Phân tích xu hướng mua đất xây nhà trọ cho thuê tại các tỉnh ven TPHCM

Phòng trọ cho thuê đang là xu hướng kinh doanh được ưa chuộng. Nhiều người sẵn sàng bỏ vốn lớn đầu tư, chấp nhận thu lợi theo hình thức nhỏ giọt hàng tháng. Trong khi dân số tăng nhanh gây áp lực lên nhu cầu nhà ở TPHCM thì một số nhà đầu tư không có nhiều vốn lại quyết định chọn những khu vực vùng ven thành phố như Bà Rịa Vũng Tàu, Long An, Bình Dương,… để mua đất và đầu tư xây dựng nhà trọ với mục đích thu được lợi nhuận lâu dài.

Phòng trọ cho thuê là xu hướng kinh doanh đang được ưa chuộng
Phòng trọ cho thuê là xu hướng kinh doanh đang được ưa chuộng

Nhu cầu xây phòng trọ cho thuê đang ngày một gia tăng ở TPHCM

Theo số liệu của ngành Công an, dân số TPHCM rơi vào khoảng 13 triệu người, bao gồm cả người cư trú ngắn hạn. Trong đó, có khoảng 100.000 người nước ngoài làm việc và thường trú, đông nhất là người Hàn Quốc với khoảng 90.000 người. Hiện tại, trên địa bàn TPHCM, số lượng các khu công nghiệp, khu chế xuất mọc lên như nấm. Chưa kể, hàng năm, một lượng lớn sinh viên từ nhiều tỉnh thành trên cả nước đổ về TPHCM. Nhu cầu thuê phòng trọ là vô tận. Trong khi giá đất quá đắt đỏ, thu nhập người dân thấp thì khả năng mua đất xây nhà là không thể.

Dân số tăng nhanh gây áp lực lên nhu cầu nhà ở tại TPHCM. Vấn đề khó khăn nhất chính là giải quyết nhu cầu nhà ở cho đông đảo người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp, cán bộ công chức, sinh viên, công nhân lao động, người nhập cư. Do đó, đầu tư và cho thuê phòng trọ đang trở thành xu hướng mới của nhiều người.

Dân số tăng nhanh gây áp lực lên nhu cầu nhà ở tại TPHCM
Dân số tăng nhanh gây áp lực lên nhu cầu nhà ở tại TPHCM

Cụ thể, đầu tư phòng trọ và cho thuê là việc xây dựng, thiết kế phòng trọ nhằm mục đích cho người khác thuê lại. Thông thường có 2 mô hình xây phòng trọ và cho thuê là nhà được xây để cho thuê nguyên căn hoặc từng phòng nhỏ.

Đối với dạng thứ nhất, người sử dụng thuê lại toàn bộ tòa nhà, thường có sẵn một số tiện nghi nhất định. Chủ nhà sẽ giao cho người thuê quyền quản lí và trông coi nhà. Người sử dụng phải chịu trách nhiệm cho toàn bộ hoạt động sinh hoạt trong nhà. Còn đối với dạng thứ hai, mô hình xây nhà trọ chia thành nhiều phòng nhỏ để cho thuê phổ biến hơn. Mỗi phòng thường có diện tích 15-20 m2, trong đó thường có nhà vệ sinh khép kín. Một phòng trọ như vậy thường dành cho từ 1 đến 3-4 người ở.

Tùy thuộc vào từng dự án với vị trí, tiện nghi khác nhau mà lợi nhuận của việc xây dựng và cho thuê phòng trọ cũng khác nhau. Mức giá xây nhà trọ cho thuê cũng sẽ tùy thuộc vào mức độ yêu cầu của nhà đầu tư. Bởi lẽ, số lượng người có nhu cầu thuê trọ đang tăng lên nhanh chóng. Quá trình đô thị hóa cùng với việc nhiều trường đại học ra đời đã kéo theo hai đối tượng chính cần thuê trọ đó là sinh viên, công nhân và người đi làm.

