Bí quyết vàng tránh mất tiền tỷ khi mua nhà đất bao sổ đỏ, sổ hồng

Trên thực tế, sổ đỏ, sổ hồng (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà) vẫn có thể bị làm giả hoặc làm tài sản thế chấp ở nhiều nơi. Do đó, người mua nhà đất nếu gặp phải rủi ro này có thể bị thiệt hại tiền tỷ. Mua nhà đất bao sổ đỏ, sổ hồng chưa hẳn là đã an toàn, thậm chí, có thể sẽ bị mất cả chì lẫn chài nếu bỏ qua những bước quan trọng thẩm định tài sản. Dưới đây là 7 bước cơ bản mà các chuyên gia khuyên người mua cần thực hiện để tránh thiệt hại tiền tỷ khi mua nhà đất bao sổ đỏ, sổ hồng.

Pháp lý vẫn là điều quan trọng nhất trong đầu tư đất nền hiện nay
Pháp lý vẫn là điều quan trọng nhất trong hiện nay

Kiểm tra thật kỹ sổ đỏ và các loại giấy tờ cần thiết

Có thể nói, bất động sản hiện đang là lĩnh vực có nhiều cách thức kinh doanh – sinh lời. Đặc biệt, các doanh nghiệp bất động sản không ngừng đa dạng hóa hình thức sản phẩm, một mặt đáp ứng với nhu cầu của khách hàng, nhà đầu tư, mặt khác là để tối đa hóa các kênh huy động vốn cho mình. Tuy vậy, mỗi mô hình đầu tư kinh doanh bất động sản đều có một khuôn khổ pháp lý nhất định và yêu cầu đặt ra cho mỗi đối tượng là phải nắm rõ và tuân thủ khung pháp lý nhất định với mỗi mô hình mà mình đầu tư kinh doanh.

Xem thêm các bài viết khác tại: Đất nền Bà Rịa – Vũng Tàu

Pháp lý là vấn đề mà hầu hết nhà đầu tư đều quan tâm
Pháp lý là vấn đề mà hầu hết nhà đầu tư đều quan tâm

Rủi ro pháp lý là một trong những yếu tố được quan tâm hàng đầu khi tiến hành giao dịch bất động sản, tuy nhiên thực tế cho thấy phần lớn người mua nhà thường bỏ qua thông tin này hoặc không hiểu, thậm chí không biết về các vấn đề liên quan tới thủ tục pháp lý. Điều này dẫn tới hậu quả nghiêm trọng về sở hữu tài sản hoặc gây khó khăn trong quá trình sang tên khi muốn mua đi bán lại.

Đối với hình thức nhà đất, tính pháp lý được thể hiện bằng “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất” thường được gọi là sổ đỏ, sổ hồng hay giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Về bản chất những loại giấy tờ này có giá trị tương đương trước pháp luật chỉ khác nhau về cách gọi tên. Nhà đất an toàn yêu cầu phải có sổ đỏ, do đó trước khi mua nên yêu cầu người bán cho xem sổ đỏ để chứng thực thông tin rao bán.

Xem thêm các bài viết khác tại: Đất nền thị xã Phú Mỹ

Rủi ro pháp lý luôn là yếu tố mà hầu hết các nhà đầu tư đều quan tâm
Rủi ro pháp lý luôn là yếu tố mà hầu hết các nhà đầu tư đều quan tâm

Trước hết, người mua nhà đất cần phải kiểm tra xem giấy tờ về pháp lý tài sản có đầy đủ và hợp pháp hay không. Thông thường, khi mua đất cần lưu ý tới một số giấy tờ quan trọng như: giấy tờ đặt cọc (nếu có), giấy ủy quyền, hợp đồng mua bán đất, các loại giấy tờ cần thiết nếu người mua vay tín chấp, giấy tờ kê khai nộp thuế và sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trên thị trường hiện đã xuất hiện tình trạng lừa đảo bằng giao dịch sổ đỏ, sổ hồng giả. Người mua nhà đất không nên chỉ xem giấy tờ qua loa hoặc qua ảnh chụp, mà cần cầm trên tay, sờ, cảm nhận bề mặt các giấy tờ này cũng như lưu ý số serie, mã vạch… để tránh gặp phải đồ giả. Trong trường hợp không có đủ kiến thức hoặc không tự tin trong vấn đề này, bạn nên nhờ một chuyên gia pháp lý đến để hỗ trợ.

