Đòn bẩy tài chính trong đầu tư đất nền: Lợi ích và rủi ro

Đòn bẩy tài chính luôn được xem là con dao hai lưỡi, nếu sử dụng đúng đắn và hiệu quả sẽ thúc đẩy quá trình sinh lợi, ngược lại có thể khiến nhà đầu tư trắng tay nếu thị trường giao dịch tồi tệ. Các chuyên gia khuyên rằng, nhà đầu tư không nên sử dụng đòn bẩy tài chính quá đà khi đầu tư , nhất là trong bối cảnh đất nền đang lên cơn sốt đất.

Đòn bẩy tài chính là con dao hai lưỡi trong đầu tư bất động sản
Đòn bẩy tài chính là con dao hai lưỡi trong đầu tư bất động sản

Đòn bẩy tài chính là gì?

Đòn bẩy tài chính là một khái niệm bắt nguồn từ kinh tế học, với ý nghĩa là sử dụng vốn vay để kinh doanh sinh lời thay vì vốn tự có. Tóm lại, đòn bẩy tài chính sẽ cung cấp cơ hội để bạn có thể gia tăng lợi nhuận cho bản thân mặc dù đang sở hữu nguồn vốn hạn chế. Để mô tả về đòn bẩy tài chính trong bất động sản, chuyên gia địa ốc Brandon Turner từng phát biểu trên Forbes rằng: “Sử dụng hiệu quả các khoản vay vốn ngân hàng trả góp để cho thuê cũng giống như bạn mua một tài sản siêu giá trị mà không thật sự phải chi trả đồng nào cho nó cả. Do đó, chúng là những phi vụ siêu lợi nhuận”.

Theo đó, đòn bẩy tài chính thực chất là vay vốn ngân hàng để đầu tư thay vì sử dụng hoàn toàn vốn tự có. Chẳng hạn, khi bạn muốn đầu tư một mảnh đất nền có giá lên đến 1 tỷ đồng nhưng vốn hiện tại của bạn chỉ có 500 triệu, lúc này bạn có thể vay ngân hàng để đầu tư.

Đòn bẩy tài chính mang lại lợi nhuận cao nếu nhà đầu tư nhạy bén, linh hoạt trong việc mua bán nhà đất. Bên cạnh đó, phương pháp này còn giúp nhà đầu tư tối ưu nguồn vốn, tạo điều kiện xoay vòng vốn. Mặt khác, ưu điểm lớn nhất của đòn bẩy tài chính là giảm chi phí cơ hội của dòng tiền xuống thấp, do đó, vừa có thể đa dạng gói đầu tư cá nhân, vừa tối ưu hóa các dòng thu nhập để lấy ngắn nuôi dài.

Nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính trong bất động sản để sinh lời
Nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính trong bất động sản để sinh lời

Lợi ích khi áp dụng phương pháp đòn bẩy tài chính trong đầu tư bất động sản

Tối ưu dòng tiền

Thực tế, các khoản vay mua bất động sản trả góp là cách để các nhà đầu tư cân bằng dòng tiền ròng của họ. Đối với việc cho vay mua bất động sản như nhà ở, căn hộ,… nơi nhiều nhà đầu tư kiến tạo được dòng tiền đều đặn từ việc cho thuê thì vấn đề thanh toán cùng rủi ro thanh khoản được chuyển sang cho người thuê nhà.

Đòn bẩy tài chính là một cách để nhà đầu tư tối ưu dòng tiền
Đòn bẩy tài chính là một cách để nhà đầu tư tối ưu dòng tiền

Chủ động trước biến động của thị trường

Thị trường bất động sản luôn là nơi xảy ra nhiều biến động mạnh, nơi khả năng xoay vốn nhanh để đón đầu thị trường là yếu tố tiên quyết để đầu tư thành công. Phương pháp đòn bẩy tài chính vì thế được ưa chuộng bởi tính khả thi và nhanh chóng. Tại thị trường bất động sản Việt Nam, giai đoạn vào mùa của bất động sản dịp cuối năm, các khoản vay mua bất động sản trả góp với thủ tục vay vốn nhanh chóng và không quá phức tạp là nhân tố thúc đẩy lượng giao dịch thành công tăng vọt. Thực tế, các khoản vay trả góp đang cho phép người mua nhà có thể “xoay” từ 60-80% giá trị bất động sản một cách nhanh chóng khi thời gian xét duyệt và giải ngân chỉ trong vài ngày. Không chỉ nhanh, sử dụng đòn bẩy tài chính trong bất động sản rất dễ thực hiện khi đối tượng áp dụng của các khoản vay trong lĩnh vực nhà đất luôn khá rộng bởi tổng nguồn vốn cho vay “khủng” từ các ngân hàng thương mại lớn.

