Các vấn đề pháp lý quan trọng liên quan đến đất và Chủ đầu tư

Đất, công trình trên đất và Chủ đầu tư là ba chủ thể quan trọng trong một dự án bất động sản. Do đó, các vấn đề quan trọng liên quan đến ba chủ thể này đều được các nhà đầu tư đặc biệt quan tâm.

Các nhà đầu tư đều quan tâm đặc biệt đến những vấn đề pháp lý liên quan đến đất, công trình trên đất và Chủ đầu tư
Các nhà đầu tư đều quan tâm đặc biệt đến những vấn đề pháp lý liên quan đến đất, công trình trên đất và Chủ đầu tư

Điểm quan trọng của các lộ trình pháp lý liên quan đến Chủ đầu tư

Chủ đầu tư là chủ thể của Dự án, và tất nhiên trong các bước pháp lý sẽ có những bước liên quan đến Chủ đầu tư. Hãy cùng điểm qua một số nội dung.

Đề cập đến Chủ đầu tư là đề cập đến Năng lực và Kinh nghiệm, tuy nhiên 02 thứ này Chủ đầu tư Tự “chém gió” được. Thế nên chỉ xét đến 02 thứ này thì hơi ít và không đầy đủ. Tuy nhiên, bởi Chủ đầu tư là đối tượng dẫn dắt Dự án, và là đối tượng đứng ra làm đối trọng đối Nhà nước nên những thứ liên quan đến Chủ đầu tư sẽ bao gồm cả những Cam kết của Chủ đầu tư với Nhà nước cũng như với Khách hàng.

Có một nội dung trong pháp lý là “Giấy chứng nhận kinh doanh gần nhất” trong lộ trình pháp lý. Cái này giống như là khai sinh cập nhật gần nhất để biết Chủ đầu tư là ai, loại này cần nhưng không có nhiều thứ để nói.

Xem thêm bài viết khác tại: Tổng hợp giá bán đất nền phường Phú Mỹ – TX Phú Mỹ 07/2020

Tính pháp lý là yếu tố quan trọng hàng đầu đối với các nhà đầu tư khi mua đất nền
Tính pháp lý là yếu tố quan trọng hàng đầu đối với các nhà đầu tư khi mua đất nền

Phê duyệt Dự án đầu tư nhà ở, Giấy chứng nhận đầu tư

  • Sau khi xong quy hoạch 1/500, thì sẽ qua bước Phê duyệt Dự án đầu tư nhà ở. Bước này có thể tạm hiểu là một Thỏa thuận giữa Chủ đầu tư và nhà nước.

  • Trong văn bản này sẽ mô tả về việc đất này được phép làm gì, có quy hoạch như thế nào, đầu tư hết bao nhiêu và đặc biệt có nói đến Chủ đầu tư được phép làm gì và nghĩa vụ của Chủ đầu tư là gì.

  • Đừng nghĩ rằng, đất ở nào cũng được bán. Đừng nghĩ rằng căn hộ nào xây lên cũng được bán. Đừng nghĩ rằng loại sổ đỏ nào cũng sở hữu lâu dài. Nếu muốn biết Chủ đầu tư được làm gì với những phần trong Dự án, và nghĩa vụ của Chủ đầu tư là gì thì trong văn bản này có nói.

  • Văn bản này là Cơ sở để Giao đất, cũng là Cơ sở cho nhiều loại quyết định sau này.

  • Sau khi có quy hoạch 1/500, Chủ đầu tư nộp hồ sơ vào Sở Xây dựng, Sở Xây dựng sẽ tổng hợp và trình Ủy ban nhân dân Tỉnh, Thành phố phê duyệt. Thời gian cho 02 bước này khoảng 3 tháng.

(*): Không có bản vẽ đính kèm.

(**): Nếu Chủ đầu tư có yếu tố nước ngoài thì làm Giấy chứng nhận đầu tư.