Tùy thuộc vào vị trí và tiện nghi mà giá cho thuê phòng trọ có sự khác biệt
Tùy thuộc vào vị trí và tiện nghi mà giá cho thuê phòng trọ có sự khác biệt

Đối với sinh viên, nhu cầu thuê nhà trọ là thực sự cần thiết. Kí túc xá tại các trường đại học chỉ dành cho một lượng nhỏ sinh viên. Trong khi đó có tới 80% sinh viên ngoại tỉnh sinh sống và học tập tại các thành phố. Do đó, các bạn sinh viên thường sẽ có nhu cầu tìm thuê các phòng trọ với mức giá phải chăng, dành cho 2-3 người ở. Vì vậy, các nhà đầu tư có thể đầu tư xây phòng trọ cho thuê giá rẻ.

Đây là kiểu tích lũy tài sản điển hình và cũng là kênh trú ẩn an toàn có thể tránh được trượt giá, chống lạm phát ngay cả trong tình huống thị trường bất động sản rơi vào khó khăn. Mặc dù chỉ thu bạc lẻ hàng tháng và phức tạp ở khâu quản lý nhưng ưu điểm là tính ổn định cao, lợi nhuận trong lâu dài. Cách đầu tư này góp phần làm đa dạng các kênh bất động sản tiêu dùng, giúp nâng cao hiệu quả sử dụng đất.

Phòng trọ cho thuê là kênh đầu tư sinh lợi lâu dài
Phòng trọ cho thuê là kênh đầu tư sinh lợi lâu dài

Thị trường ở các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa Vũng Tàu đang được chú ý

Việc Việt Nam trở thành điểm đến thu hút đầu tư về công nghiệp sản xuất trong khu vực cũng là yếu tố để thúc đẩy các loại hình bất động sản công nghiệp, trong đó đầu tư xây nhà cho thuê trong khu công nghiệp phát triển mạnh.

Nhờ chính sách mở cửa, hội nhập sâu rộng với kinh tế thế giới, trong những năm vừa qua, phân khúc công nghiệp đạt được hiệu suất mạnh mẽ, thu hút rất nhiều nhà đầu tư nước ngoài chọn Việt Nam đặt nhà máy sản xuất. Từ đó, hoạt động xây dựng các khu công nghiệp liên tục mở rộng.

Các khu công nghiệp lớn ở thị xã Phú Mỹ (BRVT)
Các khu công nghiệp lớn ở (BRVT)

Số liệu thống kê cho thấy, từ khoảng 335ha đất dành cho các khu công nghiệp thời kỳ mở cửa năm 1986, đến nay, con số này đã tăng lên 96.300ha và là minh chứng sinh động nhất về tăng trưởng mạnh mẽ của khu công nghiệp Việt Nam. Hiện cả nước có 328 khu công nghiệp được thành lập với 223 khu công nghiệp đã đi vào hoạt động và 105 khu công nghiệp đang trong giai đoạn đền bù, giải phóng mặt bằng.

Tỷ lệ lấp đầy của các khu công nghiệp đã đi vào hoạt động trên cả nước đạt bình quân gần 85%. Trong đó, nhiều địa phương, các khu công nghiệp cũ đã kín chỗ và đang tiến hành đầu tư mở thêm các khu công nghiệp mới. Đây chính là sức hút lớn với các nhà đầu tư phát triển các khu công nghiệp.

Sự gia tăng làn sóng đầu tư vào các khu công nghiệp kéo theo một lượng lớn nhân sự là chuyên gia và các công nhân về làm việc. Ước tính, hiện có trên dưới 6 triệu người đang làm việc trong lĩnh vực này, trong đó phần nhiều là chuyên gia nước ngoài, lao động nhập cư.

Nhiều khu công nghiệp lớn tập trung ở Phú Mỹ (BRVT)
Nhiều khu công nghiệp lớn tập trung ở Phú Mỹ (BRVT)
Những lao động trong các khu công nghiệp thường có độ tuổi dưới 30 và có đến 85% chưa có nhà ở. Tuy nhiên, do mức thu nhập thấp không đủ tiền mua nhà, nên đại bộ phận đều thuê nhà trọ. Do đó, việc nhắm tới đối tượng này để phát triển các dự án nhà cho thuê với giá từ trên dưới 1,5 triệu đồng/tháng được xem là khá tiềm năng.

