7 Chính sách mới về đất đai, bất động sản có hiệu lực từ tháng 1/2020

Vừa bước vào năm 2020, nhiều chính sách liên quan đến đất đai, xây dựng nói riêng và thị trường bất động sản nói chung chính thức có hiệu lực. Theo đó, những chính sách này không chỉ có ảnh hưởng đến giá đất và thị trường bất động sản trong suốt năm 2020 mà còn là khung pháp lý tham khảo vô cùng quan trọng cho tất cả những người đang có nhu cầu đầu tư đất trong những năm sắp tới.

Các tỉnh thành công bố bảng giá đất mới

Mới đây, Chính phủ ban hành Nghị định 96/2019/NĐ-CP quy định về khung giá đất. Trên cơ sở này, các tỉnh sẽ xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất áp dụng trong 5 năm tới 2020 – 2024 với mức tăng chung khoảng 20% so với giai đoạn 2015-2019.

Bảng giá đất được sử dụng làm căn cứ tính tiền và thuế sử dụng đất, tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai và để tính tiền trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước…

Theo Khoản 1 Điều 114 Luật Đất đai 2013, từ ngày 1/1/2020, UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phải công khai bảng giá đất mới của địa phương. Hiện tại, nhiều tỉnh thành đã công bố bảng giá đất mới. Hà Nội đã thông qua tờ trình các loại giá đất trên địa bàn, áp dụng từ tháng 1/2020 đến 12/2024. Theo đó, bảng giá điều chỉnh mức tăng bình quân 15%.

Đầu tháng 12/2019, Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM đã trình UBND TPHCM hai phương án cho bảng giá đất mới trên địa bàn thành phố giai đoạn 2020 – 2024. Phương án thứ nhất có giá đất ở mức cao nhất tăng hơn hai lần so với hiện nay (khoảng 330 triệu đồng/m2) và phương án thứ hai là không tăng giá đất. UBND TPHCM đã chọn phương án giữ nguyên bảng giá đất hiện hành, có bổ sung giá đất của một số tuyến đường mới với mức tối đa 162 triệu đồng/m2.

Xem thêm các bài viết khác tại: Đất nền Bà Rịa – Vũng Tàu

Bên cạnh đó, UBND tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu vừa qua đã có Tờ trình số 225/TTr-UBND về việc đề nghị xây dựng nghị quyết thông qua bảng giá các loại đất định kỳ 5 năm (2020-2024) tại tỉnh vừa được HĐND thông qua.

Theo Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu, giá đất thị trường trên địa bàn tỉnh những năm gần đây đều tăng cao hơn bảng giá đất tối đa của tỉnh từ 50-60%. Vì vậy, cần thiết phải sửa đổi, bổ sung một số quy định về giá đất nhằm bảo đảm phù hợp với tình hình thực tế địa phương, khắc phục những bất cập như: Chênh lệch so với bảng giá đất của tỉnh tùy theo từng địa bàn; điều chỉnh, bổ sung các tuyến đường mới hoàn thành… 

Do đó, bảng giá các loại đất định kỳ 5 năm (1/1/2020 – 31/12/2024) trên địa bàn tỉnh được xây dựng trên cơ sở kế thừa bảng giá các loại đất năm 2019 (Quyết định số 33/2018/QĐ-UBND của UBND tỉnh) và sửa đổi bổ sung thêm một số quy định nhằm bảo đảm phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương.

Sở Tài nguyên và Môi trường đã đề xuất phương án điều chỉnh tăng giá các loại đất định kỳ 5 năm (2020-2024). Cụ thể, có 3 nhóm đất chính cần điều chỉnh tăng giá từ 10-15% so với Quyết định số 33/2018/QĐ-UBND gồm: Đất nông nghiệp; đất phi nông nghiệp và đất rừng. Trong đó, đáng chú ý, đối với nhóm đất nông nghiệp khu vực đô thị và khu vực nông thôn được áp dụng khung giá đất tối đa theo quy định của Chính phủ. 

Theo đó, TP Vũng Tàu sẽ áp dụng khung giá tối đa là 300.000 đồng/m2. Các địa phương còn lại được xác định theo tỷ lệ 0,9 khung giá tối đa (TP Bà Rịa); 0,8 khung giá tối đa (TX Phú Mỹ); 0,7 khung giá tối đa (huyện Côn Đảo)… 

Còn đối với đất ở khu vực đô thị được điều chỉnh tăng từ 1-2 lần tùy từng khu vực. Riêng huyện Đất Đỏ và huyện Côn Đảo được điều chỉnh tăng 1,2-1,8 lần đối với đất ở khu vực đô thị và khu vực nông thôn.

