Sau khi lên “cơn sốt” từ năm 2014, tình hình giao dịch căn hộ nghỉ dưỡng (condotel) có dấu hiệu hạ nhiệt vào cuối năm 2017. Một phần do chưa có hành lang pháp lý nào bảo vệ người mua trước rủi ro, phần nữa là chưa có con số nào chứng minh hiệu quả đầu tư mà loại hình sản phẩm này mang lại, điển hình là Cocobay Đà Nẵng.
Mục lục bài viết
Condotel – Loại hình đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng gây sốt trong vài năm gần đây
Condotel là loại hình bất động sản nghỉ dưỡng đặc thù kết hợp giữa căn hộ (condo) và lưu trú du lịch (hotel). Có thể hiểu đơn giản thành căn hộ khách sạn (hay khách sạn căn hộ). Đây là khái niệm vốn đã rất phổ biến trên thế giới và bùng nổ tích cực tại Mỹ giai đoạn 2002 – 2006.
Tại Việt Nam, tuy chỉ mới xuất hiện từ khoảng năm 2014 trở lại đây nhưng condotel đã nhanh chóng phát triển và tạo nên cơn sốt trong giới đầu tư tại các khu vực ven biển, hải đảo như Nha Trang, Hạ Long, Phú Quốc, Cửa Lò, Đà Nẵng, Vũng Tàu… Trong đó, nguồn cung condotel năm 2017 lên tới 22813 căn. Trong 2 năm 2018 và 2019, trung bình mỗi năm đều có khoảng 20000 căn hộ du lịch được mở bán.
Xem thêm các bài viết khác tại: Đất nền Bà Rịa – Vũng Tàu
Tuy nhiên, sau một thời gian tăng trưởng mạnh mẽ, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng condotel đang phải đối mặt với nhiều thách thức, khó khăn và có dấu hiệu bắt đầu chững lại từ quý 2/2018 khi chỉ tiêu thụ được 850 căn trên tổng số cung 2100. Đến quý 3/2018, giao dịch condotel cả nước chỉ đạt 1000 sản phẩm.
Năm 2019, tuy vấn đề siết tín dụng đã khuyến khích phát triển thị trường bất động sản cấp thấp, nhưng lại làm sụt giảm nguồn vay đầu tư và ảnh hưởng khá lớn tới phân khúc cao cấp cũng như đến condotel – mô hình kinh doanh tiêu biểu của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng. Bên cạnh đó, các nhà đầu tư cũng bắt đầu ngập ngừng với mô hình căn hộ khách sạn khi cam kết cùng năng lực triển khai của chủ đầu tư còn xa rời thực tế và chưa đạt được như kì vọng.
Xem thêm các bài viết khác tại: Đất nền thị xã Phú Mỹ
Thị trường condotel trong năm 2018 – 2019
Lộ rõ những yếu điểm, thị trường condotel hiện nay ghi nhận sự chững lại về cả nguồn cung lẫn lượng giao dịch. Cùng với đó là không ít những ý kiến trái chiều xung quanh câu chuyện phát triển sắp tới của loại hình này khi khung pháp lý vẫn chưa được hoàn thiện.
Theo nhận định của giới chuyên gia và số liệu thống kê của các đơn vị nghiên cứu thị trường, cơn thoái trào của condotel đã bắt đầu xuất hiện từ năm 2018 cho đến nay.
Theo thống kê của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARs), từ Quý 3/2018, lượng giao dịch condotel bắt đầu giảm mạnh.
Cụ thể, trong Quý 3/2018, hầu hết các vùng phát triển mạnh về bất động sản nghỉ dưỡng đều không có nguồn cung mới chào hàng. Lượng giao dịch cả nước về sản phẩm condotel chỉ đạt khoảng 1000 sản phẩm.
Xem thêm bài viết khác tại: Đầu tư đất nền Phú Mỹ hay Condotel Vũng Tàu Pearl?
Sang đến năm 2019, cơn thoái trào condotel vẫn tiếp diễn. Thống kê của VARs cho thấy, 6 tháng đầu năm 2019, tổng nguồn cung condotel trên cả nước đạt 11855 căn, tuy nhiên lượng giao dịch chỉ đạt khoảng 2967 căn. Trong đó, sản phẩm chào bán trên thị trường chủ yếu đến từ các dự án năm 2018 còn tồn lại. Tính hấp thụ thấp, chỉ đạt 25,02%.
Được biết, nguồn cung condotel 6 tháng đầu năm 2019 tại Nha Trang chỉ ghi nhận khoảng 1000 căn, giảm đáng kể so với những năm trước đây. Còn tại Đà Nẵng, theo thống kê của Savills, nguồn cung condotel ghi nhận đến từ 15 dự án, trong đó chỉ ghi nhận duy nhất một dự án mới (tính từ nửa cuối năm 2018). Thậm chí, thời gian vừa qua đã có không ít tin đồn cho rằng một số chủ đầu tư đang tìm cách bán tháo condotel.
