7 lời khuyên vàng trong đầu tư bất động sản mùa dịch

Thị trường bất động sản phát triển theo mỗi chu kì, và mỗi chu kì đều kéo dài 7 đến 10 năm tình theo tính khách hàng của thị trường mà bất động sản đi theo hình Sin hay đi theo hình ngang có lúc đỉnh điểm có lúc thăng trầm. Mọi điều diễn biến trong chu kỳ đều ảnh hưởng trực tiếp đến nền kinh tế như hệ thống tài chính, ngân hàng, xây dựng… Đối với các nhà đầu tư bất động sản, có thể nắm nắm bắt được thông tin về những biến động trong mỗi giai đoạn của chu kỳ những biến động trong mỗi giai đoạn của chu kỳ là rất quan trọng, vì nó liên quan đến khả năng kiếm lợi nhuận từ việc đầu tư bất động sản. Vậy bí kíp nào để đầu tư địa ốc có hiệu quả?

Dấu hiệu để nhận biết quy luật tuần hoàn của bất động sản?

Chúng ta cùng nhau nhìn lại quy trình bất động sản trong 10 năm qua?

– Năm 1993: Luật đất đai ra đời

– Năm 1993 – 1994: Sốt lần 1 (hạ) người mua nhà cảm thấy tự tin vào thị trường bất động sản hơn, bất động sản tồn kho giảm mạnh, giá tăng trở lại.

Lúc này, các ngành liên quan như xây dựng, ngân hàng, cũng bắt đầu xây dựng bất đầu khởi nghiệp, ngân hàng bất đầu cho vay mua bán bất động sản. Các phương tiện truyền thông sẽ đăng tin về sự biến đổi cảu thị trường, Các chủ đầu tư bắt đầu đẩy mạnh thực hiện dự án sau một thời gian ngưng đọng. Từ đó, giá bắt đầu tăng nhẹ, đây là thời điểm thích hợp cho các nhà đầu tư tham gia vào thị trường bất động sản.

– Năm 1995 – 1999: Thu Đông (Suy thoái: Đóng băng) giá vẫn tiếp tục giảm, tài sản bị tịch thu để thế nợ tràn ngập thị trường. người mua không dám mua bất động sản, gây ra sự tồn động thị trường. Thị trường bất động sản hạ nhiệt, nhiều nhà đầu tư rút khỏi thị trường, nhà đất trở nên khó bán, giao dịch đình trệ. Ngân hàng ngừng cho đầu tư và các cá nhân vay tiền, nhiều doanh nghiệp phá sản.

– Năm 2000 – 2002: Xuân hạ (Phục hồi – Bùng nổ) giá trước đó ở mức cao nhất trong chu kỳ, tài sản tồn đọng trước đó trên thị trường không còn nhiều, nhu cầu mua bất động sản khá phổ biến, thậm chí họ có thể mua với giá cao hơn giá chào bán.

Ở giai đoạn này, các công trình được đầu tư xây dựng liên tục, vật liệu bán chạy, khiến giá vật liệu xây dựng tăng cao, Bên cạnh đó, các ngân hàng đua nhau tung ra nhiều chính sách hỗ trợ vay vốn mua bất động sản, lãi suất gửi tiết kiệm tăng, giao dịch mua bán nhà đất diễn ra nhanh chóng sôi động. Thời điểm này rất phù hợp cho các nhà đầu tư chào bán bất động sản của mình.

Xem thêm bài viết khác tại: Thị trường bất động sản Hồ Tràm Quý 3/2020

– Năm 2003 – 2006: Thu Đông (Suy Thoái – Đóng Băng) giá giảm chậm chạm đáy, khiến các nhà đầu tư bắt đầu mua hàng tồn kho dư thừa. Các giao dịch trở nên sôi động trở lại, dòng tiền đang ở mức cao nhất trong chu kỳ.

Đây là thời điểm tốt để các nhà đầu tư mua bất động sản, đợi đến khi thị trường được hâm nóng trở lại thì đó là cơ hội để họ làm giàu.

