5 Nguyên tắc mua đất nền đầu năm 2020

Cứ mỗi dịp sau Tết Nguyên đán, thường được dự báo diễn biến sôi động. Tuy nhiên, các nhà đầu tư buộc phải nhớ nguyên tắc “vàng” khi bỏ vốn vào phân khúc này để tránh “tiền mất tật mang”.

Năm 2019 là mốc thời gian đầy biến động của thị trường bất động sản Việt Nam
Năm 2019 là mốc thời gian đầy biến động của thị trường bất động sản Việt Nam

Pháp lý đất nền 

Nếu như trước đây, vị trí và hạ tầng giao thông là những tiêu chí đầu tiên được người mua nhà đất vùng ven xét, thì nay yếu tố pháp lý được đặt lên hàng đầu.

Xu hướng đầu tư đất nền, nhà phố vùng lân cận TPHCM đã nở rộ trong năm 2019 và xu hướng này sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường trong năm 2020.

Đặc biệt, trong bối cảnh thị trường bất động sản TPHCM sụt giảm nguồn cung ở nhiều phân khúc, dự án mới khó triển khai và giá nhà đất đã tăng quá cao thì đầu tư vùng ven là kênh tích lũy tài sản của các nhà đầu tư, đặc biệt là đầu tư cá nhân nhỏ lẻ.

Những thị trường lân cận TPHCM như Đồng Nai, Bình Dương, Long An hay mới hơn là Bình Phước và Tây Ninh đang tỏ ra vượt trội so với không khí trầm lắng của TPHCM. Các chuyên gia cũng cho rằng, vùng lân cận TPHCM sẽ là nơi cung cấp chính nguồn cung sản phẩm bất động sản cho thị trường năm 2020.

Tuy nhiên, sự phát triển nóng sốt của đất nền vùng ven cũng mang đến hệ lụy không nhỏ. Trong đó, sự biến tướng của “dự án ma”, dự án lừa đảo đã ảnh hưởng đến tâm lý của nhà đầu tư. Không ít công ty môi giới, sàn giao dịch tự vẽ quy hoạch, tung thông tin thất thiệt chỉ nhằm mục đích huy động tiền của nhà đầu tư. Câu chuyện của Công ty Alibaba với hàng chục dự án phân lô, bán nền trái phép tại Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu vừa được cơ quan công an điều tra phanh phui là bài học xương máu cho cả chính quyền lẫn nhà đầu tư.

Xem thêm các bài viết khác tại: Đất nền Bà Rịa – Vũng Tàu

Pháp lý vẫn là điều quan trọng nhất trong đầu tư đất nền hiện nay
Pháp lý vẫn là điều quan trọng nhất trong đầu tư đất nền hiện nay

Mặc dù, giới chuyên gia dự báo năm 2020, các cơ quan quản lý Nhà nước sẽ siết chặt hơn quá trình rà soát và thanh tra pháp lý các dự án đất nền, song với nhà đầu tư, khi bỏ vốn vào đất nền buộc phải đặt yếu tố pháp lý lên hàng đầu. Điều này không chỉ liên quan tới xem xét quy hoạch mà còn yếu tố đảm bảo sản phẩm đất nền có căn cứ pháp lý rõ ràng như sổ đỏ, mục đích sử dụng đất, đất nền có chung sổ…

Tâm lý của nhà đầu tư hiện nay rất nhạy cảm với thông tin của thị trường. Những thông tin về pháp lý hoặc dự án chào bán không rõ pháp lý, dự án tiến độ không triển khai được làm cho các người mua ở khu vực như Đồng Nai, Long An, Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu rất e dè.

Do đó, tiêu chí và cách tiếp cận bất động sản vùng ven của người mua hiện đã có ít nhiều thay đổi. Nếu như trước đây việc lựa chọn một sản phẩm khu vực lân cận TP.HCM phần lớn dựa trên yếu tố vị trí và hạ tầng, thì nay xu hướng này có thể thay đổi. Yếu tố pháp lý dự án được chú trọng hơn, dự án phải rõ ràng pháp lý thì khách hàng càng yên tâm đầu tư, nhất là phân khúc tầm thấp và tầm trung.

Xem thêm các bài viết khác tại: Đất nền thị xã Phú Mỹ

Pháp lý là vấn đề mà hầu hết nhà đầu tư đều quan tâm
Pháp lý là vấn đề mà hầu hết nhà đầu tư đều quan tâm

Thủ tục mua bán đất nền không quá dễ cũng không quá khó, tùy từng trường hợp mà đòi hỏi người giao dịch phải linh hoạt. Và để tránh những rắc rối không đáng có về sau, khách hàng nên lưu ý đến các vấn đề pháp lý quan trọng. Dù là trong bất cứ giao dịch nào thì việc giấy tờ rõ ràng là vô cùng quan trọng, điều này không chỉ không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi cho người mua mà ngay cả khi có tranh chấp xảy ra thì cũng có căn cứ để giải quyết. 

