3 Lý do khiến đất nền Phú Mỹ có tính thanh khoản cao

Thanh khoản trong bất động sản (BĐS) nói chung và nói riêng được coi là yếu tố vô cùng quan trọng trong việc đảm bảo lợi nhuận của các nhà đầu tư khi quyết định “xuống tiền”. Dù đầu tư vào BĐS trung tâm, ven biển, thổ cư, nhà phố hay biệt thự thì điều đầu tiên mà mọi người quan tâm đến đều là tính thanh khoản của loại tài sản này. Liệu khả năng chuyển đổi thành tiền mặt của nó như thế nào? Thị trường có nhu cầu hay không? Đây đều là những câu hỏi mà các nhà đầu tư muốn tìm hiểu nhất khi bắt đầu suy nghĩ đến việc “xuống tay” chốt hạ bất cứ một hợp đồng giao dịch nào.

Đất nền Phú Mỹ có tính thanh khoản cao
có tính thanh khoản cao

Thanh khoản là gì? Phân loại theo tính thanh khoản

Tính thanh khoản là gì?

Tính thanh khoản trong tài chính nói chung chỉ mức độ mà một tài sản bất kỳ có thể được mua hoặc bán trên thị trường mà không làm ảnh hưởng nhiều đến giá thị trường của tài sản đó. Hay nói cách khác một tài sản được gọi là có tính thanh khoản cao nếu nó có thể được bán một cách nhanh chóng mà giá bán không giảm đáng kể.

Tính thanh khoản trong đầu tư bất động sản nói riêng là khả năng chuyển đổi thành tiền mặt từ dự án mà nhà đầu tư đã bỏ tiền vào.

Tính thanh khoản của BĐS là yếu tố được quan tâm hàng đầu
Tính thanh khoản của BĐS là yếu tố được quan tâm hàng đầu

Phân loại theo tính thanh khoản

Trong kế toán, tài sản lưu động được chia làm năm loại và được sắp xếp theo tính thanh khoản từ cao đến thấp: tiền mặt, đầu tư ngắn hạn, khoản phải thu, ứng trước ngắn hạn và hàng tồn kho.

Trong đó tiền mặt có tính thanh khoản cao nhất, luôn là lựa chọn hàng đầu khi trực tiếp thanh toán, lưu thông và tích trữ. Còn hàng tồn kho được coi là có tính thanh khoản thấp nhất vì phải trải qua giai đoạn phân phối, tiêu thụ để chuyển thành khoản phải thu, rồi từ khoản phải thu đó sau một thời gian mới có thể chuyển thành tiền mặt.

Tiền mặt được coi là có tính thanh khoản cao nhất
Tiền mặt được coi là có tính thanh khoản cao nhất

Những rủi ro mà các nhà đầu tư thường gặp phải trong thanh khoản BĐS

Thiếu sự điều phối cung và cầu dẫn đến lãng phí nguồn lực xã hội:

Thực tế không phải dự án nào khi tung ra thị trường đều có được tính thanh khoản như kỳ vọng. Những báo cáo nghiên cứu thị trường mới đây đã cho thấy, các phân khúc trên thị trường được ghi nhận có sức mua ổn định nhưng cái khó của thị trường BĐS hiện này là thiếu sự điều phối giữa cung và cầu. Nếu không có những định hướng, dự báo cung cầu trong trung và dài hạn thì nhà đầu tư sẽ đầu tư theo cảm tính. Nghĩa là nguồn vốn đổ vào dự án nhiều mà cung và cầu không gặp nhau. Có những dự án đầu tư cả vài ngàn tỉ đồng nhưng nếu không có tính thanh khoản thì nhà đầu tư không chỉ lỗ nặng về vốn mà còn ảnh hưởng đến cả doanh nghiệp và thị trường BĐS.

Điển hình nhất là công ty BĐS Vinaland, là một trong những công ty hoạt động trong lĩnh vực môi giới BĐS, ra đời vào đúng thời kỳ thị trường đang ở đỉnh cao. Tuy nhiên do cung cầu không tương xứng, tính thanh khoản không cao nên không chỉ kết quả kinh doanh tuột dốc không phanh mà cổ phiếu của VNI cũng liên tục chạm đáy. Theo ghi nhận từ năm 2013 – 2018, Vinaland quỹ lỗ ròng đã hơn 200 triệu USD và thoái vốn ở hầu hết các dự án quy mô lớn trên toàn Việt Nam.