– Năm 2007 – 2009: Xuân – Hạ (Phục hồi – Bùng nổ) khi các công trình xây dựng bị quá tải và giá quá cao, các nhà đầu tư bắt đầu giảm giá nhẹ để thu hút khách hàng. Để kiềm chế lạm phát, nhà nước bắt đầu rút tiền về, các ngân hàng hạn chế hỗ trợ vay mua bán bất động sản. Tài sản bị tịch thu bắt đầu tăng lên vì chủ nhà không thể bán do số nợ nhiều hơn so với giá trị tài sản của họ. Các nhà đầu tư không nên mua bất động sản ở giai đoạn này.

Xem thêm bài viết khác tại: 7 cơ hội đầu tư thời khủng hoảng mùa dịch

– Năm 2010 – 2013: Thu Đông (Suy thoái – đóng băng) mỗi giai đoạn trong chu kỳ này kéo dài bao lâu còn tùy thuộc vào nhiều yếu tố tác động, trong đó bao gồm:

• Tình hình phát triển của nền kinh tế vĩ mô.
• Mức độ hỗ trợ vay vốn mua bất động sản của ngân hàng.
• Các dự án hạ tầng trong khu vực
• Biến động tăng / giảm giá bất động sản
• Các loại bất động sản phù hợp nhu cầu người mua.

Không phải bất cứ thị trường bất động sản nào cũng đều nằm chung trong một vòng quay, vì mỗi địa phương có một ưu thế khác nhau, nên cách vận hành thị trường bất động sản cũng khác nhau. Một khu vực cụ thể nào đó có thể đang trên đà tăng trưởng trở lại nhờ vào một khu thương mại mới đang xây dựng, trong khi những khu vực khác không được hưởng lợi, Ngoài ra, yếu tố tự nhiên cũng là một tác động không nhỏ, một thảm họa thiên nhiên xảy ra có thể tạo nên một sự sụt giảm nhanh chóng và rất lâu để phục hồi trở lại.

Xem thêm bài viết khác tại: Các nhà đầu tư hiện tại đang quan tâm đến điều gì?

Cách nhận biết quy luật tuần hoàn của bất động sản theo mùa

Như đã nói Chu kỳ bất động sản thường diễn ra theo quy luật 7 đến 10 năm? Vậy làm sao để ta có thể phát hiện ra 4 mùa này trong năm đều có các đặc điểm nhận dạng và trong bất động sản cũng vậy. Và ai sẽ là người tự báo thị trường cho bạn? Để biết được chính xác nhất các dấu hiệu thị trường đang ở mùa nào của bất động sản, bạn có thể lấy thông tin từ các tổ chức uy tín chất lượng nhất như:

• Thống kê CBRE
• Thời sự – báo kinh tế, điện tử
• Các chuyên gia bất động sản
• Môi giới bất động sản
• Nhà đầu tư lớn (chi phối thị trường)
• Hiệp hội bất động sản
• Công ty, sàn giao dịch bất động sản
• Google: Kênh thông tin

Bạn có thể so sánh các nguồn tin thu được từ nhiều kênh trên với dấu hiệu nhận biết các mùa trong một chu kỳ bất động sản.

Vì sao nhà đầu tư khó “lướt sóng” bất động sản lúc này?

Thị trường bất động sản dù đã có dấu hiệu hồi phục sau dịch, nhưng kết quả kinh doanh chưa mấy khởi sắc, tâm lý nhà đầu tư còn e dè. Hoạt động đầu tư lướt sóng không còn là cuộc chơi “hái ra tiền” của giới đầu tư.

Nhiều người gom tiền phòng bất trắc

Đây được xem là nguyên nhân sâu xa dẫn đến hoạt động mua bán, đầu tư lướt sóng khó diễn ra. Nhất là trong bối cảnh thị trường bất động sản đang chịu tác động kép từ dịch bệnh lẫn pháp lý kéo dài.

Khảo sát của một số đơn vị môi giới bất động sản, cho thấy khoảng 1/3 số lượng nhà đầu tư cá nhân không còn mặn mà với việc đầu cơ lướt sóng ở các dự án căn hộ, đất nền. Nhiều người chấp nhận giảm lợi nhuận để đẩy hàng nhanh hơn. Chính tâm lý ngại rủi ro đã tác động rõ nét đến hoạt động đầu tư trên thị trường bất động sản ở thời điểm này.