Xem thêm các bài viết khác tại: Đất nền thị xã Phú Mỹ

Tăng hệ số rủi ro cho vay bất động sản

Thông tư số 22/2019 của Ngân hàng Nhà nước quy định: từ 1/1/2020, các khoản cho vay để phục vụ kinh doanh bất động sản sẽ bị áp hệ số rủi ro 200% (hiện tại là 150%). Đồng thời, hệ số rủi ro với các khoản cho vay cá nhân phục vụ nhu cầu mua nhà cũng bị áp dụng từ 50% đến 150% tùy giá trị giải ngân.

Trong đó, các khoản cho vay được đảm bảo toàn bộ bằng nhà ở (gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai), quyền sử dụng đất, công trình xây dựng gắn với quyền sử dụng đất sẽ có hệ số rủi ro 50% đáp ứng một số điều kiện (khoản vay cá nhân để mua nhà ở xã hội, mua nhà theo các chương trình, dự án hỗ trợ của Chính phủ và khoản cho vay cá nhân mua nhà dưới 1,5 tỷ đồng).

Đối với các khoản cho vay tiêu dùng cá nhân từ 4 tỷ trở lên (sau khi trừ đi khoản cho vay khách hàng đã áp dụng hệ số rủi ro 50%) sẽ bị áp hệ số rủi ro 120% (từ 1/1/2020 đến hết ngày 31/12/2020) và sau đó sẽ nâng lên 150% (từ 1/1/2021).

Xem thêm bài viết khác tại: Tác động của việc điều chỉnh khung giá đất mới đến thị trường bất động sản (2020 – 2024)

Chậm làm sổ đỏ, chủ đầu tư sẽ bị phạt đến 1 tỷ đồng

Theo Nghị định 91/2019/NĐ-CP ban hành ngày 19/11/2019 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai có hiệu lực từ ngày 5/1/2020, quy định hành vi không nộp hồ sơ để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng, người nhận chuyển quyền sử dụng đất sẽ bị phạt đến 1 tỷ đồng.

Nghị định nêu rõ, tổ chức thực hiện dự án kinh doanh bất động sản không nộp hồ sơ để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng, người nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc không cung cấp, cung cấp không đầy đủ giấy tờ cho người mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng, người nhận chuyển quyền sử dụng đất tự nộp hồ sơ cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 7 Điều 26 của Luật Nhà ở và khoản 4 Điều 13 của  Luật kinh doanh bất động sản thì hình thức và mức xử phạt tương ứng với thời gian và mức độ vi phạm như sau:

• Từ sau 50 ngày đến 6 tháng: Phạt tiền từ 10-30 triệu đồng đối với trường hợp vi phạm dưới 30 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất; phạt tiền từ 30-50 triệu đồng đối với trường hợp vi phạm từ 30 đến dưới 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất; phạt tiền từ 50-100 triệu đồng đối với trường hợp vi phạm từ 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất trở lên.
• Từ trên 6-9 tháng: Phạt tiền từ 30-50 triệu đồng đối với trường hợp vi phạm dưới 30 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất; phạt tiền từ 50-100 triệu đồng đối với trường hợp vi phạm từ 30 đến dưới 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất; phạt tiền từ 100-300 triệu đồng đối với trường hợp vi phạm từ 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất trở lên.
• Từ trên 9-12 tháng: Phạt tiền từ 50-100 triệu đồng đối với trường hợp vi phạm dưới 30 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất; phạt tiền từ 100-300 triệu đồng đối với trường hợp vi phạm từ 30 đến dưới 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất; phạt tiền từ 300-500 triệu đồng đối với trường hợp vi phạm từ 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất trở lên.
• Từ 12 tháng trở lên: phạt tiền từ 100-300 triệu đồng đối với trường hợp vi phạm dưới 30 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất; phạt tiền từ 300-500 triệu đồng đối với trường hợp vi phạm từ 30 đến dưới 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất; phạt tiền từ 500 triệu-1 tỷ đồng đối với trường hợp vi phạm từ 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất trở lên.

Vi phạm về đất đai bị phạt đến 1 tỉ đồng

Nghị định 91/2019/NĐ-CP của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai có hiệu lực từ ngày 05/01/2020. Chính sách bất động sản mới này tăng mức phạt đối với các hành vi vi phạm trong lĩnh vực này, điển hình như:

• Phạt đến 500 triệu đồng với cá nhân và 1 tỉ đồng với tổ chức nếu lấn, chiếm đất chưa sử dụng, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp (tăng 100 lần so với mức phạt trước đây);
• Phạt đến 500 triệu đồng với cá nhân và 1 tỉ đồng với tổ chức nếu tự ý chuyển từ đất trồng lúa sang đất ở (tăng 10 mức phạt so với trước đây);
• Phạt đến 20 triệu đồng với cá nhân và 40 triệu đồng với tổ chức nếu chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không có sổ đỏ (tăng bốn lần mức phạt so với trước đây);
• Phạt đến 5 triệu đồng với cá nhân và 10 triệu đồng với tổ chức nếu không sang tên sổ đỏ khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất (tăng hai lần mức phạt so với trước đây);
• Phạt đến 10 triệu đồng với cá nhân và 20 triệu đồng với tổ chức nếu bỏ hoang đất mà không thuộc trường hợp bất khả kháng (mức phạt này trước đây chưa được quy định).

