Đầu tư bất động sản luôn tồn tại hai yếu tố là lợi nhuận cao và rủi ro nhiều. Chỉ khi hiểu rõ và tránh những kỳ vọng vượt xa thực tế thì nhà đầu tư mới thực sự thành công.
Mục lục bài viết
Đầu tư bất động sản không chỉ nhìn vào giá
Mỗi nhà đầu tư khi quyết định rót vốn vào bất kỳ loại hình đầu tư nào đều cần phải cân nhắc giá trị của sản phẩm đó cũng như tiềm lực tài chính của bản thân. Tuy nhiên, đầu tư nhìn vào giá đăng bán thôi chưa đủ, các nhà đầu tư còn cần quy chiếu trên tổng thể các yếu tố như vị trí, hạ tầng giao thông xung quanh cũng như quy hoạch đô thị và quy hoạch dự án.
Những yếu tố này sẽ quyết định sự lựa chọn của nhà đầu tư rốt cuộc có sáng suốt hay không hoặc có nên mạo hiểm đón đầu thị trường hay không. Nếu các dự án, đất nền, căn hộ có mức giá tương đối cao nhưng nằm ở vị trí đẹp, quy hoạch tiềm năng, hạ tầng giao thông trong tương lai được đầu tư, quy hoạch hoàn chỉnh thì hoàn toàn có thể cân nhắc rót vốn thay vì các nhà đầu tư chỉ tập trung vào các dự án vừa túi tiền mà không nằm ở vị trí đẹp.
Xem thêm các bài viết khác tại: Đất nền Bà Rịa – Vũng Tàu
Định giá sản phẩm không đúng với thị trường
Ý nghĩa của việc định giá chính xác bất động sản
Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội. Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường; là một khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể, tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn.
Định giá sản phẩm quá cao hoặc quá thấp so với thị trường là một trong những lầm tưởng phổ biến của các nhà đầu tư. Một căn nhà hay một lô đất được định giá tốt tạo ra hứng thú và thu hút người mua, khiến nhiều người đến xem và quyết định xuống tiền một cách nhanh chóng.
Xem thêm các bài viết khác tại: Đất nền thị xã Phú Mỹ
Trong đó khi đất nền hay căn hộ nào đó được định giá thấp thì cho dù có thể thu hút người mua và bán được nhanh nhưng phần lớn khách hàng sẽ thắc mắc và nghi ngại không biết liệu tài sản bất động sản này có vấn đề gì không.
Bên cạnh đó, một tài sản được định giá quá cao so với thị trường chung sẽ không nhận được nhiều sự quan tâm của khách hàng. Khi đó, chủ đầu tư buộc phải giảm giá, từ đó càng gây nên tâm lý nghi ngờ của khách hàng về tính pháp lý cũng như khả năng thu lời. Như vậy, nhà đầu tư cần theo dõi và đón đầu xu hướng phát triển của thị trường để định giá chuẩn xác hoặc nằm trong biểu đồ chung của các sản phẩm cùng loại hoặc cùng địa điểm thay vì định giá trên trời hoặc quá thấp.
Thẩm định giá bất động sản qua vị trí
Điều đầu tiên khi các nhà đầu tư tự thẩm định giá nhà đất đó là phải lưu ý đến yếu tố vị trí của bất động sản. Cụ thể, các nhà đầu tư cần phải xác định nhà đất của mình đang nằm ở khu vực, quận huyện nào, mặt đường lớn hay mặt đường nhỏ, nằm ở hẻm chính hay hẻm phụ. Theo đó, các căn nhà hoặc lô đất nằm ở mặt tiền đường thường có giá trị kinh doanh cao nên chắc chắn giá bán sẽ cao hơn rất nhiều so với các bất động sản nằm trong đường nhỏ.
