Sự bùng phát của dịch bệnh Covid-19 đã gây ra một số gián đoạn cho thị trường bất động sản (BĐS) tại Việt Nam. Tuy nhiên, nhờ vào các biện pháp ngăn chặn hiệu quả từ chính phủ, các hoạt động kinh doanh đang trở lại trạng thái bình thường vào đầu tháng 5. Vậy trong thời gian gần đây, các nhà đầu tư đang quan tâm đến điều gì? Và thực sự họ cần gì khi quyết định xuống tiền?
Mục lục bài viết
4 Kiểu nhà đầu tư bất động sản
Nhà đầu tư lướt sóng
Đây là những thợ săn bậc thầy về khả năng đánh hơi (nghe ngóng thông tin và chớp cơ hội nhanh chóng). Nghe ở đâu sắp có hạ tầng đẹp, thậm chí chỉ là dự thảo hoặc tin hành lang, nhà đầu tư lướt sóng sẵn sàng bay đến “điểm nóng”, thấy được mắt mua ngay, không chần chừ và không có khái niệm chờ đợi. Thế nhưng họ cũng bán ngay trong tích tắc để chốt lời.
Họ liều lĩnh hơn bất cứ ai, thậm chí không đủ tiền sẵn sàng đi vay để đánh trận. Nhà đầu tư lướt sóng chính là khởi nguồn của cơn sốt nhà đất. Phong cách gom hàng và xả hàng “máu lửa” là từ dễ hình dung cho tính cách của nhóm nhà đầu tư này.
Xem thêm bài viết khác tại: Cách quản lý tài chính cá nhân và đầu tư hiệu quả sau mùa dịch
Tuy nhiên, chính vì thắng quá dễ dàng chủ yếu do liều lĩnh và chỉ nhìn thấy chiều rộng, nhiều nhà đầu tư lướt sóng thiếu sự am hiểu về chiều sâu của thị trường. Họ chỉ có kỹ năng chớp thời cơ, ăn may vài vụ, không có kiến thức bài bản về pháp lý. Vì vậy, chỉ cần ra quyết định sai một ly sẽ đưa suất đầu tư đi xa vài dặm, thậm chí thua lỗ.
Xét về lực lượng nhà đầu tư lướt sóng chiếm số lượng lớn, áp đảo thị trường và họ cũng là đối tượng khuấy đảo thị trường bất động sản lâu nhất trong chu kỳ sốt đất. Những người lướt các đợt sóng cuối cùng khi thị trường đã qua đỉnh sốt, thường sẽ phải chịu rủi ro rất cao.
Tuy nhiên, vấn đề nằm ở chỗ không nhà đầu tư lướt sóng nào cho rằng đợt sóng họ đang lướt là lượt cuối cùng. Chính vì vậy, nhóm nhà đầu tư lướt sóng còn được mệnh danh là người tạo sóng cho các cơn sốt đất.
Nhà đầu tư vốn lớn
Đây là những “tay chơi” mạnh về gạo bạo về tiền có gu đầu tư điềm tĩnh. Họ có lợi thế dòng vốn lớn, lại thích sở hữu đất đai, nhiều trường hợp có bộ sưu tập bất động sản đồ sộ ở nhiều nơi khác nhau.
Nhà đầu tư vốn lớn thường mua nhiều hơn bán, nhắm đến biên lợi nhuận cao. Không bán được như kỳ vọng thì để dành, họ không bối rối vì phải ôm hàng lâu, cũng không lo lắng về việc xoay vòng lợi nhuận chậm.
Nhà đầu tư này thường có dòng tiền ổn định từ thu nhập khác hoặc từ nhiều loại hình bất động sản khác nhau. Chính vì không phụ thuộc vào một suất đầu tư cá biệt nào, họ còn được mệnh danh là nhà đầu tư tự do. Họ có dòng vốn đủ mạnh để chia trứng thành nhiều rổ và đủ tiềm lực tham gia những cuộc đua đường trường. Đây là nhóm nhà đầu tư có đặc tính trái ngược với nhà đầu tư lướt sóng.