Xem thêm bài viết khác tại: Phú Mỹ – BRVT: Khởi Công Con Đường Tơ Lụa Chạy Dọc Quốc Lộ 51

Quy hoạch 1/500 là căn cứ quan trọng để xác định chính xác ranh giới, vị trí của công trình xây dựng và thể hiện tổng thể mặt bằng các dự án bất động sản
Quy hoạch 1/500 là căn cứ quan trọng để xác định chính xác ranh giới, vị trí của công trình xây dựng và thể hiện tổng thể mặt bằng các dự án bất động sản

Ký quỹ

  • “Hãy chứng minh năng lực bằng Tiền”, đó là điều nhà nước muốn Chủ đầu tư phải chứng minh khi có thủ tục này. Nghĩa là Chủ đầu tư phải mang tiền đến Sở Kế hoạch đầu tư ký quỹ để đảm bảo rằng mình có đủ năng lực tài chính làm Dự án. Theo từng giai đoạn hoàn thành thì lấy tiền về từ từ, nếu không làm thì Nhà nước lấy luôn.

  • Số tiền ký quỹ được tính dựa theo tổng mức đầu tư, cụ thể là tính theo lũy tiến. Nếu Tổng mức đầu tư dưới 300 tỷ thì lấy 3%, Từ 300 tỷ – 1000 tỷ thì lấy thêm 2% phần này, trên 1000 tỷ thì lấy 1% phần trên đó.

  • Quá trình ký quỹ được thực hiện bởi Sở Kế hoạch đầu tư, Chủ đầu tư và Ngân hàng. Tiền ký quỹ được bỏ vào ngân hàng và Chủ đầu tư được hưởng lãi, tuy nhiên nếu Chủ đầu tư không làm mà treo Dự án thì bị Sở Kế hoạch đầu tư lấy.

  • Quá trình từ nộp hồ sơ, cam kết 3 bên, đến nộp tiền vào tài khoản và Sở Kế hoạch đầu tư ra thông báo hoàn thành ký quỹ sẽ diễn ra trong vòng dưới 30 ngày.

Xem thêm bài viết khác tại: Sổ đỏ/ Sổ hồng – Cách phân biệt thật giả!

Ký quỹ bất động sản là hình thức chủ đầu tư dự án áp dụng bán hàng khi dự án đang trong quá trình hoàn thiện các loại giấy tờ cho phép để mở bán chính thức
Ký quỹ bất động sản là hình thức chủ đầu tư dự án áp dụng bán hàng khi dự án đang trong quá trình hoàn thiện các loại giấy tờ cho phép để mở bán chính thức

Xác nhận hoàn thành hạ tầng, xác nhận hoàn thành móng, Xác nhận đủ điều kiện bán hàng

  • Các loại xác nhận này là loại tài liệu để chứng tỏ rằng Lời nói đi đôi với việc làm của Chủ đầu tư. Với xác nhận hoàn thành hạ tầng, hoặc xác nhận hoàn thành móng, đó là lời khẳng định rằng Chủ đầu tư đã thi công ngoài công trường, và nay đã có những thành quả nhất định.

  • Tại sao phải có xác nhận hoàn thành hạ tầng và xác nhận hoàn thành móng? Bởi xong hạ tầng thì Sở Tài nguyên mới xuống đo lại bản vẽ để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, còn xác nhận móng để làm thủ tục công nhận đủ điều kiện bán hàng (hay thông báo huy động vốn).

  • Xác nhận đủ điều kiện bán hàng: Cái tên nghe là đủ mô tả rồi. Có xong văn bản này thì khẳng định được đủ điều kiện để ký Hợp đồng mua bán.

  • Mấy loại xác nhận này quan trọng nhưng thủ tục lại dễ và nhanh, bởi quá trình thực hiện mới khó. Khi thực hiện xong rồi chỉ việc xác nhận thì đơn giản. Thế nên thông thường việc xác nhận này diễn ra trong vòng 30 ngày là xong.

(*) Bản vẽ: Có đính kèm một số bản vẽ nhưng cũng không quan trọng lắm.

