Mua nhà đất qua hợp đồng ủy quyền – Những điều cần biết

Thủ tục mua bán nhanh gọn, có thể trốn các loại thuế phí liên quan hoặc muốn mua bán mà khi các bên không đủ điều kiện chính là các lý do khiến cho tình trạng mua bán nhà đất qua hợp đồng ủy quyền càng phổ biến. Tuy nhiên, có những rủi ro dễ thấy và tiềm ẩn trong đó mà chúng ta cần phải xem xét, nhất là bên mua.

Người được uỷ quyền là như thế nào ?

Đầu tiên, phải khẳng định uỷ quyền không phải là một dạng giao việc. Uỷ quyền được hiểu là cá nhân/tổ chức cho phép cá nhân/tổ chức khác có quyền đại diện mình quyết định, thực hiện một hành động pháp lý nào đó và vẫn phải chịu trách nhiệm đối với việc cho phép/uỷ quyền đó.

Ủy quyền là căn cứ làm phát sinh quan hệ giữa người đại diện và người được đại diện, đồng thời nó cũng là cơ sở để người ủy quyền tiếp nhận các kết quả pháp lý do hoạt động ủy quyền mang lại.

Trên thực tế việc đại diện theo ủy quyền diễn ra rất phổ biến, các bên có thể thỏa thuận tiến hành giao dịch bằng nhiều hình thức, kể cả bằng miệng tuy nhiên đối với các trường hợp quy định việc ủy quyền phải được lập thành văn bản thì phải tuân theo hình thức đó mới có giá trị.

Khi nào được ủy quyền bán nhà đất?

Người đại diện theo ủy quyền gồm những ai?

• Đại diện theo ủy quyền của cá nhân
• Đại diện theo ủy quyền của pháp nhân
• Đại diện theo ủy quyền của hộ gia đình

Người được ủy quyền phải là người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp quy định tại (Khoản 2 Điều 143 BLDS).

Bản chất hợp đồng ủy quyền

Văn bản ủy quyền (hợp đồng ủy quyền, giấy ủy quyền) được thực hiện theo Bộ Luật Dân sự và Luật Đất đai, Luật Nhà ở. Việc liên quan đến chuyển nhượng thì bắt buộc văn bản ủy quyền phải được công chứng hoặc chứng thực ở UBND cấp xã/phường. 

Bên được ủy quyền có trách nhiệm thực hiện công việc trong phạm vi ủy quyền và bên ủy quyền chịu trách nhiệm về kết quả, các bên còn phải chịu sự điều chỉnh chung về quyền và nghĩa vụ dân sự. Theo quy định thì việc ủy quyền lại phải có sự đồng ý của bên ủy quyền, tuy nhiên trên thực tế, các đơn vị công chứng đang cố ý không thực hiện đúng quy định, khi lập văn bản ủy quyền lại hoàn toàn không có xác thực sự đồng ý của bên ủy quyền.

Bản chất của việc ủy quyền là thông qua người khác để thực hiện công việc thuận lợi, nhanh chóng, ít chi phí hơn hoặc thậm chí là vì hoàn cảnh đặc biệt như chủ sở hữu là nhiều người, ở xa, đi làm ăn ở xa,… và với điều kiện uy tín, nhận thức, điều kiện của người nhận thực hiện công việc ủy quyền. Bên cạnh những thuận lợi như vậy thì nó còn tiềm ẩn nhiều rủi ro cho các bên nữa.

Mua bán thông qua hợp đồng ủy quyền

Với hợp đồng ủy quyền, người có đất ủy quyền cho một người khác được phép bán đất. Người mua chính là người được ủy quyền nhưng không muốn làm thủ tục sang tên mà chờ tìm người mua tiếp theo.

Hợp đồng ủy quyền có cần phải công chứng không?

Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013 và Luật Công chứng 2014 không có điều khoản nào bắt buộc việc ủy quyền phải lập thành văn bản có công chứng. Tuy nhiên, để tránh xảy ra tranh chấp khi ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở thì các bên nên công chứng hợp đồng ủy quyền.

Theo Điều 42 Luật Công chứng 2014, công chứng viên chỉ được công chứng các hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở trừ 03 trường hợp sau:

• Di chúc.
• Văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản.
• Văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền với bất động sản.

