Ngày 18/9, cơ quan CSĐT Bộ Công an phối hợp cùng Công an TPHCM bắt khẩn cấp chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần địa ốc Alibaba Nguyễn Thái Luyện và giám đốc công ty là Nguyễn Thái Lĩnh với hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Theo kết quả điều tra cho thấy, tính đến ngày 30/6/2019, Alibaba đã ký hợp đồng bán đất nền cho hơn 6700 khách hàng, thu về 2500 tỷ đồng thông qua 40 dự án ma tự vẽ tại Đồng Nai (29 dự án), Bà Rịa – Vũng Tàu (9 dự án) và Bình Thuận (2 dự án). Sự kiện này tạo nên cơn “địa chấn” không nhỏ trong giới bất động sản, khiến mọi người phải đặt câu hỏi: đâu là bí quyết đầu tư an toàn sau hàng loạt cạm bẫy như Alibaba?

Cho đến hiện tại, đây được xem là phi vụ lừa đảo chiếm đoạt tài sản lớn nhất trong lịch sử thông qua mô hình đa cấp kết hợp Ponzi tinh vi, quy mô lớn và có sự cấu kết chặt chẽ từ lãnh đạo đến nhân viên,… Trong nhiều năm qua đối với phân khúc bất động sản đất nền, không chỉ có Alibaba mà còn có nhiều doanh nghiệp, cá nhân khác dựa vào niềm tin của khách hàng mà triển khai dự án, không bàn giao đất nền. Cơn “địa chấn” Alibaba không chỉ là lời cảnh báo cho các chủ đầu tư thực hiện dự án trái pháp luật mà còn là hồi chuông cảnh tỉnh cho những mua đất nền rút kinh nghiệm để không dẫm lên vết xe đổ của người đi trước.

Do đó, khi quyết định “xuống tiền” ở bất kỳ dự án mua bán đất nền nào, người mua phải tìm hiểu thật kỹ các thông tin liên quan, trong đó nổi bật nhất là pháp lý, nội dung hợp đồng và uy tín của chủ đầu tư.

Tìm hiểu tính pháp lý của dự án

Pháp lý là những lý luận, vận dụng các quy định của pháp luật về các chủ thể thực hiện hành vi giao dịch. Hiện tại các bất động sản nói chung đều phải tuân theo những nội dung được nhà nước quy định trong Luật đất đai, Luật nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản. Những quy phạm pháp luật này được Nhà nước ban hành và đồng thời Nhà nước cũng công nhận và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người dân nếu thực hiện đúng pháp luật trong trường hợp phát sinh tranh chấp.

Do đó, tính pháp lý là một trong những yếu tố quan trọng hàng đầu khi nhà đầu tư quyết định thực hiện bất cứ một hợp đồng giao dịch nào. Tuy nhiên, do tâm lý chủ quan và ham lợi nhuận, nên một số người vô tình bỏ qua yếu tố này, dẫn đến tổn thất lớn về tài sản sau này.

Cụ thể, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy tờ pháp lý quan trọng nhất cần phải xem xét, trong đó có thông tin về vị trí, diện tích, loại đất, thời hạn sử dụng đất, quy hoạch. Trong phi vụ lừa đảo bạc tỷ của Alibaba, các loại đất được rao bán đa phần là đất nông nghiệp (trồng cây hàng năm hoặc cây lâu năm).

Theo điều 188 Luật đất đai, người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, không bị kê biên, trong thời hạn sử dụng đất thì được thực hiện các giao dịch dân sự như chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất,… Tuy nhiên, theo quy định tại điều 88 và điều 191 Luật Đất đai thì tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Với Alibaba, đất nông nghiệp và dự án ảo chỉ là công cụ để huy động tiền của khách hàng. Thực chất các dự án đất nền phân lô đó của Alibaba hoàn toàn chưa được cấp phép. Chính quyền không xác nhận khu vực đó là đất ở, được phân lô bán nền mà chỉ là đất cá nhân của nhiều người, trong đó Alibaba nhận ủy quyền.

Điểm nhấn bán hàng của Alibaba là nhắm vào lòng tham của khách hàng, những người không mua lô đất để sử dụng mà mua vì lợi ích, cơ hội sinh lời. Do đó, lợi dụng điều này mà công ty Alibaba đã khiến khách hàng của mình vô tình quên mất đi tầm quan trọng của sổ đỏ. Khi sự việc vỡ lỡ, hàng ngàn người phải khốn đốn đứng ngồi không yên vì giật mình phát hiện ra sổ đỏ không thấy đâu chỉ thấy tiền mất tật mang, niềm tin đổ vỡ.

Do đó, Thẩm định pháp lý là điều quan trọng hàng đầu mà nhà đầu tư cần phải tìm hiểu kỹ trước khi quyết định “xuống tiền” giao dịch. Người mua cần phải xem xét dự án lô đất mà mình chọn đã có quyết định giao đất của các cấp có thẩm quyền và đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 cùng những thủ tục giấy tờ khác hay chưa. Cần phải cẩn trọng tránh mua phải những khu đất nằm trong diện quy hoạch giải tỏa, tránh mua đất nền chung sổ.