Xem thêm bài viết khác tại: Bà Rịa – Vũng Tàu: Phát hành ứng dụng tra cứu thông tin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Tra cứu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu online
Tra cứu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu online

Kiểm tra bất động sản trên sổ đỏ có bị thế chấp không

Theo điều 727- Bộ Luật Dân sự thì hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên tuân theo các điền kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất được Bộ luật này và pháp luật về đất đai quy định. Theo đó bên sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự. Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp. 

Trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý, nếu không hợp đồng mua bán nhà đất đã thế chấp khiến cho hợp đồng vô hiệu.

Các nhà đầu tư cần kiểm tra xem nhà đất có đang thế chấp hay không để giảm thiểu rủi ro
Các nhà đầu tư cần kiểm tra xem nhà đất có đang thế chấp hay không để giảm thiểu rủi ro

Không ít trường hợp người bán dù đang thế chấp ngân hàng vẫn cố tình bán bất động sản, do đó ở vị trí của một người mua chúng ta phải trang bị một số kiến thức để kiểm tra về tình trạng của bất động sản có bị thấp chấp hay không. 

Nhà đầu tư cần kiểm tra xem bất động sản tiềm năng có đang thuộc diện bị thế chấp hay không? Trường hợp có thì việc thế chấp này được thực hiện tại ngân hàng hay ở tổ chức nào? Nếu tài sản được thế chấp tại ngân hàng thì việc yêu cầu đặt cọc nên thực hiện ở đâu và cần phải chuẩn bị những thủ tục gì?

Thông tin ghi trên sổ đỏ - Thổ cư và Đường
Thông tin ghi trên sổ đỏ – Thổ cư và Đường

Thông thường tài sản đang thế chấp hợp pháp thì do bên nhận thế chấp giữ bản chính và được cơ quan có thẩm quyền đóng dấu và ghi dòng chữ: “Đã thế chấp quyền sử dụng đất cho ngân hàng…theo hợp đồng số…”. Trường hợp người bán muốn giấu thông tin thế chấp, có thể họ chỉ cho bạn xem bản photo hoặc sẽ gỡ tờ đó ra. Khi quan sát sẽ thấy ở 1 góc, cạnh nào đó của sổ chỉ có 1 nửa dấu giáp lai hoặc dấu của kim bấm, bạn cần lưu ý các điểm này.

Bên cạnh đó, nhà đầu tư có thể kiểm tra thông tin về bất động sản thế chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh của Văn phòng đăng ký đất đai hay các văn phòng công chứng. Thông thường,  các nhà đầu tư chỉ cần bản photo giấy chứng nhận là có thể nhờ họ tra cứu thông tin về thế chấp hoặc một số thông tin khác liên quan đến việc ngăn chặn giao dịch của bất động sản. Việc tra cứu này thường là miễn phí hoặc chi phí để thực hiện rất ít tùy vào phòng công chứng.

Các nhà đầu tư nên đặt nhiều câu hỏi trước khi quyết định xuống tiền
Các nhà đầu tư nên đặt nhiều câu hỏi trước khi quyết định xuống tiền

Xem xét tính chính chủ trên sổ đỏ

Bạn cần kiểm tra xem tài sản mình đang quan tâm đã đúng và đủ chủ sở hữu hay chưa? Bộ hồ sơ mà người bán cung cấp cho bạn có đầy đủ và hợp lệ không? Kiểm tra tình trạng hôn nhân của chủ sở hữu tài sản đó. Nếu đã kết hôn thì cần có giấy chứng nhận kết hôn, trường hợp ly hôn, cần phải có quyết định/bản án ly hôn, xác nhận tình trạng hôn nhân (độc thân). Giấy tờ nhân thân của chủ nhà đất tiềm năng gồm: chứng minh nhân dân, thẻ căn cước công dân, sổ hộ khẩu… có đầy đủ, hợp pháp không?

Xem thêm bài viết khác tại: Làm gì để hạn chế rủi ro khi đầu tư bất động sản?

