Đánh giá tiềm năng đất nền ven quốc lộ 51 (khu vực Phú Mỹ – BRVT)

Khái quát về thị xã Phú Mỹ và lợi thế về địa lý kinh tế Phú Mỹ thế nào? Tổng quan về Quốc lộ 51 và quy hoạch Phú Mỹ ra sao? Bất động sản Bà Rịa – Vũng Tàu hưởng lợi gì từ Quốc lộ 51? Tiềm năng để đầu tư vào đất nền ven quốc lộ 51 thế nào? Datnendep.vn xin tổng hợp một số thông tin về giá đất nền ven quốc lộ 51 (BRVT) để quý khách hàng tham khảo đầu tư.

Khái quát về thị xã Phú Mỹ và lợi thế về địa lý, kinh tế

Thị xã Phú Mỹ

Thị xã Phú Mỹ thực ra là tên gọi rất mới từ cuối năm 2018, sau khi Quốc hội có quyết định đổi tên và nâng cấp đô thị huyện Tân Thành trở thành đô thị loại IV, với trung tâm là thị trấn Phú Mỹ trước kia. Với diện tích tự nhiên khoảng 333 km2, dân số trên 221 ngàn người (2019), hơn 70% trong số này sống tập trung ở khu vực thành thị là 5 phường: Phú Mỹ, Hắc Dịch, Mỹ Xuân, Phước Hoà, Tân Phước. Gần 30% dân số còn lại phân bổ ở 5 xã khác: Châu Pha, Sông Xoài, Tân Hải, Tân Hoà, Tóc Tiên.

Phú Mỹ là cửa ngõ phía Bắc của toàn tỉnh BRVT, tiếp giáp với huyện Long Thành, Đồng Nai. Phía Đông Nam giáp Thành phố Bà Rịa, là đô thị cấp II, trung tâm hành chính của cả tỉnh. Phía Nam giáp đảo Long Sơn thuộc thành phố Vũng Tàu. Phía Tây giáp với Cần Giờ, TP.HCM với ranh giới nằm trên sông Cái Mép, tàu bè từ Phú Mỹ có thể hướng ra biển hoặc theo hệ thống nhiều luồng lạch lớn nhỏ để đến TP.HCM hoặc Đồng Nai.

Địa hình chủ yếu là đồng bằng, cùng với sự tiếp giáp hành chính nêu trên, Phú Mỹ có nhiều thuận lợi để phát triển thành một trung tâm sản xuất công nghiệp và thực tế là như vậy. Có rất nhiều khu công nghiệp đã đi vào hoạt động lâu năm tại đây và quỹ đất vẫn còn cực lớn để tiếp tục phát triển.

Xem thêm bài viết khác tại: Giá đất nền ven quốc lộ 51 (Phú Mỹ – BRVT) tháng 08/2020

Lợi thế về địa lý và kinh tế của Phú Mỹ

Ưu thế địa lý

Cùng gần với trung tâm kinh tế của cả nước là TPHCM, nếu so với những vùng sản xuất công nghiệp tập trung khác ở Bình Dương (Thuận An, Dĩ An, Bến Cát, Tân Uyên) hay Đồng Nai (Nhơn Trạch, Long Thành, Biên Hòa, Long Khánh), ưu thế địa lý lớn nhất của thị xã Phú Mỹ và BRVT chính là cửa biển và 2 con sông Thị Vải, Cái Mép.

Cái Mép – Thị Vải nằm ở vị trí chiến lược, trên tuyến giao thông quốc tế Hong Kong – Singapore, lại có độ sâu đủ để tiếp nhận những tàu siêu trọng tải lên đến 80.0000 DWT. Do cụm cảng Sài Gòn có một số hạn chế nhất định, năm 2005 chính phủ đã quy hoạch khu vực Thị Vải – Cái Mép là cảng cửa ngõ của toàn vùng HCM – ĐN – BRVT.