Chủ động trước biến động thị trường là một lợi thế của việc sử dụng đòn bẩy tài chính
Chủ động trước biến động thị trường là một lợi thế của việc sử dụng đòn bẩy tài chính

Cơ hội hưởng lãi suất ưu đãi

Một ưu thế không thể bỏ qua khi vay vốn mua bất động sản nhà đất là cơ hội hưởng lãi suất ưu đãi chỉ tương đương mức tiền gửi, điều rất khó bắt gặp tại các thị trường lãi suất khác. Ví dụ như mức lãi suất ưu đãi chỉ từ 7.3 % của Vietcombank hay mức lãi suất 7% từ gói hỗ trợ vay nhà mới đây của BIDV. Khi đó, người vay có thể linh động lựa chọn lãi suất tương ứng với kì hạn ưu đãi phù hợp.

Cơ hội hưởng lãi suất ưu đãi
Cơ hội hưởng lãi suất ưu đãi

Giảm chi phí cơ hội và rủi ro thanh khoản

Trong nhiều cách giảm chi phí cơ hội và tối ưu việc linh động vốn, việc vay trả góp là phương án được khả thi và dễ thực hiện nhất. Đối với nhà đầu tư cá nhân, thông qua việc chia nhỏ dòng tiền và kéo dài thời gian thanh toán từ khoản vay lớn thành những khoản trả góp định kì, người vay có thể giảm thiểu rủi ro thanh khoản xuống mức thấp nhất khi có đủ thời gian để sắp xếp tài chính. Trong dài hạn, nhà đầu tư có thể xoay vòng vốn cho các phương án đầu tư khác để tạo ra lợi nhuận gia tăng thay vì chỉ bị động “giam vốn” trong loại hình tài sản đặc thù này.

Giảm thiểu chi phí cơ hội và rủi ro thanh khoản là điều mà các nhà đầu tư hài lòng khi sử dụng đòn bẩy tài chính
Giảm thiểu chi phí cơ hội và rủi ro thanh khoản là điều mà các nhà đầu tư hài lòng khi sử dụng đòn bẩy tài chính

Quản lý tài chính cá nhân hiệu quả hơn

Các khoản vay trả góp giúp quản lý tài chính cá nhân hiệu quả hơn, một ưu thế đến từ sự tổng hợp 4 lợi thế trên. Trong đó, các nhà đầu tư chủ động hơn trong việc quản lý dòng tiền, giảm thiểu rủi ro và chi phí cũng như hưởng lãi suất vay thấp. Không chỉ vậy, nhà đầu tư Việt còn được hưởng lợi từ các công cụ hỗ trợ quản lý tài chính do nhà tín dụng cung cấp.

Sử dụng đòn bẩy tài chính giúp nhà đầu tư quản lý tài chính rủi ro hiệu quả hơn
Sử dụng đòn bẩy tài chính giúp nhà đầu tư quản lý tài chính rủi ro hiệu quả hơn

Hiện tại có nên các vùng ven TPHCM như Bà Rịa – Vũng Tàu theo kiểu đòn bẩy?

Ngoài tăng trưởng kinh tế tỉnh lạc quan, Bà Rịa – Vũng Tàu còn nằm trong vùng tứ giác kinh tế trọng điểm phía Nam. So với các địa phương giáp ranh TP.HCM như Bình Dương, Đồng Nai… thì Bà Rịa – Vũng Tàu được đánh giá như một thị trường mới nổi của giới đầu tư bất động sản.