Khi làm hợp đồng, cần chú ý ghi rõ và đầy đủ những thông tin quan trọng như giá, cách thanh toán, thời hạn thanh toán, thời hạn bàn giao, các mức phạt đền bù thiệt hại trong trường hợp người mua nộp trễ phí, chủ đầu tư vi phạm tiến độ, thay đổi quy hoạch… Ngoài ra, thay đổi quy hoạch là tình trạng không hiếm, nên lúc giao dịch, khách hàng cần thương lượng rõ ràng vấn đề này với bên bán, và phải đưa vào văn bản chính thức.

Xem thêm bài viết khác tại: Đất nền Bà Rịa – Vũng Tàu: Tâm điểm bất động sản năm 2020

http://www.youtube.com/watch?v=0GglkaFrHJo

Vốn đầu tư

Kể từ tháng 1/1/2020, Thông tư 22 về siết vốn tín dụng sẽ bắt đầu chính thức có hiệu lực. Với quy định trích lập dự phòng rủi ro cho các khoản vay bất động sản gia tăng, động thái từ phía các ngân hàng sẽ cẩn trọng và khắt khe hơn. Theo các chuyên gia, một nhà đầu tư có 3 kênh vốn: vốn tự có, vốn từ khách hàng và vốn huy động từ nhà đầu tư.

Theo đó, khi đầu tư đất nền, người mua cần phải xác định có nguồn vốn dài hạn. Bởi nguồn vốn ngắn hạn từ 3 – 6 tháng có thể đẩy người mua vào thế bị động. Trong trường hợp này, khả năng thua lỗ, mất trắng có thể xảy ra. Chính vì vậy, khoản vốn đầu tư chắc chắn, có thời hạn dài là điều rất quan trọng. Chưa kể, bản chất của đầu tư đất nền buộc phải xác định tới yếu tố dài hạn.

Giới chuyên gia cũng cho rằng, người mua chỉ nên vay trong ngưỡng an toàn. Và trước khi vay nên tính đến bài toán lãi suất trước áp lực tài chính theo nguyên tắc 2 lần 50: không vay quá 50% giá trị sản phẩm và không trả lãi lẫn vốn quá 50% thu nhập/tháng.

Xem thêm bài viết khác tại: Bong bóng bất động sản năm 2020: Có hay không?

Ngân hàng khá chặt chẽ khi thẩm định tài sản bất động sản để cho vay
Ngân hàng khá chặt chẽ khi thẩm định tài sản bất động sản để cho vay

Thời điểm giá đất nền sẽ tăng 

Sau những cơn sốt đất nền ảo và biến động giá thị trường nhà đất vào cuối năm, các chuyên gia dự đoán nhiều khả năng thị trường đất nền sẽ bùng nổ và xuất hiện những cơn “sốt” cục bộ.

Theo nhận định của nhiều chuyên gia, sau Tết Nguyên Đán, đất nền phân lô ở những khu vực giáp ranh TPHCM sẽ tiếp tục sôi động và được nhận nhiều sự chú ý của các nhà đầu tư.

Theo quy luật của thị trường, thời điểm sau Tết Nguyên đán, giá đất nền luôn có xu hướng tăng nhẹ. Đặc biệt, vào tháng 12/2019 vừa qua, Chính phủ đã ban hành nghị định về khung giá đất áp dụng cho giai đoạn 2020 – 2024, với mức tăng chung 20%. Theo quy định, các địa phương trên cả nước ban hành bảng giá đất cho chu kỳ 2020 – 2024 phải phù hợp với khung giá đất mà Chính phủ vừa ban hành.

Bên cạnh đó, từ ngày 1/1/2020, các thành phố trực thuộc Trung ương sẽ điều chỉnh bảng giá đất. Việc điều chỉnh này chắc chắn sẽ khiến giá đất nền gia tăng theo. Chính vì vậy, để không lâm vào cảnh “mua đắt, bán rẻ”, nhà đầu tư nên lưu ý quan sát diễn biến thị trường, lựa chọn thời điểm thích hợp để quyết định mua vào hay bán ra. 