Các loại xác nhận hạ tầng, hoàn thành móng là loại tài liệu để chứng tỏ rằng Lời nói đi đôi với việc làm của Chủ đầu tư
Các loại xác nhận hạ tầng, hoàn thành móng là loại tài liệu để chứng tỏ rằng Lời nói đi đôi với việc làm của Chủ đầu tư

Bàn giao nhà, đất cho khách hàng

  • Đến bước này thì Chủ đầu tư hoàn toàn có thể yên tâm xoa tay được rồi, vì mọi thứ đã gần như xong, chỉ cần bàn giao cho khách hàng mà thôi.

  • Thời gian bàn giao thì lâu hay mau tùy thuộc vào khách hàng muốn như thế nào.

Điểm quan trọng của các lộ trình pháp lý liên quan đến đất

Sau khi đã được Công nhận Chủ đầu tư, thì Chủ đầu tư phải làm các thủ tục xoay quanh 03 nội dung mà trong quá trình xét duyệt đã đề cập đến là liên quan đến Đất, liên quan đến Quy hoạch (hay công trình trên đất), liên quan đến Chủ đầu tư. Độ khó của các thủ tục này tùy thuộc vào tình trạng lúc đó như thế nào. Nhà nước cũng tham gia hỗ trợ trong quá trình này ở nhiều cấp độ khác nhau.

Đền bù, giải tỏa và tái định cư

  • Đây là bước đầu tiên trong các thủ tục về đất, và cũng là bước khó khăn nhất.

  • Việc thỏa thuận đền bù có thể được thực hiện trước khi được Chấp thuận chủ trương đầu tư, giống như tìm hiểu nhau thì không cần phải xin phép gia đình. Nếu việc đền bù thực hiện trước thì không có sự tham gia của Nhà nước, lúc này là bên bán và bên mua tự thỏa thuận với nhau.

  • Tuy nhiên, từ sau khi được Chấp thuận chủ trương, thì nhà nước có thể tham gia vào quá trình này, lúc này sẽ xảy ra các thủ tục kiểm đếm, định giá… và lúc này, khu đất Dự án bị “treo”, không được thực hiện các thủ tục bình thường như tách thửa, xây dựng, chuyển đổi. Nhưng giao dịch cũng không chuyển sổ được. Thế thì các Dự án được chấp thuận chủ trương mà không triển khai thì gọi là Dự án treo, mà treo  là không làm gì được cả ở bên trong đó.

  • Nếu không tìm được sự thỏa thuận giữa hai bên, có thể xảy ra tình trạng cưỡng chế thu hồi.

  • Đền bù luôn đi với giải tỏa, tái định cư: Với mỗi hộ dân có đất trong Dự án bị thu hồi giải tỏa, thì đều có suất Tái định cư, suất tái định cư là một dạng ưu tiên quyền mua sản phẩm giá rẻ hay những ưu đãi khác. Nhưng trong quá khứ, các sản phẩm dành cho đối tượng Tái định cư đa số là kém chất lượng so với sản phẩm của Dự án, thế nên mới xuất hiện một khái niệm Nhà tái định cư, Khu tái định cư, mà khi nghe xong thì người ta cảm giác nó không tốt, kể từ đó “Tái định cư” trở thành cụm từ đồng nghĩa với “Không tốt”.

  • Thủ tục này có thể nhanh, có thể lâu tùy vào độ khó, có trường hợp kéo dài mấy chục năm không xong. Và đôi khi Dự án vướng, thất bại, kiện cáo cũng vì cái thủ tục này.

(*): Bản vẽ đính kèm: Trong quá trình đền bù, sẽ xuất hiện bản vẽ gọi là Bản đồ địa chính hay bản đồ giải thửa. Bản đồ này chính là chi tiết các thửa đất trong khu, và mục đích dùng để kiểm đếm, để xác định diện tích đền bù. Bản vẽ này quan trọng trong hồ sơ đền bù.

Đền bù, giải tỏa llà bước đầu tiên trong các thủ tục về đất, và cũng là bước khó khăn nhất
Đền bù, giải tỏa llà bước đầu tiên trong các thủ tục về đất, và cũng là bước khó khăn nhất

Thu hồi & Chuyển mục đích sử dụng đất và Giao đất

  • Đôi khi bước náy tách làm hai, và cũng có lúc nhập thành một. Đó là một chuỗi quá trình.

