Thừa kế nhà đất: 15 Điều cơ bản cần biết

Nhà đất là một trong những loại di sản thừa kế phổ biến và có giá trị nhất. Theo quy định của pháp luật dân sự, có hai hình thức thừa đế đó là thừa kế theo di chúc và thừa kế theo pháp luật. Datnendep.vn xin tổng hợp một số quy định cơ bản trong thừa kế nhà đất để quý khách hàng tham khảo.

Quyền thừa kế sử dụng đất là gì?

Quyền thừa kế quyền sử dụng đất là quyền của cá nhân, thành viên hộ gia đình được để thừa kế quyền sử dụng đất của mình cho những người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.

• Nếu di chúc hợp pháp thì phần di sản thừa kế là nhà đất nhận được sẽ theo nội dung của di chúc, trừ những người không phụ thuộc vào nội dung của di chúc.
• Nếu nhà đất được chia theo pháp luật thì phần di sản nhận được là bằng nhau.

Xem thêm bài viết khác tại: Các vấn đề pháp lý quan trọng liên quan đến đất và Chủ đầu tư

Quyền sử dụng đất là di sản khi nào?

Căn cứ Mục 1 Phần II Nghị quyết 02/ 2004/NQ-HĐTP quy định quyền sử dụng đất là di sản khi:

• Đối với đất do người chết để lại (không phân biệt có tài sản hay không có tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất) mà người đó đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003 thì quyền sử dụng đất đó là di sản.
• Đối với trường hợp đất do người chết để lại mà người đó có một trong các loại giấy quy định tại các Khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003, thì kể từ ngày 01/7/2004 quyền sử dụng đất đó cũng là di sản, không phụ thuộc vào thời điểm mở thừa kế.
• Trường hợp người chết để lại quyền sử dụng đất mà không có các giấy tờ trên nhưng có di sản là nhà ở, vật kiến trúc khác gắn liền với quyền sử dụng đất đó và có văn bản của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng chưa kịp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được xem là di sản khi Tòa án giải quyết yêu cầu chia di sản.

Điều kiện nhận thừa kế quyền sử dụng đất

Để được nhận thừa kế quyền sử dụng đất, người nhận thừa kế phải đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013. Cụ thể:

• Đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Đất đai thừa kế đang trong thời hạn sử dụng đất.

Lưu ý:

• Việc thừa kế phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
• Thực tế, nhiều cá nhân, tổ chức không tiến hành đăng ký đất đai và hiển nhiên cũng sẽ không được đăng ký vào sổ địa chính. Lúc này, việc thừa kế chưa phát sinh hiệu lực dẫn đến nhầm lẫn trong quá trình sử dụng đất và phát sinh tranh chấp.
• Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì không được nhận thừa kế quyền sử dụng đất, đồng nghĩa với không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được nhận thừa kế về giá trị quyền sử dụng đất.

Xem thêm bài viết khác tại: Sổ đỏ/ Sổ hồng – Cách phân biệt thật giả!

Chia thừa kế đất đai theo di chúc hay theo pháp luật?

Điều 609 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về quyền thừa kế như sau:

“Cá nhân có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản của mình; để lại tài sản của mình cho người thừa kế theo pháp luật; hưởng di sản theo di chúc hoặc theo pháp luật.

Người thừa kế không là cá nhân có quyền hưởng di sản theo di chúc”

Theo đó, người thừa kế có thể hưởng thừa kế nhà đất theo di chúc hoặc theo pháp luật hoặc vừa thừa kế theo di chúc và theo pháp luật.

Theo pháp luật, nhà đất được chia làm mấy phần?

Khoản 2 Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau”

Như vậy, nếu nhà đất được chia thừa kế theo pháp luật thì người thừa kế sẽ được hưởng phần di sản bằng nhau.

Những người được hưởng thừa kế theo pháp luật

Khi không có di chúc, di chúc không hợp pháp… thì di sản được chia theo pháp luật. Theo đó, những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự gồm.

• Hàng thừa kế thứ nhất: Vợ, chồng, cha mẹ đẻ, cha mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;
• Hàng thừa kế thứ hai: Ông bà nội, ngoại; anh, chị, em, ruột của người chết, cháu ruột gọi người chết là ông bà nội, ngoại;
• Hàng thừa kế thứ ba: Cụ nội, ngoại; bác, chú, cậu, cô, dì ruột; cháu gọi người chết là bác, chú, cô, dì ruột; chắt gọi người chết là cụ nội, ngoại.

Trong đó, Điều 651 Bộ luật Dân sự nêu rõ, những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng, bị truất quyền hoặc từ chối nhận di sản.