Theo tính toán, đầu tư vào lĩnh vực này có thể mang lại mức lợi nhuận khá cao cho các nhà đầu tư. Bởi đầu tư nhà ở cho công nhân thuê nhận được chính sách hỗ trợ của chính quyền địa phương và của chính các khu công nghiệp để phục vụ chỗ ở cho người lao động và chuyên gia ở tại chỗ.

Vì thế, so với các dự án ngoài khu công nghiệp, các nhà đầu tư xây dựng nhà cho thuê trong khu công nghiệp sẽ có mức chi phí đầu tư thấp hơn. Bên cạnh đó, lượng khách hàng tiềm năng là rất lớn, giúp tỷ lệ lấp đầy luôn ở mức cao, thậm chí là kín chỗ.

Xem thêm chi tiết tại: Các khu công nghiệp lớn ở thị xã Phú Mỹ (BRVT)
Hạ tầng ở thị xã Phú Mỹ phát triển, tạo điều kiện cho bất động sản "lên ngôi"
Hạ tầng ở thị xã Phú Mỹ phát triển, tạo điều kiện cho bất động sản “lên ngôi”

Nơi thích hợp để bạn kinh doanh nhà trọ thường là những khu vực có mật độ dân cư đông đúc và có nhu cầu thuê cao như: khu công nghiệp, trường học, bệnh viện,… Vị trí xây nhà trọ cũng quyết định giá thuê sau này nên hiện tại, các nhà đầu tư đã và đang nhắm đến các vị trí của bất động sản ở trung tâm thành phố hoặc các tỉnh vùng ven thành phố đang được phát triển và hoàn thiện hệ thống hạ tầng, có nhiều tiềm năng trong phát triển bất động sản công nghiệp hay du lịch như Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Dương, Long An,… Thay vì bán đất nền chốt lời, nhiều nhà đầu tư vùng ven TPHCM đang bắt đầu “hái ra tiền” bằng cách đầu tư xây nhà trọ cho thuê lâu dài hoặc thuê đất rồi xây dãy nhà trọ nhiều phòng để cho thuê lại.

Xem thêm chi tiết tại: Đất nền Phú Mỹ – Bà Rịa: Cơ hội mới khi đầu tư dài hạn
Đất nền được xem là tài sản đầu tư tích lũy có giá trị
Đất nền được xem là tài sản đầu tư tích lũy có giá trị

Phân tích đầu tư nhà trọ ở thị xã Phú Mỹ với nguồn vốn đầu tư thấp

Phú Mỹ là nơi tập trung nhiều khu công nghiệp lớn và là thị trường màu mỡ cho các nhà đầu tư muốn “xuống tay” với thị trường bất động sản công nghiệp. Theo các chuyên gia nhận định năm 2019, nhu cầu về bất động sản công nghiệp đột nhiên tăng cao. Savills Việt Nam vừa công bố báo cáo chuyên đề Bất động sản công nghiệp những tháng đầu năm 2019 và đưa ra những đánh giá tích cực cho chu kỳ phát triển mới đầy tiềm năng này. Việc các nhà đầu tư nước ngoài dịch chuyển sản xuất vào Việt Nam đã làm cho nhu cầu tìm kiếm đất công nghiệp tăng nhanh. Nhiều KCN được triển khai và đưa vào hoạt động đã thu hút nguồn lao động từ các nơi khác đổ về, làm gia tăng số lượng người dân nơi đây.

So với Bình Dương, Đồng Nai, Long An thì thị trường Bà Rịa – Vũng Tàu hiện không hề thua kém về sức hút đầu tư. Các nhà đầu tư cho biết, so với TPHCM, giá đất nơi đây còn thấp nên dư địa tăng trưởng cao. Sức cạnh tranh của đất nền, nhà phố vùng ven còn có nhiều tiềm năng tăng giá tốt, đem lại tỷ suất sinh lời cao hơn so với các phân khúc khác. Bởi do sức hấp dẫn về giá, quỹ đất rộng, đặc biệt là khi những dự án giao thông, hạ tầng đã và đang được hình thành, Bà Rịa Vũng Tàu nói chung và thị xã Phú Mỹ nói riêng đang ngày càng thu hút được nhiều giới đầu tư trong và ngoài nước.