  • Dự án Bất động sản có thể hiểu là từ khu cũ, hiện trang, gom lại rồi vẽ lại, sau đó làm thành 1 cái mới, thế nên Chủ đầu tư đôi khi người ta hay gọi là Nhà phát triển (đôi lúc 02 đối tượng này khác nhau), là vì họ phát triển từ cái cũ thành cái mới. Như vậy, riêng về đất đai thì đầu tiên phải Thu hồi cái cũ, sau đó Chuyển mục đích rồi Giao lại.

  • Để làm được bước này thì trước đó phải làm các Bước khác, Các bước này có thể thuộc nhóm đất, cũng có thể không thuộc nhóm đất. Tuy nhiên, chúng ta cũng có thể phân tích một chút để biết cần có các bước nào trước khi có bước này, hãy bắt đầu bằng các câu hỏi:

Muốn thu hồi và giao thì đất phải là của ai? Không thể thu hồi rồi giao nếu đất đó chưa phải của mình, do đó cần phải đền bù xong. Nếu đều bù chưa xong thì có thể thu hồi và giao từng đợt. Như vậy, để có bước này thì phải xong bước Đền bù.

Muốn chuyển đối mục đích sử dụng thì phải dựa vào đâu? Đó là phải dựa vào mục đích sử dụng mới. Muốn biết mục đích sử dụng mới thì liên quan đến Quy hoạch, do đó phải xong bước Phê duyệt Quy hoạch 1/500 thì mới có bước này.

  • Nếu đã đầy đủ hồ sơ, thì Chủ đầu tư sẽ có công văn gửi hồ sơ lên Sở Tài nguyên Môi trường, Sở sẽ xử lý hồ sơ, yêu cầu bổ sung nếu có, và họp hội đồng hoặc xin ý kiến các Sở liên quan, sau đó trình hồ sơ lên Ủy ban nhân dân Tỉnh, Thành phố ra quyết định. Thủ tục này đi qua 02 giai đoạn, và có thể mất 3-4 tháng.

(*): Bản vẽ đình kèm quá trình này là Bản vẽ giao đất, bản vẽ giao đất là loại bản vẽ có vị trí, tọa độ củ thể. Đây được coi là một bản vẽ quan trọng vì nó dùng để làm căn cứ pháp lý. Bản vẽ này sau này được gán vào hoặc đính kèm vào sổ đỏ. Bản vẽ này thường có tên là “Bản vẽ hiện trạng, vị trí” phục vụ việc giao đất.

Pháp lý là vấn đề mà hầu hết nhà đầu tư đều quan tâm
Pháp lý là vấn đề mà hầu hết nhà đầu tư đều quan tâm

Tính tiền & đóng tiền sử dụng đất

  • Sau khi xong giao đất, thì đến giai đoạn tính tiền và đóng tiền Sử dụng đất. Theo quy định mới hiện hành, thì việc tính và đóng tiền Sử dụng đất phải thông qua định giá. Lưu ý là với đất riêng lẻ của dân, thì Tiền sử dụng đất được tính theo bảng giá nhà nước, nhưng với đất Dự án thì theo quy định hiện hành là phải tính thông qua định giá.

  • Tiền sử dụng đất là gì?: Sẽ có người thắc mắc về khái niệm Tiền sử dụng đất. Như chúng ta biết, theo luật thì Đất đai là sở hữu chung, và nhà nước quản lý, người dân chỉ được Sử dụng mà không được Sở hữu. Nó có thể hiểu như một dạng tiền Thuê đất đóng một lần. Với loại đất Sử dụng có thời hạn Lâu dài thì đóng tiền 01 lần duy nhất, có loại đóng tiền một lần cho một khoảng thời gian như 5 năm, 50 năm… hoặc đóng tiền hàng năm.