Như vậy, từ quy định trên, có thể thấy, việc chia thừa kế theo pháp luật được thực hiện theo hàng thừa kế và người cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau, không có trường hợp đặc biệt nào được đương nhiên hưởng thừa kế.

Có thể thấy, Luật chưa có quy định nào về việc người đương nhiên được hưởng thừa kế nếu di sản được chia theo pháp luật.

Đồng thời, tại Điều 622 Bộ luật Dân sự, nếu không có người thừa kế theo di chúc, theo pháp luật hoặc có nhưng không được quyền hưởng di sản, từ chối nhận di sản thì sau khi thực hiện nghĩa vụ, tài sản còn lại không có người nhận thừa kế sẽ thuộc về Nhà nước.

Đất không có Sổ đỏ có được chia thừa kế không?

Theo quy định thì đất không có Sổ đỏ (Giấy chứng nhận) thì vẫn có thể được chia thừa kế. Một số trường hợp như đất sử dụng không hợp pháp thì không phải là di sản nên không được chia. 

Trường hợp nào không có tên trong di chúc vẫn hưởng thừa kế nhà đất?

Vì nhiều lý do khác nhau mà người lập di chúc không để lại tài sản của mình cho cha, mẹ, vợ, chồng, con chưa thành niên. Pháp luật dự liệu trước trường hợp này xảy ra trên thực tế nên quy định đối tượng không có tên trong di chúc vẫn hưởng thừa kế.

Khoản 1 Điều 644 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“1. Những người sau đây vẫn được hưởng phần di sản bằng hai phần ba suất của một người thừa kế theo pháp luật nếu di sản được chia theo pháp luật, trong trường hợp họ không được người lập di chúc cho hưởng di sản hoặc chỉ cho hưởng phần di sản ít hơn hai phần ba suất đó:

a) Con chưa thành niên, cha, mẹ, vợ, chồng;

b) Con thành niên mà không có khả năng lao động”.

Như vậy, dù không được người lập di chúc cho hưởng di sản thì 02 trường hợp sau vẫn được hưởng phần di sản bằng hai phần ba suất của một người thừa kế theo pháp luật nếu di sản được chia theo pháp luật:

• Trường hợp 1: Cha, mẹ, vợ, chồng của người lập di chúc.
• Trường hợp 2: Con chưa thành niên, con thành niên mà không có khả năng lao động.

Thứ tự ưu tiên thanh toán khi chia thừa kế

Phần di sản thừa kế sẽ được ưu tiên thanh toán theo thứ tự sau đây tùy thuộc vào nghĩa vụ tài chính của người đó để lại lúc còn sống:

1. Chi phí mai táng
2. Tiền cấp dưỡng còn thiếu
3. Chi phí bảo quản di sản
4. Tiền trợ cấp cho người sống nương nhờ
5. Tiền công lao động
6. Tiền bồi thường thiệt hại
7. Thuế và các khoản phải nộp vào ngân sách Nhà nước
8. Các khoản nợ
9. Tiền phạt
10. Các chi phí khác

Các trường hợp không được hưởng thừa kế nhà đất

Căn cứ khoản 1 Điều 621 Bộ luật Dân sự năm 2015, những người sau đây không được quyền hưởng di sản:

• Trường hợp 1. Người bị kết án về hành vi cố ý xâm phạm tính mạng, sức khỏe hoặc về hành vi ngược đãi nghiêm trọng, hành hạ người để lại di sản, xâm phạm nghiêm trọng danh dự, nhân phẩm của người đó.
• Trường hợp 2. Người vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ nuôi dưỡng người để lại di sản.
• Trường hợp 3. Người bị kết án về hành vi cố ý xâm phạm tính mạng người thừa kế khác nhằm hưởng một phần hoặc toàn bộ phần di sản mà người thừa kế đó có quyền hưởng.
• Trường hợp 4. Người có hành vi lừa dối, cưỡng ép hoặc ngăn cản người để lại di sản trong việc lập di chúc; giả mạo di chúc, sửa chữa di chúc, hủy di chúc, che giấu di chúc nhằm hưởng một phần hoặc toàn bộ di sản trái với ý chí của người để lại di sản.

Lưu ý: Người thuộc những trường hợp trên đây vẫn được hưởng di sản là quyền sử dụng đất, nhà ở hoặc cả nhà và đất, nếu người để lại di sản đã biết hành vi của những người đó, nhưng vẫn cho họ hưởng di sản theo di chúc.

• Trường hợp 5. Con đã thành niên có khả năng lao động và toàn bộ di sản được thừa kế theo di chúc hợp pháp nhưng không cho người con đó hưởng thừa kế.