Xem thêm bài viết khác tại: 5 Tác động của việc tăng bảng giá đất năm 2020

Tiềm năng tăng giá của đất nền Phú Mỹ năm 2020
Tiềm năng tăng giá của đất nền Phú Mỹ năm 2020

Sự dịch chuyển dòng vốn

Khan hiếm nguồn hàng đầu tư là một trong những nhận định mà các chuyên gia đưa ra cho bức tranh năm 2020. Khi thị trường bất động sản nội đô như TP.HCM vẫn còn nghẽn bởi cuộc rà soát pháp lý, nguồn cung tung ra thị trường hẹp thì xu hướng đổ dồn vào các khu vực như Bình Dương, Long An, Cần Thơ, Bà Rịa – Vũng Tàu sẽ tăng mạnh. Điều này cũng đồng nghĩa với giá đất tại khu vực này sẽ dịch chuyển theo chiều hướng lên. Mức độ thanh khoản của thị trường khu vực ven nội đô sẽ gia tăng.

Trong khi đó, tại Hà Nội, sức ép về ô nhiễm cũng như sự khan hiếm quỹ đất đã khiến dòng tiền dịch chuyển ra vùng ven đô như các huyện chuẩn bị lên quận. Ngoài ra, thị trường tại các khu vực như Hưng Yên, Hải Dương, Bắc Ninh… sẽ tiếp tục ghi nhận những biến động mới. Theo sát dòng dịch chuyển này của thị trường sẽ giúp nhà đầu tư nhìn nhận đúng và tìm ra đâu là thị trường thích hợp để “xuống tiền”. 

Xem thêm bài viết khác tại: Những tiên đoán về thị trường địa ốc năm 2020

Hàng loạt các chính sách mới về đất đai, xây dựng, dân sự, giao thông,... bắt đầu có hiệu lực vào tháng 1/2020
Hàng loạt các chính sách mới về đất đai, xây dựng, dân sự, giao thông,… bắt đầu có hiệu lực vào tháng 1/2020

Tỉnh táo khi đầu tư

Đất nền là phân khúc giàu tiềm năng, hấp dẫn nhưng chứa đựng không ít rủi ro. Thế nên, người mua cần có sự tỉnh táo và bình tĩnh. Theo đó, người mua nên có “dự cảm” tốt cho sản phẩm bất động sản đang muốn bỏ vốn vào. Đặc biệt, ở thời điểm, những cơn sốt ảo luôn có thể xảy ra bất cứ lúc nào, người mua nên quan sát thực tế xem tiến độ dự án, vị trí của sản phẩm có thuộc khu vực có cơ sở hạ tầng sầm uất hiện hữu xung quanh sắp đưa vào sử dụng trong tương lai gần.

Những yếu tố về mặt hạ tầng theo quy hoạch có thể là “bẫy” giăng ra khiến người mua nhầm tưởng sẽ có “sóng” thị trường xuất hiện. Theo các chuyên gia, người mua không nên bỏ tiền vào thị trường đang diễn ra cơn sốt bởi nguy cơ lâm vào “ma trận sốt ảo” là điều dễ xảy ra. Bài toán so sánh giá đất của các khu vực tương đương là điều nên làm để tránh tình trạng “mua đắt” và bán khó. 

TÓM TẮT CÁC THÔNG TIN

Cần lưu ý gì về pháp lý khi đầu tư đất nền?

Khi làm hợp đồng, cần chú ý ghi rõ và đầy đủ những thông tin quan trọng như giá, cách thanh toán, thời hạn thanh toán, thời hạn bàn giao, các mức phạt đền bù thiệt hại trong trường hợp người mua nộp trễ phí, chủ đầu tư vi phạm tiến độ, thay đổi quy hoạch… Ngoài ra, thay đổi quy hoạch là tình trạng không hiếm, nên lúc giao dịch, khách hàng cần thương lượng rõ ràng vấn đề này với bên bán, và phải đưa vào văn bản chính thức.

Thời điểm nào giá đất nền sẽ tăng? 

Theo quy luật của thị trường, thời điểm sau Tết Nguyên đán, giá đất nền luôn có xu hướng tăng nhẹ. Đặc biệt, vào tháng 12/2019 vừa qua, Chính phủ đã ban hành nghị định về khung giá đất áp dụng cho giai đoạn 2020 – 2024, với mức tăng chung 20%. Theo quy định, các địa phương trên cả nước ban hành bảng giá đất cho chu kỳ 2020 – 2024 phải phù hợp với khung giá đất mà Chính phủ vừa ban hành.

Khi đầu tư đất nền cần chú ý gì?

Pháp lý, vốn đầu tư, thời điểm giá đất nền tăng, sự dịch chuyển dòng vốn và tỉnh táo khi đầu tư.