Thẩm định giá chính xác giúp các nhà đầu tư tránh được nhiều tổn thất về mặt tiền bạc và cơ hội chi phí
Thẩm định giá chính xác giúp các nhà đầu tư tránh được nhiều tổn thất về mặt tiền bạc và cơ hội chi phí

Xem xét quyền định đoạt trên sổ đỏ

Việc kiểm tra xem bên bán đã có đầy đủ người (chủ sở hữu) cùng ký hợp đồng mua bán hay chưa cũng là khâu rất quan trọng. Trường hợp chưa đủ thì có giấy ủy quyền ký thay của người không có mặt hay không? Hợp đồng có được bên bán đăng ký tại cơ quan công chứng theo thời gian đã thỏa thuận hay không? Có cần phải chờ đợi đủ người đồng sở hữu hay chỉ một người?

Việc tìm hiểu thông tin những người dân địa phương cũng là một cách hiệu quả. Và đôi khi những người dân cư ngụ tại địa phương nơi có bất động sản dự kiến mua nắm thông tin về tình trạng bất động sản cũng như an ninh trật tự của nơi đó rất đầy đủ. Đây cũng là những thông tin quan trọng trước khi bạn ra quyết định mua.

Xem thêm bài viết khác tại: Top 10 Quy định về nhà đất liên quan đến sổ đỏ không thể bỏ qua

Nhiều nhà đầu tư quyết định "xuống tiền" bởi quy hoạch đô thị và cơ sở hạ tầng phát triển
Nhiều nhà đầu tư quyết định “xuống tiền” bởi quy hoạch đô thị và cơ sở hạ tầng phát triển

Kiểm tra thực tế nhà đất

Các nhà đầu tư nên đến trực tiếp nhà đất định mua để kiểm tra tình trạng cụ thể của tài sản đó. Điều cần kiểm tra trước tiên chính là xem tài sản trên thực tế có khớp với thông tin được ghi trên giấy chứng nhận hay không? Trường hợp không đúng thì cần phải đàm phán lại. Đồng thời, nên đến cơ quan chức năng, hoặc thông qua người sống lân cận… để kiểm tra lại hiện trạng pháp lý của nhà đất tiềm năng.

Xem thêm bài viết khác tại: 5 Phương pháp thẩm định giá đất giúp nhà đầu tư tránh bẫy sốt ảo

Các nhà đầu tư nên đi tham quan thực tế khu đất để biết được tình trạng chính xác của đất như thế nào
Các nhà đầu tư nên đi tham quan thực tế khu đất để biết được tình trạng chính xác của đất như thế nào

Kiểm tra tình trạng sử dụng của nhà đất

Trước khi quyết định xuống tiền, người mua nhà đất nên đặt ra những câu hỏi như: có ai ở trong căn nhà, khu đất này hay không? Trường hợp có người ở thì họ đang đi thuê hay đang sử dụng bất động sản này dưới hình thức nào? Cách kiểm tra này sẽ giúp bạn tránh được những tranh chấp rắc rối về sau. Ngoài ra, cần kiểm tra xem hệ sinh thái, môi trường sống xung quanh căn nhà, khu đất ra sao.

Kiểm tra tình trạng sử dụng đất để tránh được rủi ro khi đầu tư "quá đà"
Kiểm tra tình trạng sử dụng đất để tránh được rủi ro khi đầu tư “quá đà”

Liệt kê tài sản liên quan

Khoản 1 Điều 104 Luật Đất đai năm 2013 quy định về cấp Giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với đất, như sau: “Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm có tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.

Như vậy, theo quy định của pháp luật, tài sản gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm có tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trong một căn nhà hay một khu đất thường sẽ có tài sản liên quan. Do đó, người mua cần kiểm tra xem các vật dụng, thiết bị đính kèm bất động sản có đúng với nội dung thỏa thuận mua bán ban đầu hay không. Cùng với đó, cần xem có phải lập bảng danh mục tài sản hay không. Nếu có thì nên lập và kiểm tra đối chiếu cẩn thận.

