Top 10 Quy định về nhà đất liên quan đến sổ đỏ không thể bỏ qua

Sổ đỏ hay giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có vai trò đặc biệt quan trọng đối với mỗi cá nhân, tập thể khi đảm bảo và công nhận quyền và lợi hợp pháp của chủ sở hữu  trên diện tích mảnh đất được cấp phép. Đây là cơ sở để các cơ quan chức năng đảm bảo việc kiểm tra, giám sát các hoạt động sử dụng, xây dựng nhà cửa và đồng thời xử lí các sai phạm đó theo đúng pháp luật. Sau đây, hãy cùng datnendep.vn điểm qua 10 Quy định nhà đất liên quan đến sổ đỏ không thể bỏ qua nhé.

Mua bán đất không có Sổ đỏ sẽ bị phạt nặng

Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định: Người sử dụng đất được chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:

• Có Giấy chứng nhận;
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất.

Theo khoản 3 Điều 18 Nghị định 91/2019 về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, có hiệu lực thi hành từ ngày 5/1/2020, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thế chấp bằng quyền sử dụng đất khi không đủ điều kiện bị phạt tiền với mức như sau:

Hành vi vi phạm	Nông thôn	Đô thị
Chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất không đủ một trong các điều kiện.	Từ 03 – 05 triệu đồng.	Từ 05 – 10 triệu đồng.
Chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất không đủ từ hai điều kiện trở lên.	Từ 05 – 10 triệu đồng.	Từ 10 – 20 triệu đồng.
Lưu ý: Mức phạt trên đây áp dụng đối với cá nhân, mức phạt đối với tổ chức bằng 02 lần mức phạt tiền đối với cá nhân (tối đa là 40 triệu đồng).

Mua bán đất bằng giấy viết tay được cấp Sổ đỏ

Theo khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung 03 nghị định hướng dẫn Luật Đất đai 2013 gồm Nghị định 43/2014, Nghị định 45/2014 và Nghị định 47/2014), có 02 trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất gồm:

• Trường hợp 1: Nhận chuyển nhượng từ trước ngày 01/01/2008;
• Trường hợp 2: Nhận chuyển nhượng từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/7/2014 và có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013.

Cũng theo quy định này, các cơ quan tiếp nhận hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận thì không được yêu cầu người nhận chuyển nhượng phải nộp các hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định như hợp đồng chuyển nhượng có công chứng hoặc chứng thực.

Xem thêm các bài viết khác tại: Đất nền Bà Rịa – Vũng Tàu

Bổ sung giấy tờ để cấp Sổ đỏ

Theo khoản 16 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, bổ sung thêm 03 loại giấy tờ về quyền sử dụng đất để đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu gồm:

• Giấy tờ về việc chứng nhận đã đăng ký quyền sử dụng đất của UBND cấp xã, cấp huyện hoặc cấp tỉnh cấp cho người sử dụng đất.
• Giấy tờ về việc kê khai đăng ký nhà cửa được UBND cấp xã, cấp huyện hoặc cấp tỉnh xác nhận mà trong đó có ghi diện tích đất có nhà ở.
• Giấy tờ của đơn vị quốc phòng giao đất cho cán bộ, chiến sỹ làm nhà ở trước ngày 15/10/1993 theo Chỉ thị 282/CT-QP ngày 11/7/1991 của Bộ trưởng Bộ Quốc phòng mà việc giao đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất làm nhà ở của cán bộ, chiến sỹ trong quy hoạch đất quốc phòng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Lưu ý: Khi có các loại giấy tờ trên và sử dụng đất ổn định thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà không phải nộp tiền sử dụng đất.

Cấp Sổ đỏ cho diện tích đất tăng thêm

Diện tích đất tăng thêm là phần diện tích tăng thêm so với giấy tờ về quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất.