Một mốc son rất đáng nhớ của Cái Mép là một sự kiện diễn ra vào đầu năm 2017, siêu tàu vận tải dân dụng lớn nhất thế giới, Margrethe Maersk, trọng tải 194.000 tấn đã cập bến tại đây. Qua đó, Cái Mép trở thành cảng nước sâu thứ 19 trên thế giới đủ sức đón nhận những siêu tàu có tọng tải lên đến 200.000 tấn.

Lợi thế tự nhiên và vị thế trong chính sách là ưu thế tuyệt đối của Phú Mỹ so với những khu vực cảng khác ở Đồng Nai và kể cả Sài Gòn. Một trong những điều kiện tự nhiên đưa Sài Gòn lên vị trí hàng đầu về kinh tế của cả nước hiện nay chính là vị trí giao thương quốc tế và cảng biển! Đến nay, binh khí này được trao cho BRVT tại Phú Mỹ, và có vẻ còn sắc bén hơn bội phần.

Xem thêm bài viết khác tại: Khu đất ven Quốc Lộ 51 – Xã Tân Hải Phú Mỹ – Bà Rịa (6x30m)

Kinh tế Phú Mỹ

Về thị xã Phú Mỹ, bên cạnh cảng và kho bãi, đây cũng là nơi tập trung hệ thống khu công nghiệp nặng và năng lượng, nhiều nhất và lớn nhất của tỉnh, đặc biệt tại phường trung tâm Phú Mỹ.

Với trên 52% GRDP tỉnh thuộc về công nghiệp, có thể thấy, Phú Mỹ giữ vai trò rất lớn trong phát triển kinh tế địa phương. Không những thế, nếu biết rằng, gần 40% tổng công suất điện năng của cả nước, tức khoảng 3900MW được sản xuất tại hệ thống nhà máy điện Phú Mỹ 1234 đặt ở đây (tổng mức đầu tư hơn 6 tỷ USD), chúng ta sẽ thấy vai trò chiến lược đặc biệt quan trọng của Phú Mỹ trong định hướng quy hoạch phát triển kinh tế toàn tỉnh BRVT nói riêng và vùng Đông Nam bộ nói chung.

Thêm nữa, những ông lớn nổi bật trong sản xuất công nghiệp tại Phú Mỹ có thể kể đến là nhà máy thép VINA-KYOEI, nhà máy thép, luyện kim Pomina 2 và 3; nhà máy phân bón NPK, bên cạnh rất nhiều nhà máy xay lúa mì, bột mì; sản xuất hạt nhựa PVC, nhựa đường; chế biến thực phẩm và thức ăn gia súc.

Đối với đầu tư phát triển, tổng giá trị nguồn vốn toàn xã hội vào khoảng 46,234 nghìn tỷ đồng, tương đương 12.9% GRDP, trong đó vốn ngân sách khoảng 10,901 nghìn tỷ. Đáng chú ý, so với 6,689 nghìn tỷ của năm 2018, nguồn vốn nhà nước đã tăng rất mạnh, hơn 62.9 %. Rõ ràng, bên cạnh tốc độ tăng trưởng kinh tế nhanh, liên tục và ổn định, đầu tư công tăng cao là một chỉ báo cho thấy đang có sự chuyển mình mạnh mẽ về chính sách kinh tế và cơ sở hạ tầng xã hội của tỉnh.

Nơi nào tập trung sản xuất công nghiệp phục vụ xã hội, nơi đó có nhiều việc làm. Nơi nào có nhiều việc làm, nơi đó hứa hẹn dân số cơ học sẽ tăng cao. Nơi nào có dân cư tập trung nhiều, nơi đó xuất hiện nhu cầu nhà ở, đất sản xuất, kinh doanh. Tất cả dẫn đến một hệ quả, nhu cầu BĐS sẽ tăng cao theo thời gian. Và một sự thật bất ngờ, mặt bằng giá BĐS tại trung tâm thị xã Phú Mỹ hiện nay, theo trải nghiệm thị trường, khảo sát và đánh giá chủ quan của người viết, đang rất hấp dẫn so với những khu vực lân cận trong tỉnh cũng như so với tỉnh khác.