Xem thêm bài viết khác tại: Công nghệ 4.0 có tác động như thế nào đến thị trường bất động sản
Thẩm định giá qua bảng giá đất địa phương
Sau khi đã xác định được vị trí nhà đất, các nhà đầu tư cần dành ra một khoảng thời gian để tham khảo bảng giá đất mới nhất do cơ quan tỉnh hay thành phố ban hành. Bên cạnh đó, mọi người cũng có thể tham khảo giá thị trường nhà đất dựa vào thông tin từ các ngân hàng, các công ty bất động sản, các website uy tín…
Hiện nay, các kênh thông tin rao vặt về nhà đất khá phổ biến, chỉ với một cú nhấp chuột là các nhà đầu tư đã có thể tra khảo thông tin về giá nhà, giá đất trong khu vực và các địa bàn lân cận. Thông thường, so với đơn giá đất mà Nhà nước quy định, giá trị đất mặt tiền của một cung đường sẽ gấp khoảng trên dưới 4 lần.
Xem thêm bài viết khác tại: 5 Thuận lợi khi đầu tư bất động sản
Cách định giá này thực hiện theo nguyên tắc giá đất hiện tại đang cao hơn 3-4 lần bảng giá đất TPHCM quy định (ban hành năm 2015 và điều chỉnh 5 năm một lần). Theo các chuyên gia bất động sản ước tính, hệ số 3,8-4,5 là độ vênh bình quân có thể chấp nhận được. Trên thực tế, gần 80% giao dịch nhà đất thành công đã chấp nhận khoảng cách này.
Ví dụ: Nhà nước quy định đất tại đường Cô Giang (quận Phú Nhuận) năm 2015 là 19,5 triệu đồng/m2 trọn tuyến đường. Mức giá này nhân với 3,8-4,5 sẽ ra mức giá tiệm cận ở mức tương đối thị trường hiện nay (năm 2017) và tùy từng vị trí, diện tích thửa đất, mức giá này có thể dao động 10-15%. Chẳng hạn, nếu giá đất tại đường Cô Giang được chào bán gấp 10 lần giá Nhà nước quy định thì nhà đầu tư phải kiểm tra kỹ vì có dấu hiệu giá ảo.
Cơn sốt đất tại TPHCM thực tế đã khiến giá đất tại nhiều tuyến đường tăng ảo gấp 10-16 lần bảng giá đất. Độ vênh này khó có thể được thị trường chấp nhận, chưa từng có trong giao dịch. Giá đất có thể tăng 6-8 lần tại những khu vực được cải tạo hạ tầng hoặc có điểm nhấn tiện ích công cộng.
Nhờ sự hỗ trợ từ người môi giới địa phương, am hiểu khu vực
Một cách định giá đất khác mà các nhà đầu tư nên biết đó là dựa trên kinh nghiệm của các môi giới chuyên nghiệp. Một môi giới chuyên nghiệp tại một khu vực sẽ có thể cung cấp thông tin nhanh chóng, chính xác và hiệu quả nhất về giá đất cùng kỳ hàng năm.
Thực tế, việc bỏ tiền ra để thuê môi giới thường giúp cho việc mua bán thuận lợi hơn. Bởi hầu hết các nhân viên môi giới thường theo sát thị trường, nắm chắc giá cả, có khả năng đánh giá tài sản, đàm phán tốt và am hiểu thủ tục giấy tờ.
Xem thêm bài viết khác tại: Tác động của việc điều chỉnh khung giá đất mới đến thị trường bất động sản 2020 – 2024)
http://www.youtube.com/watch?v=1eUNAV4C6a0
Thông qua ngân hàng để định giá
Ngân hàng khá chặt chẽ khi thẩm định tài sản bất động sản để cho vay. Chính vì vậy, nếu ngân hàng hỗ trợ, người mua sẽ an tâm hơn về khu đất mình dự định mua. Nhưng cách thức này thường khá mất thời gian, người mua có thể vụt mất cơ hội vì chậm đưa ra quyết định. Vì ngân hàng định giá ở mức an toàn nên trên thực tế, giá có thể cao hơn 10-20%.
