Dù được dự báo còn nhiều dư địa để tăng trưởng, nhưng theo các chuyên gia nhận định, thị trường bất động sản 2020 sẽ còn gặp nhiều trở ngại và thách thức.
Mục lục bài viết
Xu thế dòng tiền vào bất động sản năm 2020
Trong bối cảnh sắp sửa bước qua năm 2019, chào đón năm 2020 thì cũng là lúc giới đầu tư đang có những suy nghĩ, những dự báo khác nhau về triển vọng của thị trường bất động sản trong năm tới. Đặc biệt là câu chuyện nguồn vốn, dòng tiền cho bất động sản sẽ như thế nào trong năm 2020 khi mà Chính phủ có chủ trương kiểm soát chặt chẽ hơn về tín dụng vào lĩnh vực này.
Theo các chuyên gia, xu hướng dịch chuyển dòng tiền sẽ đổ vào các bất động sản ven đô, đến các khu vực có chỉ số cạnh tranh tốt. Trong đó, sự phát triển của thị trường vùng ven đô thị lớn như TPHCM, Hà Nội là sự phát triển tất yếu khi mà khu vực nội đô quỹ đất hạn chế. Do đó, hiện nay đang có rất nhiều nhà đầu tư và cả người mua đang tìm một giải pháp hợp lý hơn ở khu ven, nhất là những người có tài chính dao động ở mức 2 – 3 tỷ đổ xuống.
Chẳng hạn, ngoài các thị trường truyền thống như Đà Nẵng, Phú Quốc thì các nhà đầu tư đang có xu hướng dồn về mua đất ở những địa phương như Bình Thuận, Cần Thơ, Hội An, Bà Rịa – Vũng Tàu,… Và thực tế, thời gian qua bất động sản ven TP đã tăng trưởng với giá gấp đôi, gấp 3 lần so với 3-4 năm trước.
Xem thêm các bài viết khác tại: Đất nền Bà Rịa – Vũng Tàu
Về tâm lý chung của thị trường thì các nhà đầu tư luôn muốn đầu tư nhiều nhất vào các kênh shop house đã được cấp phép. Bên cạnh đó, đất nền vẫn sẽ là kênh thu hút nhiều nhà đầu tư bởi số tiền bỏ ra ít, trong khi lợi nhuận mang lại khá tốt, đặc biệt ở các dự án đầy đủ hạ tầng và giấy phép.
Người Việt Nam thuộc nhóm “máu” đầu tư, thích mạo hiểm. Đó là tư duy phổ cập của người nghèo, nhưng người giàu thì không như vậy. Người giàu sẽ mua sẽ nhà ở đảm bảo tương lai con cái. Vì vậy, nhà ở chung cư là một lựa chọn được giới trẻ ưa chuộng, tạo ra gia đình ấm cúng, quản lý gia đình. Còn đối với giới đầu cơ thì có thể lựa chọn đất nền hoặc các phân khúc khác.
Tại diễn đàn Bất động sản Việt Nam thường niên với chủ đề “Xu thế dòng tiền vào bất động sản 2020” do Vneconomy tổ chức, khi được khảo sát phân khúc nào của bất động sản sẽ hoạt động khả quan nhất trong năm 2020 thì kết quả nhận được từ các chuyên gia vẫn nằm trong dự định của nhiều người khi đất nền nằm chễm chệ ở vị trí đầu chiếm 47%, kế tiếp là biệt thự liền kề, shophouse với kết quả 28,8%, chung cư 21,2% và cuối cùng là bất động sản du lịch nghỉ dưỡng (Condotel) chỉ chiếm 3%.
Xem thêm các bài viết khác tại: Đất nền thị xã Phú Mỹ
Thách thức cho thị trường bất động sản Việt Nam năm 2020
Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đánh giá, trong giai đoạn 3 năm vừa qua, mặc dù còn gặp nhiều khó khăn và biến động, song nhìn chung, thị trường bất động sản Việt Nam về cơ bản vẫn có sự phát triển ổn định, lành mạnh, chuyên nghiệp hơn và đã giảm thiểu các nguy cơ rủi ro so với thời kỳ trước, ngày càng thể hiện vai trò đặc biệt quan trọng của mình trong nền kinh tế và là động lực phát triển cho nhiều ngành, nghề và thị trường khác.
Từ đầu năm đến nay, tình hình quốc tế cũng như khu vực diễn biến phức tạp và có nhiều yếu tố không thuận lợi. Thị trường BĐS thời gian qua luôn có nhiều cơ hội phát triển, nhất là thu hút được nhiều dòng vốn đầu tư nước ngoài. Tuy nhiên, theo ông Nam, cơ hội là vậy nhưng thị trường bất động sản Việt Nam đang đối diện với không ít thách thức.