Người Sài Gòn ra Vũng Tàu tắm biển, hết cao tốc, đi thêm khoảng 30km quốc lộ 51 nữa thì thấy bỗng dưng mật độ giao thông đông hẳn lên, lát sau tầm 5 phút “xốn mắt” bởi chiều cao vượt trội của 2 tòa tháp chung cư Hodeco 18 tầng bên trái, rồi thấy 2 trung tâm thương mại lớn Coop Mart và KNG Mall chỉ cách nhau hơn 500m, phía phải là một khách sạn 4* cao nổi bật cùng với một dãy mấy ngân hàng gần nhau, chính nó, thị xã Phú Mỹ.

Xem thêm bài viết khác tại: Quốc lộ 51: Tuyến đường chính đi qua Phú Mỹ, Bà Rịa – Vũng Tàu

Tổng quan về quốc lộ 51 và quy hoạch giao thông Phú Mỹ

Tổng quan và quy mô quốc lộ 51

Quốc lộ 51 khởi đầu tại thành phố Biên Hòa (tỉnh Đồng Nai), kết thúc tại thành phố Vũng Tàu (tỉnh BRVT) và đi qua các địa phương sau:

• Thị xã Phú Mỹ (huyện Tân Thành cũ);
• Thành phố Bà Rịa;
• Điểm cuối của quốc lộ sẽ nằm tại thành phố Vũng Tàu (BRVT).

Trên trục đường này có 3 trạm thu phí:

• Trạm T1 nằm ở Ngã ba Thái Lan thuộc Km11 phường Tam Phước, thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai;
• Trạm T2 thuộc Km29 xã Long An, huyện Long Thành;
• Trạm T3 là trạm Long Sơn thuộc Km56, xã Tân Hải, thị xã Phú Mỹ, tỉnh 

Quốc lộ 51 chính là một phần của đường Xuyên Á số 17 (AH17). Toàn tuyến quốc lộ dài 86 km. Trong đó chiều dài Quốc lộ 51 qua thị xã Phú Mỹ dài 23 km và đi qua các địa phương:

• Phường Mỹ Xuân
• Phường Phú Mỹ
• Phường Tân Phước
• Phường Phước Hòa
• Xã Tân Hòa
• Xã Tân Hải

Quy hoạch giao thông Phú Mỹ và quốc lộ 51

Quy hoạch chung là linh hồn, mang tính định hướng nên nó đóng vai trò cực kỳ quan trọng trong phát triển đô thị. Trước khi đầu tư ở vùng đất mới, đánh giá quy hoạch tổng thể là việc không thể thiếu.

Xét theo trục dọc, Phú Mỹ được chia thành đôi bờ bởi Quốc lộ 51, có 2 phân vùng chức năng được quy hoạch rõ ràng. Vùng sản xuất công nghiệp ở phía Tây QL51, giáp với sông Thị Vải, hầu như toàn bộ là đất Công nghiệp, kho bãi, xen kẽ một vài mảng đất Hỗn hợp rất nhỏ; chỉ một dải hẹp bám sát trục QL51, bắt đầu từ phường Phú Mỹ là đất Ở đô thị.

Ngược lại, trừ khu công nghiệp Mỹ Xuân B1, phần rất lớn vùng phía Đông QL51 là các khu dân cư, xen kẽ là đất Thương mại – dịch vụ và đất Công trình công cộng. Tính cả đôi bờ, tổng diện tích đất dân dụng ở đô thị mới Phú Mỹ khoảng 3.125 ha.

Có thể nói, cách quy hoạch này gần như tận dụng được tối đa điều kiện tự nhiên và cơ sở hạ tầng giao thông hiện có để phát triển kinh tế xã hội. Theo đó, hàng hóa được vận chuyển qua lại giữa bến cảng – kho bãi – nhà máy sản xuất gần như không phải đi qua khu dân cư nào. Thêm nữa, các xung đột giữa hoạt động sản xuất và hoạt động dân sinh sẽ được hạn chế thấp nhất. Ví dụ như, ô nhiễm tiếng ồn, ô nhiễm không khí, những đặc trưng của sản xuất công nghiệp đã được “cách ly” ra khỏi khu dân cư; sự phiền hà trong tham gia giao thông dân sinh giữa những dòng xe tải hạng nặng ùn ùn cũng được khắc phục rất nhiều.