Bên cạnh đó, một cách khác mà nhà đầu tư có thể sử dụng là dựa vào kết quả của các đơn vị thẩm định giá chuyên nghiệp miễn phí hoặc trả phí trên cộng đồng mạng.
Xem thêm bài viết khác tại: Có nên đầu tư đất nền để sinh lời với 1 tỷ đồng trong tay
Thông thường, ngân hàng khi định giá bất động sản thế chấp sẽ tiến hành quy trình 5 bước như sau:
- Bước 1: Tìm kiếm thông tin về các tài sản bất động sản được giao dịch trong thời gian gần nhất, cùng khu vực mà có thể so sánh được với bất động sản thế chấp cần định giá về mặt diện tích, vị trí, số tầng, tình trạng pháp lý…
- Bước 2: Kiểm tra tài sản có thể so sánh, xây dựng giá trị cho bất động sản thế chấp.
- Bước 3: Lựa chọn một số tài sản có thể so sánh được để so sánh với bất động sản thế chấp mục tiêu (khoảng từ 3 – 5 cái) rồi tiến hành điều chỉnh.
- Bước 4: Phân tích thị trường, giá bán, sự khác nhau của các bất động sản so sánh so với bất động sản mục tiêu. Rút ra kết luận và tiến hành điều chỉnh.
- Bước 5: Bước này tiến hành ước tính giá trị bất động sản thế chấp trên cơ sở đã điều chỉnh khoa học.
Chạy theo thị trường để được giá hời
Đây cũng là một trong những lầm tưởng thường xuyên xảy ra đối với các nhà đầu tư mới bắt đầu. Để đầu tư thành công, các nhà đầu tư thường được tư vấn không nên chạy theo thị trường mà cần định giá đón đầu thị trường.
Khi nhận biết được thị trường có xu hướng đi lên, người bán có thể định giá cao hơn và kỳ vọng giá thị trường sẽ “theo kịp”, đem lại cho họ số tiền mong muốn với điều kiện thị trường tiếp tục tăng trưởng.
Trong khi đó, khi giá thị trường giảm sút, những người bán thường mắc sai lầm là định giá quá cao, hy vọng thu hút những chào mua mong muốn và nghĩ rằng họ sẽ giảm giá sau nếu không bán được. Thực tế chứng minh những người làm vậy không bao giờ giảm giá kịp với thị trường. Do vậy người bán cần định giá đúng để bán được đất nền hay căn hộ thay vì “giảm giá theo thị trường” và mất nhiều thời gian để bán.
Xác định sai thị trường tiềm năng
Các nhà đầu tư cần đánh giá tới mong muốn của bản thân với nguồn đầu tư có phù hợp với thị trường hay không. Nếu thị trường đất nền chững lại, việc tung sản phẩm đất nền với giá cao sẽ không mang về lợi nhuận cao. Nếu thị trường căn hộ có nguồn cung thấp thì các nhà đầu tư thay vì cố gắng bán ra, thì mua để tích trữ chờ nhu cầu tăng trở lại.
Xác định thị trường tiềm năng, sản phẩm đang được giá cần bao gồm những yếu tố cốt lõi: chủ đầu tư uy tín; vị trí dự án đắc địa; môi trường sống xung quanh chất lượng; hệ thống tiện ích nội khu vượt trội; hỗ trợ vay vốn ngân hàng, hạ tầng hoàn thiện; so sánh giá với các dự án lân cận; hồ sơ pháp lý đầy đủ.
Xác định giá trị được thiết lập dựa trên một thỏa thuận giữa một người sẵn sàng bán và một người sẵn sàng mua. Trò chơi kéo co diễn ra giữa các mong muốn của người bán và số tiền người mua sẵn sàng chi trả.
