Theo quy định, cứ sau 5 năm, Nhà nước sẽ ban hành khung giá đất mới. Năm 2020 chính là thời điểm phải có khung giá đất mới. Bởi vậy, suốt cả 1 năm qua và ngay trong những tháng cuối năm 2019, không ít doanh nghiệp đang thấp thỏm chờ đợi thông tin về sự thay đổi trong khung giá đất mới. Rõ ràng, việc tăng bảng giá đất sẽ có tác động không nhỏ tới thị trường bất động sản trong nước, đặc biệt là ở các tỉnh thành tập trung dân cư đông đúc như Hà Nội và TPHCM.
Vừa qua, Phó Thủ tướng Vương Đình Huệ – Trưởng ban Chỉ đạo điều hành giá vừa chỉ đạo Bộ Tài nguyên Môi trường khẩn trương hoàn thiện trình Chính phủ ban hành nghị định thay thế Nghị định số 104/2014/NĐ-CP quy định về khung giá đất, đảm bảo phù hợp với thực tế để UBND cấp tỉnh kịp thời xây dựng và công bố bảng giá đất vào ngày 1/1/2020 theo quy định của Luật Đất đai.
Theo đó, chính phủ cũng vừa ban hành khung giá đất mới cao hơn 20% so với khung giá đất cũ. Trước động thái này, giá nhà đất được dự báo sẽ biến động mạnh trong năm tới. Dự kiến, bảng giá đất áp dụng cho năm 2020-2024 tại Hà Nội và TP HCM sẽ tăng bình quân 15-20% so với giá cũ. Trong đó, ở tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, khu vực được dự đoán sẽ thu hút nhiều nhà đầu tư bởi nhiều tiềm năng nội tại, năm 2020 giá đất trên địa bàn tỉnh sẽ được điều chỉnh tăng 10-50% so với giá hiện hữu. Việc điều chỉnh giá đất được dự báo sẽ giúp thị trường bất động sản của tỉnh có lợi thế cạnh tranh và giúp tăng thu ngân sách địa phương trong thời gian tới.
Xem thêm các bài viết khác tại: Đất nền Bà Rịa – Vũng Tàu
Mục lục bài viết
Tác động đến nghĩa vụ tài chính
Đầu tiên tác động của khung giá đất, bảng giá đất đến nghĩa vụ tài chính của cá nhân, hộ gia đình, tổ chức, doanh nghiệp. Khung, bảng giá đất (được cập nhật bằng Hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm) tác động trực tiếp đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của cá nhân, hộ gia đình, các tổ chức, cộng đồng doanh nghiệp, nhất là doanh nghiệp bất động sản.
Khung giá đất tăng, kéo theo bảng giá đất tăng, dẫn đến nghĩa vụ tài chính của cá nhân, hộ gia đình và doanh nghiệp tăng. Biên độ tăng mức giá càng lớn của Khung giá đất sẽ càng kéo theo biên độ tăng mức giá của Bảng giá đất và cũng sẽ kéo theo biên độ tăng nghĩa vụ tài chính của cá nhân, hộ gia đình và doanh nghiệp.
Điều cần đặc biệt quan tâm là cá nhân, hộ gia đình khi làm thủ tục hợp pháp hóa quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở, nếu nghĩa vụ tài chính tăng cao, có thể dẫn đến một bộ phận người dân không làm thủ tục cấp “sổ đỏ”, giao dịch nhà đất bằng giấy tay, làm tăng “thị trường ngầm”. Nhà nước vừa thất thu thuế, vừa khó quản lý, vừa dễ phát sinh tranh chấp trong xã hội.
Xem thêm các bài viết khác tại: Đất nền thị xã Phú Mỹ
Tác động đến giá bất động sản
Khung, bảng giá đất tác động trực tiếp đến giá cả thị trường bất động sản, đặc biệt cần quan tâm là giá nhà ở sẽ tăng theo. Giá cả được hình thành theo quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh, quan hệ cung – cầu và phụ thuộc vào tâm thế thị trường (kể cả tâm lý đám đông, bầy đàn), tâm thế của các chủ thể giao dịch tại thời điểm giao dịch. Do vậy, giá cả thị trường luôn là một biến số.
Giá thành nhà ở bao gồm nhiều thành tố, trong đó, có chi phí thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước. Tiền sử dụng đất chiếm khoảng trên dưới 10% giá thành căn hộ nhà chung cư; trên dưới 30% giá thành nhà phố; trên dưới 50% giá thành biệt thự. Giá thành là căn cứ để chủ đầu tư quyết định giá bán sản phẩm nhà ở ra thị trường. Do vậy, mức giá của khung, bảng giá đất tăng, tất yếu sẽ tác động trực tiếp làm cho giá nhà tăng, dẫn đến khả năng người có thu nhập trung bình và người có thu nhập thấp đô thị khó tạo lập nhà ở hơn.