Xem thêm chi tiết tại: Ở nhà chung cư nhưng đổ tiền đầu tư đất nền, nhà phố ở các tỉnh vùng ven
Các đô thị vệ tinh của TP HCM được kỳ vọng góp phần cơ cấu lại sản xuất và dân cư trong toàn vùng
Các đô thị vệ tinh của TP HCM được kỳ vọng góp phần cơ cấu lại sản xuất và dân cư trong toàn vùng

Ngoài yếu tố hạ tầng, theo phân tích của các chuyên gia, Bà Rịa – Vũng Tàu có lợi thế hơn so với nhiều địa phương khác là hội đủ các các yếu tố “thiên thời, địa lợi, nhân hòa”, là địa phương duy nhất phía Đông Nam TP.HCM hội tụ đủ các yếu tố để phát triển công nghiệp và du lịch nhờ có bờ biển đẹp trải dài hàng trăm kilomet, khí hậu ôn hòa, thổ nhưỡng trù phú.

Trong quý III/2019, tình hình giá đất ở các phường và xã trong địa bàn thị xã Phú Mỹ tiếp tục có nhiều tín hiệu khả quan trong việc tăng giá. Mức giá trung bình trong cả địa bàn thị xã Phú Mỹ dao động ở mức từ 3 – 8 triệu/m2, phân bố ở phường Phước Hòa, phường Tân Phước, xã Sông Xoài, xã Tân Hải và xã Tân Hòa.

Theo khảo sát, giá đất ở các khu vực này không chênh lệch với nhau nhiều và còn rất thấp so với các huyện khác ở tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. Đặc biệt, gần đây khi thị xã Phú Mỹ nói riêng và tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu nói chung đang chủ trương đầu tư quy hoạch và hoàn thiện hệ thống hạ tầng giao thông như Quốc lộ 56 (tuyến tránh TP Bà Rịa), Quốc lộ 51, Quốc lộ 55,… đất nền ở gần các công trình giao thông này như xã Tân Hải, Tân Hòa trở nên có giá hơn và dự kiến sẽ tiếp tục tăng giá vào những tháng cuối năm 2019.

Xem thêm chi tiết tại: Thông tin tổng hợp giá đất ở thị xã Phú Mỹ (Bà Rịa – Vũng Tàu) Quý III/2019
Thị xã Phú Mỹ - Vùng "đất vàng" nổi lên nhờ tiềm năng phát triển vượt bậc ở Bà Rịa - Vũng Tàu
Thị xã Phú Mỹ – Vùng “đất vàng” nổi lên nhờ tiềm năng phát triển vượt bậc ở Bà Rịa – Vũng Tàu

Theo đó, nếu muốn đầu tư xây dựng phòng trọ cho thuê ở Phú Mỹ với giá trung bình 3 triệu/m2 thì chỉ cần 1,5 tỷ ban đầu là các nhà đầu tư đã có thể sở hữu cho mình một miếng đất 500m2 ngay vị trí đẹp và có tiềm năng phát triển kinh tế cao trong tương lai.

Với lợi thế về bất động sản công nghiệp trong khu vực, Phú Mỹ đang có sẵn một lượng lớn nhu cầu công nhân, chuyên gia, người lao động,… làm trong các khu công nghiệp thuê phòng trọ lâu dài để phục vụ cho công việc. Theo đó, chỉ cần bỏ thêm 1 tỷ xây 30 phòng trọ cho thuê với giá 1,2 triệu/phòng thì sau 1 năm, cùng với sự hoàn thiện hạ tầng giao thông và sự phát triển của các siêu dự án đang đổ về đây, các nhà đầu tư có thể thu về khoảng 432 triệu/năm với tỷ suất lợi nhuận lên tới 17%/năm.

