăng cường hợp tác, liên kết, tham gia chuỗi giá trị. Cùng với đó là tích cực, chủ động theo dõi, phân tích và dự báo tình hình thị trường; tăng khả năng hấp thụ (con người, công nghệ và sản phẩm khác biệt…); chủ động tăng khả năng thích ứng, chống chịu rủi ro, cú sốc từ bên ngoài.
Tỷ suất lợi nhuận cao thu hút các nhà đầu tư bất động sản
Theo khảo sát, qua mỗi năm, lãi suất ngân hàng có xu hướng tăng dần. Cao nhất hiện tại là khoảng trên dưới 9%, kỳ hạn 15 tháng trở lên. Đối với các ngân hàng quốc doanh cao nhất đạt lãi suất 7%.
Trong khi đó, nếu trừ cho tỷ lệ lạm phát hiện tại ở Việt Nam từ mức 3,17% đến 3,41%, thì người gửi tiền mỗi năm nhận được 3 đến 5,5% lợi nhuận tùy ngân hàng. Mức lợi nhuận có thể thấy là không mấy hấp dẫn để tạo sức hút đối với các nhà đầu tư.
Do đó, đối với những cá nhân sở hữu khoản tiền nhàn rỗi, thay vì lựa chọn một kênh đầu tư an toàn, ít rủi ro là gửi ngân hàng thì các nhà đầu tư thông thái thường lựa chọn đầu tư vào bất động sản, bởi nó đem lại tỷ suất lợi nhuận cao, thậm chí có thể tăng đến 50% sau một năm là chuyện bình thường.
Đặc biệt, những năm gần đây, cuối năm là thời điểm dòng tiền thường đổ vào đầu tư nhà đất rất nhiều. Nổi bật là các dự án nhà ở với nhiều chương trình giảm giá hay ưu đãi hấp dẫn. Bất chấp tình hình bất động sản thời gian qua không mấy sáng sủa, thị trường nhiều biến động, có dấu hiệu giảm tốc và chững lại dẫn đến sự sụt giảm cả về nguồn cung và cầu thì tỷ lệ hấp thụ sản phẩm dự án mới tương đối cao. Điều này cho thấy nhu cầu và sức mua của thị trường vẫn đang có lực mạnh.
Bên cạnh đó, trong xu thế hiện nay, với dự án triển khai, câu chuyện xây dựng chiến lược gia tăng bền vững giá trị bất động sản là một vấn đề quan trọng, trong đó chú ý đến các yếu tốt như vị trí, sản phẩm xanh, thông minh, đầu tư vào hệ sinh thái khởi nghiệp, văn phòng chia sẻ (Co-Working Space)… giúp làm gia tăng giá trị bất động sản.
Diện mạo cho thị trường bất động sản năm 2020
Nhận định về thị trường bất động sản 2020, các chuyên gia cho rằng trong năm tới thị trường sẽ có sự sàng lọc mạnh. “Sân chơi” bất động sản sẽ chứng kiến cuộc đào thải mạnh mẽ những chủ đầu tư yếu kém, chỉ những chủ đầu tư có tiềm lực tài chính, có thương hiệu và có chiến lược phát triển bền vững dài hạn “trụ” lại và kiến tạo các giá trị mới của thị trường.
Thị trường bất động sản không có những đột biến lớn, trừ mảng thị trường bất động sản công nghiệp là khó dự báo do phụ thuộc vào tình hình kinh tế thế giới. Những phân mảng thị trường đã dần định hình. Theo đó, tình hình kinh tế thế giới sẽ có thể vận hành theo hướng thuận lợi cho Việt Nam. Các hiệu định Việt Nam ký kết với các nước (EVFTA, CPTPP, AEC…) nhiều khả năng triển khai tốt khiến dòng vốn chảy vào Việt Nam nhiều hơn.
Cùng với động thái rà soát pháp lý mạnh mẽ từ năm 2019, thị trường năm tới sẽ đón nhận những dự án pháp lý hoàn thiện của các chủ đầu tư có năng lực với các sản phẩm chất lượng tốt từ dịch vụ tới tiện ích. Niềm tin của nhà đầu tư, người mua có nhu cầu thực sẽ được củng cố trên nền tảng này.
Trong đó, với các yếu tố vĩ mô ổn định, chỉ số lạm phát duy trì ở mức thấp, cùng việc tiếp tục hoàn thiện các thủ tục cơ chế, sẽ giúp đảm bảo thị trường vận hành ổn định hơn. Tuy nhiên, sẽ có sự phân hóa mạnh giữa các phân khúc, cũng như giữa cách triển khai của các chủ đầu tư dự án, đặc biệt trong việc kiện toàn năng lực tài chính, cũng như có phương án triển khai dự án hiệu quả, tập trung vào người có nhu cầu ở thực.
Thống kê của Liên Hợp quốc, đến năm 2050, tỷ lệ đô thị hóa tại Việt Nam là 57%, gia tăng đáng kể so với mức 36% của năm 2018. Điều này sẽ kéo theo thách thức về giải pháp kết nối về nhà ở, giao thông, hệ thống cung cấp năng lượng và nước sạch, khan hiếm về vật liệu xây dựng và hơn hết là chất lượng không khí. Các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM luôn nằm trong tình trạng báo động “đỏ” về ô nhiễm không khí nói riêng và ô nhiễm môi trường nói chung.