Con ngoài giá thú có được hưởng thừa kế không?

Tại Điều 9 Luật Hôn nhân và Gia đình (Luật HN&GĐ) năm 2014, việc kết hôn phải được đăng ký và do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện. Do đó, sẽ bị coi là con ngoài giá thú trong các trường hợp:

• Do hai người độc thân không đăng ký kết hôn sinh ra;
• Do nam nữ ngoại tình với nhau sinh ra.

Đồng thời, theo quy định tại khoản 2 Điều 68 Luật HN&GĐ, con sinh ra không phụ thuộc vào tình trạng hôn nhân của cha mẹ đều có quyền, nghĩa vụ như nhau với cha mẹ của mình.

Do đó, có thể thấy, dù là con ngoài giá thú hay con được sinh ra trong thời kỳ hôn nhân thì đều có quyền, nghĩa vụ với cha mẹ như nhau. Bởi vậy, nếu cha mẹ chết thì con ngoài giá thú vẫn được hưởng thừa kế nếu không thuộc trường hợp bị truất quyền thừa kế hoặc từ chối di sản thừa kế.

Không làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế có vi phạm pháp luật hay không?

Nhiều gia đình Việt có truyền thống sinh sống tiếp nối trên đất tổ tiên, mặc định ông cha để lại cho mình nên không cần khai nhận thừa kế. Tuy nhiên, với di sản bắt buộc phải đăng ký quyền sở hữu (nhà/đất) thì người thừa kế cần khai nhận để xác lập quyền tài sản của mình. Vậy “né” thủ tục này thì người thừa kế sẽ gặp bất lợi gì, có bị quy là vi phạm pháp luật không?

Để làm rõ vấn đề này, trước hết cần hiểu về khái niệm “khai nhận di sản thừa kế”. Hiểu một cách đơn giản, đây là thủ tục nhằm xác lập và bảo vệ quyền của người thừa kế đối với di sản mà họ được thừa hưởng. Người thừa kế ở đây là những đối tượng được nhắc đến trong di chúc hợp pháp (nếu có) của người đã khuất, hoặc những người thuộc hàng thừa kế theo quy định của pháp luật (trường hợp người mất không có di chúc).

Trên thực tế, pháp luật không có quy định cụ thể nào về việc người hưởng thừa kế bắt buộc phải khai nhận di sản. Điều đó có nghĩa, nếu người thừa kế không làm thủ tục khai nhận di sản do cha ông để lại thì họ cũng không vi phạm pháp luật.

Những bất lợi khi không khai nhận di sản thừa kế là nhà đất?

Căn cứ Điều 168 Bộ Luật Dân sự 2005, việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm sang tên đổi chủ từ người chuyển nhượng sang cho người được chuyển nhượng (trừ trường hợp pháp luật có quy định khác). Điều 188 Luật Đất đai 2013 cũng quy định rõ, một trong những điều kiện để người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế… đó là phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên mình (trường hợp được ủy quyền phải có hợp đồng ủy quyền hợp pháp).

Như vậy, dù không vi phạm pháp luật nhưng đối với di sản là nhà đất mà người thừa kế không làm thủ tục khai nhận, sang tên đổi chủ thì sẽ không thể xác lập quyền tài sản, tức là không được thực hiện các giao dịch mua bán, chuyển nhượng ngôi nhà hay mảnh đất đó trong tương lai.

Chi tiết thủ tục khai nhận di sản thừa kế

Việc khai nhận di sản thừa kế là nhà đất phải được lập thành văn bản và cần được được công chứng để đảm bảo giá trị pháp lý, trên cơ sở đó người thừa kế mới có thể xác lập quyền tài sản và thực hiện việc mua bán, cho tặng, cho thuê… đối với ngôi nhà, mảnh đất đó trong tương lai. Cụ thể, thủ tục khai nhận di sản thừa kế gồm 5 bước như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Điều 58 Luật Công chứng nêu rõ để thực hiện công chứng khai nhận di sản thừa kế, người khai nhận cần phải chuẩn bị bộ hồ sơ với đầy đủ các giấy tờ như:

• Văn bản yêu cầu công chứng, bản sao một số giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng, ví dụ chứng minh thư nhân dân.
• Giấy tờ chứng minh người để lại di sản đã mất (ví dụ giấy chứng tử, giấy báo tử); một số giấy tờ tùy thân, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu có) của người đã mất để xác minh các quan hệ nhân thân.
• Bản sao di chúc (nếu thừa kế theo di chúc) hoặc giấy tờ chứng minh quan hệ giữa người yêu cầu công chứng với người để lại di sản (trường hợp không có di chúc, phân chia di sản thừa kế theo pháp luật).
• Các giấy tờ liên quan đến di sản nhà đất: Giấy chứng nhận quyền sở hữu, văn bản cho tặng/ thỏa thuận tài sản chung, riêng liên quan đến nhà đất đó…
• Dự thảo văn bản khai nhận di sản (trường hợp người yêu cầu công chứng tự soạn thảo từ trước).
• Hợp đồng ủy quyền (nếu có).