  • Tại sao có loại tiền này? Ở Việt Nam có khoảng hơn 50 loại đất được chia thành nhiều nhóm khác nhau. Tuy nhiên, nếu tính theo nguyên thủy của đất, thì thuở ban đầu chỉ có đất Rừng, đất Nông nghiệp, đất mặt nước, đó là những loại đất nguyên thủy. Nhưng sau đó, nhờ sự phát triển kinh tế thì xuất hiện thêm các loại đất như Đất giao thông, Đất Công nghiệp, Đất bến bãi, Đất Công trình Công cộng, Đất Thương mại, Đất ở… Và để xuất hiện các loại đất sau này thì đi kèm với đó là quá trình hoàn thiện về Hạ tầng, đường sá…, Và nhìn chung, ngoại trừ đất Giao thông thì các loại đất sau này đều có giá trị hơn đất Nông nghiệp hay đất Rừng. Do việc chuyển hóa này tạo ra một sự thay đổi về Giá trị, nên nhà nước sẽ thu một số tiền cho việc chuyển đổi này, và tiền này gọi là Tiền sử dụng đất hay Thuế đất.

  • Như vậy, có thể thấy thủ tục tính và đóng tiền Sử dụng đất là một thủ tục rất quan trọng trong quá trình làm đất, và quá trình này cũng tốn nhiều tiền. Ngoài ra, thời hạn sử dụng đất hay loại đất được chuyển đổi ảnh hưởng trực tiếp đến Tiền sử dụng đất này.

  • Quá trình thực hiện thủ tục này, sau khi đủ hồ sơ, Chủ đầu tư sẽ nộp hồ sơ Tại Sở Tài nguyên Môi trường, Sở Tài nguyên sẽ thuê đơn vị thẩm định giá, sau đó làm các thủ tục định giá cho đến khi có thông báo đóng tiền Sử dụng đất. Chủ đầu tư cầm thông báo, mang đi nộp tiền và được xác nhận của cơ quan Thuế hoặc kho bạc là coi như hoàn thành. Thời gian làm thủ tục này thì lâu hay mau tùy vào việc định giá diễn ra thế nào, vì cái này liên quan đến số tiền lớn và lại tiền nhà nước, nên làm khá kỹ.

(*): Bản vẽ đính kèm: Quá trình này không phát hành bản vẽ đính kèm.

Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất
Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất

Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tên Chủ đầu tư

  • Sau khi nộp xong Tiền sử dụng đất, hay là hoàn thành nghĩa vụ tài chính, hay là Nộp thuế, thì đến giai đoạn cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất.

  • Chủ đầu tư sẽ đề nghị Sở Tài nguyên môi trường cấp giấy chứng nhận. Nếu là một lô đất lớn thì có thể dùng bản vẽ Giao đất để cấp. Còn nếu mà các lô đất nhỏ thì Sở Tài nguyên sẽ thuê đơn vị đo vẽ lại hiện trạng hạ tầng xem so với Quy hoạch thì hiện trạng này có khác gì không để tạo ra bản vễ gọi là “Bản vẽ phân lô ra sổ đỏ”. Để vẽ bản vẽ này thì phải có một thủ tục khác phải xong là có Văn bản xác nhận hoàn thành hạ tầng của Phòng quản lý đô thị Quận, huyện cấp.

  • Sau khi đã đầy đủ thủ tục thì Sở Tài nguyên môi trường tiến hành cấp sổ. Với các Dự án lớn, có nhiều sổ thì thường Sở sẽ cấp theo đợt. Mỗi đợt có thể 1-3 tháng.

(*) Bản vẽ đính kèm: Bản vẽ giao đất, bản vẽ trong sổ đỏ, hoặc Bản vẽ phân lô ra sổ đỏ. Miễn sao xác định chính xác tọa độ các khu đất.

Đây có thể coi là bước quan trọng nhất của nhóm Đất, và đến lúc này thì có thể coi là Pháp lý đấy đủ về mặt Đất.

Đầu tư đất nền thường có tỷ lệ lợi nhuận cao hơn các phân khúc khác, nên thu hút nhiều nhà đầu tư
Đầu tư đất nền thường có tỷ lệ lợi nhuận cao hơn các phân khúc khác, nên thu hút nhiều nhà đầu tư

Điểm quan trọng của các bước pháp lý liên quan đến Công trình trên đất

Ngay sau khi được Thuận chủ trương đầu tư, Chủ đầu tư bắt đầu có thể tiến hành Thủ tục lập và phê duyệt Quy hoạch 1/500 song song với các thủ tục về Đất.