Xem thêm bài viết khác tại: Phạt đến 1 tỷ đồng đối với hành vi lấn, chiếm và phân lô bán đất nền bừa bãi

Chính sách bất động sản quy định mới về xây dựng tầng tum, tầng lửng 

Có hiệu lực từ 1/1/2020, Thông tư 07/2019/TT-BXD về việc sửa đổi, bổ sung, thay thế một số quy định tại Thông tư số 03/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng quy định về phân cấp công trình xây dựng và hướng dẫn áp dụng trong quản lý hoạt động đầu tư xây dựng.

Theo đó, Thông tư 07 bổ sung, giải thích các khái niệm về nhà ở riêng lẻ; nhà chung cư; công trình đa năng; chiều cao của nhà, công trình, kết cấu; tầng trên mặt đất; tầng hầm; tầng nửa/bán hầm; tầng kỹ thuật; tầng áp mái; số tầng của tòa nhà (hoặc công trình).

Đối với công trình có tầng tum không tính vào số tầng của công trình khi chỉ dùng để bao che lồng cầu thang bộ hoặc giếng thang máy, bao che các thiết bị công trình (nếu có), phục vụ mục đích lên mái và cứu nạn, có diện tích không vượt quá 30% diện tích của sàn mái.

Đối với nhà ở riêng lẻ, tầng lửng không tính vào số tầng của công trình khi diện tích sàn tầng lửng không vượt quá 65% diện tích sàn xây dựng của tầng ngay bên dưới.

Đối với các công trình nhà, kết cấu dạng nhà, công trình nhiều tầng có sàn (không bao gồm nhà ở riêng lẻ), tầng lửng không tính vào số tầng của công trình khi chỉ bố trí sử dụng làm khu kỹ thuật (ví dụ: sàn kỹ thuật đáy bể bơi, sàn đặt máy phát điện, hoặc các thiết bị công trình khác), có diện tích sàn xây dựng không vượt quá 10% diện tích sàn xây dựng của tầng ngay bên dưới và không vượt quá 300m2.

Chính sách bất động sản mới quy định mỗi công trình chỉ được phép có một tầng lửng không tính vào số tầng của công trình.

Xem thêm bài viết khác tại: Những tiên đoán về thị trường địa ốc năm 2020

Xử phạt hành vi hủy hoại đất từ ngày 05/01/2020

Theo Nghị định số 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, trường hợp làm biến dạng địa hình hoặc làm suy giảm chất lượng đất thì hình thức và mức xử phạt như sau:

• Phạt tiền từ 2 triệu đồng đến 5 triệu đồng nếu diện tích đất bị hủy hoại dưới 0,05 héc ta.
• Phạt tiền từ 5 triệu đồng đến 10 triệu đồng nếu diện tích đất bị hủy hoại từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta.
• Phạt tiền từ 10 triệu đồng đến 30 triệu đồng nếu diện tích đất bị hủy hoại từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta.
• Phạt tiền từ 30 triệu đồng đến 60 triệu đồng nếu diện tích đất bị hủy hoại từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta.
• Phạt tiền từ 60 triệu đồng đến 150 triệu đồng nếu diện tích đất bị hủy hoại từ 01 héc ta trở lên.

Đồng thời, chính sách bất động sản mới buộc người vi phạm phải khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm; nếu người có hành vi vi phạm không chấp hành thì Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai 2013.

Đối với trường hợp gây ô nhiễm thì hình thức và mức xử phạt thực hiện theo quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực bảo vệ môi trường.

Xem thêm bài viết khác tại: Toàn cảnh thị trường bất động sản Việt Nam năm 2019

Thêm trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

Đây là nội dung mới trong chính sách bất động sản đáng chú ý được đề cập tại Thông tư số 07/2019/TT-BTP (có hiệu lực thi hành từ ngày 10/01/2020) hướng dẫn một số nội dung về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

Theo đó, các trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất từ ngày 10/01/2020 bao gồm:

• Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất; đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất; đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất; đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai; đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai; đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký; đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp đã đăng ký thế chấp; xóa đăng ký thế chấp; và
• Bổ sung thêm trường hợp đăng ký thế chấp đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án đầu tư xây dựng công trình xây dựng không phải là nhà ở, dự án đầu tư xây dựng khác theo quy định của pháp luật.

TÓM TẮT CÁC THÔNG TIN