Xét đến hạ tầng giao thông, Quốc lộ 51 là trục xương sống chính yếu chạy dọc Bắc – Nam hiện nay của tỉnh BRVT. Ngoài ra, BRVT còn một con đường liên tỉnh lớn khác nữa, theo hướng Bắc – Nam, đó là quốc lộ 56 ở mạn phía Đông. Tuy nhiên, con đường này đi qua những địa phương chưa được phát triển của BRVT, kết nối với thành phố Long Khánh, Đồng Nai qua nút giao với Quốc lộ 1 huyết mạch của cả nước. Tạm thời chưa có nhiều điều để nói về QL56.

Quay lại Quốc lộ 51, một con đường rộng thênh thang, giao thông thuận lợi với hơn 4 làn xe mỗi chiều. Nhưng kể từ sau khi cao tốc LT-DD thông xe toàn tuyến vào năm 2015, đặc biệt là khoảng 3 năm gần đây, QL51 dường như trở thành quá chật hẹp. Phương tiện giao thông thường xuyên tắc nghẽn, ùn ứ tại các nút giao lớn ở lối ra cao tốc, khu công nghiệp Gò Dầu, nút giao với Mỹ Xuân – Ngãi Giao, nút giao đường 81 mà nay đã đổi tên thành Trường Chinh…

Thời gian là tiền bạc, giao thông thuận lợi tiết kiệm được nhiều chi phí và thúc đẩy kinh tế phát triển. Cao tốc LT – DD mở toang cánh cửa giao thương và góp phần cho sự phát triển thần tốc của Phú Mỹ, chính điều này cũng chỉ ra hạn chế quá lớn của độc đạo QL51.

Ở vai trò quản lý, chính phủ và chính quyền các địa phương có lợi ích liên quan đã nhiều lần họp bàn với nhau, cùng đưa ra những giải pháp để cô lọ lem được đến dạ tiệc. Bên cạnh đó, những dự án hạ tầng ở tầm vĩ mô liên vùng khác cũng vô tình đang ủng hộ, tiếp sức cho Phú Mỹ và BRVT, cụ thể như sau:

• Đường liên cảng song song ở phía tây QL51 đã hoàn thành phần lớn các hạng mục và đang khai thác; phần còn lại của tuyến đường này là cầu Hiệp Phước, kết nối hai tỉnh Đồng Nai – BRVT đã đạt được sự đồng thuận và dự kiến khởi công trong năm 2020.
• Cao tốc Biên Hòa -Vũng Tàu đã đi đến những bước cuối cùng của thủ tục hành chính để chuẩn bị triển khai.
• Liên quan đến sân bay Long Thành, chính quyền tỉnh Đồng Nai đang gấp rút đẩy nhanh tiến độ bồi thường, giải phóng mặt bằng.
• Cao tốc rùa bò LT -DD đang có thông tin gấp rút mở rộng thành 8 thậm chí 12 làn xe so với chỉ 4 như hiện nay, nhằm đáp ứng nhu cầu giao thông liên quan đến sân bay Long Thành.
• QL51 dự kiến sẽ được mở rộng thêm nữa, đoạn Biên Hòa – Vũng Tàu.

Khi tất cả những dự án này hoàn thành và đưa vào khai thác, xem như Hải – Lục – Không quân đều được tăng cường. Rồi đây, Phú Mỹ – BRVT sẽ sớm vươn lên tầm cao mới, tương xứng với tiềm năng vốn có của vùng đất này.

Bất động sản Bà Rịa – Vũng Tàu hưởng lợi gì từ Quốc lộ 51?