Xem thêm bài viết khác tại: Sổ đỏ/ Sổ hồng – Cách phân biệt thật giả!
Nhà đầu tư quan sát
Đây là nhóm thận trọng nhất thị trường. Họ ngại rủi ro, thích sự an toàn, chắc chắn và có đặc tính là rất sợ mất vốn. Họ ưa chuộng các ý tưởng đầu tư mới và nhanh nhạy với thông tin mới, có kiến thức tốt, phân tích được diễn biến nền kinh tế từ vi mô đến vĩ mô nhưng không hành động nhanh.
Nhóm nhà đầu tư quan sát có sự am hiểu tốt về bất động sản cả chiều rộng lẫn chiều sâu. Họ năng nổ đi khảo sát, xem hiện trạng nhà đất nhưng thường không dễ mua vào vì có xu hướng phòng thủ quá mạnh mẽ. Vì vậy, lượng giao dịch thành công của họ chiếm tỷ lệ rất thấp trên thị trường.
Nhóm nhà đầu tư này chỉ rót vốn vào bất động sản khi họ chắc chắn tỷ lệ rủi ro thấp nhất. Tuy nhiên, những gì chắc ăn thì chỉ đủ ăn, khó có thể đạt được biên lợi nhuận tốt.
Xem thêm bài viết khác tại: Tiềm năng để đầu tư vào Hồ Tràm – Thủ phủ nghỉ dưỡng bậc nhất khu vực phía Nam
Nhà đầu tư chuyên nghiệp
Đây là nhóm có nghề thực thụ vì họ ăn – ngủ – thở cùng với bất động sản. Họ có đặc điểm sống sót qua mọi chu kỳ nóng sốt của thị trường địa ốc và thường chọn phân khúc cũng như gu đầu tư riêng theo sở trường. Họ mua khi thị trường xuống đáy và bán khi chạm đỉnh.
Tỷ lệ thất bại của nhóm nhà đầu tư chuyên nghiệp rất thấp nhưng biên lợi nhuận lý tưởng vì họ thường hoạt động theo đội, nhóm, quỹ, không đi một mình và không ra quyết định bồng bột. Họ đánh giá đúng cơ hội, có trang bị tâm lý đầu tư và kiến thức đầy đủ, có chuẩn bị tài chính từ rất sớm, có ban bệ đội nhóm từ trước.
Nhà đầu tư chuyên nghiệp khi hành động không bị những “câu chuyện lợi nhuận tức thì” dẫn dắt đến mức ra quyết định bằng cảm xúc hay phán đoán thiếu bình tĩnh. Quan điểm của nhóm nhà đầu tư này là mua vào một cách đúng đắn thì thị trường sẽ tự vận hành đúng hướng và lợi nhuận tự khắc sẽ tìm đến.
Các nhà đầu tư quan tâm tới điều gì khi tìm mua bất động sản?
Dự án bất động sản phải có vị trí tốt
Điều đầu tiên mà doanh nghiệp cần chú ý khi phát triển dự án bất động sản chính là vị trí, bởi vì hầu hết khách hàng cùng giới đầu tư khi tìm mua bất động sản đều lưu ý đầu tiên chính là vị trí của dự án.
Có thể nói vị trí của dự án bất động sản chính là yếu tố hàng đầu và quan trọng nhất có thể tạo dựng được giá trị của dự án bất động sản, cũng là cơ sở có thể định giá bất động sản chính xác.
Đối với giới đầu tư bất động sản khi tìm mua sản phẩm thường lựa chọn những sản phẩm có vị trí tốt, những dự án này thường có tiềm năng phát triển cao hơn, tiềm năng đô thị hóa nhanh chóng. Dự án nằm ở khu vực có mật độ dân số đông đúc sẽ đảm bảo giá trị bất động sản mới tăng lên.