Theo Điều 24a Nghị định 01/2017/NĐ-CP hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất với diện tích đất tăng thêm khi có đủ điều kiện sau:

• Điều kiện 1: Đo đạc lại mà diện tích thửa đất thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên Giấy chứng nhận đã cấp hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
• Điều kiện 2: Ranh giới thửa đất thực tế có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Xem thêm các bài viết khác tại: Đất nền thị xã Phú Mỹ

Không sang tên Sổ đỏ bị phạt tới 20 triệu đồng

* Lưu ý về cách gọi: Sang tên Sổ đỏ theo là cách thường gọi của người dân để chỉ thủ tục đăng ký biến động khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

Khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định: Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất phải đăng ký biến động trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày xảy ra biến động (thường sẽ là ngày hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho có hiệu lực).

Theo khoản 2, 3 Điều 17 Nghị định 91/2019, trường hợp không thực hiện đăng ký biến động đất đai theo quy định bị phạt tiền như sau:

Thời gian	Nông thôn	Đô thị
Trong thời gian 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn.	Phạt tiền từ 01 – 03 triệu đồng.	Mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt đối với từng trường hợp tương ứng theo quy định với khu vực nông thôn.
Quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn.	Phạt tiền từ 02 – 05 triệu đồng.
Lưu ý: Mức phạt trên đây áp dụng đối với cá nhân, mức phạt đối với tổ chức bằng 02 lần mức phạt tiền đối với cá nhân (tối đa là 20 triệu đồng).

Chủ hồ sơ bị phạt tới 1 tỷ đồng nếu chậm làm sổ đỏ cho cư dân

Theo nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai có hiệu lực thi hành từ ngày 5/1/2020, nếu chủ đầu tư không nộp hồ sơ để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; người nhận chuyển quyền sử dụng đất không cung cấp, cung cấp không đầy đủ giấy tờ cho người mua, thuê mua thì hình thức và mức xử phạt cao nhất 1 tỷ đồng đối với đối với trường hợp vi phạm từ 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất trở lên.

Cụ thể, từ 50 ngày đến 6 tháng sẽ bị xử phạt từ 10 – 100 triệu đồng; từ 6 – 9 tháng sẽ bị xử phạt từ 30 – 300 triệu đồng; từ 9 – 12 tháng sẽ bị xử phạt từ 50 – 500 triệu đồng; từ 12 tháng trở lên sẽ bị xử phạt từ 100 triệu – 1 tỷ đồng với những vi phạm từ 30 – 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất.

Nếu trong một dự án mà chủ đầu tư vi phạm ở nhiều mức thời gian khác nhau đối với các căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất khác nhau thì tính tiền phạt theo từng mức phạt quy định nhưng tổng số tiền phạt không vượt quá 1 tỷ đồng.

Xem thêm bài viết khác tại: Phạt đến 1 tỷ đồng đối với hành vi lấn, chiếm và phân lô bán đất nền bừa bãi

Cấp Sổ đỏ cho đất nhận thừa kế trước ngày 01/7/2014

Theo khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, trường hợp sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất (không phải làm thủ tục khai nhận di sản là quyền sử dụng đất).

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Xem thêm bài viết khác tại: Lỗ hổng pháp lý trong kinh doanh BĐS – Rủi ro đáng quan ngại cho các nhà đầu tư

Rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục hành chính

Căn cứ Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP cho thấy thời gian thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai được rút ngắn.

TT	Thủ tục	43/2014/NĐ-CP	01/2017/NĐ-CP
1	Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng của tổ chức đầu tư xây dựng.	Không quá 30 ngày.	Không quá 15 ngày.
2	Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi thay đổi tài sản gắn liền với đất.	Không quá 20 ngày.	Không quá 15 ngày.
3	Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp trúng đấu giá quyền sử dụng đất; giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai; xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để thi hành án; chia, tách, hợp nhất, sáp nhập tổ chức, chuyển đổi công ty; thỏa thuận hợp nhất hoặc phân chia quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, của vợ và chồng, nhóm người sử dụng đất.	Không quá 15 ngày.	Không quá 10 ngày.
4	Tách thửa, hợp thửa đất; thủ tục đăng ký đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất để quản lý.	Không quá 20 ngày.	Không quá 15 ngày.
5	– Gia hạn sử dụng đất.	Không quá 15 ngày.	Không quá 07 ngày.
6	Xác nhận tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân khi hết hạn sử dụng đất.	Không quá 10 ngày.	Không quá 05 ngày.
7	Đăng ký biến động do đổi tên người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất hoặc thay đổi hạn chế quyền sử dụng đất hoặc thay đổi về nghĩa vụ tài chính hoặc thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký.	Không quá 15 ngày.	Không quá 10 ngày.
8	Xóa đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.	Không quá 05 ngày làm việc.	Không quá 03 ngày.
9	Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng.	Không quá 10 ngày.	Không quá 05 ngày.
10	Cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng.	Không quá 10 ngày.	Không quá 07 ngày.
11	Cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng bị mất.	Không quá 30 ngày.	Không quá 10 ngày.
Nghị định 01/2017/NĐ-CP bổ sung thời gian thực hiện thủ tục đính chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp là không quá 10 ngày.