Xem thêm bài viết khác tại: Dự báo thị trường bất động sản năm 2020: “Sóng” sẽ đổ về đâu?
Hệ thống các văn bản pháp lý liên quan đến thị trường bất động sản còn chưa đồng bộ
Hành lang pháp lý điều chỉnh thị trường bất động sản, từ công tác đầu tư xây dựng, giao dịch đến quản lý sử dụng bất động sản chậm được hoàn thiện, còn chồng chéo; nhiều vấn đề phát sinh từ thực tiễn, bất cập của cơ chế chính sách nhưng chưa được bổ sung, sửa đổi kịp thời dẫn đến thị trường bất động sản chưa được quản lý và kiểm soát một cách hiệu quả.
Theo đó, thị trường đang phải đối mặt với nhiều khó khăn khi phải chờ đợi nhiều bộ Luật, văn bản liên quan trong giai đoạn điều chỉnh và hoàn thiện. Được biết, trong năm 2020, Chính phủ sẽ trình quốc hội xem xét và sửa đổi những điều luật liên quan trực tiếp đến hoạt động của thị trường bất động sản cụ thể như: Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, thuế liên quan đến bất động sản… Điều này sẽ tiếp tục tạo nền tảng và động lực quan trọng thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản, góp phần đáng kể vào tăng trưởng kinh tế.
Xem thêm bài viết khác tại: Top 10 điểm nhấn hot nhất thị trường bất động sản năm 2019
Những khó khăn về thủ tục hành chính
Trong thời gian qua, Chính phủ đã ban hành các nghị quyết nhằm thúc đẩy việc cải cách thủ tục hành chính và kiến tạo môi trường kinh doanh minh bạch, lành mạnh. Theo đó, một số sở, ngành đã công bố các thủ tục hành chính và thực hiện cơ chế một cửa liên thông, nộp hồ sơ qua mạng. Nhưng trên thực tế vẫn còn rất nhiêu kẽ hở và trong một số cán bộ, công chức đã có biểu hiện né tránh, đùn đẩy, không dám đề xuất vì sợ trách nhiệm, dẫn đến việc thẩm định, phê duyệt dự án của doanh nghiệp bị gây khó. Hồ sơ chuyển lòng vòng, tốn nhiều thời gian và chi phí, thậm chí mất cả cơ hội kinh doanh.
Hiện nay vẫn còn vướng mắc trong giai đoạn xem xét “đủ điều kiện” trước khi nhận hồ sơ, hoặc yêu cầu bổ sung hồ sơ nhiều lần, kéo dài thời gian trong quá trình thụ lý. Mặt khác, công tác quy hoạch, đền bù, phê duyệt dự án… đều bị siết chặt trong khi nhu cầu triển khai dự án của nhà đầu tư lại rất cao.
Hệ thống pháp luật về đất đai, đầu tư, xây dựng điều chỉnh thị trường bất động sản vẫn còn rất nhiều quy định chồng chéo, mâu thuẫn, bất cập. Do đó, việc các cơ quan chức năng chậm phê duyệt cấp phép xây dựng dự án hay tạm dừng dự án đang triển khai để rà soát, kiểm tra… là nguyên nhân dẫn đến giảm nguồn cung, kéo theo lượng giao dịch bất động sản cũng giảm.
Xem thêm bài viết khác tại: Top 10 Quy định về nhà đất liên quan đến sổ đỏ không thể bỏ qua
Doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VnREA) Nguyễn Trần Nam cho rằng, đa số doanh nghiệp bất động sản Việt Nam có quy mô khá nhỏ, nguồn vốn phát triển chủ yếu là vốn vay ngân hàng và huy động từ khách hàng. Trong khi đó, Chính phủ lại có nhiều biện pháp hạn chế dòng vốn vay cho thị trường bất động sản, tốc độ tăng trưởng tín dụng giảm mạnh, khiến các doanh nghiệp gặp khó khăn nhất định.
Theo đó, hiện nay, hoạt động tín dụng của ngân hàng đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản đang bị thắt chặt. Cụ thể: Lãi suất tiếp tục cao (lãi suất huy động lên 8,7%, cộng thêm biên độ 3% thì lãi suất cho vay lên đến 11 – 12%); nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn tiếp tục giảm từ 45% xuống 40%, hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay bất động sản tăng từ 150% lên 200%… khiến cho ngân hàng phải cẩn trọng hơn trong việc cho vay kinh doanh bất động sản.
Xem thêm bài viết khác tại: Làm gì để hạn chế rủi ro khi đầu tư bất động sản?