Do đó, tiếp nối xu hướng của năm 2019, trong năm 2020, dòng tiền sẽ tiếp tục chảy về các thị trường lân cận, nơi chỉ số môi trường ở mức vừa phải và có nhiều dự án xanh. Đặc biệt là tại những khu vực hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội đã và đang được hoàn thiện hay sở hữu những tiềm năng lớn về du lịch nghỉ dưỡng như: Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Dương,…
Đất nền và chung cư được dự báo vẫn là phân khúc hấp dẫn nhất thị trường bất động sản vào năm 2020
Không phủ nhận năm qua, phân khúc đất nền cũng gặp phải nhiều “tai tiếng” khiến các nhà đầu tư lo ngại như sự việc của Công ty Địa ốc Alibaba, công ty Angel Lina hoặc Hoàng Kim Land,… Hay ngay từ đầu năm 2019, những cơn sốt đất cục bộ đã diễn ra tại nhiều tỉnh thành trên cả nước, tiêu biểu như ở Đà Nẵng thời điểm tháng 1/2019, tại Vân Đồn thời điểm tháng 2 và tháng 3, một loạt địa phương khác như Bình Thuận, Phú Quốc, Bình Dương…
Tuy nhiên, theo giới chuyên gia và nhà đầu tư, đất nền vẫn được mệnh danh là kênh đầu tư “vua”, đặc biệt là vào dịp cuối năm. Bởi đáng ra như những năm trước, phân khúc nhà ở hút dòng tiền đổ vào bất động sản mạnh mẽ nhất thì năm nay lại rơi vào tình trạng khan hiếm nguồn cung.
Theo thống kê của Batdongsan.com.vn lượng tin đăng các loại hình bất động sản trong năm 2019 tăng 42%, mức độ quan tâm của người mua tăng 2,8% so với cùng kì năm ngoái. Đặc biệt, đất nền vẫn là loại hình được quan tâm nhất trên cả nước ở cả ba miền Bắc, Trung, Nam với tỉ lệ quan tâm lần lượt là 43%, 46% và 50%.
Tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh – nơi quỹ đất eo hẹp, chung cư là loại hình được quan tâm nhiều nhất với khoảng 30% người dùng tìm kiếm, kế tiếp là đất nền với mức độ quan tâm là 22% tại Hà Nội và 15% tại TP. Hồ Chí Minh.
Ngoài các tỉnh, thành phố lớn, năm 2019 có thêm nhiều tỉnh thành khác cũng thu hút được sự quan tâm lớn tới đất nền. Trong đó, mức độ quan tâm đất nền tại Quảng Ninh tăng 104%, Hải Phòng tăng 52%, Bình Thuận tăng 164%, Lâm Đồng tăng 82%, Bà Rịa – Vũng Tàu tăng 48%, Đồng Nai tăng 22%…
Được mệnh danh là kênh đầu tư vua, đất nền cũng là phân khúc tạo sóng mạnh mẽ nhất trên thị trường. Từ đầu năm 2019 đến nay, sốt đất cục bộ đã diễn ra tại nhiều địa phương trên cả nước.
Đơn cử, sốt đất cục bộ ở Đà Nẵng thời điểm tháng 1/2019 hay việc khánh thành nhiều công trình lớn dẫn đến sốt đất tại Vân Đồn thời điểm tháng 2 và tháng 3. Một loạt địa phương khác cũng diễn ra sốt đất như Bình Thuận (dự kiến triển khai sân bay Phan Thiết); Phú Quốc xin chủ trương thành lập thành phố; 4 huyện ven tại Hà Nội khi có thông tin lên quận; Bình Dương có thông tin 2 thị xã lên thành phố vào tháng 10…
Trong tương lai, đất nền tại các tỉnh, thành phố xung quanh Hà Nội và TP Hồ Chí Minh vẫn tiếp tục duy trì mức độ quan tâm cao đối với các nhà đầu tư cá nhân và cả các chủ đầu tư. Phân khúc bất động sản liền thổ gồm nhà riêng, nhà phố sẽ vẫn duy trì ổn định về giá và vẫn có thể tăng giá tại các trung tâm, thành phố lớn trong thời gian tới.
TÓM TẮT CÁC THÔNG TIN
Dù có những thuận lợi nhất định từ nền tảng kinh tế, nhưng các chuyên gia vẫn chỉ ra những thách thức của thị trường trong năm 2020. Những khó khăn đó là hệ quả nối tiếp của năm 2019 như tín dụng siết chặt, nguồn cung mới khan hiếm, các loại hình bất động sản như condotel gây mất niềm tin đối với nhà đầu tư, mức độ cạnh tranh về sản phẩm ngày càng gay gắt…
Đối với những cá nhân sở hữu khoản tiền nhàn rỗi, thay vì lựa chọn một kênh đầu tư an toàn, ít rủi ro là gửi ngân hàng thì các nhà đầu tư thông thái thường lựa chọn đầu tư vào bất động sản, bởi nó đem lại tỷ suất lợi nhuận cao, thậm chí có thể tăng đến 50% sau một năm là chuyện bình thường.
Theo thống kê của Batdongsan.com.vn lượng tin đăng các loại hình bất động sản trong năm 2019 tăng 42%, mức độ quan tâm của người mua tăng 2,8% so với cùng kì năm ngoái. Đặc biệt, đất nền vẫn là loại hình được quan tâm nhất trên cả nước ở cả ba miền Bắc, Trung, Nam với tỉ lệ quan tâm lần lượt là 43%, 46% và 50%.