Dự án bất động sản phải phù hợp với khả năng tài chính
Một dự án bất động sản thành công thường phải thu hút sự chú ý của đông đảo khách hàng, đáp ứng được nhu cầu cần có trên thị trường. Đây cũng là lý do những dự án bất động sản phân khúc trung và giá rẻ thường dễ dàng thu hút khách hàng hơn cả.
Hầu hết khách hàng khi mua nhà hiện nay đều là những đối tượng người trẻ tuổi, nguồn tài chính không cao, vì vậy khi chọn lựa dự án bất động sản thường chọn mua những dự án phù hợp với khả năng tài chính, hoặc nếu vay sẽ vay không quá 50% giá trị của bất động sản để tránh gánh nặng tiền lãi.
Vì vậy khi kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp cần phải tính toán kỹ dòng tiền cho từng đợt thanh toán dự án, đảm bảo thuận tiện thu hút sự chú ý của phần đông khách hàng trên thị trường.
Dự án bất động sản phải có tính thanh khoản cao
Những dự án bất động sản có tính thanh khoản cao bao giờ cũng dễ dàng thu hút sự chú ý của người mua nhà hơn cả, vì vậy bất động sản có giá trị gia tăng tốt, có thể ở hoặc có thể cho thuê trong thời gian ngắn sẽ dễ dàng thu hút sự chú ý của giới đầu tư cùng khách hàng có nhu cầu ở thực.
Đa phần các nhà đầu tư nhỏ lẻ hiện nay cũng tập trung nhiều vào những dự án bất động sản này để có thể kiếm lợi tức tiền thuê hàng tháng, đảm bảo tăng thêm giá trị bất động sản theo thời gian.
Dự án bất động sản phải có tính pháp lý rõ ràng
Những dự án bất động sản có tính pháp lý rõ ràng bao giờ cũng dễ dàng thu hút được sự chú ý của giới đầu tư hơn cả, bởi hầu hết khách hàng khi tìm mua dự án bất động sản đều chú ý nhiều hơn tới tính pháp lý của sản phẩm.
Chính vì vậy khách hàng khi tìm mua bất động sản đều xem xét khắt khe tính pháp lý dự án, sàng lọc kỹ càng thương hiệu doanh nghiệp uy tín mới quyết định “chọn mặt gửi vàng”.
Đối với các nhà đầu tư bất động sản khi tìm mua sản phẩm cũng thường chọn mua bất động sản tại các dự án được triển khai bởi chủ đầu tư uy tín, phát triển dự án chất lượng và có tài chính vững mạnh, sẵn sàng cung cấp pháp lý rõ ràng, minh bạch và có chế độ hậu mãi tốt.
Dự án được quy hoạch tại khu vực có cơ sở hạ tầng tốt
Những dự án bất động sản có tiềm năng sinh lời cao thường được quy hoạch tại những khu vực có cơ sở hạ tầng xã hội tốt và kết nối giao thông thuận tiện.
Thông thường những dự án bất động sản dễ dàng thu hút khách hàng đều có môi trường xung quanh trong lành, thoáng đãng và được quy hoạch bài bản, hoặc những dự án đón đầu tại các khu vực hạ tầng chuẩn bị hoặc đang kết nối, vì tỷ suất sinh lợi sẽ cao. Có thể chấp nhận khoảng cách xa khu trung tâm nhưng giao thông phải thuận tiện và tiện ích đầy đủ.
Ngoài ra dự án bất động sản nằm ở khu vực có cộng đồng dân cư văn minh, hiện đại cũng dễ dàng thu hút khách hàng hơn cả. Hầu hết giới đầu tư khi chọn mua bất động sản tại dự án nào đó đều tiến hành khảo sát cộng đồng xung quanh dự án để có cái nhìn tổng quan nhất về cộng đồng ở khu vực lựa chọn đầu tư. Hàng xóm tốt, cộng đồng văn minh cũng là một trong những tiêu chí giúp tăng giá bất động sản.