Theo đánh giá của các chuyên gia, thị trường bất động sản hiện đang chững lại rõ nét do quá nhiều khó khăn ập đến cùng lúc. Việc các nhà đầu tư e ngại rủi ro nên vội vàng thu hồi dòng tiền là điều tất yếu. Mặt khác, nhiều người cũng có xu hướng giữ tiền mặt để dự phòng khi bất trắc. Họ không kì vọng lợi nhuận vào việc lướt sóng bất động sản, thậm chí còn chưa muốn “xuống tiền” mua lúc này mặc dù có vốn nhàn rỗi.

Nhà đầu tư gặp khó “lướt sóng” bất động sản

Những năm trước, nhiều nhà đầu tư tham gia lướt sóng đất nền, chung cư và nhận về lợi nhuận khá tốt trong vòng 6 – 9 tháng, thậm chí khoảng 3 – 4 tháng. Thế nhưng, hiện nay việc vào thị trường trong khoảng thời gian ngắn với dòng vốn ban đầu vài trăm triệu đồng không còn là bài toán khả thi.

Đại diện phòng kinh doanh của một công ty bất động sản trên địa bàn Dĩ An, Bình Dương cho hay, hiện tại lướt sóng căn hộ không thể nói trước được điều gì vì còn phụ thuộc vào tình hình thị trường nói chung. Việc kỳ vọng lợi nhuận lướt sóng ở thời điểm này sẽ không thể bằng các giai đoạn trước. Do đó, nhà đầu tư có nguồn vốn mỏng cần xem xét kỹ trước khi tham gia vào thị trường với ý định lướt sóng ngắn hạn.

Trước đây, nếu dự án thuận lợi về tiến độ xây dựng và mọi vấn đề pháp lý đều ổn thỏa, một nhà đầu tư có thể thu về khoản tiền chênh lệch từ 50 triệu đến 300 triệu đồng khi lướt sóng căn hộ, đất nền trong khoảng thời gian ngắn.

Tuy nhiên, bắt đầu từ giữa năm 2019, việc đầu cơ lướt sóng ở các dự án căn hộ trên địa bàn TP.HCM đã không còn mang lại mức lợi nhuận như mong muốn. Hàng trăm dự án bị đứng bánh do nhiều nguyên nhân như vướng đất công, lùm xùm pháp lý, chủ đầu tư thiếu tiềm lực về tài chính.

Hàng nghìn nhà đầu tư bị chôn vốn nhiều năm liền do trót ký hợp đồng giữ chỗ với giá trị cao nhưng dự án cứ mãi “giậm chân tại chỗ”. Thậm chí, nhiều dự án khi khách hàng căng băng rôn đòi tiền thì chủ đầu tư tìm cách né tránh hoặc bổ sung nhiều điều khoản bất lợi cho khách hàng trong hợp đồng thanh lý. Từ những rắc rối trên, niềm tin của nhà đầu tư vào các dự án căn hộ cũng mất dần.

Với phân khúc đất nền cũng diễn ra tương tự, nhiều lùm xùm pháp lý, dự án “ma” tràn lan đã khiến nhà đầu tư vào thị trường một cách thận trọng, không còn chuyện mua bán ồ ạt như trước dẫn đến việc lướt sóng kiếm lời của giới đầu tư ngày càng trở nên khó khăn hơn.

Bên cạnh chuyện pháp lý thì năm 2020 những khó khăn khi đại dịch Covid-19 ập đến khiến cho lượng giao dịch giảm mạnh. Theo các chuyên gia, xu hướng của người dân giờ đây là tích trữ dòng tiền của họ để dự phòng nếu dịch bệnh kéo dài thay vì mua nhà.

Trong khi đó, việc phân bổ dòng tiền của các nhà đầu tư cũng trở nên chậm rãi hơn, chắc chắn hơn và không còn ồ ạt như trước. Hoạt động đầu tư lướt sóng dường như “im ắng” hẳn. Ngay cả khi nhà đầu tư khi mua sản phẩm hơn 1 năm cũng khó ra được hàng trong bối cảnh hiện nay.