Bước 2: Công chứng văn bản khai nhận di sản

Người thừa kế đem nộp hồ sơ như trên tại tổ chức hành nghề công chứng. Công chứng viên sẽ tiếp nhận và kiểm tra xem hồ sơ đã hợp lệ hay chưa, nếu đạt yêu cầu sẽ thụ lý và ghi vào sổ công chứng. Nếu hồ sơ không đủ căn cứ để giải quyết, công chứng viên có trách nhiệm thông báo và hướng dẫn bổ sung cho người dân.

Bước 3: Niêm yết thông báo khai nhận di sản thừa kế

Sau khi tiếp nhận hồ sơ, văn phòng công chứng sẽ niêm yết công khai việc thụ lý văn bản khai nhận di sản này trong vòng 15 ngày. Nơi niêm yết là UBND cấp xã nơi thường trú cuối cùng của người để lại di sản. Nếu không xác định được nơi thường trú cuối cùng của người để lại di sản thì tiến hành niêm yết tại nơi tạm trú có thời hạn cuối cùng của người đó. Ngoại lệ nếu việc khai nhận di sản thừa kế có nội dung phức tạp hoặc có liên quan tới khối tài sản lớn, thời hạn niêm yết có thể tăng lên đến 30 ngày.

Nội dung niêm yết phải ghi đầy đủ thông tin về họ tên người để lại di sản, họ tên người thừa kế, quan hệ giữa người để lại di sản và người thừa hưởng di sản, danh mục di sản thừa kế…

Bước 4: Người thừa kế ký văn bản khai nhận di sản

Hết thời hạn niêm yết, nếu không có bất cứ khiếu kiện hay khiếu nại (có xác nhận của UBND cấp phường/xã), tổ chức hành nghề công chứng sẽ tiến hành giải quyết hồ sơ.

• Trường hợp người thừa kế đã soạn sẵn dự thảo văn bản khai nhận di sản, công chứng viên sẽ kiểm tra nội dung xem có đảm bảo đúng quy định pháp luật, không vi phạm thuần phong mỹ tục hay chưa…
• Trường hợp chưa có dự thảo văn bản khai nhận thừa kế có thể đề nghị công chứng viên soạn giúp. Sau khi soạn xong, người thừa kế cần xem kỹ các nội dung này, nếu đồng ý sẽ được hướng dẫn ký vào văn bản khai nhận di sản thừa kế.

Bước 5: Văn phòng công chứng ký nhận và trả kết quả

Công chứng viên sẽ kiểm tra và đối chiếu lại một lần nữa các giấy tờ thủ tục, nếu không còn gì thiếu sót sẽ ký xác nhận công chứng vào văn bản khai nhận. Sau đó tiến hành thu phí công chứng văn bản khai nhận di sản thừa kế theo luật định, đồng thời trả lại bản chính văn bản này cho người yêu cầu công chứng.

3 cách giải quyết tranh chấp thừa kế nhà đất

Tranh chấp thừa kế nhà đất là việc mâu thuẫn về lợi ích giữa các bên trong quan hệ thừa kế như tranh chấp trong việc xác định ai là người có quyền hưởng di sản, tranh chấp do các phần di sản được hưởng không bằng nhau,… Khi xảy ra tranh chấp thì các bên có những hình thức giải quyết như sau:

• Thương lượng: Là việc hai bên tự thỏa thuận với nhau và đưa ra cách giải quyết mà không cần sự can thiệp của bên thứ ba (pháp luật không quy định thủ tục thực hiện).
• Hòa giải: Là cách giải quyết mà có người trung gian giúp các bên đưa ra phương án giải quyết tranh chấp (pháp luật không quy định thủ tục thực hiện).
• Khởi kiện: Là cách giải quyết tranh chấp tại Tòa án bằng việc gửi đơn khởi kiện (phải có đơn khởi kiện và theo đúng trình tự, thủ tục được quy định tại Bộ luật Tố tụng dân sự 2015).

 

TÓM TẮT CÁC THÔNG TIN 

No tags for this post.