Vinaland liên tục thua lỗ do cung không đi đôi với cầu
Vinaland liên tục thua lỗ do cung không đi đôi với cầu

Dự án bị vướng mắc vì chính sách của nhà nước chưa ghi đúng từng phân khúc sản phẩm

Vai trò của chính sách điều tiết là rất quan trọng. Theo đó, những dự báo về định hướng thị trường trung và dài hạn sẽ giúp cho các nhà đầu tư có thể biết được sản phẩm đó có phù hợp với thị trường hay không. Bên cạnh đó, các khu vực có hạ tầng phát triển, các chính sách ưu đãi về thuế, hay khuyến khích các nhà đầu tư đổ vốn vào khu vực cũng là yếu tố ảnh hưởng đến tính thanh khoản của thị trường BĐS.

Các chính sách điều tiết, hỗ trợ, khuyến khích doanh nghiệp của Nhà nước là một yếu tố quan trọng đối với các nhà đầu tư
Các chính sách điều tiết, hỗ trợ, khuyến khích doanh nghiệp của Nhà nước là một yếu tố quan trọng đối với các nhà đầu tư

3 Lý do khiến đất nền Phú Mỹ có tính thanh khoản cao

Thời gian qua, thị trường nhà đất Bà Rịa – Vũng Tàu đang đón nhiều “làn sóng” mới, kéo theo đó là cơn sốt đất đang nóng lên từng ngày khi nhà nước tập trung xây dựng Bà Rịa Vũng Tàu, đặc biệt là trở thành thành phố công nghiệp và cảng biển trong tương lai. Vậy đâu là lý do khiến đất nền Phú Mỹ trở nên hot như vậy? Yếu tố đầu tiên phải kể đến chính là tính thanh khoản cao của các khu đất phân lô Phú Mỹ.

Cung cầu của thị trường đang tăng mạnh:

Trong 6 tháng đầu năm 2019, đã có 9 dự án với gần 4200 nền đất, nhà phố tập trung chủ yếu ở phường Hắc Dịch, xã Tân Hải và trung tâm Phú Mỹ. Nhiều chuyên gia nhận định, giá BĐS Phú Mỹ tăng nhanh từ khi Phú Mỹ lên thị xã đến nay nhưng vẫn còn đang thấp so với tiềm năng thật sự của nó trong tương lai.

Cùng với các dự án lớn đang được đầu tư phát triển trong khu vực, định hướng phát triển thành phố cảng biển quy mô sánh ngang với Hải Phòng và cơ sở hạ tầng giao thông quy hoạch đồng bộ, trong thời gian qua, đất nền Phú Mỹ đã nổi lên như một hiện tượng gây sốt trong giới đầu tư. Cung và cầu đều đạt đến đỉnh điểm đã khiến nhiều hộ gia đình và chủ đầu tư ở thị xã Phú Mỹ nói riêng, Bà Rịa Vũng Tàu nói chung tự tiến hành phân lô, bán nền trái phép.

Xem thêm chi tiết tại: Phân tích tiềm năng đất nền Phú Mỹ

Nhà nước cưỡng chế dỡ bỏ các con đường trái phép được người dân tự ý phân lô và xây dựng
Nhà nước cưỡng chế dỡ bỏ các con đường trái phép được người dân tự ý phân lô và xây dựng

Cụ thể vừa qua, tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu đã công bố danh sách 196 dự án tự phân lô, tách thửa trái pháp luật. Trong đó thị xã Phú Mỹ chiếm 116 trường hợp, nổi bật là các “dự án ma” vẽ đất bán nền của công ty cổ phần địa ốc Alibaba. Phi vụ lừa đảo tinh vi đã thu về hơn 771 tỷ đồng với tổng cộng 3333 nền đất.

Xem thêm chi tiết tại: Công ty Alibaba: “Dự án ma” và niềm tin tăng giá vào đất nền Phú Mỹ

Chủ đầu tư bán đất, người dân từ các nơi khác cũng có nhu cầu mua. Cung cầu giao nhau, đây chính là lý do khiến đất nền Phú Mỹ trong giai đoạn gần đây có tính thanh khoản cao hơn bao giờ hết.