Hiện nay, căn hộ nhà ở thương mại 2 phòng ngủ có giá vừa túi tiền khoảng trên dưới 02 tỷ đồng. Với cặp vợ chồng (có một con) có tiền lương khoảng 20 triệu đồng mỗi tháng, tằn tiện lắm chỉ có thể tiết kiệm được khoảng 5-6 triệu đồng mỗi tháng (vị chi 60-70 triệu đồng một năm), giấc mơ tạo lập nhà ở càng xa vời, nếu không được hỗ trợ ưu đãi tín dụng nhà ở xã hội.
Xem thêm bài viết khác tại: Tiềm năng tăng giá của đất nền Phú Mỹ năm 2020
Tác động đến quy mô thị trường địa ốc
Khung, bảng giá đất tác động trực tiếp đến quy mô giao dịch trên thị trường bất động sản. Giá nhà đất tăng sẽ làm giảm quy mô tổng cầu có khả năng thanh toán do một bộ phận khách hàng không còn đủ khả năng tài chính để mua nhà. Do vậy, có thể dẫn đến sụt giảm quy mô giao dịch trên thị trường bất động sản, trước hết là đối với phân khúc thị trường bất động sản cao cấp, condotel… và giảm quy mô thị trường đầu tư thứ cấp đang “rất nóng” hiện nay, nhưng cũng có lợi cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.
Xem thêm bài viết khác tại: Top 3 Điểm sáng của thị trường bất động sản Phú Mỹ
Tác động đến môi trường đầu tư
Nếu khung, bảng giá đất có mức giá đất quá cao, sẽ tác động đẩy giá thị trường bất động sản lên rất cao, đặc biệt là đẩy giá đất của các dự án (trên thị trường sơ cấp), tác động tiêu cực đến các doanh nghiệp, các ngành kinh tế khác và môi trường đầu tư, kể cả trong việc thu hút dòng vốn FDI.
Xem thêm các bài viết khác tại: Tác động của việc điều chỉnh khung giá đất mới đến thị trường bất động sản (2020 – 2024)
Tác động đến nguồn thu ngân sách
Khung, bảng giá đất tác động trực tiếp đến nguồn thu ngân sách của Nhà nước từ đất đai và thị trường bất động sản. Hiện nay, nguồn thu ngân sách từ đất thường chiếm khoảng trên dưới 8% tổng nguồn thu ngân sách.
Khung, bảng giá đất là một trong những cơ sở quan trọng để tính toán tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế thu nhập do chuyển nhượng bất động sản, giá khởi điểm đấu giá…
Nếu biên độ tăng giá trong khung, bảng giá đất quá lớn thì có thể dẫn đến việc tận thu. Trước mắt, có thể làm cho nguồn thu ngân sách nhà nước tăng, nhưng về lâu dài có thể lợi bất cập hại, bởi vì có thể dẫn đến doanh nghiệp thu hẹp hơn quy mô sản xuất kinh doanh, người dân không làm được “sổ đỏ” dẫn đến giao dịch ngầm, mà hệ quả là có thể làm sụt giảm nguồn thu của Nhà nước.
Nếu nguồn thu ngân sách Nhà nước từ đất đai có ít hơn một chút, người dân và doanh nghiệp được lợi, vì sau khi đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước mà vẫn còn thừa tiền, người dân sẽ tăng chi cho tiêu dùng hoặc kinh doanh. Trong khi đó, doanh nghiệp sẽ có thêm nguồn vốn để mở rộng đầu tư kinh doanh và cuối cùng thì Nhà nước được lợi vì quy mô nền kinh tế sẽ tăng trưởng lớn hơn và mở rộng được diện thu, tăng thêm nguồn thu cho ngân sách.
TÓM TẮT CÁC THÔNG TIN
Khung, bảng giá đất tác động trực tiếp đến giá cả thị trường bất động sản, đặc biệt cần quan tâm là giá nhà ở sẽ tăng theo. Giá cả được hình thành theo quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh, quan hệ cung – cầu và phụ thuộc vào tâm thế thị trường (kể cả tâm lý đám đông, bầy đàn), tâm thế của các chủ thể giao dịch tại thời điểm giao dịch.
Khung giá đất tăng, kéo theo bảng giá đất tăng, dẫn đến nghĩa vụ tài chính của cá nhân, hộ gia đình và doanh nghiệp tăng. Biên độ tăng mức giá càng lớn của Khung giá đất sẽ càng kéo theo biên độ tăng mức giá của Bảng giá đất và cũng sẽ kéo theo biên độ tăng nghĩa vụ tài chính của cá nhân, hộ gia đình và doanh nghiệp.
Khung, bảng giá đất tác động trực tiếp đến quy mô giao dịch trên thị trường bất động sản. Do vậy, có thể dẫn đến sụt giảm quy mô giao dịch trên thị trường bất động sản, trước hết là đối với phân khúc thị trường bất động sản cao cấp, condotel… và giảm quy mô thị trường đầu tư thứ cấp đang “rất nóng” hiện nay.