3 Lưu ý quan trọng trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nhà đầu tư

Điều 4 Luật đất đai 2013 quy định  đất đai thuộc sở hữu của toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định. Do vậy, khi giao dịch, các bên phải lập “Hợp đồng ” chứ không lập “Hợp đồng mua bán đất” như đối với trường hợp mua bán nhà ở.

Quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Mục lục bài viết

Các đối tượng được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các hạn chế

  • Tổ chức kinh tế (không bao gồm doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài), hộ gia đình, cá nhân trong nước được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
  • Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
  • Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Xem thêm bài viết khác tại: Mua đất nền ven biển Hồ Tràm – Những vấn đề cần lưu ý

Thông tin ghi trên sổ đỏ - Thổ cư và Đường
Thông tin ghi trên sổ đỏ – Thổ cư và Đường

Quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Giai đoạn 1: Thiết lập và soạn thảo hợp đồng

Các bên tiến hành thiết lập và thực hiện các nội dung liên quan trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 

Giai đoạn 2: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng

Lưu ý: Bắt buộc phải thực hiện việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Trừ các trường hợp sau đây:

  • Hợp đồng chuyển đổi QSD đất nông nghiệp;
  • Hợp đồng chuyển nhượng QSD đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

Xem thêm bài viết khác tại: Những dự án đất nền ven biển Hồ Tràm, xã Phước Thuận – Bà Rịa Vũng Tàu

Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Khi đi thì mang theo: giấy chứng nhận QSD đất, sổ hộ khẩu của hai bên, đối với trường hợp người mua đã kết hôn thì có giấy chứng nhận đăng ký kết hôn, còn chưa thì phải có giấy xác nhận tình trạng hôn nhân.

Giai đoạn 3: Nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai

Người sử dụng đất nộp một bộ hồ sơ đăng ký việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất với văn phòng đăng ký đất đai tại nơi có đất. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

  • Thứ nhất, gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;
  • Thứ hai, xác nhận nội dung biến động vào giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường;
  • Thứ ba, trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;
  • Thứ tư, chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Kê khai nghĩa vụ tài chính tại Văn phòng đăng ký đất đai. Hồ sơ thực hiện việc sang tên sổ đỏ gồm:

  • Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản do bên mua ký)
  • Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản do bên bán ký.
  • Hợp đồng công chứng đã lập (01 bản chính)
  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)
  • CMND + Sổ hộ khẩu của cả bên mua và bên bán (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)
  • Đối với trường hợp cho tặng, thừa kế phải có giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân của người cho và người nhận để được miễn thuế thu nhập cá nhân.
  • Thời hạn có thông báo nộp thuế: 10 ngày sau khi có thông báo thì người nộp thuế nộp tiền vào ngân sách nhà nước.

Xem thêm bài viết khác tại: 7 Chính sách mới về đất đai, bất động sản có hiệu lực từ tháng 1/2020

Pháp lý là vấn đề mà hầu hết nhà đầu tư đều quan tâm
là vấn đề mà hầu hết nhà đầu tư đều quan tâm

Kê khai hồ sơ sang tên. Hồ sơ sang tên sổ đỏ gồm:

Đơn đề nghị đăng ký biến động (do bên bán ký); Trong trường hợp có thoả thuận trong hợp đồng về việc bên mua thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay.

  • Hợp đồng chuyển nhượng; hợp đồng tặng cho; hoặc văn bản thỏa thuận phân chia di sản; văn bản khai nhận di sản;
  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (bản gốc)
  • Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước (bản gốc)
  • Bản sao CMND + Sổ hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng.
  • Thời hạn sang tên: Theo quy định của pháp luật
Người mua nên yêu cầu công chứng sổ đỏ và các giấy tờ có liên quan để đảm bảo quyền lợi của mình
Người mua nên yêu cầu công chứng sổ đỏ và các giấy tờ có liên quan để đảm bảo quyền lợi của mình

Nội dung thường quy định của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với nội dung như sau:

Các điều khoản về thông tin hai bên cần ghi rõ 

  • Tên doanh nghiệp tên cá nhân, tên nhóm cá nhân, tên đồng chủ sở hữu…;
  • Địa chỉ trụ sở, thường trú, cư trú;
  • Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp/ Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh/ Số chứng minh thư nhân dân/ Thẻ căn cước/ Hộ chiếu;
  • Mã số thuế/ Mã số thuế cá nhân;
  • Người đại diện theo pháp luật, Chức vụ;
  • Số điện thoại liên hệ/ Email;
  • Số tài khoản (nếu có);