Tân Hòa Phú Mỹ - khu vực đầu tư đầy tiềm năng
Tân Hòa Phú Mỹ – khu vực đầu tư đầy tiềm năng

UBND tỉnh và thị xã ban hành nhiều chính sách phù hợp, sẵn sàng đáp ứng nhu cầu của các nhà đầu tư:

Tất cả mọi hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp hay của các nhà đầu tư đều phải tuân thủ và chịu tác động trực tiếp từ chính sách, quy định của Nhà nước và các cơ quan có thẩm quyền quản lý. Do đó, tính thanh khoản cũng không nằm ngoài sự tác động này.

Theo đó, để hỗ trợ cho doanh nghiệp, Qũy Đầu tư phát triển tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu (BVDIF) trong thời gian qua đã chủ động tiếp cận các dự án đầu tư mới trên địa bàn tỉnh cũng như hỗ trợ vay vốn cho các nhà đầu tư. Ngoài ra, theo Sở Công thương tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu, UBND tỉnh cũng ban hành các chính sách ưu đãi cho đầu tư phát triển khu công nghiệp, đặc biệt là ở Phú Mỹ. Nổi bật nhất là Khu công nghiệp (KCN) chuyên sâu Phú Mỹ 3.

Xem thêm chi tiết tại: Các khu công nghiệp lớn ở thị xã Phú Mỹ

Quy hoạch tổng thể KCN Phú Mỹ 3
Quy hoạch tổng thể KCN Phú Mỹ 3

Cụ thể chủ đầu tư hạ tầng KCN Phú Mỹ 3 và các dự án đầu tư trong khu này ngoài các chính sách hỗ trợ, ưu đãi đầu tư theo quy định tại Luật đầu tư và các quy định khác của pháp luật có liên quan còn được hưởng các chính sách ưu đãi đặc thù như: được hưởng thuế suất 17% trong thời gian 10 năm, miễn thuế 2 năm và giảm 50% số thuế phải nộp trong 4 năm tiếp theo,….

Đáp ứng được nhu cầu thực của nhà đầu tư:

Nếu dự án có khả năng thu hút nhà đầu tư thì không lo về tính thanh khoản của nó. Trên thị trường hiện nay, có một số dự án tăng giá ảo, không đáp ứng được nhu cầu thực của nhà đầu tư, sau một hồi lướt sóng thì vẫn chỉ là mảnh đất trống không có giá trị thanh khoản. Nhưng ngược lại, những dự án có vị trí thuận lợi, xung quanh được quy hoạch đồng bộ về giao thông và hạ tầng thì tính thanh khoản chắc chắn cao.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho biết, khi đầu tư đất nền nên mua các dự án tập trung ở những địa phương có tốc độ phát triển mạnh, đầu tư về hạ tầng vì sẽ có tiềm năng tăng giá cũng như tính thanh khoản cao.

Bản đồ Đường cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu
Bản đồ Đường cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu

Được biết, Phú Mỹ sẽ trở thành thành phố vào năm 2025. Phú Mỹ sở hữu cảng nước sâu quốc tế, có thể khai thác các con tàu siêu trường và vận chuyển hàng hóa trực tiếp đến các nước Âu – Mỹ mà không phải qua các trạm trung chuyển trung gian. Bên cạnh đó, Nhà nước và chính quyền tỉnh cũng tập trung đẩy mạnh phát triển cơ sở hạ tầng như: Đường cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, sân bay Long Thành,… cùng với quy hoạch xây dựng khu đô thị mới Phú Mỹ. Với sự phát triển liên tục về mặt kinh tế, nhu cầu sử dụng đất cho mục đích kinh doanh ở Phú Mỹ sẽ không ngừng gia tăng, làm đa dạng hóa các loại hình BĐS.

Từ cuối năm 2017 đến nay, lượng hồ sơ giao dịch mua bán tại hầu hết các huyện, thị xã ở tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu tăng mạnh, thậm chí có nơi còn tăng gấp 2, gấp 3 lần chỉ sau một tháng. Trong đó, lượng hồ sơ chuyển nhượng đất đai chủ yếu ở thị xã Phú Mỹ và 2 xã Hắc Dịch, Mỹ Xuân. Không chỉ vậy, giá đất ở hầu hết các nơi đều tăng mạnh, có nơi tăng đến 30 – 60%.

Xem thêm chi tiết tại: 3 Lý do khiến đất nền Phú Mỹ được xem là khoản đầu tư “hời”