Một chuyên gia ngành ngân hàng chia sẻ, Việt Nam đang thiếu những ngân hàng thương mại có đủ nguồn lực để cho vay diện rộng. Đồng thời, nhà nước cũng chưa cho phép các chủ đầu tư thế chấp vay tại các ngân hàng nước ngoài để có vốn đầu tư bất động sản. Nếu nguồn vốn hạn chế, ngân hàng sẽ phải ưu tiên các doanh nghiệp có tiềm lực, những doanh nghiệp vừa và nhỏ sẽ gặp nhiều khó khăn hơn nếu muốn tiếp cận nguồn vốn này.
Theo GS. Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường, việc ngân hàng nhà nước chính thức siết van vốn bất động sản khiến doanh nghiệp buộc phải có sự chuyển mình trong việc huy động vốn, đặc biệt khi muốn triển khai các dự án quy mô dài hạn. Một khi không thể dựa vào nguồn vốn vay ngân hàng, chủ đầu tư phải tìm hướng đi mới.
Tái xuất hiện tình trạng phân lô bán nền tràn lan
Gần đây, các đợt sốt ảo giá đất tại một số địa phương và tình trạng lừa đảo bán “dự án ma” trở nên phổ biến. Nhiều nơi diễn ra tình trạng mua bán, chuyển nhượng nhà, đất khi chưa đáp ứng đầy đủ điều kiện, cơ sở pháp lý. Trong đó, có nhiều khu đất nông nghiệp, đất trồng cây cao su, đất không được quy hoạch là đất ở, bị phân lô tách thửa trái pháp luật để bán. Thực trạng này dẫn đến nhiều người bị lừa đảo, bị thiệt hại rất lớn; làm phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị của địa phương, gây trở ngại trong thu hút các nhà đầu tư dự án lớn do giá đất đã bị đẩy lên quá cao.
Theo đó, thủ phạm của các đợt sốt ảo giá đất và tình trạng phân lô bán nền trái phép chủ yếu là giới đầu nậu, cò đất và một số ít doanh nghiệp bất động sản “bất lương”. Các đầu nậu này lợi dụng sự thiếu hiểu biết, thiếu thông tin của khách hàng cấu kết với một số cán bộ chính quyền cấp cơ sở (hoặc cấp cơ sở buông lỏng quản lý) để phân lô bán nền. Nhiều nhà đầu tư nhận trái đắng khi mua phải đất nền tại các dự án “ma”, một số người mua phải đến chính quyền địa phương kêu cứu. Thậm chí, tại một số khu đô thị đã phân lô bán nền, chủ đầu tư không buộc người mua xây dựng theo tiến độ dẫn đến bỏ hoang nhiều nơi.
Xem thêm bài viết khác tại: Nhận biết các “chiêu lừa đảo” bán đất cuối năm của cò mồi bất động sản
Thiếu hụt hệ thống thông tin về thị trường bất động sản và những lo ngại về tính minh bạch của thị trường
Hiện tại, ở thị trường bất động sản Việt Nam, tính minh bạch thông tin chưa cao đã gây cản trở quá trình đầu tư của các nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường. Ông Hà Quang Hưng – Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản – Bộ Xây dựng cho rằng, thị trường bất động sản phát triển thiếu minh bạch, từ khâu quy hoạch, lựa chọn nhà đầu tư, giao dự án đến giao dịch bất động sản.
Bên cạnh đó, hệ thống thông tin, dự báo về tình hình thị trường bất động sản chưa đầy đủ, thiếu minh bạch. Chưa có hệ thống quản lý và thống kê dữ liệu về sở hữu bất động sản, giao dịch bất động sản đồng bộ để đáp ứng nhu cầu công tác quản lý nhà nước từ Trung ương tới địa phương về lĩnh vực này.
TÓM TẮT CÁC THÔNG TIN
Theo các chuyên gia, xu hướng dịch chuyển dòng tiền sẽ đổ vào các bất động sản ven đô, đến các khu vực có chỉ số cạnh tranh tốt. Trong đó, sự phát triển của thị trường vùng ven đô thị lớn như TPHCM, Hà Nội là sự phát triển tất yếu khi mà khu vực nội đô quỹ đất hạn chế.
Hiện nay vẫn còn vướng mắc trong giai đoạn xem xét “đủ điều kiện” trước khi nhận hồ sơ, hoặc yêu cầu bổ sung hồ sơ nhiều lần, kéo dài thời gian trong quá trình thụ lý. Mặt khác, công tác quy hoạch, đền bù, phê duyệt dự án… đều bị siết chặt trong khi nhu cầu triển khai dự án của nhà đầu tư lại rất cao.
– Hệ thống các văn bản pháp lý liên quan đến thị trường bất động sản còn chưa đồng bộ.
– Những khó khăn về thủ tục hành chính.
– Doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn.
– Tái xuất hiện tình trạng phân lô bán nền tràn lan.
– Thiếu hụt hệ thống thông tin về thị trường bất động sản và những lo ngại về tính minh bạch của thị trường.