Lưu ý:

  • Trường hợp bên nhận chuyển nhượng là cá nhân thì chỉ ghi thông tin về cá nhân.
  • Trường hợp bên nhận chuyển nhượng là nhiều người thì ghi thông tin cụ thể của từng cá nhân nhận chuyển nhượng.
  • Trường hợp bên nhận chuyển nhượng là vợ và chồng hoặc Quyền sử dụng đất là tài sản thuộc sở hữu chung vợ chồng theo quy định pháp luật thì ghi thông tin của cả vợ và chồng.
  • Trường hợp bên nhận chuyển nhượng là tổ chức thì ghi thông tin của tổ chức.

Các điều khoản về thông tin thửa đất

  • Quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng đối với thửa đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nào?
  • Đặc điểm cụ thể của thửa đất (Thửa đất số; Tờ bản đồ số; Địa chỉ thửa đất; Diện tích; Hình thức sử dụng (riêng? chung?); Mục đích sử dụng; Thời hạn sử dụng; Nguồn gốc sử dụng; Những hạn chế về quyền sử dụng đất (nếu có); Các chỉ tiêu về xây dựng của thửa đất (Mật độ xây dựng; Số tầng cao của công trình xây dựng; Chiều cao tối đa của công trình xây dựng; Các chỉ tiêu khác theo quy hoạch được duyệt).
  • Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất: Đất đã có hạ tầng kỹ thuật (nếu là đất trong dự án đã được đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để chuyển nhượng); Đặc điểm nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất…
Hợp đồng mua bán đất phải được công chứng tại đơn vị uy tín, có thẩm quyền
Hợp đồng mua bán đất phải được công chứng tại đơn vị uy tín, có thẩm quyền

Giá chuyển nhượng

  • Giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất
  • Giá trị chuyển nhượng hạ tầng kỹ thuật
  • Giá trị bán/chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất hoặc tài sản khác gắn liền với đất
  • Tiền thuế VAT

Phương thức, thời hạn và hình thức thanh toán

  • Một lần hay nhiều lần, tiền mặt hay chuyển khoản…

Việc bàn giao đất và đăng ký quyền sử dụng đất

Bàn giao quyền sử dụng đất

a) Việc bàn giao quyền sử dụng đất được các bên lập thành biên bản;

b) Bên chuyển nhượng có trách nhiệm bàn giao cho Bên nhận chuyển nhượng các giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất kèm theo quyền sử dụng đất:

  • Bản gốc của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
  • Bản sao các giấy tờ pháp lý về đất đai;
  • Các giấy tờ khác theo thỏa thuận;

c) Bàn giao trên thực địa như thế nào, thời điểm?

(Đối với trường hợp chuyển nhượng đất trong dự án khu đô thị mới, dự án phát triển nhà ở, dự án đầu tư xây dựng hạ tầng khu công nghiệp và các dự án đầu tư hạ tầng kỹ thuật để chuyển nhượng đất có hạ tầng: Bên chuyển nhượng có trách nhiệm bàn giao cho Bên nhận chuyển nhượng các điểm đấu nối hạ tầng kỹ thuật về cấp điện, cấp và thoát nước…….).

Đăng ký quyền sử dụng đất

  • Bên chuyển nhượng có nghĩa vụ thực hiện các thủ tục theo quy định pháp luật để đăng ký quyền sử dụng đất cho Bên nhận chuyển nhượng tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật (nếu là chuyển nhượng đất trong dự án);
  • Trong thời hạn bao nhiêu ngày? kể từ ngày hợp đồng này được ký kết, Bên chuyển nhượng có trách nhiệm thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật;
  • Bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm phối hợp với Bên chuyển nhượng thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật;
  • (Các bên có thể thỏa thuận để Bên nhận chuyển nhượng tự thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất, trong trường hợp này, Bên chuyển nhượng phải bàn giao cho Bên nhận chuyển nhượng các giấy tờ cần thiết để làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất).