Với lợi thế hạ tầng giao thông kết nối đồng bộ, vùng đất này đang từng bước đón đầu cơ hội phát triển trong những tháng cuối năm 2019. Cụ thể, về đường bộ, Quốc lộ 51 được mở rộng lên quy mô 6 làn xe, giải quyết tình trạng kẹt xe và giúp việc di chuyển từ TPHCM đến Bà Rịa chỉ mất khoảng hơn 1 tiếng. Đặc biệt, khi tuyến cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu và đường sắt Biên Hòa – Vũng Tàu, đường cao tốc Xuyên Á, được đẩy nhanh tiến độ sẽ trở thành “sợi chỉ đỏ” để bất động sản Bà Rịa dễ dàng cất cánh. Theo đó, trong vòng 9 tháng qua, giá nhà đất ở trung tâm tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu đã tăng đến 30%; toàn tỉnh đã thu hút mới 31 dự án đầu tư nước ngoài với tổng vốn đăng ký hơn 403 triệu USD…

Xem thêm chi tiết tại: Thị trường đất nền Phú Mỹ – Bà Rịa đón nhận nhiều tín hiệu tích cực cuối năm 2019

Đất nền vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn cuối năm 2019
Đất nền vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn cuối năm 2019

Bên cạnh đó, theo các chuyên gia, tình trạng giới đầu tư đất nền sử dụng đòn bẩy tài chính quá đà (phần lớn số vốn đi vay ngân hàng) như hiện nay là điều rất đáng lo ngại bởi chính nhà đầu tư sẽ chịu tác động mạnh khi chính sách thị trường thay đổi hoặc tình trạng vỡ “bong bóng thị trường” xảy ra. Trong khi đó, đất nền “sốt giá”, “cò đất” mặc sức “thổi giá”, giá ảo, tâm lý đám đông… là thực tế của thị trường bất động sản hiện nay. Hầu hết các ngân hàng đã có tín hiệu siết chặt việc vay vốn đối với các nhà đầu tư bằng nhiều quy định mang tính chất ràng buộc hơn.

Trước bối cảnh đất tăng giá cao cục bộ ở một số khu vực như hiện nay, các chuyên gia bất động sản khuyên rằng các nhà đầu tư, nhất là nhà đầu tư nhỏ lẻ cần phải hết sức thận trọng với đòn bẩy tài chính, chỉ nên nhảy vào thị trường khi bản thân đã có hơn 50% vốn, nếu vay ngân hàng quá 50% số vốn để lướt sóng đất nền sẽ đối diện với rủi ro rất cao. Sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư lướt sóng tuy nhanh có lợi nhuận, nhanh thu hồi vốn nhưng sản phẩm cũng phải ra hàng nhanh. Đặt giả thuyết, nếu thị trường biến động, nhà đầu tư “ôm” một lúc nhiều nền nhưng lại không thể bán ra nhanh chóng và buộc phải vay thêm ngân hàng để “bơm vốn” vào mua đứt sản phẩm thì nguy hiểm khôn lường. Điều này sẽ rất dễ dẫn đến tình trạng “mắc cạn” dòng vốn cộng thêm gánh nặng trả lãi ngân hàng.

Các nhà đầu tư nhỏ lẻ cần phải hết sức thận trọng với đòn bẩy tài chính
Các nhà đầu tư nhỏ lẻ cần phải hết sức thận trọng với đòn bẩy tài chính

Mặt khác, với sự hỗ trợ từ nền kinh tế vĩ mô và đầu tư cơ sở hạ tầng ngày càng tích cực, thị trường bất động sản liền thổ vẫn sẽ được kích cầu trong thời gian tới. Trong bối cảnh giá đất tăng liên tục, nhà đầu tư không nên ưu tiên lợi nhuận mà cần chú trọng đến tính pháp lý và tiện ích dự án, không nên lạm dùng đòn bẩy tài chính, chỉ nên hạn chế đến mức thấp nhất có thể.

Yếu tố quan trọng nhất trong sử dụng đòn bẩy tài chính là việc duy trì dòng tiền và thời gian. Nếu bạn không đầu tư cẩn thận, bỏ qua thời cơ tốt nhất thì việc bạn bị “chôn vốn” hay “lỗ” là điều rất có thể xảy ra. Hoặc một chiều hướng khác là khoản vay ngân hàng vượt quá khả năng chi trả hằng tháng của bạn, khiến bạn bị áp lực trả nợ đè nặng. Sở dĩ có chuyện như vậy xảy ra là do mức lãi suất cho vay của ngân hàng sẽ được điều chỉnh theo thị trường, và đôi khi có thể dao động lên mức 11 – 12%/năm. Dù là nhà đầu tư có kinh nghiệm hay không, những rủi ro này hoàn toàn có thể xảy ra mà khiến bạn mất hoàn toàn vốn đầu tư ban đầu.