Pháp lý rõ ràng, sổ đỏ đầy đủ là yếu tố quan trọng hàng đầu mà nhà đầu tư cần quan tâm
Pháp lý rõ ràng, sổ đỏ đầy đủ là yếu tố quan trọng hàng đầu mà nhà đầu tư cần quan tâm

Bên cạnh đó, theo  Điều 35 Nghị định 43/2014/NĐ-CP tài sản gắn liền với đất không được chứng nhận quyền sở hữu (không được ghi vào Sổ đỏ) khi thuộc một trong các trường hợp sau:

  • Tài sản gắn liền với đất mà thửa đất có tài sản đó không đủ điều kiện được cấp Sổ đỏ;
  • Nhà ở hoặc công trình xây dựng khác được xây dựng tạm thời trong thời gian xây dựng công trình chính hoặc xây dựng bằng vật liệu tranh tre, nứa, lá, đất; công trình phụ trợ nằm ngoài phạm vi công trình chính và để phục vụ cho việc quản lý, sử dụng, vận hành công trình chính;
  • Tài sản gắn liền với đất đã có thông báo hoặc quyết định giải tỏa, phá dỡ hoặc đã có thông báo, quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
  • Nhà ở, công trình được xây dựng sau thời điểm công bố cấm xây dựng; xây dựng lấn, chiếm mốc giới bảo vệ các công trình hạ tầng kỹ thuật, di tích lịch sử văn hóa đã xếp hạng; tài sản gắn liền với đất được tạo lập từ sau thời điểm quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt mà tài sản được tạo lập đó không phù hợp với quy hoạch được duyệt tại thời điểm cấp Sổ đỏ;
  • Tài sản thuộc sở hữu của Nhà nước, trừ trường hợp tài sản đã được xác định là phần vốn của Nhà nước đóng góp vào doanh nghiệp;
  • Tài sản gắn liền với đất không thuộc trường hợp được chứng nhận quyền sở hữu theo quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP, cụ thể:

           Điều kiện cấp Giấy chứng nhận cho nhà ở (Theo Điều 31 Nghị định 43/2014/NĐ-CP).

           Điều kiện cấp Giấy chứng nhận cho công trình xây dựng khác (Theo Điều 32 Nghị định 43/2014/NĐ-CP).

  • Tài sản tạo lập do chuyển mục đích sử dụng đất trái phép. Ví dụ: Xây dựng nhà ở trên đất trồng lúa, nhưng đất đó là tự ý chuyển mục đích sử dụng khi chưa được sự đồng ý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

TÓM TẮT CÁC THÔNG TIN

Kiểm tra thật kỹ các loại giấy tờ cần thiết

Đối với hình thức nhà đất, tính pháp lý được thể hiện bằng “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất” thường được gọi là sổ đỏ, sổ hồng hay giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Về bản chất những loại giấy tờ này có giá trị tương đương trước pháp luật chỉ khác nhau về cách gọi tên. Nhà đất an toàn yêu cầu phải có sổ đỏ, do đó trước khi mua nên yêu cầu người bán cho xem sổ đỏ để chứng thực thông tin rao bán.

Kiểm tra thực tế nhà đất như thế nào?

Các nhà đầu tư nên đến trực tiếp nhà đất định mua để kiểm tra tình trạng cụ thể của tài sản đó. Điều cần kiểm tra trước tiên chính là xem tài sản trên thực tế có khớp với thông tin được ghi trên giấy chứng nhận hay không? Trường hợp không đúng thì cần phải đàm phán lại. Đồng thời, nên đến cơ quan chức năng, hoặc thông qua người sống lân cận… để kiểm tra lại hiện trạng pháp lý của nhà đất tiềm năng.

Kiểm tra tình trạng sử dụng của nhà đất như thế nào?

Trước khi quyết định xuống tiền, người mua nhà đất nên đặt ra những câu hỏi như: có ai ở trong căn nhà, khu đất này hay không? Trường hợp có người ở thì họ đang đi thuê hay đang sử dụng bất động sản này dưới hình thức nào? Cách kiểm tra này sẽ giúp bạn tránh được những tranh chấp rắc rối về sau. Ngoài ra, cần kiểm tra xem hệ sinh thái, môi trường sống xung quanh căn nhà, khu đất ra sao.