Trải qua không ít những thăng trầm, theo giới chuyên gia, condotel vẫn được đánh giá còn nhiều tiềm năng để đầu tư. Tuy nhiên, pháp lý chưa rõ ràng là một rào cản lớn.
Năm rủi ro đầu tư condotel thường gặp
| Rủi ro về chủ đầu tư | Chủ đầu tư thiếu uy tín sẽ dẫn đến chậm tiến độ, chậm bàn giao; thủ tục pháp lý bị bỏ ngỏ; khả năng khai thác vận hành sau này kém; lợi nhuận cam kết có thể bị vỡ hoặc chậm chi trả lợi nhuận. |
| Rủi ro về bài toán khai thác vận hành | Khả năng khai thác vận hành của dự án kém (công suất phòng thấp) sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới lợi nhuận của nhà đầu tư. |
| Rủi ro về tính thanh khoản | Tính thanh khoản thấp sẽ ảnh hưởng tới lợi nhuận của nhà đầu tư. Đặc biệt với những nhà đầu tư lướt sóng thì tính thanh khoản thấp có thể sẽ dẫn tới thua lỗ lớn. |
| Rủi ro về biến động lãi suất | Yếu tố này cần đặc biệt quan trọng với các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá nhiều đó là vay vốn ngân hàng. Mức lãi suất trung bình hiện tại đang khoảng 10,5% – 11%/năm lãi suất vay ngân hàng. Trong khi đó với cam kết lợi nhuận thường cố định 9% đến 12%/năm trong 05 năm đến 10 năm. Như vậy nếu lãi suất ngân hàng biến động lớn rủi ro thuộc về nhà đầu tư. |
| Rủi ro về pháp lý | Pháp lý ảnh hướng lớn tới sự phát triển của dự án. Nếu đầu tư vào sản phẩm có pháp lý không minh bạch thì trong tương lai nhà đầu tư sẽ phải đối mặt lớn về những rủi ro liên quan tới lợi nhuận do dự án khó phát triển, thậm chí bị thu hồi. |
Cocobay và hồi chuông báo động cho phân khúc condotel
Vì sao một “ngôi sao đang lên” như condotel lại nhanh chóng rơi vào ngưỡng cảnh báo có khả năng dư thừa nguồn cung, gây nên những rủi ro, thách thức lớn đến thị trường bất động sản nghỉ dưỡng?
Theo các chuyên gia, phần lớn các dự án condotel đều được chủ đầu tư đưa ra chương trình cam kết lợi nhuận từ 8 – 12%/năm. Song, hiện nay chưa có luật quy định cụ thể về tính pháp lý cho loại hình sở hữu cũng như quy định tính ràng buộc của những chương trình cam kết cho thuê, bao gồm chi phí vận hành mà khách hàng phải chịu. Đây cũng là rào cản tác động đến quyết định của người mua.
Xem thêm bài viết khác tại: Đất nền Phú Mỹ – Bà Rịa: Cơ hội mới khi đầu tư dài hạn
Từng là một trong những dự án nổi bật nhất thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng giai đoạn 2016-2017, Cocobay Đà Nẵng được chủ đầu tư là Tập đoàn Empire chi mạnh tay với nguồn vốn lên đên 11.000 tỷ đồng, hứa hẹn sẽ trở thành tổ hợp lưu trú, di lịch, giải trí đẳng cấp tại Việt Nam.
Nhưng mới đây, chủ đầu tư dự án Cocobay Đà Nẵng đã chính thức thừa nhận việc khó khăn về dòng tiền doanh nghiệp. Do đó Tập đoàn này buộc phải chấm dứt việc chi trả lợi nhuận cam kết lên tới 12%/năm như đã ký với khách hàng. Với thông báo này, Cocobay Đà Nẵng chính thức là dự án Condotel đầu tiên mà chủ đầu tư thất hứa với khách hàng về “cam kết lợi nhuận” khi hai bên ký hợp đồng mua bán.
Thời điểm đó, mức lợi nhuận này từng gây khá nhiều tranh cãi trên thị trường, nhất là về năng lực tài chính của chủ đầu tư. Trong khi các dự án condotel khác chỉ chào bán các dự án condotel với điều khoản cam kết lợi nhuận phổ biến từ 8-10%/năm thì Cocobay Đà Nẵng lại được cam kết mang lại mức lợi nhuận tối thiểu 12%/năm trong 8 năm cho khách hàng.
Đáng chú ý hơn, mặc dù liên tiếp thua lỗ nhưng Cocobay Đà Nẵng từng gây bất ngờ trước thông tin cầu thủ Cristiano Ronaldo là một trong những khách hàng đầu tiên mua căn hộ tại dự án này.