Quốc lộ 51 hiện tại đang là tuyến đường huyết mạch giúp kết nối TP. Biên Hòa với đường xuống cao tốc Hồ Chí Minh – Long Thành – Dầu Giây để đến TP. Vũng Tàu tạo điều kiện giúp cho việc giao thương hàng hóa trong vùng tam giác vàng của khu vực kinh tế trọng điểm phía Nam. Tuyến Quốc lộ 51 còn giúp  kết nối đến cảng biển Cái Mép – Thị Vải, TP. Vũng Tàu trở nên dễ dàng hơn. Tạo động lực thúc đẩy kinh tế, xã hội và du lịch, đặc biệt là phân khúc bất động sản địa phương sẽ phát triển mạnh mẽ.

Cụ thể, về kinh tế, nhờ tuyến Quốc lộ 51 mà các tỉnh thành như TP. HCM, Đồng Nai, Vũng Tàu dễ dàng kết nối với nhau. Tạo điều kiện cho việc lưu thông hàng hóa giữ các khu vực và mở thêm các chi nhánh công ty tại các khu vực. Với tốc độ tăng trưởng kinh tế (GRDP) 7,65% chính vì vậy đã đẩy nền kinh tế phát triển vượt trội. Ví dụ thực tế, mức bán lẻ hàng hóa ước khoảng 45.246 tỷ đồng (tăng 13,98%); kim ngạch xuất khẩu khoảng 5.082 triệu USD (tăng 14,02%)…

Ngoài ra, ngành du lịch cũng được tác động mạnh mẽ nhờ tuyến Quốc lộ 51, giao thông thuận tiền, khách du lịch từ nhiều nơi đổ về, đăc biệt là ở TP. Hồ Chí Minh. Theo thống kê, các chỉ tiêu của ngành du lịch đều đạt mức cao. Doanh thu lưu trú ước tính khoảng 5.362 tỷ đồng, tăng lên 17,85% so với trước đó; số lượng khách lưu trú lên khoảng 3,71 triệu lượt, tăng lên đến 19,68%, trong đó khách nước ngoài lên đến khoảng 500 ngàn lượt, tăng 17,92%.

Tuyến Quốc lộ 51 đã góp phần không nhỏ cho việc đưa thị trường bất động sản Bà Rịa – Vũng Tàu ngày càng đi lên. Sự phát triển của bất động sản tại Bà Rịa – Vũng Tàu được mở đầu bằng mặt bằng giá đất không ngừng tăng trưởng.

Cụ thể, khu vực thị xã Phú Mỹ nơi tập trung nhiều dự án tiềm năng, giá đất từ những năm trước ở mức từ 15 – 20 triệu đồng/m2 giờ đã tăng lên đến 25 – 30 triệu đồng/m2. Tại khu vực huyện Xuyên Mộc, giá đất tăng lên 30 – 40%/ năm là bình thường, nhiều khu đất với vị trí vàng giá có thể tăng lên đến 50%. Mặt bằng giá này vẫn là rất thấp nếu so với khu vực Nha Trang, Phú Quốc khi mà tiềm năng tại nơi đây là rất lớn.

Tiềm năng để đầu tư vào đất nền ven quốc lộ 51 (khu vực đi qua Phú Mỹ – Bà Rịa Vũng Tàu)

Vị trí đẹp, thanh khoản cao

Thanh khoản bất động sản là khả năng chuyển đổi thành tiền mặt của bất động sản đó. Để đánh giá tính thanh khoản của một dự án, bạn chỉ cần trả lời câu hỏi “Nếu cần tiền và bán gấp thì liệu có ai mua bất động sản đó không”, nói cách khác là bất động sản này có khả năng chuyển đổi thành tiền mặt ngay được hay không.

Tính thanh khoản là tiêu chí cần đặc biệt lưu ý nếu nhà đầu tư “rót tiền” vào bất động sản với phần lớn nguồn vốn là đi vay. Nếu không có thanh khoản tốt, bất động sản đó có thể sẽ rất lâu mới phát sinh doanh thu, khiến nhà đầu tư “sốt ruột”, thậm chí nợ chồng nợ vì tài sản không tăng giá mà vẫn phải chi trả lãi suất hàng tháng.