Sự khác nhau giữa nhà đầu tư căn hộ và nhà đầu tư đất nền
Nhà đầu tư căn hộ
- Trẻ trung đa số 25-40t, lối sống hiện đại, thu nhập cao, dòng tiền tốt.
- Tích luỹ ít, tuỳ phân khúc họ đầu tư nhưng 80% từ 5-20 tỷ nhàn rỗi, thường sử dụng vay ngân hàng khi mua nhờ dòng thu nhập cao chứng minh được.
- Đa số đầu tư bán lại chênh kiếm lời hơn là cho thuê lấy tiền hàng tháng.
- Quan tâm kinh tế, chính trị, biến động xã hội.
- Đa phần đầu tư lướt sóng, ngắn hạn, thu hồi vốn và xoay dòng tiền nhanh.
Nhà đầu tư đất nền
- Độ tuổi trải dài từ 25-60t.
- Tuỳ vào độ tuổi mà tích luỹ ít hay nhiều, càng lớn tuổi thì tài sản càng nhiều, tài chính từ 5-100 tỷ nhàn rỗi, ít khi vay ngân hàng và khó chứng minh được thu nhập.
- Đa số chờ tăng giá cao mới bán, ít nhất tăng từ 30%.
- Quan tâm quy hoạch chung, định hướng phát triển của nhà nước.
- Đa số đầu tư trung hạn từ 2-5 năm và dài hạn từ 5-10 năm trở lên, nếu mặt tiền họ sẽ cho thuê.
Các khu vực giàu tiềm năng được các nhà đầu tư chú ý nhiều trong những năm gần đây
Hồ Tràm
Hồ Tràm là dải bờ biển dài nằm giữa Long Hải và Bình Châu, trên địa bàn huyện Xuyên Mộc, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. Nơi đây từng được kênh truyền hình CNNGo (Mỹ) bình chọn là một trong những bãi biển hoang sơ đẹp nhất thế giới với những bãi cát trắng mịn, sạch sẽ cùng làn nước xanh ngọc bích, khí hậu trong lành, 4 mùa nắng ấm.
Không giống với biển Vũng Tàu với dày đặc nhà nghỉ, khách sạn mọc lên san sát. Biển Hồ Tràm vẫn còn hoang sơ, mang đến cảm giác sinh thái, nghỉ dưỡng cho cư dân và du khách nhiều hơn.
Đường đi đến Hồ Tràm không xa hơn đến Vũng Tàu, xung quanh Hồ Tràm còn có nhiều tiện ích giải trí, nghỉ dưỡng như sân golf, casino (Grand Hồ Tràm), suối nước nóng Bình Châu, Safari (Nova World), rừng nguyên sinh Bình Châu – Phước Bửu…
Bên cạnh đó, sự xuất hiện của hàng loạt chủ đầu tư lớn như Hưng Thịnh, Novaland… cùng các dự án nghỉ dưỡng quy mô lớn khiến cho Hồ Tràm ngày càng “có giá” trong mắt các nhà đầu tư.
Thị xã Phú Mỹ – Bà Rịa Vũng Tàu
Thị xã Phú Mỹ thuộc tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu, cách trung tâm Tp.HCM khoảng 60km. Nếu đi từ Tp.HCM qua cao tốc Tp.HCM – Long Thành rẽ phải vào Quốc Lộ 51 đi khoảng 15km hết địa phận huyện Long Thành là đến thị xã Phú Mỹ.
Theo nhận định của nhiều NĐT thì quy hoạch cơ sở hạ tầng giao thông của tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu nói chung và thị xã Phú Mỹ nói riêng được thực hiện rất tốt.
Nếu so với các tỉnh giáp ranh như Đồng Nai, Bình Thuận thì Bà Rịa Vũng Tàu đang thu hút được nhiều nhà đầu tư hơn.
Từ đầu năm 2020 đến nay, tin tức về các công trình giao thông trọng điểm của tỉnh Bà Rịa như cao tốc Biên Hòa Vũng Tàu, đường vành đai 4… xuất hiện dày đặc trên các phương tiện truyền thông báo chí.