Phê duyệt Nhiệm vụ quy hoạch 1/500 hay Chứng chỉ quy hoạch (Giấy phép quy hoạch)

  • Nếu dự án là khu đô thị, thì phải lập Nhiệm vụ quy hoạch, còn nếu Dự án là Căn hộ chung cư thì xin Giấy phép quy hoạch hay Chứng chỉ quy hoạch.

  • Quy hoạch mà Doanh nghiệp lập theo quy định là Quy hoạch 1/500 và việc lập quy hoạch này phải dựa vào Quy hoạch 1/2000 do nhà nước lập (Có thể xem thêm các nội dung này trong phần Quy hoạch). Tuy nhiên sẽ có vấn đề một chút nếu khu vực này Chưa có quy hoạch 1/2000 hoặc Chủ đầu tư muốn làm khác với Quy hoạch 1/2000.

  • Trường hợp khu vực Dự án Chưa có quy hoạch 1/2000, và thậm chí chưa có luôn quy hoạch định hướng. Thì muốn làm Quy hoạch, Chủ đầu tư phải hoặc là chờ, hoặc là hỗ trợ nguồn lực để nhà nước làm. Nếu rơi vào trường hợp này, thì thời gian là không dự liệu được.

  • Trường hợp Chủ đầu tư muốn làm khác quy hoạch 1/2000, lúc này vấn đề xảy ra là muốn Khác cái gì? Có những thứ khác thì dễ, nhưng có những thứ khác thì rất khó. Nếu việc điều chỉnh không ảnh hưởng đến Chỉ tiêu quy hoạch thì dễ, còn nếu ảnh hưởng đến Chỉ tiêu quy hoạch thì khó. Ngoài ra, có một số Chỉ tiêu khó đổi hơn một số Chỉ tiêu khác.

  • Nhiệm vụ quy hoạch / Chứng chỉ quy hoạch với Quy hoạch là một cặp bài trùng, cái này phải đi trước mới đến cái kia. Muốn điều chỉnh quy hoạch thì điều chỉnh từ nhiệm vụ.

  • Nếu không có vấn đề gì rắc rối, thì chuẩn bị hồ sơ nộp Sở Quy hoạch kiến trúc, tron đó có cam kết về vốn, về tài chinh, các thông tin về quy hoạch. Sở quy hoạch sẽ có văn bản xin ý kiến Dân trong khu vực đó (nếu có), sau khi tổng hợp xong mọi ý kiến thì Sở Quy hoạch Kiến trúc sẽ có văn bản phê duyệt. Việc này kéo dài khoảng 3 tháng.

(*): Bản vẽ đính kèm: Trong quá trình này sẽ có một thuyết min, hoặc không, bản vẽ không quan trọng.

Đất nền các tỉnh lân cận TP. Hồ Chí Minh sẽ bước vào cuộc đua cả về giá lẫn sức mua
Đất nền các tỉnh lân cận TP. Hồ Chí Minh sẽ bước vào cuộc đua cả về giá lẫn sức mua

Phê duyệt Quy hoạch 1/500, thỏa thuận tổng mặt bằng kiến trúc 1/500

  • Cũng như mục trên, 2 cái này là một, tùy vào Dự án là gì, nếu dự án đô thị thì là Phê duyệt quy hoạch 1/500, còn nếu là nhà Chung cư thì thỏa thuận tổng mặt bằng kiến trúc 1/500.

  • Sau khi đã thông nhiệm vụ, thì bước này cứ thế mà nộp hồ sơ. Hồ sơ của bước này sẽ bao gồm Nhiệm vụ hoặc Giấy phép quy hoạch, và một lượng bản vẽ quy hoạch theo được format theo chuẩn.

  • Nếu không có bất thường gì về bản vẽ, hay khác biệt với nhiệm vụ, thì thường quy hoạch sẽ được duyệt trong vòng 2 tháng sau khi nộp hồ sơ.