Cụ thể đối với Quốc lộ 51:

• Đây là một trong những quốc lộ có quy mô lớn tại Việt Nam với độ dài toàn tuyến lên đến 86 km. Trong đó chiều dài Quốc lộ 51 qua thị xã Phú Mỹ trải dài qua nhiều địa phương: Phường Mỹ Xuân, phường Phú Mỹ, phường Tân Phước, phường Phước Hòa, xã Tân Hòa, xã Tân Hải -> Đi qua nhiều khu công nghiệp lớn của tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu như: 3 khu công nghiệp đã hoạt động lâu năm gồm Mỹ Xuân A (303 ha), Mỹ Xuân A2 (313 ha), Mỹ Xuân B1 (226 ha), KCN Gò Dầu, Công ty Vedan,…
• Khu vực đông dân cư sinh sống, đầy đủ tiện ích sinh hoạt: bệnh viện, chợ, trường học, trung tâm y tế, ủy ban nhân dân,….
• Hạ tầng hoàn thiện, nhiều tuyến đường mới được xây dựng có tính chất liên kết vùng, nối liền hoặc liên thông với QL51 như: đường liên cảng song song ở phía tây QL51, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu,…

→ Vị trí đẹp, dễ mua dễ bán, khả năng sinh lời cao.

Mua để ở, xây nhà trọ, nhà xưởng hoặc kinh doanh buôn bán

• Hầu hết các lô đất ở khu vực ven QL51 đều có quy hoạch thổ cư, có thể tự do xây nhà ở.
• Ngay hoặc gần mặt tiền quốc lộ, đông dân cư sinh sống, đầy đủ tiện ích sinh hoạt.
• Gần công ty Vedan và đi qua nhiều khu công nghiệp lớn của tỉnh BRVT: KCN Mỹ Xuân A, A2, B1, KCN Gò Dầu,…
• Hạ tầng giao thông hoàn chỉnh, dễ dàng lưu thông qua các khu vực của Phú Mỹ.
• Mỗi ngày đều có nhiều phương tiện lưu thông trên đường để di chuyển từ tỉnh này sang tỉnh khác.

→ Thích hợp xây để ở, xây nhà trọ cho công nhân, nhà xưởng hoặc kinh doanh buôn bán (quán ăn, quán nước, khách sạn, nơi nghỉ chân,…)

Mua đất tích lũy tài sản hoặc đầu tư kiếm lời

• Hiện tại giá đất nền ở ven quốc lộ 51 còn tương đối tốt. Thông thường, các lô đất nhỏ dưới 300m2 ven quốc lộ 51 có tính thanh khoản cao, có giá trung bình từ 5 – 13 triệu/m2, có những nơi lên tới 15 triệu/m2 tùy vị trí nhưng giá cả tương đối thấp, dao động trung bình chỉ từ 800 – 1,5 tỷ/nền.
• Đất nền là kênh tích lũy tài sản an toàn, vừa không mất giá vừa có giá trị thực.
• Nơi nào tập trung sản xuất công nghiệp phục vụ xã hội, nơi đó có nhiều việc làm. Nơi nào có nhiều việc làm, nơi đó hứa hẹn dân số cơ học sẽ tăng cao. Nơi nào có dân cư tập trung nhiều, nơi đó xuất hiện nhu cầu nhà ở, đất sản xuất, kinh doanh -> Nhu cầu BĐS sẽ tăng cao theo thời gian.
• Phú Mỹ giữ vai trò rất lớn trong phát triển kinh tế địa phương và đang được đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng, giao thông để trở thành đô thị, thành phố cảng biển quốc tế vào năm 2025 (Theo Quy hoạch tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu).

→ Giá đất tăng dần theo thời gian.

→ Thích hợp đầu tư kiếm lời và mua đất tích lũy tài sản.

(Có tham khảo bài viết từ Ninh Duy – vietnampropertyforum.vn)

 

 

 

TÓM TẮT CÁC THÔNG TIN