Trên thực tế, từ cách đây khoảng 3 năm khi loại hình bất động sản nghỉ dưỡng condotel ồ ạt ra đời, nhiều chuyên gia đã đưa ra cảnh báo về rủi ro khi lợi nhuận cam kết lên đến 10-12%. Ông Michael Piro, Giám đốc điều hành Indochina Capital Corporation trong một diễn đàn bất động sản du lịch biển Việt Nam từng cho rằng, cam kết lợi nhuận đầu tư condotel lên tới 8-12% là không tưởng, không ai trên thế giới dám đưa ra cam kết như vậy.
Đất nền vẫn là kênh đầu tư bền vững đối với các nhà đầu tư
Thất vọng với những rủi ro của Condotel, nhiều nhà đầu tư bắt đầu chuyển hướng về những phân khúc an toàn hơn. Trải qua nhiều chu kỳ, đất nền vẫn được “phong vương” trên thị trường bất động sản. Với những diễn biến tích cực nửa đầu năm 2019, đất nền được dự báo tiếp tục là kênh đầu tư hấp dẫn nhất trong những tháng cuối năm, đặc biệt là ở những thị trường mới.
Xem thêm bài viết khác tại: Kinh nghiệm đầu tư đất nền trong cơn “sốt giá”
Thời gian qua, đất nền hay nhà phố vẫn đang là phân khúc bất động sản được nhiều nhà đầu tư ưa chuộng nhất. Một cuộc khảo sát nhỏ tại hội thảo “Kịch bản bất động sản Việt Nam 2019 nhìn từ những xung lực mới” cho thấy, có tới 53% lựa chọn đầu tư vào đất nền, 17% chọn shophouse và biệt thự, và chỉ có 12% chọn chung cư,… cho năm 2019.
Người Việt quan niệm “tấc đất tấc vàng”, nhất là với một nước nông nghiệp như Việt Nam thì đất để ở, đất để phát triển kinh tế là vô giá trị, thậm chí, mức độ giàu có của người Việt còn được đo lường dựa trên số lượng đất đang sở hữu.
Do đó, trong bối cảnh quỹ đất tại các đô thị lớn ngày càng thu hẹp và bão hòa, làn sóng đầu tư đất nền chuyển dịch mạnh mẽ sang các khu vực vùng ven và tỉnh lẻ, đặc biệt là các thị trường du lịch mới như Quảng Ninh, Bình Định, Phú Yên, Bà Rịa – Vũng Tàu… với mức tăng trưởng ấn tượng.
Xem thêm bài viết khác tại: Tác động của điều chỉnh khung giá đất mới đến thị trường BĐS (2020 – 2024)
Đặc biệt, trong giai đoạn 2020 – 2030, tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu sẽ đẩy mạnh nhiều dự án về cơ sở hạ tầng và chỉnh trang đô thị để thực hiện mục tiêu trở thành trung tâm về dầu khí, cảng biển hàng đầu của cả nước. Đồng thời, UBND tỉnh cũng sẽ tập trung vào việc khai thác tối đa tiềm năng du lịch của địa phương. Cùng với du lịch biển, các dạng du lịch nghỉ dưỡng cũng sẽ được đẩy mạnh ở vị trí sở hữu hạ tầng phù hợp. Theo các chuyên gia, đây chính là cú hích tạo sức bật cho thị trường bất động sản nơi đây trong giai đoạn tới.
TÓM TẮT CÁC THÔNG TIN
Được biết, nguồn cung condotel 6 tháng đầu năm 2019 tại Nha Trang chỉ ghi nhận khoảng 1000 căn, giảm đáng kể so với những năm trước đây. Còn tại Đà Nẵng, theo thống kê của Savills, nguồn cung condotel ghi nhận đến từ 15 dự án, trong đó chỉ ghi nhận duy nhất một dự án mới (tính từ nửa cuối năm 2018). Thậm chí, thời gian vừa qua đã có không ít tin đồn cho rằng một số chủ đầu tư đang tìm cách bán tháo condotel.
– Rủi ro về chủ đầu tư.
– Rủi ro về bài toán khai thác vận hành.
– Rủi ro về tính thanh khoản.
– Rủi ro về biến động lãi suất.
– Rủi ro về pháp lý.
Thất vọng với những rủi ro của Condotel, nhiều nhà đầu tư bắt đầu chuyển hướng về những phân khúc an toàn hơn. Trải qua nhiều chu kỳ, đất nền vẫn được “phong vương” trên thị trường bất động sản. Với những diễn biến tích cực nửa đầu năm 2019, đất nền được dự báo tiếp tục là kênh đầu tư hấp dẫn nhất trong những tháng cuối năm, đặc biệt là ở những thị trường mới.