(*): Bản vẽ đính kèm: Nếu là Dự án đô thị phân lô, thì thường sẽ có khoảng hơn 10 loại bản vẽ khác nhau, từ Quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch chỉ giới xây dựng, quy hoạch giao thông, quy hoạch hạ tầng kỹ thuật …. Còn với Dự án cao tầng thì thường có 1 bản vẽ Tổng mặt bằng kiến trúc.

Chủ đầu tư phải xin được Quy hoạch chi tiết 1/500 thì mới có thể tiến hành phân lô đất nền
Chủ đầu tư phải xin được Quy hoạch chi tiết 1/500 thì mới có thể tiến hành phân lô đất nền

Thẩm duyệt các loại thiết kế

  • Quy hoạch 1/500 được duyệt là cơ sở cho các loại thiết kế liên quan đến hạ tầng và Công trình trên đất.

  • Với Dự án đô thị tạo ra đất nền, việc “Công trình trên đất”, đồng nghĩa với làm hạ tầng, chi phí làm hạ tầng cũng không cao và khá đơn giản về kỹ thuật, do đó việc thẩm duyệt bao gồm Thiết kế san lấp, thiết kế hạ tầng, thiết kế đấu nối là tương đối đơn giản.

  • Tuy nhiên, với chung cư cao tầng, các công trình này đều là Công trình từ cấp 2 đến Cấp đặc biệt, do đó cần những yêu cầu khắt khe liên quan đến Quy chuẩn thiết kế. Có các mục quan trọng như Thẩm duyệt Thiết kế cơ sở, Thẩm duyệt Phòng cháy chữa cháy. Sau đó là đến Thẩm tra thiết kế kỹ thuật thi công.

  • Những nội dung này thường liên quan đến hồ sơ kỹ thuật, và lượng bản vẽ có thể phải chở bằng xe. Và thời gian để làm hết loại này thì khoảng 6 tháng.

(*): Bản vẽ đính kèm: Rất nhiều bản vẽ cho rất nhiều bộ môn, nên khó mà liệt kê hết.

Các xung đột trong đầu tư xây dựng gây nhiều khó khăn cho nhà đầu tư BĐS nói chung và đất nền nói riêng
Các xung đột trong đầu tư xây dựng gây nhiều khó khăn cho nhà đầu tư BĐS nói chung và đất nền nói riêng

Giấy phép xây dựng

  • Đây là loại pháp lý phải nói là quan trọng nhất trong nhóm về Công trình trên đất. Sau khi có Giấy phép xây dựng thì có thể tạm gọi là Đầy đủ về mặt pháp lý.

  • Điều kiện để có Giấy phép xây dựng bao gồm phải có đầy đủ các hồ sơ về Thiết kế, và có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hai loại hồ sơ này kết hợp lại thì mới đủ hồ sơ để nộp xin phép Xây dựng.

  • Sau khi nộp đủ hồ sơ, Sở Xây dựng sẽ rà soát và thường trong vòng 40 ngày là sẽ cho kết quả chấp thuận.

(*): Bản vẽ đính kèm: Không có bản vẽ riêng, mà lấy bản vẽ từ quá trình thẩm duyệt Thiết kế.

Nguồn: Lê Minh Đức (Đức Lê)

TÓM TẮT CÁC THÔNG TIN 

Điểm quan trọng của các lộ trình pháp lý liên quan đến Chủ đầu tư là gì?

Phê duyệt Dự án đầu tư nhà ở, Giấy chứng nhận đầu tư; ký quỹ; xác nhận hạ tầng, hoàn thành móng; bàn giao .

Điểm quan trọng của các lộ trình pháp lý liên quan đến đất là gì?

Đền bù, giải tỏa và tái định cư; chuyển đổi mục đích sử dụng đất; giao đất; đóng tiền sử dụng đất; cấp giấy chứng nhận QSDĐ tên chủ đầu tư,…

Điểm quan trọng của các lộ trình pháp lý liên quan đến các công trình trên đất là gì?

Phê duyệt quy hoạch 1/500; thỏa thuận mặt bằng kiến trúc 1/500, giấy phép xây dựng.