Như vậy, có thể thấy thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai hiện nay đang được áp dụng theo Nghị định 01/2017/NĐ-CP được rút ngắn hơn rất nhiều so với quy định cũ, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.

Chỉ phải nộp tối đa 95% tiền mua nhà khi chưa được cấp sổ đỏ

Tại khoản 4 Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản quy định: Kể từ ngày bàn giao nhà hoặc công trình xây dựng, chủ đầu tư phải làm thủ tục đề nghị cấp sổ đỏ cho bên mua, thuê nhà đất trong vòng 50 ngày. Nếu chủ đầu tư không cung cấp hồ sơ, giấy tờ pháp lý liên quan hoặc không làm thủ tục đề nghị cấp sổ đỏ cho bên mua, bên thuê sẽ bị phạt từ 250 000 000 đồng đến 300 000 000 đồng (theo điểm Đ khoản 3 Điều 57 Nghị định 139/2017/NĐ-CP).

Đặc biệt, tại Khoản 1 Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản quy định: Trong trường hợp bên mua chưa được cấp các giấy tờ như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (tức là sổ đỏ) thì bên bán không được thu quá 95% giá trị hơp đồng. Số tiền 5% còn lại sẽ được bên mua thanh toán khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp sổ đỏ.

Đất giao không đúng thẩm quyền được bồi thường khi thu hồi

Căn cứ khoản 1 Điều 4 Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Điều 11 Nghị định 47/2014/NĐ-CP, đất có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01/7/2004 nhưng đã nộp tiền để được sử dụng đất mà chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi.

* Đất giao không đúng thẩm quyền là gì?

Theo khoản 1 Điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP giao đất không đúng thẩm quyền gồm các trường hợp sau:

– Các trường hợp người đứng đầu điểm dân cư giao đất hoặc UBND cấp xã (xã, phường, thị trấn) giao đất không đúng thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ.

– Tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng nhưng đã tự phân phối, bố trí cho cán bộ, công nhân viên, xã viên để sử dụng làm nhà ở và các mục đích khác.

* Mức bồi thường:

– Đất có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 15/10/1993 và có giấy tờ chứng minh về việc đã nộp tiền cho cơ quan, tổ chức để được sử dụng đất đối với diện tích đất được giao mà chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người đang sử dụng đất được bồi thường về đất đối với diện tích và loại đất được giao.

– Đất có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 và có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất đối với diện tích đất được giao mà chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người đang sử dụng đất được bồi thường như sau:

• Trường hợp có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền đế được sử dụng đất đối với diện tích đất được giao theo đúng mức thu quy định của pháp luật đất đai năm 1993 thì được bồi thường về đất đối với diện tích và loại đất được giao;
• Trường hợp có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất đối với diện tích đất được giao thấp hơn mức thu quy định của pháp luật đất đai năm 1993 thì được bồi thường về đất đối với diện tích và loại đất được giao nhưng phải trừ đi số tiền sử dụng đất phải nộp (nếu có) theo quy định của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

– Đất có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01/7/2004 nhưng không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất đối với diện tích đất được giao thì người đang sử dụng đất được bồi thường về đất đối với diện tích và loại đất được giao nhưng phải trừ đi số tiền sử dụng đất phải nộp (nếu có) theo quy định của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Như vậy, có thể thấy mức bồi thường phụ thuộc vào việc có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền hay chưa và thời gian đất được giao không đúng thẩm quyền.

TÓM TẮT CÁC THÔNG TIN