Lợi nhuận không đáng kể

Chính thị trường gặp khó khăn nên mức lợi nhuận nhà đầu tư đạt được không còn dễ dàng như trước. Hiện nay, đầu tư vào căn hộ hay đất nền kỳ vọng mức lợi nhuận vài trăm triệu đồng trong vòng 1 năm dường như rất khó, chỉ rơi cá biệt vào một vài dự án giá còn hợp lý, phù hợp sức mua của số đông khách hàng.

Ông Phạm Lâm, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần DKRA Vietnam từng cho rằng, dù khó khăn bởi dịch bệnh nhưng thị trường bất động sản hiện nay vẫn còn cơ hội cho các nhà đầu tư. Tuy nhiên, ở thời điểm này không phải cuộc chơi của những nhà đầu tư “lướt sóng”.

Mà quan điểm đầu tư ở giai đoạn hiện nay là phải có chiến lược đầu tư mang tính chất trung và dài hạn, lựa chọn sản phẩm chất lượng của những nhà phát triển có uy tín, có bề dày kinh nghiệm, có sản phẩm đối chứng. Trong đó, nhà đầu tư nên đầu tư ở các thị trường có nhiều lợi thế phát triển ổn định. Tránh tình trạng đầu tư vào các loại hình sản phẩm giá rẻ, không an toàn, thiếu tính bền vững.

Trong giai đoạn hiện nay cơ hội đầu tư ngắn hạn không còn do tính thanh khoản giảm, dòng tiền đang lưu thông chậm và giảm mạnh. Đầu tư ngắn hạn thường chỉ mang yếu tố thời điểm khi thị trường sôi động hay có các yếu tố kích hoạt bất ngờ như công bố quy hoạch mới, mở đường hay khởi động các dự án trọng điểm.

Khi thị trường trầm lắng sẽ sàng lọc mạnh nhà đầu tư. Nhà đầu tư ngắn hạn thường vốn yếu, tỷ lệ sử dụng đòn bẩy tài chính cao sẽ sớm rời thị trường. Còn lại các nhà đầu tư dài hạn, có nguồn lực tốt họ sẽ lựa chọn các sản phẩm tốt và chờ đợi đến khi thị trường khởi sắc trở lại.

Tuy nhiên, trong bối cảnh này, điểm lưu ý đối với cả nhà đầu tư và người mua ở thực là không nên dùng đòn bẩy tài chính với tỷ lệ quá cao. Tỷ lệ vốn tự có khoảng 50% giá trị tài sản là con số khá an toàn khi khả năng cao là người mua phải đối diện với một vài giai đoạn khó khăn trong suốt thời hạn vay thường từ 10 – 20 năm.

Kênh nào an toàn cho nhà đầu tư? Bí quyết đầu tư hiệu quả mùa dịch?

Gửi tiền vào bất động sản đang được xem là kênh trú ẩn an toàn, nhưng nếu đầu tư không đúng cách có thể gặp rắc rối, thậm chí thua lỗ, trắng tay. Do đó, các nhà đầu tư không nên:

• Dốc tiền mua bất động sản theo phong trào, tâm lý đám đông hoặc quá hào hứng với các chương trình khuyến mãi “khủng”, gom hàng khối lượng lớn để được chiết khấu nhiều. Chỉ thấy cái lợi trước mắt trong khi chưa xem xét kỹ các chỉ số cơ bản: sản phẩm, tiến độ thanh toán, giá cả, hiệu quả sinh lời… là sai lầm nghiêm trọng.

→ Nếu đã từng hoặc đang mua nhà đất kiểu này, bạn cần phải dừng lại và giải phóng suất đầu tư càng nhanh càng tốt vì đây là nguyên nhân lớn nhất dẫn đến chôn vốn oan vào bất động sản.

• Đầu tư vào chu kỳ cuối của quá trình tăng trưởng ngắn hạn cũng là một lỗi cơ bản nhưng khá phổ biến tại thị trường Việt Nam. Điều này có nghĩa là bạn mua nhà đất khi giá đang trên đỉnh, lúc thị trường chững lại bạn phải chịu áp lực giảm giá và muốn bán có lãi phải chờ thời gian rất lâu.