Trách nhiệm nộp thuế, lệ phí

  • Về thuế do Bên nào nộp?
  • Về phí do Bên nào nộp?
  • Các thỏa thuận khác nếu có

Quyền và nghĩa vụ của các bên

Quyền của bên chuyển nhượng sẽ thường quy định

a) Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thanh toán tiền theo thời hạn và phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng;

b) Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận đất theo đúng thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng;

c) Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bồi thường thiệt hại do lỗi của bên nhận chuyển nhượng gây ra;

d) Không bàn giao đất khi chưa nhận đủ tiền, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;

đ) Các quyền khác

Ứng dụng quy hoạch tỉnh Bà RIạ Vũng Tàu
Ứng dụng quy hoạch tỉnh Bà RIạ Vũng Tàu
Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng sẽ thường quy định

a) Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp;

b) Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng QSD đất đủ diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng;

c) Làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai và giao Giấy chứng nhận QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên nhận chuyển nhượng, trừ trường hợp bên nhận chuyển nhượng có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận;

d) Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;

đ) Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Các nghĩa vụ khác.

Quyền của bên nhận chuyển nhượng thường quy định

a) Yêu cầu bên chuyển nhượng cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất chuyển nhượng;

b) Yêu cầu bên chuyển nhượng làm thủ tục và giao Giấy chứng nhận QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

c) Yêu cầu bên chuyển nhượng QSD đất giao đất đủ diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng;

d) Yêu cầu bên chuyển nhượng QSD đất bồi thường thiệt hại do lỗi của bên chuyển nhượng gây ra;

đ) Có QSD đất kể từ thời điểm nhận bàn giao đất từ bên chuyển nhượng;

e) Các quyền khác.

Mức độ quan tâm của các tỉnh miền Nam theo loại hình bất động sản. (Nguồn: batdongsan.com)
Mức độ quan tâm của các tỉnh miền Nam theo loại hình bất động sản. (Nguồn: batdongsan.com)
Nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng thường quy định

a) Thanh toán tiền cho bên chuyển nhượng QSD đất theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng;

b) Bảo đảm quyền của bên thứ ba đối với đất chuyển nhượng;

c) Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;

d) Xây dựng nhà, công trình xây dựng tuân thủ đúng các quy định pháp luật và quy hoạch được duyệt;

đ) Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Các nghĩa vụ khác.

Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam
Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam

Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng

  • Bên chuyển nhượng phải chịu trách nhiệm khi vi phạm các quy định nào?
  • Bên nhận chuyển nhượng phải chịu trách nhiệm khi vi phạm các quy định nào?

Phạt vi phạm hợp đồng

  • Phạt bên chuyển nhượng khi vi phạm hợp đồng ra sao?
  • Phạt bên nhận chuyển nhượng khi vi phạm hợp đồng ra sao?

Các trường hợp chấm dứt hợp đồng

  • Hợp đồng sẽ chấm dứt trong các trường hợp nào?
  • Hợp đồng sẽ hủy bỏ trong các trường hợp nào?
  • Xử lý khi chấm dứt và hủy bỏ hợp đồng?

Giải quyết tranh chấp

Thường quy định: Trong quá trình thực hiện Hợp đồng, nếu phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau; trong trường hợp không giải quyết được thì thống nhất chọn Tòa án hoặc trọng tài giải quyết theo quy định của pháp luật.

Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng

  • Hợp đồng có hiệu lực kể từ ngày nào (hoặc có hiệu lực kể từ ngày được công chứng chứng nhận hoặc được UBND chứng thực đối với trường hợp pháp luật quy định phải công chứng hoặc chứng thực).
  • Hợp đồng được lập thành mấy bản….

Chữ ký của các bên, đại diện các bên

Lời chứng của người chứng thức hoặc công chứng viên….

 

Nguồn: Nguyễn Anh – Chuyên gia tư vấn pháp lý doanh nghiệp và nhượng quyền thương hiệu

TÓM TẮT CÁC THÔNG TIN

Các đối tượng được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

Tổ chức kinh tế (không bao gồm doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài), hộ gia đình, cá nhân trong nước; Người Việt Nam định cư ở nước ngoài; Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

Quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

– Giai đoạn 1: Thiết lập và soạn thảo hợp đồng.
– Giai đoạn 2: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng.
– Giai đoạn 3: Nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai.

Các nội dung thường có trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

– Các điều khoản về thông tin hai bên.
– Các điều khoản về thông tin thửa đất.
– Giá chuyển nhượng.
– Phương thức, thời hạn và hình thức thanh toán.
– Việc bàn giao đất và đăng ký quyền sử dụng đất.