Như vậy, người dân được phép công chứng tại bất kỳ tổ chức công chứng nào, kể cả tổ chức công chứng có trụ sở tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi không có nhà đất.

Thời hạn hợp đồng ủy quyền

Thời hạn ủy quyền có ý nghĩa quan trọng, nếu hết thời hạn ủy quyền thì các bên chấm dứt quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng đã thỏa thuận trước đó.

Điều 563 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về thời hạn ủy quyền như sau:

“Thời hạn ủy quyền do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định; nếu không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm, kể từ ngày xác lập việc ủy quyền”

Như vậy, xuất phát từ nguyên tắc tự do thỏa thuận thì thời hạn hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng nhà đất do các bên thỏa thuận, nếu không có thỏa thuận thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm, kể từ ngày xác lập việc ủy quyền.

Người được ủy quyền có được tự ý bán đất cho người khác không?

Việc người đại diện ủy quyền đó có thể bán đất cho người khác không sẽ phụ thuộc vào phạm vi giới hạn bạn ủy quyền cho người đó vì người đại diện theo ủy quyền chỉ được thực hiện công việc trong phạm vi người ủy quyền ủy quyền lại cho họ mà không được thực hiện vượt quá thẩm quyền theo (quy định tại điều 141 Bộ luật dân sự 2015).

Người đại diện chỉ được xác lập, thực hiện giao dịch dân sự trong phạm vi đại diện theo căn cứ sau đây:

a) Quyết định của cơ quan có thẩm quyền;

b) Điều lệ của pháp nhân;

c) Nội dung ủy quyền;

d) Quy định khác của pháp luật.

• Trường hợp không xác định được cụ thể phạm vi đại diện theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người đại diện theo pháp luật có quyền xác lập, thực hiện mọi giao dịch dân sự vì lợi ích của người được đại diện, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
• Một cá nhân, pháp nhân có thể đại diện cho nhiều cá nhân hoặc pháp nhân khác nhau nhưng không được nhân danh người được đại diện để xác lập, thực hiện giao dịch dân sự với chính mình hoặc với bên thứ ba mà mình cũng là người đại diện của người đó, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
• Người đại diện phải thông báo cho bên giao dịch biết về phạm vi đại diện của mình.

Lưu ý: Nếu người được ủy quyền đó thực hiện giao dịch vượt quá phạm vi được ủy quyền thì giao dịch giữa người đó với người thứ ba sẽ vô hiệu theo quy định tại (điều 143 Bộ luật dân sự 2015) :

• Giao dịch dân sự do người đại diện xác lập, thực hiện vượt quá phạm vi đại diện không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của người được đại diện đối với phần giao dịch được thực hiện vượt quá phạm vi đại diện, trừ một trong các trường hợp sau đây:

a) Người được đại diện đồng ý;

b) Người được đại diện biết mà không phản đối trong một thời hạn hợp lý;

c) Người được đại diện có lỗi dẫn đến việc người đã giao dịch không biết hoặc không thể biết về việc người đã xác lập, thực hiện giao dịch dân sự với mình vượt quá phạm vi đại diện.

• Trường hợp giao dịch dân sự do người đại diện xác lập, thực hiện vượt quá phạm vi đại diện không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của người được đại diện đối với phần giao dịch được xác lập, thực hiện vượt quá phạm vi đại diện thì người đại diện phải thực hiện nghĩa vụ đối với người đã giao dịch với mình về phần giao dịch vượt quá phạm vi đại diện, trừ trường hợp người đã giao dịch biết hoặc phải biết về việc vượt quá phạm vi đại diện mà vẫn giao dịch.
• Người đã giao dịch với người đại diện có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hoặc hủy bỏ giao dịch dân sự đối với phần vượt quá phạm vi đại diện hoặc toàn bộ giao dịch dân sự và yêu cầu bồi thường thiệt hại, trừ trường hợp người đó biết hoặc phải biết về việc vượt quá phạm vi đại diện mà vẫn giao dịch hoặc trường hợp quy định tại điểm a khoản 1 Điều này.
• Trường hợp người đại diện và người giao dịch với người đại diện cố ý xác lập, thực hiện giao dịch dân sự vượt quá phạm vi đại diện mà gây thiệt hại cho người được đại diện thì phải chịu trách nhiệm liên đới bồi thường thiệt hại.