→  Khi quá trình tăng trưởng quay đầu cho chu kỳ phát triển kế tiếp sẽ khiến bạn bị chôn vốn từ trung đến dài hạn (từ 12 tháng đến vài năm) và mất đi rất nhiều chi phí cơ hội.

• Mua nhà đất nhưng không xem xét giá trị sử dụng. Khi đầu tư bạn nên tính đến những đặc điểm và giá trị sản phẩm dành cho người có nhu cầu tiêu dùng cuối cùng. Ví dụ: mua để ở, cho thuê, sử dụng toàn phần hay một phần, mua làm của để dành hoặc chờ cơ hội tăng giá… đều có cách chọn hàng hóa khác nhau.

→  Mục tiêu cuối cùng của bất động sản là hướng đến đối tượng sử dụng cuối cùng. Giá trị gia tăng của bất động sản phụ thuộc vào yếu tố này rất lớn. Do đó, nếu chưa tính đến giá trị sử dụng của bất động sản thì đừng vội gom hàng, vì gần như chắc chắn dòng tiền sẽ bị ghim lại rất lâu.

• Dùng quá nhiều đòn bẩy tài chính. Đây là sai lầm kinh điển của các nhà đầu tư bất động sản trong 8 năm khủng hoảng vừa qua. Tỷ lệ vay vốn khi đầu tư vào bất động sản cao (từ khoảng 50 – 80%) nhà đầu tư sẽ bị áp lực trả lãi và vốn gốc. Nếu như thanh khoản kém nhà đầu tư sẽ mất dần lợi nhuận theo thời gian khi bị thâm hụt dòng tiền vì phải trả lãi ngân hàng, thậm chí phải bán tháo bất động sản với giá thấp.

→ Có thể dùng đòn bẩy tài chính với tỷ lệ vay vốn cao khi nhà đầu tư kiểm soát được đầu vào và đầu ra, nên làm cho từng thương vụ chứ không phải là xu hướng.

• Đón sóng bất động sản quá sớm. Sai lầm này biểu hiện qua việc nhà đầu tư xác định sai tiềm năng bất động sản của một khu vực và dốc cả núi tiền để đón một cơn sóng chẳng biết bao giờ xuất hiện. Mua nhà đất không tạo ra giá trị gia tăng hoặc tiềm năng phát triển khu vực quá chậm sẽ chôn vùi dòng vốn của bạn.

→  Để tránh sai lầm này, nhà đầu tư cần phải thực địa, khảo sát bản chất của đô thị là cơ sở hạ tầng, tiện ích, và mật độ dân cư. Lưu ý chỉ khi hội tụ được ba yếu tố này giá trị bất động sản mới được đảm bảo.

• Mua nhà đất có giá trị quá lớn so với tiềm lực tài chính và kỳ vọng bán nhanh kiếm lãi. Những trường hợp liều lĩnh này thường xuất hiện phổ biến với đối tượng đầu cơ bất động sản. Nguồn vốn đầu tư không đủ, quỹ dự phòng quá ít, không thể thanh toán kịp tiến độ trong khi mãi lực thị trường còn thấp dẫn đến áp lực phải bán rẻ, hoặc thanh lý hợp đồng sớm.
• Dồn trứng vào một rổ hay đánh cược một mẻ lớn được ăn cả ngã về không. Đây là sai lầm được khuyến cáo cần phải tránh ở hầu như tất cả các kênh đầu tư, không riêng gì bất động sản. Thế nhưng, do giá trị tài sản (nhà đất) quá lớn, một khi đã dồn tất cả cá vào một rọ thì lúc thị trường khó khăn không thể tháo chạy kịp.

→ Điều này hạn chế tính thanh khoản và tập trung rủi ro về một mối. Do đó, cách đầu tư khôn ngoan là phải phân tán danh mục đầu tư, đa dạng hóa các khối tài sản này ở nhiều loại hình, phân khúc, khu vực, vị trí khác nhau.

TÓM TẮT CÁC THÔNG TIN