Qua đó cho thấy được quyết tâm của Tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu trong việc đưa kinh tế của toàn tỉnh phát triển vượt bậc trong giai đoạn sắp tới. Hướng tới đạt được mục tiêu đưa Thị Xã Phú Mỹ trở thành Thành Phố Cảng – Công Nghiệp vào năm 2022.
Bảo Lộc – Lâm Đồng
Bảo Lộc cách Tp.HCM 180km, cách Tp.Phan Thiết 100km và cách Đà Lạt 110km. Do đó, từ Tp.HCM ta có thể bắt những tuyến xe đi Đà Lạt đều có thể ghé qua Bảo Lộc.
Bảo Lộc là một thành phố ôn đới, mát mẻ với nhiệt độ trung bình khoảng 21- 23 độ C. Vùng đất ít nắng, nhiều mưa này hầu như ẩn mình trong sương suốt năm khiến cảnh vật chìm trong lãng đãng không khác gì Đà Lạt mộng mơ. Cũng giống như những tỉnh khác ở Tây Nguyên, thời điểm thích hợp nhất để đến Bảo Lộc là vào khoảng tháng 12 đến tháng 4 năm sau, thời điểm ít mưa nhất trong năm.
Hiện tại giá đất Bảo Lộc còn rẽ và quỹ đất còn nhiều. Khí hậu Bảo Lộc không thua gì Đà Lạt nhưng giá đất so với Đà Lạt thì còn rất rẻ, đầu tư tốt.
Theo đó, giá đất trung tâm đang hơi cao chỉ nên để ở, còn đầu tư thì nên đầu tư đất sào diện tích lớn, giá giao động từ 200 -1 tỷ/1000m2 khu gần trung tâm. Do đó, mấy năm gần đây các NĐT trung hạn đang ngấm ngầm mua đất dân diện tích lớn từ 500m đến vài sào nếu tài chính tốt.
Nha Trang – Khánh Hòa
Nha Trang là thành phố ven biển và là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa, khoa học kỹ thuật và du lịch của tỉnh Khánh Hòa.
Nha Trang từng được mệnh danh là một trong những thiên đường du lịch của Việt Nam. Đi cùng với kỳ vọng đó, những năm trở lại đây, hàng loạt các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng mới đã đổ bộ ồ ạt.
Nha Trang nói riêng và Việt Nam nói chung đang là điểm đến của khách lưu trú trong và ngoài nước. Tốc độ tăng trưởng du lịch như hiện nay đang ở con số cao và dự kiến tỷ lệ này sẽ còn tiếp tục tăng từ nay cho đến năm 2025.
Theo thống kê, chỉ trong vòng 2 năm, giai đoạn 2016 – 2018 hơn 17.000 căn hộ condotel đã được xây dựng và chào bán ở Nha Trang. Hầu hết các dự án đều nằm ở dọc bờ biển, trên con đường Trần Phú và Phạm Văn Đồng. “Bức tường bê tông dày đặc” đã trở thành hình ảnh mà giới quan sát đang dành cho Nha Trang khi sự chất chồng của từng khối nhà cao tầng trở nên dày đặc.
Do đó, trong những năm gần đây, Nha Trang cũng là một trong những sự lựa chọn hàng đầu cho những người có vốn nhàn rỗi muốn “xuống tiền” trung và dài hạn.
TÓM TẮT CÁC THÔNG TIN
– Nhà đầu tư lướt sóng.
– Nhà đầu tư vốn lớn.
– Nhà đầu tư quan sát.
– Nhà đầu tư chuyên nghiệp.
– Dự án bất động sản phải có vị trí tốt.
– Dự án bất động sản phải phù hợp với khả năng tài chính.
– Dự án bất động sản phải có tính thanh khoản cao.
– Dự án bất động sản phải có tính pháp lý rõ ràng.
– Dự án được quy hoạch tại khu vực có cơ sở hạ tầng tốt.
Hồ Tràm, Phú Mỹ, Bảo Lộc, Nha Trang,…