Nên mua các dự án đã có sổ đỏ rõ ràng và hợp pháp, tránh các trường hợp tranh chấp phát sinh ngoài ý muốn. Đặc biệt hiện tại đối với Bà Rịa – Vũng Tàu, một trong bốn tứ giác trọng điểm kinh tế phía Nam, UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu đã ban hành Quyết định số 18/2019/QĐ-UBND siết chặt tình trạng phân lô, tách thửa trên đất nông nghiệp, đất thương mại dịch vụ và phi nông nghiệp. Do đó, khi quyết định mua đất, vấn đề về tính hợp pháp của sổ đỏ, giấy tờ càng phải được quan tâm nhiều hơn như: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép làm đường có đúng pháp luật và có đủ điều kiện để ký hợp đồng chuyển nhượng hay không.

Bên cạnh đó, nhà đầu tư cần phải có ít nhất từ hai nguồn tin trở lên để kiểm tra, so sánh và đối chiếu tính xác thực của thông tin. Nguồn tin phải đến từ cả hai phía: từ người bán và từ chính người mua tự tìm hiểu, khảo sát và kiểm chứng.

Xem thêm chi tiết tại: 5 nguyên tắc đầu tư đất nền để không gặp phải “Alibaba”

Đọc kỹ nội dung hợp đồng trước khi nộp tiền

Có nhiều loại hợp đồng trong mua bán đất nền như: hợp đồng đặt cọc, hợp đồng nguyên tắc, hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng hứa mua hứa bán. Rất nhiều người chỉ nghe nhân viên tư vấn về diện tích, giá cả, tiến độ thanh toán với những lời hoa mỹ đã nhanh chóng đồng ý nộp tiền đặt cọc hoặc thanh toán đợt 1 mà không hề xem qua hợp đồng có những điều khoản nào. Sau đó khi phát sinh tranh chấp mới vỡ lẽ ra, toàn những điều khoản mà hoàn toàn không có lợi gì cho mình.

Cụ thể, trong vụ việc lừa đảo vừa rồi của công ty Alibaba, anh em Nguyễn Thái Luyện đã cho khách hàng làm hợp đồng “Hợp tác đầu tư” với hai dạng: nhận nền dự án sau một thời gian ký hợp đồng hoặc không nhận nền mà chỉ nhận tiền lãi.

Nhiều người mua đất của công ty Alibaba sẽ được ký hợp đồng thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với công ty chủ đầu tư. Nhưng thực chất chỉ là công ty được cá nhân sử dụng đất ủy quyền làm các thủ tục liên quan đến phân lô tách thửa. Sau đó, khách ký hợp đồng quyền chọn, với phương án cơ bản là nhận lãi suất, không nhận đất.

Theo nguyên tắc, giai đoạn đầu tiên mở chỉ có 20% khách hàng chọn nhận nền đất, 80% các khách hàng còn lại sẽ chọn lãi suất hấp dẫn. Ai chọn nhận lãi suất sẽ có thêm điều kiện: nền đất được Alibaba toàn quyền sử dụng. Với số đất nền từ 80% khách hàng đợt đầu nhận lãi, Alibaba sẽ tiếp tục mở bán đợt hai. Giá lúc này sẽ là: giá gốc + lãi suất + 10% chi phí quản lý doanh nghiệp. Tương tự, các nền đất được đem bán ra thị trường lần 3, lần 4,… với cùng một công thức trên.

Hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất được pháp luật quy định rất chặt chẽ với các điều kiện khác có liên quan. Khi các bên ký kết hợp đồng mà không đảm bảo các điều kiện thì hợp đồng đó khi xảy ra tranh chấp sẽ bị Tòa án tuyên bố vô hiệu, không có giá trị. Như hợp đồng “hợp tác đầu tư” mua bán đất nền của Alibaba nói trên có nhiều điều vi phạm các điều kiện theo quy định của pháp luật. Do đó, nếu không đọc kỹ hợp đồng trước khi ký kết, hiện tại khi mọi việc đã rồi, người chịu thiệt không ai khác đó chính là khách hàng.

Đánh giá uy tín của chủ đầu tư

Giao dịch đất nền thường có giá trị tiền tỷ. Lựa chọn sai chủ đầu tư giống như “giao trứng cho ác”. Uy tín chủ đầu tư cần được thể hiện qua các dự án đã thực hiện, qua việc tuân thủ pháp luật, cách đối xử và giữ uy tín với khách hàng. Ví dụ nếu có ai tìm hiểu về Alibaba sẽ rất dễ dàng nhận thấy, từ năm 2017 Alibaba đã chào bán dự án khống tại Củ Chi. Các dự án Alibaba phân phối nền trước đây ở Bà Rịa – Vũng Tàu cũng đều bị chính quyền cưỡng chế, cuốc bỏ các công trình xây dựng đường vi phạm, trả lại hiện trạng đất ban đầu.

Xem thêm chi tiết tại: Công ty Alibaba: “Dự án ma” và niềm tin tăng giá vào đất nền Phú Mỹ

Tóm lại khi quyết định đầu tư đất nền các nhà đầu tư trước tiên nên tìm hiểu kỹ về tính pháp lý, nội dung hợp đồng cũng như lựa chọn cho mình một chủ đầu tư có uy tín cao trên thị trường. Đây cũng là bí quyết thành công của những nhà đầu tư bất động sản nổi tiếng.