Để đưa ra nhận định thị trường rõ ràng, các nhà đầu tư cần liên tục tìm hiểu về tình trạng thị trường trong khu vực và những khu dân cư cụ thể. Có 4 vấn đề mà các nhà đầu tư cần làm rõ:
- Tồn kho bất động sản: Đang được bán với giá bao nhiêu và số lượng tồn kho tăng hay giảm
- Số ngày trên thị trường: Mất bao lâu để những căn nhà hay lô đất rao bán có được người mua
- Giá trên mét vuông: Một chỉ báo so sánh giá tốt – khi một nhóm các bất động sản có chung chất lượng và đặc điểm
- Thay đổi trong quang cảnh địa phương: Theo dõi các thay đổi tại những công ty tuyển dụng lớn, khu mua sắm, trường học, các dịch vụ cộng đồng và luật pháp địa phương ảnh hưởng tới nhà đất.
- Những dự án nhiều tiềm năng khi rục rịch ra mắt hay mở bán sẽ tạo ra những “cơn sóng” ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Nhà đầu tư nào nắm được cơ hội này dù có đầu tư mua để ở, chuyển nhượng hay cho thuê đều sinh lời.
Khả năng nắm bắt thị trường hiện tại của các nhà đầu tư sẽ được phát huy khi thị trường thay đổi, dù thay đổi theo xu hướng đi lên (tăng giá) hay đi xuống (mất giá) và ngay cả khi thị trường ổn định.
Khi nhận biết được thị trường có xu hướng đi lên, người bán có thể định giá cao hơn và kỳ vọng giá thị trường sẽ “theo kịp”, đem lại cho họ số tiền mong muốn với điều kiện thị trường tiếp tục tăng trưởng. Những người bán muốn tăng giá khi thị trường tăng trưởng thường giữa giá ở mức thị trường và bán nhà ngay thời điểm đó.
Tìm người đồng hành chứ không phải một nhà môi giới đơn thuần
Đầu tư bất động sản không phải là một cuộc chơi một lần rồi thôi mà là một hành trình dài đầy tiềm năng mà cũng nhiều thách thức. Trên hành trình đó, nhà đầu tư không nên “đơn thương độc mã” mà cần có người đồng hành thiện chí. Môi giới bất động sản được xem là người đồng hành không thể tách rời trong cuộc chơi đầu tư. Chính những người đồng hành này sẽ hỗ trợ các nhà đầu tư dù lâu năm hay mới bắt đầu có được cái nhìn bao quát, khách quan về thị trường.
Bên cạnh đó, môi giới bất động sản cũng là cánh tay đắc lực để hỗ trợ khách hàng trong khâu hoàn thiện giấy tờ pháp lý. Điều này đòi hỏi nhà đầu tư cần tìm kiếm những môi giới hay công ty tư vấn bất động sản hỗ trợ sau giao dịch.
TÓM TẮT CÁC THÔNG TIN
Mỗi nhà đầu tư khi quyết định rót vốn vào bất kỳ loại hình đầu tư nào đều cần phải cân nhắc giá trị của sản phẩm đó cũng như tiềm lực tài chính của bản thân. Tuy nhiên, đầu tư nhìn vào giá đăng bán thôi chưa đủ, các nhà đầu tư còn cần quy chiếu trên tổng thể các yếu tố như vị trí, hạ tầng giao thông xung quanh cũng như quy hoạch đô thị và quy hoạch dự án.
Định giá sản phẩm quá cao hoặc quá thấp so với thị trường là một trong những lầm tưởng phổ biến của các nhà đầu tư. Một căn nhà hay một lô đất được định giá tốt tạo ra hứng thú và thu hút người mua, khiến nhiều người đến xem và quyết định xuống tiền một cách nhanh chóng.
– Thẩm định giá bất động sản qua vị trí.
– Thẩm định giá bất động sản qua bảng giá đất địa phương.
– Nhờ sự hỗ trợ từ môi giới địa phương, am hiểu khu vực.
– Thông qua ngân hàng để định giá.