Với việc được quy định cụ thể như trên, người được ủy quyền sẽ không được tự ý bán đất cho người khác nếu việc này không nằm trong phạm vi ủy quyền mà người ủy quyền đã ủy quyền cho họ. Nếu cố ý vượt quá quyền hạn, phạm vi ủy quyền thì sẽ phải chịu trách nhiệm liên đới bồi thường thiệt hại nếu gây ra hậu quả.

Những rủi ro khi mua bán nhà đất thông qua hợp đồng ủy quyền

Việc mua bán BĐS bằng hợp đồng ủy quyền tiềm ẩn nhiều rủi ro mà người mua có thể gặp phải:

• Thứ nhất, người mua sẽ không có đầy đủ các quyền của chủ sở hữu BĐS. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng, cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có giấy chứng nhận. Người đại diện theo ủy quyền sẽ không được cấp giấy chứng nhận theo quy định nên họ chỉ được thực hiện các giao dịch đối với BĐS nếu như bên bán có ủy quyền. Việc mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở chỉ thực hiện khi nhà ở có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ một số trường hợp đặc biệt. Người mua không được tự do thực hiện các quyền trong phạm vi ủy quyền mà phải hỏi ý của bên ủy quyền.
• Thứ hai, nguy cơ bên mua có thể bị lấy lại nhà, quyền sử dụng đất đã mua khi bên bán thay đổi ý định. Bên được ủy quyền có nghĩa vụ phải giao lại cho bên ủy quyền những lợi ích thu được và tài sản đã nhận trong khi thực hiện việc ủy quyền theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật. Bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào. Bên ủy quyền có thể phải bồi thường thiệt hại và phải báo trước cho bên được ủy quyền. Rủi ro ở đây là nếu như giá cả thị trường thay đổi, người bán muốn đổi ý thì có thể chấm dứt hợp đồng ủy quyền để lấy lại tài sản, bán cho người khác kiếm lời hơn và như thế bên mua sẽ là bên bị động mà không làm gì được cả.
• Thứ ba, một rủi ro nguy hiểm khác là người mua có thể bị lấy lại nhà, quyền sử dụng đất đã mua khi bên ủy quyền chết hoặc chấm dứt tồn tại. Người mua gần như là mất trắng nếu điều đó thực sự xảy ra.
• Thứ tư, BĐS đã mua có thể bị Nhà nước thu hồi mà không được bồi thường. Luật Đất đai đã quy định rõ, chỉ có người sử dụng đất hợp pháp, người đứng tên trên mới được bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất. Trường hợp sử dụng đất mà không có giấy chứng nhận thì phải đảm bảo các điều kiện theo quy định tại Điều 75 Luật Đất đai 2013. Như vậy rủi ro khi Nhà nước thu hồi thì người quản lý, sử dụng BĐS theo ủy quyền sẽ không được bồi thường.
• Một rủi ro nữa có thể xảy ra với bên mua nữa là BĐS giao dịch có thể gặp phải những vấn đề về pháp lý, không thực hiện đúng trình tự, thủ tục của pháp luật. Vì trên thực tế, thông thường nếu BĐS đủ điều kiện đưa vào giao dịch tức là có giấy chứng nhận, không tranh chấp, không bị kê biên, còn thời hạn sử dụng… thì ít người muốn giao dịch bằng hợp đồng ủy quyền. Cần phải lưu ý và cẩn thận.

Ai phải nộp thuế khi ủy quyền bán nhà đất?

Tiết b.2 điểm b khoản 3 Điều 1 Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định:

“Trường hợp ủy quyền quản lý bất động sản mà cá nhân được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có các quyền như đối với cá nhân sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật thì người nộp thuế là cá nhân ủy quyền bất động sản”

Theo quy định trên thì người có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân khi ủy quyền chuyển nhượng nhà đất là người ủy quyền. Nếu các bên thỏa thuận người nhận chuyển nhượng là người nộp thuế thì thực hiện theo thỏa thuận.

Tổng hợp thông tin từ:

• Ngô Đức Tài – Remaps.vn
• luatvietnam.vn 

 

TÓM TẮT CÁC THÔNG TIN

No tags for this post.