Phú Mỹ đang có sẵn một lượng lớn nhu cầu công nhân, chuyên gia, người lao động,… làm trong các khu công nghiệp thuê phòng trọ lâu dài
Phú Mỹ đang có sẵn một lượng lớn nhu cầu công nhân, chuyên gia, người lao động,… làm trong các khu công nghiệp thuê phòng trọ lâu dài

Hiện tại, thị xã Phú Mỹ đang triển khai các quy hoạch phát triển đô thị mới, bao gồm khu trung tâm hành chính – chính trị Phú Mỹ, cảng biển, khu dân cư và hệ thống hạ tầng giao thông vận tải trên địa bàn tỉnh, hệ thống bến xe, kho bãi, Logistic trong tương lai,… Đặc biệt, chỉ riêng tại Phú Mỹ đã có hệ thống khu công nghiệp lên đến 5.000 ha. Với tốc độ phát triển công nghiệp bứt phá, hiện thị xã Phú Mỹ đang thu hút một lượng lớn người lao động đổ về đây.

Theo quy hoạch phát triển, thị xã Phú Mỹ sẽ trở thành đô thị loại III vào năm 2020 và cho đến năm 2030, Phú Mỹ sẽ phát triển mạnh mẽ ngành công nghiệp, cảng biển – dịch vụ hậu cần cảng dựa vào việc sở hữu cảng Thị Vải – Cái Mép, cụm cảng quốc tế duy nhất ở Việt Nam mà có các chuyến tàu chở container đi trực tiếp sang các nước châu Âu, châu Mỹ mà không cần phải qua một nước thứ ba.

Xem thêm chi tiết tại: Sự “lột xác ngoạn mục” của thị trường nhà đất Phú Mỹ trong 3 năm tới
Cảng Cái Mép - Thị Vải, định hướng xây dựng cảng biển quốc tế hàng đầu khu vực ở tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu
Cảng Cái Mép – Thị Vải, định hướng xây dựng cảng biển quốc tế hàng đầu khu vực ở tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu

Theo báo cáo của văn phòng UBND tỉnh, khu vực này hiện có hơn 80 nghìn lao động. Trong đó, lao động đến từ các địa phương khác chiếm đến 90%. Theo đó, Phú Mỹ không chỉ được nhiều nhà đầu tư quan tâm, mà còn hấp dẫn cả những khách hàng tầm trung ở nhiều đô thị kề cận và đang được xem là điểm đến đầu tư của nhiều người trong thời gian giữa và cuối năm 2019. Do đó, khả năng cao là sau 2 năm, dân cư Phú Mỹ sẽ gia tăng đột biến, giá thuê tăng và kéo theo giá đất cũng tăng gấp 2 lần hiện tại. Dự kiến đến cuối năm 2020, giá đất Phú Mỹ sẽ tăng lên 6 triệu/m2. Khi đó, với 30 phòng trọ có sẵn cho thuê với giá 1,5 triệu/phòng, các chủ nhà trọ có thể mau chóng thu hồi lại vốn trong thời gian chưa tới 5 năm hay hoàn toàn có thể bán lại khu đất với giá 4,5 – 5 tỷ, lợi nhuận gấp 2 lần trở lên so với khoản vốn đầu tư ban đầu là 2,5 tỷ.

Dự kiến trong thời gian tới, Bà Rịa – Vũng Tàu sẽ trở thành “đô thị cảng” lớn trong nước cùng với Hải Phòng, trung tâm Logistics, trung tâm công nghiệp quan trọng của cả nước. Với kế hoạch rõ ràng và tốc độ phát triển nhanh chóng, Bà Rịa – Vũng Tàu nói chung và TP. Bà Rịa nói riêng đã chứng minh được tiềm lực của mình. Chính vì thế, thị trường bất động sản Bà Rịa đã không ngừng thu hút các siêu dự án cũng như các nhà đầu tư đổ xô về để xây dựng nhà trọ cho thuê dựa theo nhu cầu thực được dự kiến sẽ tăng cao trong thời gian tới.